Heizungsgesetz aktuell: Das Gebäudeenergiegesetz GEG 2024
Energiewende, Energieeffizienz, Klimaschutz, CO2-Emission, ökologischer Fußabdruck – das Thema Umwelt hat in Deutschland traditionell einen hohen Stellenwert im öffentlichen Diskurs. Das Gebäudeenergiegesetz 2024 – umgangsprachlich auch Heizungsgesetz genannt – hat das Thema Umwelt und Kosten nun wieder auf die Tagesordnung gesetzt. Die Debatte um “Robert Habecks Heizungsgesetz” wird energisch geführt. Richtig ist, dass Immobilien und deren energetische Effizienz einen bedeutenden Anteil an Verbrauch und Treibhausgasemissionen haben. Im Zuge des neuen Heizungsgesetzes soll sich das ab Anfang 2024 ändern, denn es wird verpflichtend, energetisch zu sanieren. Worum geht es im Heizungsgesetz und was kommt da auf Immobilieneigentümer im Jahr 2024 zu?
Was bedeutet das neue Heizungsgesetz
Nach monatelangen Debatten und intensivem Schlagabtausch hat der Bundestag am 08.09.2023, mit Mehrheit der Ampelkoalition, ein neues Heizungsgesetz beschlossen. Gebäudeenergiegesetz 2024 – kurz GEG. In Kraft treten soll Habecks Heizungsgesetz am 01.01.2024. Doch was beinhaltet das Heizungsgesetz? Kommt eine Austauschpflicht für die Heizung?
Quelle: Eigene Darstellung
Kurz und knapp: Ab Anfang nächsten Jahres sollen in Deutschland ausschließlich Heizungen neu eingebaut werden, die mindestens zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die gute Nachricht vorweg – das gilt (noch) nicht für alle Heizungen und jeden Vermieter.
Wer muss ab 2024 eine neue Heizung einbauen? Betroffen ist in erster Linie der Neubau in Neubaugebieten, also nicht der Neubau in Baulücken anderswo. Bei Neubau im Neubaugebíet ist die Lage klar: Die ausgewählte Heizung muss klimafreundlich sein und die genannten Bedingungen erfüllen.
Für bestehende Heizungen ändert sich vorerst nichts, solange sie funktionieren. Es gibt also keine sofortige Austauschpflicht! Das Heizungsgesetz gilt also vorerst wirklich nur für Neubauten. Doch wie wird sich das in Zukunft weiterentwickeln?
Heizungsgesetz für Bestandsgebäude sowie außerhalb von Neubaugebieten
In welche Richtung die weitere Entwicklung für Bestandswohnungen und Neubauten in Baulücken geht, hängt von den flächendeckenden kommunalen Wärmeplanungen ab. Diese sind verpflichtend. Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen dem Wärmeplanungsgesetz zufolge ihre Wärmeplanung bis Mitte 2026 vorlegen. Alle anderen haben bis 2028 Zeit. Hierdurch sollen Bürger und Unternehmer gleichermaßen informiert werden, welche Optionen der klimaneutralen Energieversorgung vor Ort bereits zur Verfügung stehen und welche es in Zukunft geben wird.
Das heißt: Solange keine kommunale Wärmeplanung final vorliegt, herrscht freie Heizungswahl für Altbauten, Bestandsgebäude oder Neubauten außerhalb von Neubaugebieten.
Heizungsgesetz aktuell – viele offene Fragen!
Rund um das Thema Heizungsgesetz 2024 stellen sich Immobilienbesitzern viele Fragen, zum Beispiel:
Welche Heizung darf ich 2023 noch einbauen?
Diese Frage ist leicht zu beantworten: Jede. Dieser Schritt will aber gut überlegt sein, um hohe Folgekosten zu vermeiden. Wird jetzt noch eine Gasheizung eingebaut, so sollte sie umgerüstet werden können. Das bedeutet, sie muss ab 2029 zu steigenden Anteilen mit klimaneutralem Gas aus Wasserstoff oder Biomasse betrieben werden können. Für Heizungen mit fossilen Brennstoffen gilt ab 2045 ein endgültiges Verbot.
