Appartamento come investimento Esempio di calcolo

Ultimo aggiornamento 21.11.2021

Se un investimento ha senso o no, dipende fondamentalmente dalla questione se il vostro patrimonio aumenta o diminuisce. Questo è anche il caso di un appartamento come investimento di capitale.
Ha senso un investimento in un immobile? Il nostro "Esempio di calcolo dell'appartamento come investimento di capitale" , che potete trovare qui sotto, fornisce informazioni su questo. 

Se diamo un'occhiata al livello attuale dei tassi d 'interesse, la risposta è abbastanza chiara: fondamentalmente sì!
Perché come possiamo vedere nella nostra pagina di confronto dei finanziamenti, i tassi d'interesse sono in cantina nell'ottobre 2021. Male per i risparmiatori con denaro overnight. Buono per gli investitori in un appartamento come investimento di capitale.

Siamo in una fase di bassi interessi. Quando non c'è quasi nessun interesse, le call money, le obbligazioni o il buon vecchio libretto di risparmio non sono esattamente raccomandabili. Il tasso d'interesse è attualmente inferiore al tasso d 'inflazione, per cui il tuo patrimonio continua a diminuire. Le azioni sono ancora troppo rischiose per la maggior parte dei tedeschi, ecco perché sempre più persone si chiedono:

"Vale la pena investire in immobili?"

Per rispondere a questa domanda, vogliamo mostrarvi subito con un esempio di calcolo quando un immobile ha senso come investimento di capitale.

Un appartamento sviluppato da noi come investimento:

Come funziona un appartamento come investimento?

La base e l'esempio di calcolo di un appartamento come investimento sono spiegati rapidamente:

  • Prima si acquisisce una proprietà BUONA e a scopo FIT
  • Lei finanzia l'acquisto dell'immobile tramite una banca
  • Il capitale proprio che apportate dovrebbe generalmente coprire i costi accessori di acquisto - in questo modo ottimizzate il rendimento del capitale proprio e allo stesso tempo non dovete apportare troppo denaro vostro.
  • Il prestito bancario - composto da interessi e rimborsi - viene pagato mensilmente.
  • Tuttavia, il vostro inquilino paga anche il suo affitto ogni mese, quindi sta essenzialmente pagando le vostre rate del prestito e quindi la vostra proprietà
  • L'affitto è una voce transitoria fino a quando il prestito viene estinto e l'appartamento è tuo - senza un grande sforzo finanziario da parte tua.
Beni immobili come investimento Esempio di calcolo

L'esempio di investimento qui sopra mostra una proprietà rappresentativa del reddito acquistata da uno dei nostri clienti. La linea di fondo è che aiuta a calcolare il flusso di cassa della proprietà per scoprire cosa rimane ogni mese dopo aver dedotto tutti i costi. 

Saremo lieti di presentarvi una proprietà a reddito attualmente disponibile in una sessione informativa, ad esempio tramite Google Meet. Basta fissare un appuntamento per questo Appuntamento

Calcolo dell'investimento di capitale immobiliare

Per calcolare il flusso di cassa di una proprietà, solo le spese sono sottratte dal reddito.

Le spese includono soprattutto i costi di finanziamento, cioè gli interessi e il rimborso. Qui è interessante come sono composti i vostri pagamenti mensili alla banca. Il tasso è lo stesso ogni mese, ma all'inizio consiste principalmente nel pagamento degli interessi, mentre si ripaga molto poco del prestito. Anno dopo anno, tuttavia, l'interesse diminuisce, poiché il tasso di interesse si applica sempre e solo all'importo rimanente del prestito.
E così, col tempo, le tue rate servono sempre di più per il rimborso e meno per il pagamento degli interessi.

Esempio di calcolo per un investimento immobiliare

Esempio di calcolo per un investimento immobiliare

Oltre agli interessi e al rimborso, le spese accessorie non ripartibili sotto forma di riserve di manutenzione e spese di amministrazione devono essere dedotte dal reddito.
Puoi scoprire quali amministrazioni sono importanti per te in questo articolo.

Il reddito che si oppone alle spese di cui sopra è il vostro reddito da locazione. Questo dovrebbe coprire tutti i costi di cui sopra (rate di finanziamento + costi non ammortizzabili).
Il surplus generato deve essere dichiarato come parte della vostra dichiarazione dei redditi.
Dopo aver dedotto l'imposta, avrete quindi il flusso di cassa della vostra proprietà.

