{"id":10316,"date":"2025-06-16T13:58:16","date_gmt":"2025-06-16T11:58:16","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=10316"},"modified":"2025-06-16T13:58:16","modified_gmt":"2025-06-16T11:58:16","slug":"ripartizione-del-prezzo-di-acquisto-nellacquisto-di-immobili","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/ripartizione-del-prezzo-di-acquisto-nellacquisto-di-immobili\/","title":{"rendered":"Ripartizione del Prezzo di Acquisto nell\u2019Acquisto di Immobili"},"content":{"rendered":"<p style=\"font-weight: bold\">\r\n\tQuando si acquista un terreno edificato, \u00e8 fondamentale ripartire correttamente il prezzo di acquisto tra edificio (&#8220;ammortizzabile&#8221;) e suolo (&#8220;non ammortizzabile&#8221;).\r\n<\/p>\r\n<p style=\"font-weight: bold\">\r\n\tQuesta ripartizione ha conseguenze fiscali, in particolare per l&#8217;ammortamento (AfA \u2013 ammortamento per usura).\r\n<\/p>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Perch\u00e9 \u00e8 necessaria una ripartizione del prezzo?<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tNell\u2019acquisto di un immobile, i costi di acquisizione si suddividono in valore dell\u2019edificio e valore del terreno.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSolo la parte relativa all\u2019edificio pu\u00f2 essere ammortizzata fiscalmente secondo il \u00a7\u202f7 commi 4\u20135b della legge sull\u2019imposta sul reddito (EStG). Il valore del terreno non \u00e8 soggetto a usura e quindi non \u00e8 ammortizzabile.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tUna ripartizione errata comporta un carico fiscale scorretto \u2013 spesso con minori deduzioni per ammortamento.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Quadro normativo e giurisprudenza<\/h2>\r\n\t<h3>Giurisprudenza della Corte Federale delle Finanze (BFH)<\/h3>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li><strong>Metodo del valore residuo vietato<\/strong>: La BFH ha stabilito (10.10.2000, sentenza IX R 86\/97) che la ripartizione deve basarsi sul rapporto tra i valori di mercato, e non sul metodo del valore residuo.<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Ripartizione contrattuale ammessa<\/strong>: Secondo la sentenza BFH del 16.09.2015 (IX R 12\/14), l\u2019amministrazione finanziaria pu\u00f2 rifiutare la ripartizione indicata nell\u2019atto notarile solo se i valori non sono giustificabili economicamente.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\r\n\t<h3>Sviluppi nella giurisprudenza tributaria<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tI tribunali fiscali hanno definito soglie precise per le deviazioni ammissibili:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>FG Berlino\u2013Brandeburgo: una deviazione superiore al 20% rispetto al valore standard del terreno \u00e8 motivo sufficiente per rifiutare una ripartizione contrattuale (sentenza del 20.03.2024, 3 K 3137\/19)<\/li>\r\n\t\t<li>FG Monaco: una deviazione inferiore al 10% \u00e8 considerata non problematica (10.04.2024, 12 K 861\/19)<\/li>\r\n\t\t<li>FG M\u00fcnster e D\u00fcsseldorf sono critici nei confronti di deviazioni del 30% o di valori doppi rispetto alle perizie<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Strumento del Ministero delle Finanze (BMF) \u2013 Di cosa si tratta?<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl Ministero Federale delle Finanze (BMF) mette a disposizione uno <strong>strumento Excel gratuito con guida<\/strong> (aggiornato a gennaio 2025). Consente di:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Effettuare la ripartizione standardizzata del prezzo secondo metodi comparativi, reddituali o di costo.<\/li>\r\n\t\t<li>Verificare la plausibilit\u00e0 di ripartizioni esistenti.<\/li>\r\n\t\t<li>Calcolare correttamente i singoli valori.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\t<a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzministerium.de\/Datenportal\/Daten\/frei-nutzbare-produkte\/Anwendungen\/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke\/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">Vai allo strumento BMF (Excel e Guida)<\/a>\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Metodi utilizzati nello strumento<\/h2>\r\n\t<h3>Metodo del valore comparativo<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer case unifamiliari\/bifamiliari o appartamenti, se disponibili fattori comparativi (es. \u20ac\/m\u00b2), \u00e8 possibile determinare i valori di suolo e edificio.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Metodo del valore reddituale<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUsato per immobili a reddito o in assenza di dati comparativi. Secondo il \u00a7\u202f28 ImmoWertV, considera eccedenze di affitto, valore standard del terreno, tasso immobiliare e costi di costruzione.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Metodo del valore di costo<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tMetodo di riserva previsto dai \u00a7\u00a7\u202f35 e seguenti ImmoWertV, utilizzato in particolare per immobili a uso misto o con dati insufficienti.