Beispielrechnung Immobilie als Kapitalanlage

Um den Cashflow einer Immobilie zu errechnen, werden im Prinzip lediglich die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen.

  • Die eingezogene monatliche Miete entspricht den Einnahmen
  • Zu den Ausgaben gehören vor allem die Finanzierungskosten, also Zinsen und Tilgung.

Hierbei ist interessant, wie sich Ihre monatlichen Zahlungen an die Bank zusammensetzen.
Die Rate ist jeden Monat gleich, doch zu Beginn besteht sie hauptsächlich aus Zinszahlungen, während sehr wenig des Darlehens getilgt (=zurückbezahlt) wird.
Jahr für Jahr verringern sich jedoch die Zinsen, da der Zinssatz immer nur auf den Restdarlehensbetrag anfällt.


Und so dienen Ihre Raten mit der Zeit immer mehr der Tilgung und weniger den Zinszahlungen.

Beispielrechnung Immobilie

Immobilie als Kapitalanlage – Beispielrechnung Vermögensaufbau

Von den Einnahmen sind neben Zins und Tilgung auch die nicht umlagefähigen Nebenkosten in Form von Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten abzuziehen.
Welche Verwaltungen für Sie wichtig sind, können Sie im Artikel “Welche Verwaltungen braucht man” entnehmen.

Die Einnahmen, die den oben genannten Ausgaben entgegenstehen, sind Ihre Mieteinnahmen. Diese sollten alle oben genannten Kosten (Finanzierungsraten + nicht umlagefähige Kosten) abdecken. Eine beispielhafte Kalkulation finden Sie unten.


Der erzielte Überschuss muss im Rahmen der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Nach Abzug der Steuer ergibt sich für Sie dann der Cashflow Ihrer vermieteten Immobilie.

Nun möchten wir Ihnen dies aber auch an einem konkreten Zahlenbeispiel erklären.

Konkretes Rechenbeispiel

Gehen wir davon aus, dass Sie eine in Nürnberg gelegene Wohnung zu einem Kaufpreis von 170.000 Euro erwerben möchten. Die Wohnung hat 70 qm.

Die Kaufnebenkosten betragen 8.755 Euro, bestehend aus 3,5 % Grunderwerbsteuer (in Bayern) und 1,65 % Notar- und Grundbuchkosten. Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland, der Durchschnitt liegt in etwa bei 5 %.

Es handelt sich also um eine Gesamtinvestition in Höhe von 178.755 Euro, von der Sie 8.755 Euro als Eigenkapital stellen und 170.000 Euro über eine Bank finanzieren.

Die Mieteinnahmen betragen jährlich 7.152,01 Euro (Netto-Jahreskaltmiete).

Mieteinnahmen7.152,01 Euro
abzgl. Darlehenszinsen (bei einem Zinssatz von 1,4 %)2.380,00 Euro
abzgl. Instandhaltungsrücklagen 840,00 Euro
abzgl. Verwaltungskosten650,00 Euro
Überschuss vor Tilgung und Steuern3.282,01 Euro
abzgl. Tilgung (2 %)3.400,00 Euro
Ertrag nach Tilgung (pro Jahr)
-117,00 Euro
Monatlicher Ertrag
-9,83 Euro

Hierbei handelt es sich um eine Beispielkalkulation. Natürlich werden die meisten Positionen variieren. Der Zinssatz beispielsweise ist eine Variable, die von Ihrer Bonität und Ihrer Eigenkapital-Situation abhängt. Je besser Ihre Bonität ist, desto niedriger ist der Zinssatz.

Auch die Verwaltungskosten können sich in Ihrem Fall anders darstellen. Es kommt hier darauf an, welche Verwaltung Sie benötigen oder in Anspruch nehmen möchten.
Nicht jede Verwaltung ist obligatorisch.
Wir haben in unserem Zahlenbeispiel unser 360°-Paket angesetzt, da es alle drei Verwaltungen (WEG, Sondereigentums- und Mietverwaltung) umfasst.

Was in der obigen Kalkulation nicht berücksichtigt wurde, sind Steuern und eine mögliche Wertveränderung der Immobilie.

Dies würde den Rahmen dieses Artikels sprengen. Gerne können Sie uns hierzu aber persönlich kontaktieren.

Aber ganz kurz: Wir kalkulieren grundsätzlich immer vorsichtig; dafür haben wir vier verschiedene Betrachtungsweisen.

    1. Verliert die Immobilie an Wert?
    2. Bleibt der Wert konstant?
    3. Was wäre eine durchschnittliche Wertentwicklung?
    4. Wann wäre die Wertentwicklung sehr gut?

Unser Credo: Eine Immobilie als Kapitalanlage muss sich auch dann lohnen,  wenn die Immobilie nicht im Wert steigt. 
Niemand kann in die Zukunft blicken. Deswegen gehen wir unsere Berechnungen grundsätzlich konservativ an, so dass es keine negativen Überraschungen gibt.

Wann lohnt sich eine Anlageimmobilie?

Um es kurz zu halten: Eine Anlageimmobilie lohnt sich, wenn die Mietrendite stimmt.
Diese berechnet sich wie folgt:

Formel Mietrendite berechnen

Im obigen Zahlenbeispiel ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,2%:

Beispiel Mietrendite Berechnen

Das entspricht einem Wert, der üblicherweise bereits einen neutralen bis leicht positiven Cashflow erzeugen kann.

Um eine solche Mietrendite zu erreichen, müssen aber bestimmte Bedingungen erfüllt sein.
Die Lage spielt eine sehr große Rolle, aber auch die Vermietbarkeit der Immobilie sowie passende Kreditkonditionen.

Ihr Ziel sollte es auf jeden Fall immer sein, einen positiven oder höchstens leicht negativen Cashflow zu erzielen.

Wenn Sie Fragen zu der Berechnung Ihres Cashflows haben, können Sie diese gerne in unserer Community, auf Facebook oder in einem persönlichen Gespräch stellen. Wir gehen die einzelnen Positionen dann Schritt für Schritt mit Ihnen durch und beraten Sie unverbindlich und kostenlos.

Immobilie als Kapitalanlage

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