Was, wenn die Gasheizung nach 2024 kaputt geht?
An den aktuell gängigen Heizungen wie etwa Öl- und Gasheizungen dürfen Reparaturen durchgeführt werden. Im Falle eines irreparablen Schadens, einer “Heizungshavarie”, treten mehrjährige Übergangsfristen in Kraft. Während dieser Zeit kann übergangsweise eine gebrauchte Heizung mit fossilen Brennstoffen genutzt werden. Nach 5 Jahren muss eine klimaneutrale Alternative eingebaut werden. Wenn bereits ein Anschluss an das Wärmenetz in absehbarer Zeit möglich ist, dann gelten 10 Jahre Übergangsfrist. Bei Gasetagenheizungen beträgt die Frist zur Umrüstung 13 Jahre. Langfristig wird also im Falle eines Totalschadens der Heizung eine Erneuerung zugunsten der Klimafreundlichkeit zur Pflicht. Befreit werden können nur Haus- und Wohnungsbesitzer, bei denen die Umbaukosten den Wert der Immobilie übersteigen würden.
Welche Heizungen sind 2024 noch erlaubt?
Mindestens 65% der Wärmequelle müssen bei neu eingebauten Heizungen in Neubaugebieten aus regenerativen Energien stammen. Welche Heiztechnologien kommen dafür in Frage?
- Anschluss an ein Fernwärmenetz (bisher vor allem in Großstädten vertreten)
- Heizung mit Wärmepumpe
- Hybridheizung (Mischung aus Gas- oder Öl und erneuerbaren Technologien wie Wärmepumpe oder Solar)
- Stromdirektheizung (Infrarotheizung, attraktiv bei guter Dämmung)
- Solarheizung (ausschließlich Solarthermie ist nur möglich bei sehr guter Dämmung des Objekts, andernfalls ist eine Kombination mit anderen Heizungsarten zu empfehlen
- Pellet- oder Holzheizung
- Nur für Bestandsgebäude: auf 100% Wasserstoff umrüstbare Gasheizungen
Die Auswahl ist groß, das Fachwissen im Bereich Heizung beim Verbraucher jedoch gering. Welche Heizungsart die richtige ist, hängt von diversen Faktoren ab.
Es ist ratsam, sich von qualifizierten Energieberatern helfen zu lassen. Solche Berater sind zum Beispiel auf der Website Energie-Effizienz-Experten gelistet. Die Verbraucherzentralen bieten eine durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz geförderte, kostengünstige Einstiegsberatung an.
Heizungsgesetz: Auswirkungen auf Immobilien
Ist die Energiebilanz einer Immobilie in Zukunft ein entscheidender Bewertungsfaktor?
Man sollte bereit sein, in energetische Sanierungen zu investieren und beim Kauf einer Immobilie hierauf achten, um Folgekosten zu vermeiden. Sicherlich wirkt sich Habecks Heizungsgesetz auch auf die Immobilienpreise aus. Eine bereits den neuen Standards entsprechende Immobilie wird einen höheren Preis erzielen als eine, bei der die Umrüstung noch ansteht.
Was bedeutet das neue Heizungsgesetz für Vermieter und Mieter?
Vermieter sind im Rahmen der sich entwickelnden Bedingungen auf kurz oder lang verpflichtet, für neue, auf erneuerbaren Energien basierende Heizungsanlagen zu sorgen. Künftig können jährlich maximal 10% der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt aber nur, wenn eine staatliche Förderung in Anspruch genommen wurde und die Fördersumme von den umlegbaren Kosten abgezogen wird. Bei Verzicht auf die Förderung können nur 8% jährlich umgelegt werden.
