{"id":12179,"date":"2026-07-13T16:44:29","date_gmt":"2026-07-13T14:44:29","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=12179"},"modified":"2026-07-13T16:44:29","modified_gmt":"2026-07-13T14:44:29","slug":"imposte-per-i-locatori-spese-di-manutenzione-ordinaria-straordinaria-costi-di-acquisto-e-costi-di-costruzione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/imposte-per-i-locatori-spese-di-manutenzione-ordinaria-straordinaria-costi-di-acquisto-e-costi-di-costruzione\/","title":{"rendered":"Imposte per i locatori: Spese di manutenzione ordinaria\/straordinaria, costi di acquisto e costi di costruzione"},"content":{"rendered":"<p style=\"font-weight: bold\">\r\n\tLa regola generale per i locatori \u00e8: <strong>Il mantenimento vince sulla creazione.<\/strong> Chi rinnova l&#8217;esistente invece di creare qualcosa di nuovo si assicura la deduzione immediata \u2013 e pu\u00f2 persino distribuirla strategicamente fino a cinque anni tramite il \u00a7 82b EStDV. \r\n<\/p>\r\n<p style=\"font-weight: bold\">\t\r\n\tI due ostacoli principali sono il limite del 15% nei primi tre anni dall&#8217;acquisto e l&#8217;innalzamento dello standard qualitativo dovuto alla valorizzazione simultanea di tre delle quattro aree chiave: riscaldamento, impianti sanitari, impianto elettrico e finestre.\r\n<\/p>\r\n<p style=\"font-weight: bold\">\r\n\tEntrambi possono essere evitati con la pianificazione: calcolare il budget di ristrutturazione prima dell&#8217;acquisto, scaglionare gli interventi nel tempo, documentare le ricevute e i momenti in cui si sono verificati i danni. \r\n<\/p>\r\n<p style=\"font-weight: bold\">\t\r\n\tPer i progetti pi\u00f9 ampi e i casi limite, vale la pena rivolgersi a un consulente fiscale \u2013 gli importi in gioco di solito giustificano l&#8217;onorario molto rapidamente.\r\n<\/p>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>In sintesi<\/h2>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Le <strong>spese di manutenzione<\/strong> possono essere dedotte interamente e immediatamente come spese professionali\/correlate dal locatore \u2013 o in alternativa essere distribuite equamente su un periodo da due a cinque anni.<\/li>\r\n\t\t<li>I <strong>costi di acquisizione e i costi di produzione<\/strong>, invece, hanno effetto solo attraverso l&#8217;ammortamento (AfA) \u2013 nell&#8217;arco di circa 33-50 anni a seconda dell&#8217;anno di costruzione.<\/li>\r\n\t\t<li>Il <strong>limite del 15%<\/strong> \u00e8 critico: chi investe in riparazioni e ammodernamenti pi\u00f9 del 15% dei costi di acquisizione dell&#8217;edificio (al netto) entro tre anni dall&#8217;acquisto genera <strong>costi di produzione successivi (anschaffungsnahe Herstellungskosten)<\/strong> \u2013 perdendo cos\u00ec completamente la deduzione immediata.<\/li>\r\n\t\t<li>I criteri con cui gli uffici imposte effettuano la distinzione sono regolati dalla <a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzministerium.de\/Content\/DE\/Downloads\/BMF_Schreiben\/Steuerarten\/Einkommensteuer\/2026-01-26-instandsetzung-modernisierung-gebaeude.pdf?__blob=publicationFile&amp;v=4\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">circolare del BMF del 26 gennaio 2026<\/a> con numerosi esempi.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Perch\u00e9 la distinzione determina il vostro carico fiscale<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tChi loca un immobile genera redditi da locazione e affitto. In linea di principio, tutte le spese relative all&#8217;immobile riducono tali redditi \u2013 ma non tutte nello stesso momento. Il diritto tributario prevede tre categorie per gli interventi edilizi su edifici locati, e la classificazione determina se una spesa pu\u00f2 essere dedotta <strong>immediatamente<\/strong> o se deve essere ammortizzata nell&#8217;arco di <strong>decenni<\/strong>:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ol>\r\n\t\t<li><strong>Spese di manutenzione<\/strong> (Erhaltungsaufwand): spese correlate immediatamente deducibili nell&#8217;anno del pagamento.<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Costi di acquisizione<\/strong> e <strong>costi di produzione<\/strong>: deducibili solo tramite ammortamento (Absetzung f\u00fcr Abnutzung, in breve AfA) ripartito sulla vita utile dell&#8217;edificio.