{"id":11043,"date":"2026-01-27T15:38:03","date_gmt":"2026-01-27T14:38:03","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=11043"},"modified":"2026-01-27T15:38:03","modified_gmt":"2026-01-27T14:38:03","slug":"trascrizione-prenotativa-auflassungsvormerkung-nellacquisto-immobiliare-significato-durata-costi-procedura-e-casi-particolari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/trascrizione-prenotativa-auflassungsvormerkung-nellacquisto-immobiliare-significato-durata-costi-procedura-e-casi-particolari\/","title":{"rendered":"Trascrizione prenotativa (Auflassungs&shy;vormerkung) nell\u2019acquisto immobiliare: significato, durata, costi, procedura e casi particolari"},"content":{"rendered":"<p style=\"font-weight: bold\">\r\n\tLa trascrizione prenotativa (Auflassungs&shy;vormerkung) \u00e8 uno degli strumenti di garanzia pi\u00f9 importanti nell\u2019acquisto di un immobile.\r\n\tViene iscritta nel registro fondiario e tutela l\u2019acquirente fino a quando viene annotato il trasferimento della propriet\u00e0.\r\n<\/p>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Che cos\u2019\u00e8 l\u2019Auflassungsvor&shy;merkung?<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tL\u2019Auflassungsvormerkung \u00e8 una trascrizione prenotativa nel registro fondiario che garantisce il diritto dell\u2019acquirente al trasferimento della propriet\u00e0.       Nel linguaggio comune viene anche chiamata \u201cprenotazione di propriet\u00e0\u201d o \u201cprenotazione del trasferimento di propriet\u00e0\u201d.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Definizione (spiegata in modo semplice)<\/h3>\r\n\t<blockquote>\r\n\t\t<p>\r\n\t\t\tL\u2019Auflassungs&shy;vormerkung \u00e8 un\u2019annotazione nel registro fondiario che protegge l\u2019acquirente dal fatto che il venditore rivenda l\u2019immobile dopo la conclusione del contratto o lo gravi in altro modo.\r\n\t\t<\/p>\r\n\t<\/blockquote>\r\n\r\n\t<h3>Auflassung vs. Auflassungs&shy;vormerkung \u2013 la differenza<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tL\u2019Auflassung \u00e8 l\u2019accordo tra venditore e acquirente sul trasferimento della propriet\u00e0 (di norma incluso nel contratto di compravendita notarile). L\u2019Auflassungsvormerkung garantisce il diritto che ne deriva fino all\u2019iscrizione definitiva.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Riferimento al BGB<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa base giuridica si trova nel BGB (Codice civile tedesco) (in particolare \u00a7 883 BGB \u2013 trascrizione prenotativa). In pratica ci\u00f2 significa: il diritto al trasferimento della propriet\u00e0 viene \u201cprenotato\u201d e tutelato contro modifiche successive.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Inquadramento giuridico: registro fondiario, sezione e iscrizione<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Dove viene iscritta l\u2019Auflassungsvormerkung nel registro fondiario (sezione)?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tL\u2019Auflassungsvormerkung viene tipicamente iscritta nella Sezione II del registro fondiario (pesi e limitazioni). L\u00ec si indica, in sostanza, che a favore dell\u2019acquirente \u00e8 garantito un diritto al trasferimento della propriet\u00e0.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Che aspetto ha l\u2019iscrizione?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tL\u2019aspetto preciso dell\u2019iscrizione nel registro fondiario varia in base agli standard di formulazione dell\u2019ufficio del registro fondiario. In sostanza contiene: la persona\/denominazione del titolare (acquirente) e il diritto garantito.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Differenza rispetto a ipoteca non accessoria (Grundschuld), diritto di prelazione e pegno<\/h3>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Grundschuld: garanzia di un finanziamento (di solito una banca); pu\u00f2 coesistere.<\/li>\r\n\t\t<li>Diritto di prelazione: diritto di subentrare nell\u2019acquisto; pu\u00f2 essere rilevante come peso.<\/li>\r\n\t\t<li>Pegno: un diritto viene dato in garanzia; nel processo di acquisto \u00e8 piuttosto raro, ma giuridicamente rilevante.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Perch\u00e9 l\u2019Auflassungs&shy;vormerkung \u00e8 necessaria e utile?<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Tutela dell\u2019acquirente<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer l\u2019acquirente, la trascrizione prenotativa \u00e8 spesso la tutela centrale: impedisce che il venditore \u201ccambi idea\u201d dopo la conclusione del contratto\u2014ad esempio rivendendo o imponendo successivamente gravami.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Tutela in caso di insolvenza, vendita all\u2019asta giudiziaria &amp; simili<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe, dopo la firma del contratto di compravendita, si apre una procedura di insolvenza a carico del venditore o addirittura una procedura di vendita all\u2019asta giudiziaria, una trascrizione gi\u00e0 iscritta pu\u00f2 essere decisiva per garantire il diritto al trasferimento della propriet\u00e0.