Lohnt es sich, Geld in Immobilien zu investieren?

Lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?

Immobilien als Kapitalanlage können rentabler sein als gute ETF oder Aktien. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie, in die investiert wird, gut ausgewählt wurde. Anlageobjekte sind selten in Toplagen und nicht immer sind es Objekte, in die die Anleger gerne selbst einziehen würden. Das Hauptaugenmerk liegt auf der langfristigen Vermietbarkeit für die Allgemeinheit.

Fremdkapitalhebel bei Immobilien auch für Normalsterbliche

Anlageprofis lieben an der Hebelwirkung von Fremdfinanzierung, dass sie die entscheidende Eigenkapitalrendite erhöht, und bei Immobilien steht dieser Leverage-Effekt des Fremdkapitalhebels auch Privatpersonen zur Verfügung.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und Vorteile

Immobilieneigentümer werden von der Politik seit jeher freundlich behandelt, Stichwort „Oma ihr klein Häuschen“. Vor allem bei Schenkung und Erbschaft bieten Immobilien diverse Möglichkeiten, den Vermögenstransfer steuerlich vorteilhaft zu gestalten.

Ist es sinnvoll, Geld in Immobilien anzulegen?

Abgesehen vom Renditepotential hat die Geldanlage in Immobilien auch sinnstiftende Eigenschaften. Dazu gehören Wohnraumschaffung, regionale Wertschöpfung und die Versorgung der Nachkommen über Generationen hinweg.

Wohnraumschaffung

Anlageobjekte werden nicht immer neu gebaut, aber fast immer wird die Immobilie saniert, modernisiert und gelegentlich auch neu aufgeteilt. Dadurch schaffen Immobilieninvestoren Wohnraum, was bei allen anderen Anlagemöglichkeiten nicht der Fall ist.

Regionale Wertschöpfung

Gleich nach dem Kauf werden Renditeimmobilien saniert oder modernisiert, und dafür werden Handwerker vor Ort beschäftigt. (Wer ein Anlageobjekt auf eigene Faust kauft statt z.B. über Meine-Renditeimmobilie, tut sich vermutlich schwer, zeitnah Handwerker zu bekommen.)

Nachhaltiges Vermögen für Generationen

Was könnte sicherer sein als der Grundbucheintrag bei einem deutschen Amtsgericht? Immobilien eignen sich mehr als andere Anlagemöglichkeiten bei sehr langem Anlagehorizont und für die Vermögenssicherung über Generationen hinweg.

Warum in Immobilien investieren?

Wie in Immobilien investieren?

Das Grundprinzip einer Geldanlage in Immobilien besteht darin, eine Immobilie zu kaufen und diese dann zu vermieten. Der Kauf wird üblicherweise finanziert. Der neue Eigentümer erzielt Rendite durch Mieteinnahmen, und zusätzlich wächst die Immobilie im Wert. Diese Wertsteigerung kann der Eigentümer nach 10 Jahren steuerfrei für sich vereinnahmen.

Auswahl einer renditestarken Immobilie

Die Auswahl einer geeigneten Wohnung oder eines Hauses ist sehr wichtig für das Gelingen des Immobilieninvestments im Ganzen. Werden hier Fehler gemacht, bleibt die Rendite womöglich sehr lange hinter den Renditeerwartungen zurück.

Finanzierung beim Kauf einer Renditeimmobilie

Beim Kauf von Wohnung und Haus nimmt der Käufer fast immer einen Immobilienkredit auf, und das ist auch bei Anlageimmobilien nicht anders. Tatsächlich versuchen fortgeschrittene Immobilieninvestoren, möglichst wenig Eigenkapital einzusetzen, um maximal von der Hebelwirkung des Fremdkapitals zu profitieren.

Kauf des Objekts

Beim Notar wird der Kauf besiegelt. Hier sind individuelle Regelungen möglich, z.B. Zugang zum Objekt vor dem eigentlichen Eigentumsübergang, um schon möglichst früh mit Sanierungen beginnen zu können. Wenn sich beide Parteien einig sind, formuliert der Notar diese Nebenvereinbarungen und baut sie in den Kaufvertrag ein.