Ma ora vorremmo spiegarvelo con un esempio numerico concreto.

Supponiamo che lei voglia acquistare un appartamento a Norimberga ad un prezzo di acquisto di 170.000 euro.elegene appartamento ad un prezzo di acquisto di 170.000 euro. L'appartamento ha 70 mq.

Le spese accessorie all'acquisto ammontano a 8.755 euro, che consistono in una tassa di trasferimento del 3,5% (in Baviera) e 1,65% di spese notarili e catastali. La tassa sul trasferimento di terra varia da stato federale a stato federale, la media è intorno al 5%.

Questo significa un investimento totale di 178.755 euro, di cui lei fornisce 8.755 euro come capitale e finanzia 170.000 euro attraverso una banca.

Il reddito da locazione ammonta a 7.152,01 euro all'anno (affitto netto annuale a freddo).

Rentin7.152,01 Euro
meno gli interessi sul prestito (al tasso dell'1,4 %)2.380,00 Euro
meno le riserve di manutenzione 840,00 Euro
meno le spese amministrative650,00 Euro
Eccedenza prima del riscatto e delle tasse3.282,01 Euro
meno il riscatto (2 %)3.400,00 Euro
Rendimento dopo il riscatto (all'anno)
-117,00 Euro
Rendimento mensile
-9,83 Euro

Questo è un esempio di calcolo. Naturalmente, la maggior parte degli articoli varia. Il tasso d'interesse, per esempio, è una variabile che dipende dal tuo rating di credito e dalla tua situazione patrimoniale. Migliore è il tuo rating di credito, più basso è il tasso di interesse.

I costi di amministrazione possono anche essere diversi nel vostro caso. Qui dipende da quale amministrazione avete bisogno o volete usare.
Non tutte le somministrazioni sono obbligatorie.
Nel nostro esempio numerico abbiamo usato il nostro Pacchetto a 360° perché comprende tutti e tre i tipi di gestione (WEG, condominiale e di affitto).

Ciò che non è stato preso in considerazione nel calcolo di cui sopra sono... Tasse e un possibile cambiamento nel valore della proprietà.

Questo andrebbe oltre lo scopo di questo articolo. Tuttavia, siete invitati a Contattare personalmente.

Ma molto brevemente: noi calcoliamo sempre con cautela; per questo abbiamo quattro modi diversi di guardare le cose.

    1. La proprietà sta perdendo valore?
    2. Il valore rimane costante?
    3. Quale sarebbe una performance media?
    4. Quando il rendimento sarebbe molto buono?

Il nostro credo: un immobile come investimento deve valere la pena anche se l'immobile non aumenta di valore.
Nessuno può guardare nel futuro. Ecco perché ci avviciniamo sempre ai nostri calcoli in modo conservativo, in modo che non ci siano sorprese negative.

Quando vale la pena investire in una proprietà?

Per farla breve: Un investimento immobiliare vale la pena, se il Rendimento dell'affitto ha ragione.
Come questo è composto, si può vedere nel seguente "calcolatore di proprietà come investimento":

Calcolare la formula del rendimento locativo

Calcolo del rendimento locativo lordo

Nell'esempio numerico di cui sopra, il rendimento locativo lordo è del 4,2%:

Esempio Calcolare il rendimento dell'affitto

Esempio di calcolo del rendimento locativo lordo

Questo corrisponde a un valore che di solito può già generare un flusso di cassa da neutro a leggermente positivo.

Tuttavia, per ottenere un tale rendimento da locazione, devono essere soddisfatte alcune condizioni.
Il Posizione della proprietà Valutazione gioca un ruolo molto importante, ma anche l'affittabilità dell' immobile e le condizioni di credito adeguate.

In ogni caso, il vostro obiettivo dovrebbe essere sempre quello di raggiungere un flusso di cassa positivo o al massimo leggermente negativo.

Se avete domande sul calcolo o su Flusso di cassa immobiliare sei il benvenuto a chiederlo nella nostra comunità, su Facebook o in una conversazione personale. Poi esamineremo i singoli elementi con voi passo dopo passo e vi consiglieremo senza impegno e gratuitamente.

Avete domande sul calcolo dell'appartamento come esempio di investimento? Allora contattateci.

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