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Guida passo-passo al calcolo<\/h2>\r\n\t<ol>\r\n\t\t<li>Inserire i dati dell\u2019immobile (indirizzo, superficie, anno di costruzione, dotazioni)<\/li>\r\n\t\t<li>Immettere fattori comparativi, tasso immobiliare, valore del terreno<\/li>\r\n\t\t<li>Selezionare il metodo (comparativo, reddituale o di costo)<\/li>\r\n\t\t<li>Calcolare i valori preliminari<\/li>\r\n\t\t<li>Calcolare le percentuali e ripartire il prezzo totale:<\/li>\r\n\t\t<ul>\r\n\t\t\t<li>Quota edificio = (valore edificio \/ somma valori) \u00d7 prezzo di acquisto<\/li>\r\n\t\t\t<li>Quota terreno = (valore suolo \/ somma valori) \u00d7 prezzo di acquisto<\/li>\r\n\t\t<\/ul>\r\n\t<\/ol>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Esempi di calcolo<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Esempio: metodo comparativo<\/h3>\r\n\t<p><strong>Dati:<\/strong><\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Superficie del terreno: 1.200 m\u00b2<\/li>\r\n\t\t<li>Valore standard del terreno: 550 \u20ac\/m\u00b2<\/li>\r\n\t\t<li>Superficie abitabile: 120 m\u00b2<\/li>\r\n\t\t<li>Fattore comparativo: 2.880 \u20ac\/m\u00b2<\/li>\r\n\t\t<li>Prezzo d\u2019acquisto totale: 600.000 \u20ac<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p><strong>Calcolo:<\/strong><\/p>\r\n\t<pre>\r\nValore del suolo = 1.200 \u00d7 550 = 660.000 \u20ac\r\nValore dell\u2019edificio = 120 \u00d7 2.880 = 345.600 \u20ac\r\nTotale = 1.005.600 \u20ac\r\nQuota edificio = 34,36% \u2192 206.160 \u20ac\r\nQuota terreno = 65,64% \u2192 393.840 \u20ac\r\n  \t<\/pre>\r\n\r\n\t<h3>Esempio: metodo del valore di costo (semplificato)<\/h3>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Costo standard di costruzione: 1.800 \u20ac\/m\u00b2<\/li>\r\n\t\t<li>Indice dei prezzi delle costruzioni: 1,10<\/li>\r\n\t\t<li>Deprezzamento per et\u00e0: (80 \u2013 30)\/80 = 62,5%<\/li>\r\n\t\t<li>Superficie abitabile: 150 m\u00b2<\/li>\r\n\t\t<li>Terreno: 500 m\u00b2, valore: 300 \u20ac\/m\u00b2<\/li>\r\n\t\t<li>Prezzo d\u2019acquisto: 500.000 \u20ac<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p><strong>Calcolo:<\/strong><\/p>\r\n\t<pre>\r\nCosto costruzione:\r\n1.800 \u00d7 1,10 = 1.980 \u20ac\/m\u00b2\r\n  \u00d7 62,5% = 1.237,50 \u20ac\/m\u00b2\r\n  \u00d7 150 m\u00b2 = 185.625 \u20ac\r\nValore terreno = 500 \u00d7 300 = 150.000 \u20ac\r\nTotale = 335.625 \u20ac\r\nQuota edificio = 55,28% \u2192 276.400 \u20ac\r\nQuota terreno = 44,72% \u2192 223.600 \u20ac\r\n  \t<\/pre>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Rischi, sentenze e critiche<\/h2>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li><strong>Valutazione giudiziaria dello strumento BMF:<\/strong> Il tribunale FG Berlino\u2013Brandeburgo lo ritiene generalmente adatto, ma sono state mosse critiche tecniche nella causa BFH IX R 26\/19 (Jacoby 2020).<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Semplificazione vs. precisione:<\/strong> Lo strumento si basa su ipotesi standardizzate che possono trascurare specificit\u00e0 locali.<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Controllo giudiziario:<\/strong> Una deviazione superiore al 20% dal valore standard pu\u00f2 portare a un intervento dell\u2019Agenzia delle Entrate o dei tribunali.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Consigli pratici<\/h2>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Prevedere la ripartizione del prezzo direttamente nel rogito notarile (BFH 2015)<\/li>\r\n\t\t<li>Utilizzare i valori aggiornati dei terreni (spesso disponibili online presso i comitati peritali)<\/li>\r\n\t\t<li>In caso di deviazione superiore al 10\u201320%, \u00e8 consigliata una perizia tecnica<\/li>\r\n\t\t<li>Usare lo strumento BMF per verificare la plausibilit\u00e0 (CSV &#038; Excel)<\/li>\r\n\t\t<li>Giustificare i valori con metodo reddituale o di costo<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Link utili<\/h2>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li><a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzministerium.de\/Datenportal\/Daten\/frei-nutzbare-produkte\/Anwendungen\/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke\/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">BMF \u2013 Strumento e guida (gennaio 2025)<\/a><\/li>\r\n\t\t<li><a href=\"https:\/\/it.wikipedia.org\/wiki\/Ripartizione_del_prezzo_di_acquisto_immobiliare\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">Wikipedia: Ripartizione del prezzo di acquisto<\/a><\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>In caso di dubbio: perizia tecnica<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa ripartizione del prezzo garantisce che solo il valore ammortizzabile dell\u2019edificio venga considerato per l\u2019AfA. La normativa e la giurisprudenza richiedono metodi basati su valori reali. Lo strumento BMF \u00e8 utile, ma non sostituisce una perizia in caso di incertezza. Per evitare svantaggi fiscali: stabilire la ripartizione nell\u2019atto notarile, usare dati aggiornati, verificare con lo strumento \u2013 ed eventualmente commissionare una perizia esterna.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Quando si acquista un terreno edificato, \u00e8 fondamentale ripartire correttamente il prezzo di acquisto tra edificio (&#8220;ammortizzabile&#8221;) e suolo (&#8220;non [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":18,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_locale":"it_IT","_original_post":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=8803","footnotes":""},"categories":[198],"tags":[],"post_folder":[255],"class_list":["post-10316","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-tasse","it-IT"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10316","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10316"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10316\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10317,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10316\/revisions\/10317"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10316"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10316"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10316"},{"taxonomy":"post_folder","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/post_folder?post=10316"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}