Sanierung / Modernisierung der Immobilie

Das Anlageobjekt wird in der Regel renoviert und vielleicht auch saniert und modernisiert. Das Ziel ist es, den Wert und die Vermietbarkeit der Immobilie zu erhöhen.

Vermietung der Immobilie

Schließlich wird die Immobilie vermietet. Die laufende Betreuung des Objekts und der Mieter übernimmt entweder der Eigentümer selbst oder eine von ihm beauftragte Hausverwaltung. Wird das ganze Kapitalanlge-Projekt mit einem Dienstleister wie Meine-Renditeimmobilie abgewickelt, so wird auf Wunsch auch die Verwaltung des Objekts und das Mietermanagement übernommen.

Wieviel Geld braucht man, um in Immobilien zu investieren?

Um in Immobilien investieren zu können, müssen Anleger heutzutage im Normalfall wenigstens die Kaufnebenkosten selbst tragen. Diese betragen je nach Bundesland und mit Makler-Beteiligung ca. 9-12 Prozent des Kaufpreises. Ist kein Immobilienmakler beim Kauf beteiligt, liegen die Kaufnebenkosten bei ca. 6-9 Prozent.

Beispielrechnung Eigenkapital

Das Objekt kostet 300.000 EUR, liegt in Bayern, und die Immobilie wurde mit Makler gefunden. Die Kaufnebenkosten betragen in diesem Fall:

In Immobilien investieren mit wenig Geld

Auch mit wenig Geld ist es möglich, in Immobilien zu investieren. Dennoch sind Immobilien gewiß nicht die Anlage mit der niedrigsten Einstiegshürde. ETF bieten sich an, wenn maximal wenige Tausend EUR zur Verfügung stehen.

Immobilienfonds als Immobilieninvestment mit wenig Geld

Eine Möglichkeit, mit wenig Geld in Immobilien zu investieren, sind offene und geschlossene Immobilienfonds. Diese Art des Immobilieninvestments ist kein Direktinvestment in eine Immobilie, und die immobilienspezifischen Eigenheiten und Vorteile werden verwässert und – je nach Produkt – potentiell verschlechtert. Statt der Immobilie steht nun das künstliche Produkt „Fonds“ im Vordergrund.

Garage als Immobilienvestment mit wenig Geld

Die Garage als Kapitalanlage ist eine Nische, die Meine-Renditeimmobilie in der Regel nicht bedient. Zwar sind Garagen billiger als Wohnungen, aber die Fluktuation ist üblicherweise höher, bei zugleich niedrigerer Miete, was zu einem ungünstigem Verhältnis von Aufwand zu Ertrag führt.

Sehr kleine Immobilie als Kapitalanlage mit wenig Geld

Eine Wohnung für 150.000 und ohne Makler kann, je nach Bundesland, mit 9.000 bis 13.500 EUR Eigenkapital finanziert werden. Das wäre dann eine 100%-Finanzierung, und die 9.000 EUR und mehr werden für die Kaufnebenkosten verwendet. Damit die Bank hier mitspielt, sollte der Käufer einen recht sicheren Job mit ausreichend hohem Gehalt haben. Zu beachten ist, dass diese Wohnung trotzdem gut gelegen sein muss, damit sie langfristig gut vermietbar ist. Von einer billigen, aber schlecht gelegenen Wohnung als Geldanlage ist abzuraten.

In Immobilien investieren ohne Eigenkapital

Auch ganz ohne Eigenkapital ist es möglich, Geld in Immobilien anzulegen. Das wäre dann eine 110%-Finanzierung oder Vollfinanzierung, bei der die Bank auch die Kaufnebenkosten finanziert. Evtl. werden die Nebenkosten auch über eine zweite Bank finanziert. Jedoch muss der Käufer die Bank hier mit einem recht sicheren Arbeitsplatz überzeugen und / oder über andere Besitztümer verfügen, die als Sicherheit dienen können.

