Esempio di calcolo degli immobili come investimento

Per calcolare il flusso di cassa di una proprietà, in linea di principio solo le spese sono sottratte dal reddito.

  • L'affitto mensile raccolto corrisponde al reddito
  • Le spese includono principalmente i costi di finanziamento, cioè interessi e rimborsi.

Qui è interessante vedere come sono composti i vostri pagamenti mensili alla banca.
Il tasso è lo stesso ogni mese, ma all'inizio consiste principalmente in pagamenti di interessi, mentre pochissimo del prestito viene riscattato (=rimborsato).
Tuttavia, anno dopo anno l'interesse diminuisce, perché il tasso di interesse è sempre solo sull'importo residuo del prestito.


E così, col tempo, le vostre rate servono sempre più per il rimborso e meno per il pagamento degli interessi.

Esempio di calcolo immobiliare

Immobili come investimento - esempio di accumulazione di beni

Oltre agli interessi e al rimborso, le spese accessorie non ripartibili sotto forma di riserve di manutenzione e spese di amministrazione devono essere dedotte dal reddito.
Puoi scoprire quali amministrazioni sono importanti per te nell'articolo"Quali amministrazioni ti servono".

Il reddito che si oppone alle spese di cui sopra è il vostro reddito da locazione. Questo dovrebbe coprire tutti i costi di cui sopra (rate di finanziamento + costi non ammortizzabili). Potete trovare un esempio di calcolo qui sotto.


Il surplus generato deve essere dichiarato come parte della dichiarazione dei redditi.
Dopo aver dedotto l'imposta, il flusso di cassa della vostra proprietà affittata risulta per voi.

Ma ora vorremmo spiegarvelo con un esempio numerico concreto.

Esempio di calcolo concreto

Supponiamo che lei voglia acquistare un appartamento a Norimberga ad un prezzo di acquisto di 170.000 euro.elegene appartamento ad un prezzo di acquisto di 170.000 euro. L'appartamento ha 70 mq.

Le spese accessorie all'acquisto ammontano a 8.755 euro, che consistono in una tassa di trasferimento del 3,5% (in Baviera) e 1,65% di spese notarili e catastali. La tassa sul trasferimento di terra varia da stato federale a stato federale, la media è intorno al 5%.

Questo significa un investimento totale di 178.755 euro, di cui lei fornisce 8.755 euro come capitale e finanzia 170.000 euro attraverso una banca.

Il reddito da locazione ammonta a 7.152,01 euro all'anno (affitto netto annuale a freddo).

Rentin7.152,01 Euro
meno gli interessi sul prestito (al tasso dell'1,4 %)2.380,00 Euro
meno le riserve di manutenzione 840,00 Euro
meno le spese amministrative650,00 Euro
Eccedenza prima del riscatto e delle tasse3.282,01 Euro
meno il riscatto (2 %)3.400,00 Euro
Rendimento dopo il riscatto (all'anno)
-117,00 Euro
Rendimento mensile
-9,83 Euro

Questo è un esempio di calcolo. Naturalmente, la maggior parte degli articoli varia. Il tasso d'interesse, per esempio, è una variabile che dipende dal tuo rating di credito e dalla tua situazione patrimoniale. Migliore è il tuo rating di credito, più basso è il tasso di interesse.

I costi di amministrazione possono anche essere diversi nel vostro caso. Qui dipende da quale amministrazione avete bisogno o volete usare.
Non tutte le somministrazioni sono obbligatorie.
Nel nostro esempio numerico abbiamo usato il nostro Pacchetto a 360° perché comprende tutti e tre i tipi di gestione (WEG, condominiale e di affitto).

Ciò che non è stato preso in considerazione nel calcolo di cui sopra sono... Tasse e un possibile cambiamento nel valore della proprietà.

Questo andrebbe oltre lo scopo di questo articolo. Tuttavia, siete invitati a Contattare personalmente.

Ma molto brevemente: noi calcoliamo sempre con cautela; per questo abbiamo quattro modi diversi di guardare le cose.

    1. La proprietà sta perdendo valore?
    2. Il valore rimane costante?
    3. Quale sarebbe una performance media?
    4. Quando il rendimento sarebbe molto buono?

Il nostro credo: un immobile come investimento deve valere la pena anche se l'immobile non aumenta di valore.
Nessuno può guardare nel futuro. Ecco perché ci avviciniamo sempre ai nostri calcoli in modo conservativo, in modo che non ci siano sorprese negative.

Quando vale la pena investire in una proprietà?

Per farla breve: Un investimento immobiliare è conveniente quando il Rendimento dell'affitto ha ragione.
Si calcola come segue:

Calcolare la formula del rendimento locativo

Nell'esempio numerico di cui sopra, il rendimento locativo lordo è del 4,2%:

Esempio Calcolare il rendimento dell'affitto

Questo corrisponde a un valore che di solito può già generare un flusso di cassa da neutro a leggermente positivo.

Per ottenere un tale rendimento da locazione, tuttavia, devono essere soddisfatte alcune condizioni.
La posizione gioca un ruolo molto grande, ma anche l'affittabilità della proprietà così come l'idoneità Condizioni di credito.

In ogni caso, il vostro obiettivo dovrebbe essere sempre quello di raggiungere un flusso di cassa positivo o al massimo leggermente negativo.

Se hai domande sul calcolo del tuo flusso di cassa, sei il benvenuto a farle nella nostra comunità, su Facebook o in una conversazione personale. Poi esamineremo i singoli elementi passo dopo passo con voi e vi consiglieremo senza impegno e gratuitamente.

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