Requisiti del prestito immobiliare

Letzte Aktualisierung am 12.06.2023

Wie bei jedem Kredit möchten sich Banken auch bei einem Immobilienkredit, also einer Hypothek, dahingehend absichern, dass sie das verliehene Geld auch wieder zurückbekommen. Eine Garantie gibt es natürlich nie, aber es gibt einige Mindestanforderungen, die ein Kreditnehmer erfüllen muss, um als geeigneter Kandidat für eine Baufinanzierung in Frage zu kommen. Bevor die Finanzierung Ihrer zukünftigen Immobilie als Kapitalanlage bewilligt wird, erfolgt eine eingehende Kreditprüfung. Bei einer Finanzierung für eine vermietete Immobilie liegen die Anforderungen etwas höher als bei einer selbstgenutzten Immobilie.
Welche Anforderungen das sind, möchten wir Ihnen in diesem Artikel näher bringen.

Livello di reddito

Für die Finanzierung einer Immobilie ist es wichtig, dass Sie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Dieses Einkommen sollte mindestens 2.500 Euro Netto betragen. Die Höhe des Einkommens soll zum einen die monatlichen Zahlungen an die Bank sicherstellen. Und zum anderen sollen mögliche Mietausfälle und/oder Instandhaltungskosten abgedeckt sein.
Banken möchten außerdem sehen, dass die zukünftigen Mieteinnahmen nicht Ihre einzige Einkommensquelle sind. Zumindest, wenn es sich um Ihre erste Immobilie handelt, sollten Sie noch andere Einkommensarten aufzeigen können. Ein fester Arbeitsvertrag oder eine seit mehreren Jahren erfolgreiche freiberufliche oder selbständige Tätigkeit sind eine gute Grundvoraussetzung für die Kreditbewilligung des Geldgebers.

Equità

Neben dem genannten Mindesteinkommen sollte außerdem ein gewisses Eigenkapital vorhanden sein.

Sobald Ihr Antrag auf eine Immobilienfinanzierung gestellt wird, berechnet das Kreditinstitut den Immobilienwert und kann dadurch einschätzen, ob der Kaufpreis sowie die Baukosten angemessen sind. Als Sicherheit dient jedoch oftmals das Objekt selbst, bei dem in das Grundbuch eine Grundschuld eingetragen wird. Je höher der Wert des Objektes, umso geringer ist das Risiko aus der Sicht des Geldgebers. 

Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals richtet sich grundsätzlich nach der Höhe des Kaufpreises und der entsprechenden Kaufnebenkosten. Diese belaufen sich in der Praxis meist auf 5 bis 8,5% des Kaufpreises (abhängig vom jeweiligen Bundesland).

Ora, però, si può avere più equità.

Dann kann es unter Umständen Sinn machen, mehr als 10 % Eigenkapital einzubringen, allerdings sollten Sie sich zunächst überlegen, was Ihre Zielsetzung ist. Zudem spielen viele Faktoren eine ausschlaggebende Rolle bei der Frage, wie viel Eigenkapital beim Kauf einer Immobilie eingebracht werden sollte. Nachfolgend verschiedene Situationen und Denkansätze:

Se siete più vecchi e volete pagare il mutuo più velocemente, può essere saggio usare più equità.

Se siete più giovani, ma avete molto capitale, potrebbe anche essere interessante per voi comprare una proprietà più grande ad un prezzo d'acquisto più alto.

Un altro scenario potrebbe essere quello di investire in diverse proprietà e quindi utilizzare il capitale nel modo più efficiente possibile, ottenendo un ritorno sul capitale significativamente più alto.

So könnten wir Ihnen ein Portfolio zusammenstellen, das beispielsweise aus zwei kleineren Immobilien besteht. 

Wie viel Eigenkapital in eine Renditeimmobilie letztlich eingebracht wird, hängt ganz von Ihren Vorstellungen ab. Wir beraten Sie hierzu gerne.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

In gewissen Fällen ist es empfehlenswert, folgenden rat zu beherzigen: Bringe gleichzeitig nur so viel wie nötig und so wenig wie möglich Eigenkapital ein – Stichpunkt Fremdkapitalhebel. Durch den vermehrten Einsatz von Fremdkapital bei der Finanzierung einer Immobilie ist es möglich, die Rendite zu maximieren, indem die Eigenkapitalrendite erhöht wird. Dies kann zu einer Gewinnmaximierung führen, ist aber auch, je nach individueller Situation, als risikoreicher einzustufen.