130%: In Immobilien investieren und modernisieren ohne Eigenkapital

Bei der 130%-Finanzierung werden nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern auch eine Sanierung oder Modernisierung finanziert. Hier muss für die Bank alles stimmen, vom Objekt selbst bis zur Bonität des Antragstellers. Eine solche Finanzierung ist realsierbar, wenn der Käufer im Grunde genug Kapital für eine Finanzierung mit 10% und mehr Eigenkapital hat, an dieses Kapital aber nicht rankommt oder eine Liquidierung zwecks Reinvestition in die Immobilie wirtschaftlich unattraktiv wäre.

5 Gründe, warum Sie Geld in Immobilien anlegen sollten

1. Diversifikation – Der Sicherheits-Booster

   Immobilien sind eine sichere Anlageform. In ein gutes Portfolio gehören immer auch Aktien. Das Risiko eines Verlustes ist bei Aktien allerdings hoch. Um dieses Risiko auszugleichen, empfiehlt es sich, auch sichere Investments zu tätigen, die dennoch eine gute Rendite erzielen. Dazu gehören zweifellos Immobilien, da sie Sicherheit und Rendite miteinander vereinen.

2. Schutz gegen Inflation

   Die Preise erhöhen sich und damit verliert das Geld an Kaufkraft. Das ist die Bedeutung von Inflation. Im Schnitt bewegt sie sich bei 2%. Im Jahr 2023 war die Inflationsrate monatelang fast zweistellig.

   Eine profitable Geldanlage muss also mindestens 2% Zinsen erwirtschaften, da das Geld sonst von der Inflation aufgefressen wird. Wer Immobilien kauft und vermietet, entzieht sich dem schleichenden Wertverfall durch Inflation. Dies geschieht, indem die Miete laufend und mindestens der Inflationsrate entsprechend erhöht wird.

   

   Wie funktioniert das: In Immobilien investieren?

3. Immobilien erzielen doppelte Rendite

   Es gibt zum einen die Rendite in Form monatlicher Mieteinnahmen. Zum anderen gibt es die Rendite, die durch die Wertsteigerung der Immobilie entsteht.

4. Immobilien in Deutschlands guten Lagen sind krisenfest

   Deutschland ist das wirtschaftliche „Powerhouse“ Europas und führende Industrienation mit viel Substanz. Hinzu kommt eine Gesetzgebung, die dem Eigentum einen sehr hohen Stellenwert einräumt. Deshalb ist Deutschland ein ausgezeichneter Standort für Renditeobjekte. Unkenrufe, wonach die demographische Entwicklung hierzulande der Attraktivität von Immobilien langfristig schaden werde, ignorieren das Thema Einwanderung. Ein von manchen alternativ herbeigesehnter „Rückbau“ im Sinne von „Man kann nicht ewig wachsen“ ist in dieser Welt und speziell in Deutschland nicht gerne gesehen und völlig aussichtslos.

5. Immobilien genießen steuerliche Vorteile

   Die Vorzüge des Imobilieninvestments erstrecken sich sogar auf das Steuerrecht. Mit einer Immobilie lassen sich Steuern sparen, und insbesondere beim Vermögensübertrag durch Schenkung und Erbschaft punkten Immobilien mit Gestaltungsmöglichkeiten.

Immobilien sind nicht die einzige gute Anlagemöglichkeit. ETF sind auch gut, und Festgeld und Tagesgeld eignen sich zumindest, um Geld vorübergehend einigermaßen inflationsgeschützt zu parken. Zwecks Risikominderung ist es sinnvoll, zu diversifizieren. Stehen einige Zehntausend EUR zur Verfügung und soll das Vermögen einst vererbt oder verschenkt werden, dann lohnt es sich sehr, Geld in Immobilien zu investieren.