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Collegamento al pagamento del prezzo<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tSpesso il pagamento del prezzo avviene solo quando l\u2019Auflassungsvormerkung \u00e8 stata iscritta. Le banche subordinano regolarmente l\u2019erogazione del finanziamento a questo.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Iter dell\u2019acquisto immobiliare: appuntamento dal notaio, domanda, iscrizione<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Appuntamento dal notaio e contratto di compravendita<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tDurante l\u2019appuntamento dal notaio viene rogato il contratto di compravendita. Di norma il notaio coordina i passaggi necessari, in particolare la domanda di iscrizione dell\u2019Auflassungsvormerkung.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Chi deve richiedere la trascrizione?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tNella prassi la trascrizione viene richiesta dal notaio presso l\u2019ufficio del registro fondiario. A tal fine, acquirente e venditore rilasciano nel contratto le dichiarazioni necessarie.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Iscrizione nel registro fondiario<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tDopo la ricezione di tutta la documentazione, l\u2019ufficio del registro fondiario verifica la domanda e procede all\u2019iscrizione. Non appena \u00e8 stata iscritta, il notaio (e spesso anche le parti) riceve una comunicazione.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Schema (semplificato)<\/h3>\r\n\t<ol>\r\n\t\t<li>Contratto di compravendita dal notaio<\/li>\r\n\t\t<li>Il notaio presenta la domanda di Auflassungsvormerkung<\/li>\r\n\t\t<li>L\u2019ufficio del registro fondiario iscrive la trascrizione prenotativa<\/li>\r\n\t\t<li>Esigibilit\u00e0 del prezzo \/ pagamento del prezzo<\/li>\r\n\t\t<li>Auflassung (accordo) + annotazione del trasferimento di propriet\u00e0<\/li>\r\n\t\t<li>Cancellazione della trascrizione<\/li>\r\n\t<\/ol>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Durata: quanto tempo richiede l\u2019Auflassungs&shy;vormerkung?<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Quanto tempo richiede l\u2019iscrizione?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa durata dipende dall\u2019ufficio del registro fondiario, dal carico di lavoro, dalla completezza dei documenti e dalle particolarit\u00e0 del caso. \u201cQuanto tempo ci vuole?\u201d o \u201cPerch\u00e9 ci mette cos\u00ec tanto?\u201d\u2014non si pu\u00f2 rispondere in modo univoco, ma esistono intervalli tipici.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<thead>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<th>Situazione<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Durata tipica (prassi)<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Perch\u00e9?<\/th>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/thead>\r\n\t\t\t<tbody>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Caso standard, documenti completi<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>da alcuni giorni a poche settimane<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Tempi di lavorazione normali presso l\u2019ufficio del registro fondiario<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Richieste di chiarimenti \/ documenti mancanti<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>diverse settimane<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Provvedimenti interlocutori, integrazioni<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Diritti complessi \/ successione \/ vecchi gravami<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>da diverse settimane a mesi<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ulteriori verifiche e consensi<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/tbody>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n\t<h3>Differenze regionali: Baviera, Berlino, Monaco<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tA seconda della localit\u00e0 (ad es. Baviera, Berlino, Monaco) i tempi di lavorazione possono variare, perch\u00e9 gli uffici del registro fondiario hanno carichi di lavoro diversi.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Si pu\u00f2 accelerare?<\/h3>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Preparare i documenti in modo completo e accurato<\/li>\r\n\t\t<li>Rispondere rapidamente alle richieste<\/li>\r\n\t\t<li>Chiedere al notaio un deposito prioritario (se possibile)<\/li>\r\n\t\t<li>In caso di particolare urgenza: fornire prove (a discrezione dell\u2019ufficio)<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Costi: quanto costa l\u2019Auflassungs&shy;vormerkung?<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Quali costi si sostengono?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tI costi sono tipicamente composti da spese notarili e spese del registro fondiario. Molti cercano \u201cQuanto costa l\u2019Auflassungsvormerkung?\u201d o \u201ccalcolatore costi\u201d. L\u2019importo esatto dipende, tra l\u2019altro, dal prezzo di acquisto (valore di riferimento).