Appartamento come investimento Esempio di calcolo

Letzte Aktualisierung am 29.08.2022

Se un investimento ha senso o no, dipende fondamentalmente dalla questione se il vostro patrimonio aumenta o diminuisce. Questo è anche il caso di un appartamento come investimento di capitale.
Ha senso un investimento in un immobile? Il nostro "Esempio di calcolo dell'appartamento come investimento di capitale" , che potete trovare qui sotto, fornisce informazioni su questo. 

Wenn wir uns das aktuell anziehende Zinsniveau anschauen, lautet die Antwort: Grundsätzlich Ja!
Denn wie auf unserer Seite zum Finanzierungsvergleich zu sehen ist, sind die Zinsen im Juli 2022 etwas angestiegen. Immer noch schlecht für Sparer mit Tagesgeld. Gut für Anleger in eine Wohnung als Kapitalanlage.

Wir befinden uns momentan in einer Phase steigender Zinsen. Trotzdem liegt der Zinssatz aktuell unterhalb der Inflationsrate, so dass die Inflation Ihre aufgenommenen Schulden quasi teilweise abbezahlt.

Eine weitere Anlagemöglichkeit sind Aktien. Aktien sind den meisten Deutschen noch immer zu riskant, darum fragen sich immer mehr Menschen:

"Vale la pena investire in immobili?"

Per rispondere a questa domanda, vogliamo mostrarvi subito con un esempio di calcolo quando un immobile ha senso come investimento di capitale.

Un appartamento sviluppato da noi come investimento:

Come funziona un appartamento come investimento?

La base e l'esempio di calcolo di un appartamento come investimento sono spiegati rapidamente:

  • Prima si acquisisce una proprietà BUONA e a scopo FIT
  • Lei finanzia l'acquisto dell'immobile tramite una banca
  • Das von Ihnen eingebrachte Eigenkapital sollte in der Regel die Kaufnebenkosten abdecken – auf diese Weise optimieren Sie die Eigenkapitalrendite und müssen gleichzeitig nicht allzu viel eigenes Geld einbringen
  • Il prestito bancario - composto da interessi e rimborsi - viene pagato mensilmente.
  • Doch auch Ihr Mieter zahlt monatlich seine Miete, so dass er im Grunde Ihre Kreditraten und somit Ihre Immobilie abbezahlt
  • L'affitto è una voce transitoria fino a quando il prestito viene estinto e l'appartamento è tuo - senza un grande sforzo finanziario da parte tua.

Obiges Kapitalanlage Beispiel zeigt eine repräsentative Renditeimmobilie, wie sie von einem unserer Kunden gekauft wurde. Unterm Strich hilft die Aufstellung dabei, den Cashflow der Immobilie zu berechnen, um herauszufinden, was monatlich nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. 

Gerne stellen wir Ihnen eine aktuell verfügbare Renditeimmobilie in einem Infogespräch zum Beispiel über Google Meet vor. Vereinbaren Sie hierfür einfach einen Termin. 

Calcolo dell'investimento di capitale immobiliare

Per calcolare il flusso di cassa di una proprietà, solo le spese sono sottratte dal reddito.

Zu den Ausgaben gehören vor allem die Finanzierungskosten, also Zinsen und Tilgung. Hierbei ist interessant, wie sich Ihre monatlichen Zahlungen an die Bank zusammensetzen. Die Rate ist jeden Monat gleich, doch zu Beginn besteht sie hauptsächlich aus Zinszahlungen, während sehr wenig des Darlehens getilgt wird. Jahr für Jahr verringern sich jedoch die Zinszahlungen, da der Zinssatz immer nur auf den Restdarlehensbetrag anfällt.
Und so dienen Ihre Raten mit der Zeit immer mehr der Tilgung und weniger den Zinszahlungen.

Esempio di calcolo per un investimento immobiliare

Esempio di calcolo per un investimento immobiliare

Oltre agli interessi e al rimborso, le spese accessorie non ripartibili sotto forma di riserve di manutenzione e spese di amministrazione devono essere dedotte dal reddito.
Puoi scoprire quali amministrazioni sono importanti per te in questo articolo.

Il reddito che si oppone alle spese di cui sopra è il vostro reddito da locazione. Questo dovrebbe coprire tutti i costi di cui sopra (rate di finanziamento + costi non ammortizzabili).
Il surplus generato deve essere dichiarato come parte della vostra dichiarazione dei redditi.
Dopo aver dedotto l'imposta, avrete quindi il flusso di cassa della vostra proprietà.