<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Costi di produzione successivi all&#8217;acquisizione<\/strong> (Anschaffungsnahe Herstellungskosten): si tratta in realt\u00e0 di spese di manutenzione che per\u00f2 la legge riqualifica come costi di produzione se si investe troppo nei primi tre anni dall&#8217;acquisto.<\/li>\r\n\t<\/ol>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa differenza non \u00e8 una formalit\u00e0. Un esempio di calcolo mostra cosa c&#8217;\u00e8 in gioco:\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Esempio di calcolo: deduzione immediata vs. ammortamento<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tFate riparare il tetto della vostra casa locata (anno di costruzione 1985) per 24.000 euro. Aliquota fiscale marginale personale: 42 percento.\r\n\t<\/p>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<thead>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<th>Classificazione<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Deduzione all&#8217;anno<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Risparmio fiscale nel primo anno<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Fino al pieno effetto<\/th>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/thead>\r\n\t\t\t<tbody>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Spese di manutenzione (deduzione immediata)<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>24.000 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>circa 10.080 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>1 anno<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Spese di manutenzione, ripartite su 5 anni<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>4.800 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>circa 2.016 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>5 anni<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Costi di produzione (AfA 2%)<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>480 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>circa 202 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>50 anni<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/tbody>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\t<p>\r\n\t\tTra la prima e l&#8217;ultima riga ci sono quasi 10.000 euro di differenza di liquidit\u00e0 nel primo anno. Proprio per questo motivo vale la pena comprendere la distinzione tra spese di manutenzione e costi di produzione <em>prima<\/em> di appaltare i lavori di ristrutturazione \u2013 e non solo al momento della dichiarazione dei redditi.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Cosa sono i costi di acquisizione?<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa definizione dei costi di acquisizione deriva dal diritto commerciale ed \u00e8 valida anche nel diritto tributario: ai sensi del <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/hgb\/__255.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 255 comma 1 HGB<\/a>, si tratta di tutte le spese sostenute per <strong>acquistare<\/strong> un bene e portarlo in uno <strong>stato di operativit\u00e0<\/strong> \u2013 compresi i costi accessori e i costi di acquisizione successivi. In parole povere: chi compra sostiene costi di acquisizione. Chi costruisce ex novo sostiene costi di produzione.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Calcolare i costi di acquisizione di un immobile<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tOltre al prezzo d&#8217;acquisto, i costi di acquisizione di un edificio comprendono principalmente i costi accessori legati all&#8217;acquisto. La formula per il calcolo dei costi di acquisizione \u00e8 semplificata come segue:\r\n\t<\/p>\r\n\t<blockquote>\r\n\t\t<p>\r\n\t\t\tPrezzo d&#8217;acquisto + costi accessori d&#8217;acquisto (imposta sul passaggio di propriet\u00e0, costi notarili e catastali per l&#8217;acquisizione, provvigione dell&#8217;agenzia immobiliare) + costi di acquisizione successivi \u2212 riduzioni del prezzo d&#8217;acquisto = costi di acquisizione\r\n\t\t<\/p>\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa seguente panoramica mostra cosa \u00e8 incluso e cosa no:\r\n\t<\/p>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<thead>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<th>Incluso nei costi di acquisizione<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Non incluso nei costi di acquisizione<\/th>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/thead>\r\n\t\t\t<tbody>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Prezzo