Man unterscheidet hierbei dann zwischen der 100% und der 110% Finanzierung. Bei Ersterer wird der gesamte Kaufpreis der Immobilie über ein Darlehen finanziert, ganz ohne Einsatz von Eigenkapital.

Das Darlehen deckt den gesamten Kaufpreis ab. Eine 110% Finanzierung schließt zusätzlich die Kaufnebenkosten ein.

Je näher die Kreditsumme am Kaufpreis ist, desto risikoreicher ist die Vergabe für das Kreditinstitut. Nicht verwunderlich also, dass Banken bei dieser Art der Finanzierung neben den Grundvoraussetzungen noch weitere fordern. Hierzu zählen: 

• eine ausgezeichnete Bonität,
• eine vielversprechende und wertvolle Immobilie (gute Lage und Zustand, etc.),
• die Bereitschaft höhere Zinsen in Kauf zu nehmen.

Una storia di credito pulita

Bei der Schufa handelt es sich um die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Sie gibt Auskunft über die Kreditwürdigkeit beziehungsweise Bonität einer Person. In diesem Verzeichnis werden unter anderem

• prestiti esistenti,
• Conti correnti,
• crediti in sospeso e
• contratti esistenti (telefono cellulare, internet, ecc.)

gestito. Per ogni nuova richiesta di credito o anche per la stipula di un altro obbligo continuativo (ad esempio un contratto di telefonia mobile), il vostro partner contrattuale interrogherà regolarmente i dati Schufa per poter valutare la vostra affidabilità creditizia.

Ein negativer Schufa-Eintrag, beispielsweise in Form eines gekündigten Handyvertrags wegen nicht geleisteter Zahlungen Ihrerseits, verschlechtert Ihre Kreditwürdigkeit. Je schlechter diese ist, desto unwahrscheinlicher ist es, dass eine Bank Ihr Immobilienvorhaben finanziert.
Sie sollten negative Schufa-Einträge möglichst vermeiden, um Ihrem Vertragspartner zu signalisieren, dass Sie vertrauenswürdig sind und Ihren Verpflichtungen nachkommen.

Testatelo ora:

Saldo attivo positivo

Oltre a quanto sopra, una banca di solito guarda le transazioni del tuo conto. Questo non dipende solo dal reddito che avete, ma anche da tutto ciò che esce dal vostro conto. Questo include, tra le altre cose, i contributi per la tua assicurazione sanitaria, i pagamenti del leasing, l'affitto, ecc.

Wenn Sie ein hohes Einkommen haben, dieses aber fast vollständig von Ihren Kosten verschluckt wird, sind dies keine guten Voraussetzungen für eine Finanzierung einer Immobilie.

Werden die obigen Anforderungen erfüllt, können Sie Banken üblicherweise von Ihrer Bonität überzeugen.

Se non sei sicuro di quello che dicono le tue finanze, organizzi una consultazione gratuita con noidove esaminiamo le vostre posizioni passo dopo passo.

Grazie alla nostra cooperazione con più di 300 banche, sappiamo esattamente quali condizioni sono legate alla concessione di un prestito. Siamo felici di mettervi a disposizione queste conoscenze come parte dei nostri consigli di investimento immobiliare.

Conclusione

Genauso individuell wie eine Investmententscheidung an sich ist auch die richtige Finanzierungsstrategie eines Immobilieninvestments. Ob kurzfristige Anleger, die nach wenigen Jahren verkaufen möchten, mittelfristige Anleger, die vom steuerfreien Gewinn nach 10 Jahren profitieren wollen oder langfristige Anleger, die ihre Altersvorsorge in die eigenen Hände nehmen möchten: Entscheidend ist eine kompetente Beratung. Diese übernehmen wir gerne für Sie.

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