Ma ora vorremmo spiegarvelo con un esempio numerico concreto.

Supponiamo che lei voglia acquistare un appartamento a Norimberga ad un prezzo di acquisto di 170.000 euro.elegene appartamento ad un prezzo di acquisto di 170.000 euro. L'appartamento ha 70 mq.

Le spese accessorie all'acquisto ammontano a 8.755 euro, che consistono in una tassa di trasferimento del 3,5% (in Baviera) e 1,65% di spese notarili e catastali. La tassa sul trasferimento di terra varia da stato federale a stato federale, la media è intorno al 5%.

Questo significa un investimento totale di 178.755 euro, di cui lei fornisce 8.755 euro come capitale e finanzia 170.000 euro attraverso una banca.

Il reddito da locazione ammonta a 7.152,01 euro all'anno (affitto netto annuale a freddo).

Rentin7.152,01 Euro
abzgl. Darlehenszinsen (bei einem Zinssatz von 3,3 %)5.610,00 Euro
meno le riserve di manutenzione 840,00 Euro
meno le spese amministrative650,00 Euro
Eccedenza prima del riscatto e delle tasse52,01 Euro
meno il riscatto (2 %)3.400,00 Euro
Rendimento dopo il riscatto (all'anno)
-3.347,99 Euro
Rendimento mensile
-278,99 Euro

Stand: August 2022

Questo è un esempio di calcolo. Naturalmente, la maggior parte degli articoli varia. Il tasso d'interesse, per esempio, è una variabile che dipende dal tuo rating di credito e dalla tua situazione patrimoniale. Migliore è il tuo rating di credito, più basso è il tasso di interesse.

Auch die Verwaltungskosten können sich in Ihrem Fall anders darstellen. Es kommt hier darauf an, welche Verwaltung Sie benötigen oder in Anspruch nehmen möchten.
Nicht jede Verwaltung ist obligatorisch.
Wir haben in unserem Zahlenbeispiel unser 360°-Paket angesetzt, da es alle drei Verwaltungen (WEG, Sondereigentums- und Mietverwaltung) umfasst.

Ciò che non è stato preso in considerazione nel calcolo di cui sopra sono... Tasse e un possibile cambiamento nel valore della proprietà.

Dies würde den Rahmen dieses Artikels sprengen. Gerne können Sie uns hierzu aber persönlich kontaktieren.

Ma molto brevemente: noi calcoliamo sempre con cautela; per questo abbiamo quattro modi diversi di guardare le cose.

    1. La proprietà sta perdendo valore?
    2. Il valore rimane costante?
    3. Quale sarebbe una performance media?
    4. Quando il rendimento sarebbe molto buono?

Il nostro credo: un immobile come investimento deve valere la pena anche se l'immobile non aumenta di valore.
Nessuno può guardare nel futuro. Ecco perché ci avviciniamo sempre ai nostri calcoli in modo conservativo, in modo che non ci siano sorprese negative.

Quando vale la pena investire in una proprietà?

Per farla breve: Un investimento immobiliare vale la pena, se il Rendimento dell'affitto ha ragione.
Come questo è composto, si può vedere nel seguente "calcolatore di proprietà come investimento":

Calcolare la formula del rendimento locativo

Calcolo del rendimento locativo lordo

Nell'esempio numerico di cui sopra, il rendimento locativo lordo è del 4,2%:

Esempio Calcolare il rendimento dell'affitto

Esempio di calcolo del rendimento locativo lordo

Questo corrisponde a un valore che di solito può già generare un flusso di cassa da neutro a leggermente positivo.

Tuttavia, per ottenere un tale rendimento da locazione, devono essere soddisfatte alcune condizioni.
Il Posizione della proprietà Valutazione gioca un ruolo molto importante, ma anche l'affittabilità dell' immobile e le condizioni di credito adeguate.

In ogni caso, il vostro obiettivo dovrebbe essere sempre quello di raggiungere un flusso di cassa positivo o al massimo leggermente negativo.

Se avete domande sul calcolo o su Flusso di cassa immobiliare sei il benvenuto a chiederlo nella nostra comunità, su Facebook o in una conversazione personale. Poi esamineremo i singoli elementi con voi passo dopo passo e vi consiglieremo senza impegno e gratuitamente.

Haben Sie Fragen zur Wohnung als Kapitalanlage Beispielrechnung? Dann nehmen Sie Kontakt zu uns auf.

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