\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Panoramica dei costi (tipica)<\/h3>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<thead>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<th>Tipo di costo<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Chi lo applica?<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Da cosa dipende?<\/th>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/thead>\r\n\t\t\t<tbody>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Spese notarili (domanda\/gestione)<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Notaio<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Valore di riferimento (prezzo di acquisto)<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Spese del registro fondiario (iscrizione)<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ufficio del registro fondiario<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Valore di riferimento (prezzo di acquisto)<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/tbody>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n\t<h3>Chi paga l\u2019Auflassungs&shy;vormerkung?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tSpesso l\u2019acquirente sostiene i costi nell\u2019ambito delle spese accessorie di acquisto\u2014ma in ultima analisi ci\u00f2 pu\u00f2 essere disciplinato contrattualmente. \r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Aspetti fiscali: costi di acquisto, deducibilit\u00e0, imposta di trasferimento immobiliare<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tDi norma le spese notarili e del registro fondiario legate all\u2019acquisto rientrano nei costi di acquisizione dell\u2019immobile. La deducibilit\u00e0 dipende molto dal fatto che l\u2019immobile venga locato (spese deducibili) o utilizzato dal proprietario. L\u2019imposta di trasferimento immobiliare va considerata separatamente.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Auflassungs&shy;vormerkung condizionata e con condizione risolutiva<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Cosa significa \u201ccondizionata\u201d?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUna trascrizione condizionata \u00e8 subordinata a una condizione, ad esempio all\u2019efficacia di determinate dichiarazioni o autorizzazioni.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Condizione risolutiva (\u201crisolutiva\u201d)<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\t\u201cRisolutiva\u201d significa: la trascrizione cessa con il verificarsi di un determinato evento, ad es. se un recesso diventa efficace oppure se una condizione non si realizza.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Esempio pratico<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn esempio \u00e8 un contratto di compravendita subordinato all\u2019ottenimento del finanziamento o di un\u2019autorizzazione. In tal caso l\u2019iscrizione pu\u00f2 essere strutturata di conseguenza.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Cancellazione: cancellare l\u2019Auflassungs&shy;vormerkung \u2013 quando, come e perch\u00e9?<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Quando viene cancellata; rimane per sempre?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa trascrizione viene normalmente cancellata dopo l\u2019avvenuta annotazione del trasferimento di propriet\u00e0. \r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Come avviene la cancellazione?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl notaio spesso avvia la domanda di cancellazione non appena sussistono i presupposti. In parte \u00e8 necessaria una rinuncia (ad es. se l\u2019acquirente non intende pi\u00f9 acquistare).\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Recesso e rinuncia<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIn caso di recesso dal contratto di compravendita o di risoluzione consensuale, la trascrizione deve essere rimossa dal registro fondiario affinch\u00e9 la partita risulti \u201clibera\u201d. Ci\u00f2 avviene di solito tramite un consenso alla cancellazione.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Casi particolari: donazione, eredi, comune, insolvenza<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Donazione<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUna trascrizione pu\u00f2 essere presa in considerazione anche in caso di donazione, se si intende garantire un diritto al trasferimento (la configurazione dipende dal caso concreto).\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Eredi e comunione ereditaria<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tNelle vendite da parte di una comunione ereditaria possono essere necessari ulteriori requisiti (ad es. prova della successione, partecipazione di tutti gli aventi diritto). Ci\u00f2 pu\u00f2 ritardare l\u2019iscrizione e rende pi\u00f9 importanti i consensi.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Comune e diritto di prelazione<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIn determinati casi un comune pu\u00f2 avere un diritto di prelazione legale. Il notaio acquisisce quindi regolarmente le relative dichiarazioni\/certificati negativi.