In welchem Verhältnis stehen Mietkosten und Heizungsgesetz?
Die energetische Sanierungsumlage wird bei 50 Cent pro Monat und Quadratmeter gedeckelt. Anders sieht es bei Modernisierungen wie neuen Fenstern oder Isolierungen aus. Hier dürfen bis zu 3 Euro pro Quadratmeter angesetzt werden. Für Mieter mit geringem Einkommen gibt es Härtefallregelungen.
Meine-Renditeimmobilie entwickelt Objekte selbst und achtet dabei stets auf einen positiven Energieausweis. Das Gebäudeenergiegesetz ist bereits fester Bestandteil aller Objektentwicklungen von Meine-Renditeimmobilie. Die Immobilien sind so ausgerüstet, dass sie die notwendigen Voraussetzungen erfüllen, um als attraktive und vielversprechende Kapitalanlage fungieren zu können. Sollte es technisch nicht möglich sein, von Anfang an dem neuen Gesetz entsprechend zu handeln, werden die in der Zukunft anstehenden Mehrkosten von Anfang an mit eingerechnet.
Neue Heizungsgesetz-Förderung
Das Heizungsgesetz 2024 stellt eine hohe finanzielle Belastung dar, jedoch wird der Umstieg durch Förderprogramme maßgeblich unterstützt. Unabhängig von der Heizform gibt es für jeden ein Grundförderung in Höhe von 30% Förderung für den Umstieg von einer alten, fossilen Heizung auf eine mit erneuerbaren betriebene Energien.
Wer seine Heizung freiwillig bereits vor Ende 2028 umrüsten lässt, erhält zusätzlich einen Geschwindigkeitsbonus in Höhe von 20%. Bei selbstgenutzten Immobilien und einem zu versteuernden Jahreseinkommen unter 40.000 Euro gibt es außerdem noch 30% einkommensabhängigen Bonus. Eine Kombination mehrerer Förderungsmöglichkeiten ist zulässig, allerdings liegt die Grenze der Gesamtförderung bei insgesamt 70%.
Kritik am Heizungsgesetz
Wenngleich der offensichtliche Zweck des neuen Heizungsgesetzes 2024 auf der Hand liegt, hinterfragen viele die Sinnhaftigkeit der Umsetzung und die Erfolgschancen. Klimaschutz sollte als globale Verantwortung gesehen werden. Können mit dem Heizungsgesetz die Klimaschutzziele erreicht werden und zu welchem Preis? Verbotspolitik und finanzielle Belastungen treffen in erster Linie die Bürger. Denn auch die staatlichen Förderungen werden letztlich vom Steuerzahler getragen. Daher auch die Unstimmigkeiten der einzelnen Koalitionsmitglieder, als es um den besagten Gesetzesentwurf ging. Wie genau sich alles die nächsten Jahre entwickeln wird, steht in den Sternen und ist vermutlich auch abhängig von der zukünftigen Regierung. Die Parteichefs der Unionsparteien Friedrich Merz und Markus Söder haben bereits angekündigt, sie würden das Gesetz in der nun beschlossenen Form wieder abschaffen.
Fazit
Das neue Heizungsgesetz 2024 bringt viele Veränderungen mit sich. Ziel soll es sein, durch eine flächendeckende Umstellung auf ressourcenschonende Heiztechnologien dem Klimawandel entgegenzuwirken. Hierfür müssen ab Januar 2024 jegliche Heizungen in Neubaugebieten, die neu eingebaut werden, klimafreundlich betrieben werden. Für bestehende Heizungen besteht vorerst noch keine Austauschpflicht. Mit diesem komplexen Thema kommen sowohl bei Mietern als auch Vermietern einige Fragen und Unklarheiten auf. Meine-Renditeimmobilie berät seine Klienten auch in Sachen Heizungsgesetz im Kontext einer Immobilieninvestition.