d&#8217;acquisto del terreno e dell&#8217;edificio<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Costi di finanziamento (interessi sul prestito, disagio) \u2013 sono spese correnti correlate<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Imposta sul passaggio di propriet\u00e0 (Grunderwerbsteuer)<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Costi per l&#8217;<strong>iscrizione dell&#8217;ipoteca<\/strong> o di un diritto reale di garanzia \u2013 questi sono legati al finanziamento e sono spese correlate immediatamente deducibili<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Spese notarili per il contratto di compravendita e l&#8217;atto di trasferimento, spese catastali per il trasferimento di propriet\u00e0 e la trascrizione della domanda giudiziale\/prenotazione<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Spese correnti come imposta immobiliare (Grundsteuer), assicurazioni, spese condominiali<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Provvigione dell&#8217;agenzia immobiliare a carico dell&#8217;acquirente<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Costi di gestione e amministrazione<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Costi di perizia e misurazione relativi all&#8217;acquisizione<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Quota del fondo di riserva per la manutenzione in caso di acquisto di un appartamento (controverso, spesso da trattare separatamente)<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Spese per rendere l&#8217;edificio operativo per la prima volta<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Spese di manutenzione dopo l&#8217;acquisto (purch\u00e9 venga rispettato il limite del 15%)<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/tbody>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn errore comune: i costi per l&#8217;iscrizione dell&#8217;ipoteca vengono confusi con le spese catastali per il trasferimento di propriet\u00e0. Dal punto di vista fiscale, la separazione vale denaro contante, poich\u00e9 l&#8217;iscrizione dell&#8217;ipoteca rientra nei costi di finanziamento ed \u00e8 immediatamente deducibile in caso di locazione.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Costi di acquisizione netti o lordi?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIn qualit\u00e0 di locatore privato di immobili residenziali, di norma non avete diritto alla detrazione dell&#8217;IVA a monte. Per voi, i costi di acquisizione si intendono quindi <strong>lordi<\/strong>, ossia comprensivi di IVA. Solo per il limite del 15% relativo ai costi di produzione successivi all&#8217;acquisizione la legge calcola esplicitamente gli <strong>importi al netto<\/strong> \u2013 vedi sotto per maggiori dettagli. Gli imprenditori con diritto alla detrazione dell&#8217;IVA (ad esempio nel caso di locazione commerciale soggetta a IVA) applicano i valori netti; se le condizioni di utilizzo cambiano in un secondo momento, pu\u00f2 essere necessaria una rettifica dell&#8217;IVA ai sensi del <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/ustg_1980\/__15a.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 15a UStG<\/a> \u2013 questo vale anche per le spese di manutenzione pi\u00f9 consistenti su immobili commerciali.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Solo la quota dell&#8217;edificio \u00e8 ammortizzabile: la ripartizione del prezzo d&#8217;acquisto<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\t\u00c8 possibile ammortizzare solo l&#8217;edificio, non il terreno \u2013 fiscalmente il terreno non si usura. Il prezzo d&#8217;acquisto totale, inclusi i costi accessori, deve quindi essere suddiviso tra edificio e terreno. Idealmente, una ripartizione plausibile \u00e8 gi\u00e0 indicata nel contratto di compravendita notarile. Se manca, pu\u00f2 essere d&#8217;aiuto la <a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzministerium.de\/Content\/DE\/Downloads\/Steuern\/Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">guida ufficiale del Ministero Federale delle Finanze per la ripartizione del prezzo d&#8217;acquisto<\/a>. Maggiore \u00e8 la quota dell&#8217;edificio, pi\u00f9 alto sar\u00e0 l&#8217;ammortamento annuo \u2013 e pi\u00f9 alto sar\u00e0, tra l&#8217;altro, il limite del 15% per i costi di produzione successivi all&#8217;acquisizione.