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Procedura di insolvenza e vendita all\u2019asta giudiziaria<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe il venditore entra in una procedura di insolvenza, la trascrizione pu\u00f2 essere decisiva. In caso di procedure di vendita all\u2019asta giudiziaria in corso o imminenti \u00e8 rilevante anche il grado e la situazione giuridica.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Differenze &amp; delimitazioni (Grundschuld, diritto di prelazione, annotazione del trasferimento di propriet\u00e0)<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Differenza rispetto alla Grundschuld<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa Grundschuld tutela tipicamente la banca. L\u2019Auflassungsvormerkung tutela l\u2019acquirente. Entrambe possono figurare parallelamente nel registro fondiario, ma con funzioni diverse.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Differenza rispetto al diritto di prelazione<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl diritto di prelazione attribuisce a un terzo il diritto di subentrare nell\u2019acquisto. La trascrizione, invece, tutela il contratto di compravendita gi\u00e0 concluso.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>La trascrizione non \u00e8 propriet\u00e0<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tImportante: con la trascrizione l\u2019acquirente non \u00e8 ancora proprietario. Diventa proprietario solo dopo l\u2019annotazione del trasferimento di propriet\u00e0 nel registro fondiario (Sezione I).\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>FAQ: Domande frequenti<\/h2>\r\n\r\n\t<h3>Un\u2019Auflassungsvormerkung pu\u00f2 andare in prescrizione?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa trascrizione tutela un diritto; se e come la prescrizione abbia rilevanza dipende dal diritto sottostante e dalla struttura contrattuale. Nella prassi l\u2019iter viene di solito concluso in tempi brevi.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Esiste un modello o un esempio?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn \u201cmodello\u201d \u00e8 difficile perch\u00e9 le formulazioni variano a seconda dell\u2019ufficio del registro fondiario. Quanto al contenuto, tuttavia, si tratta sempre di: \u201cTrascrizione a tutela del diritto al trasferimento della propriet\u00e0 a favore dell\u2019acquirente\u201d.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Quali esperienze sono tipiche?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tEsperienze tipiche sono: ritardi dovuti a documenti mancanti, richieste aperte sul diritto di prelazione o chiarimenti da parte dell\u2019ufficio del registro fondiario. Un buon processo notarile e documenti completi aiutano.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Come si chiama in inglese?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUna traduzione comune \u00e8 <em>&#8220;priority notice\u201d<\/em> o <em>&#8220;notice of conveyance\u201d<\/em>\u2014a seconda del contesto. Gli equivalenti esatti sono difficili perch\u00e9 i sistemi di registrazione fondiaria differiscono a livello internazionale.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>L\u2019Auflassungsvormerkung \u00e8 obbligatoria?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tNon \u00e8 \u201cobbligatoria\u201d in ogni caso concepibile, ma nella classica compravendita immobiliare in Germania \u00e8 praticamente uno standard ed \u00e8 molto sensata,\r\n\t\tperch\u00e9 rappresenta la tutela centrale prima del pagamento del prezzo.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Checklist per gli acquirenti<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tL\u2019Auflassungsvormerkung \u00e8 un passaggio centrale nel processo di acquisto: tutela l\u2019acquirente, offre sicurezza per il  pagamento del prezzo e costituisce il ponte fino all\u2019annotazione del trasferimento di propriet\u00e0. Chi valuta realisticamente durata e costi e comprende l\u2019iter riduce stress e rischi.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<h3>Checklist<\/h3>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Stabilire chiaramente nel contratto che il notaio richieder\u00e0 la trascrizione senza indugio.<\/li>\r\n\t\t<li>Fornire la documentazione (documenti d\u2019identit\u00e0, dati di finanziamento, se necessario prova della successione) in modo completo.<\/li>\r\n\t\t<li>Pagare il prezzo solo dopo l\u2019iscrizione (e l\u2019adempimento di tutti i presupposti di esigibilit\u00e0).<\/li>\r\n\t\t<li>Prevedere tempo aggiuntivo per casi particolari (comunione ereditaria, diritto di prelazione, vecchi gravami).<\/li>\r\n\t\t<li>Dopo l\u2019annotazione del trasferimento, chiarire con il notaio la cancellazione della trascrizione.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La trascrizione prenotativa (Auflassungs&shy;vormerkung) \u00e8 uno degli strumenti di garanzia pi\u00f9 importanti nell\u2019acquisto di un immobile. 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