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Costi di acquisizione successivi<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tI costi di acquisizione successivi per un edificio si verificano quando, dopo l&#8217;acquisto, si sostengono spese imputabili al processo di acquisto stesso \u2013 come un&#8217;imposta sul passaggio di propriet\u00e0 applicata in un secondo momento, contributi di urbanizzazione che rendono il terreno edificabile per la prima volta, o pagamenti per estinguere diritti di terzi sul terreno. Essi aumentano la base imponibile dell&#8217;ammortamento a partire dall&#8217;anno in cui sorgono. Un esempio di costi di acquisizione successivi: due anni dopo l&#8217;acquisto, il comune richiede un contributo per la costruzione della strada per l&#8217;urbanizzazione primaria \u2013 questo importo viene aggiunto al valore del terreno o dell&#8217;edificio, invece di essere dedotto immediatamente.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Cosa sono i costi di produzione?<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tI costi di produzione sono definiti dal <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/hgb\/__255.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 255 comma 2 HGB<\/a>: si tratta delle spese sostenute per la <strong>costruzione<\/strong> di un edificio, il suo <strong>ampliamento<\/strong> o per un <strong>miglioramento sostanziale<\/strong> che va oltre lo stato originale. Questa definizione del diritto commerciale si applica anche al diritto tributario in caso di locazione e affitto \u2013 come chiarito esplicitamente dalla <a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzministerium.de\/Content\/DE\/Downloads\/BMF_Schreiben\/Steuerarten\/Einkommensteuer\/2026-01-26-instandsetzung-modernisierung-gebaeude.pdf?__blob=publicationFile&amp;v=4\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">circolare del BMF del 26 gennaio 2026<\/a>.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tUna piccola nota a margine sulla terminologia: la differenza tra &#8220;costi di fabbricazione&#8221; (Herstellkosten) e &#8220;costi di produzione&#8221; (Herstellungskosten) risiede nel fatto che i primi sono un concetto della contabilit\u00e0 industriale interna (costi dei materiali pi\u00f9 costi di lavorazione), mentre i &#8220;costi di produzione&#8221; rappresentano il criterio di valutazione commerciale e fiscale ai sensi del \u00a7 255 HGB. Ai fini della dichiarazione dei redditi come locatore, sono rilevanti esclusivamente i costi di produzione ai sensi del HGB e della EStG.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Costi di produzione nelle nuove costruzioni<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tChi edifica un immobile ex novo sostiene costi di produzione originari: costi di costruzione, onorari di architetti e ingegneri strutturisti, tasse per i permessi di costruire, allacciamento dell&#8217;edificio, aree esterne se appartenenti all&#8217;edificio. Anche i <strong>costi di demolizione<\/strong> possono rientrare nei costi di produzione del nuovo edificio: se acquistate un edificio tecnicamente o economicamente obsoleto con l&#8217;intenzione di demolirlo, il valore contabile residuo e i costi di demolizione fanno parte dei costi di produzione della nuova costruzione. Se invece demolite un edificio precedentemente locato e ancora utilizzabile, senza l&#8217;intenzione originaria di demolirlo, i costi di demolizione e il valore residuo sono generalmente deducibili immediatamente come spese correlate.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Costi di produzione successivi: ampliamento e incremento della sostanza<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tI costi di produzione successivi sull&#8217;edificio sorgono principalmente in due situazioni:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li><strong>Ampliamento della superficie utile:<\/strong> ampliamento, sopraelevazione, conversione della soffitta in spazio abitativo, aggiunta di un balcone o di una veranda. Viene creato qualcosa che prima non c&#8217;era.<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Incremento della sostanza senza aumento di superficie:<\/strong> l&#8217;edificio viene integrato con qualcosa di nuovo senza che la superficie aumenti. La circolare del BMF cita esempi concreti, tra cui la prima installazione di un sistema di allarme, di una tenda da sole, di una stufa in maiolica o camino, di una sauna, nonch\u00e9 la costruzione di una scala esterna o di una scala per la soffitta.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa conseguenza \u00e8 la medesima in entrambi i casi: le spese aumentano la base imponibile dell&#8217;ammortamento dell&#8217;edificio e vengono ammortizzate lungo la vita utile residua \u2013 \u00e8 esclusa la deduzione immediata. Un esempio di come i costi di produzione successivi influiscono sull&#8217;ammortamento dell&#8217;edificio \u00e8 riportato pi\u00f9 avanti nella sezione dedicata all&#8217;ammortamento (AfA).\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Miglioramento sostanziale: l&#8217;innalzamento dello standard<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa terza via che porta ai costi di produzione \u00e8 il miglioramento sostanziale rispetto allo stato originario. La giurisprudenza della Corte Tributaria Federale e l&#8217;amministrazione finanziaria si concentrano su quattro <strong>aree abitative chiave<\/strong> di un appartamento:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ol>\r\n\t\t<li>Impianto di riscaldamento<\/li>\r\n\t\t<li>Impianto igienico-sanitario<\/li>\r\n\t\t<li>Impianto elettrico<\/li>\r\n\t\t<li>Finestre<\/li>\r\n\t<\/ol>\r\n\t<p>Se la funzione di almeno <strong>tre di queste quattro aree chiave<\/strong> viene notevolmente ampliata e integrata \u2013 elevando cos\u00ec lo standard dell&#8217;appartamento, ad esempio, da &#8220;molto semplice&#8221; a &#8220;medio&#8221; o da &#8220;medio&#8221; a &#8220;di lusso&#8221; \u2013, si configurano complessivamente costi di produzione. \u00c8 importante la valutazione complessiva: l&#8217;ufficio imposte pu\u00f2 considerare diverse misure individuali in un arco di tempo fino a cinque anni come un&#8217;unica ristrutturazione a rate che innalza lo standard.<\/p>\r\n\t<p>Se invece si effettuano solo riparazioni o rinnovamenti moderni senza che lo standard aumenti, si tratta di spese di manutenzione \u2013 anche se la tecnologia moderna sostituisce quella vecchia. La sostituzione di un riscaldamento a gasolio con una caldaia a condensazione a gas o una <strong>pompa di calore<\/strong> rientra quindi, di regola, nelle spese di manutenzione e non di produzione, purch\u00e9 non vengano valorizzate contemporaneamente altre aree chiave.<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Ammortamento: come influiscono i costi di acquisizione e produzione<\/h2>\r\n\t<p>I costi di acquisizione e di produzione dell&#8217;edificio si deducono tramite l&#8217;ammortamento lineare dell&#8217;edificio ai sensi del <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estg\/__7.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 7 comma 4 EStG<\/a>. La percentuale dipende dall&#8217;anno di completamento:<\/p>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<thead>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<th>Completamento dell&#8217;edificio<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Tasso di ammortamento annuo<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Vita utile stimata<\/th>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/thead>\r\n\t\t\t<tbody>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>dopo il 31.12.2022<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>3 %<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>circa 33 anni<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>dal 1.1.1925 al 31.12.2022<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>2 %<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>50 anni<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>prima del 1.1.1925<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>2,5 %<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>40 anni<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/tbody>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\t<p>Nell&#8217;anno di acquisizione, l&#8217;ammortamento \u00e8 disponibile solo pro quota in base ai mesi. Esempio: acquistate a ottobre un appartamento locato, la quota dell&#8217;edificio dei costi di acquisizione \u00e8 di 240.000 euro, tasso di ammortamento del 2 percento. L&#8217;ammortamento annuo \u00e8 di 4.800 euro; nell&#8217;anno di acquisto vi spetta solo la quota di 3\/12, ovvero 1.200 euro, mentre dall&#8217;anno successivo spettano i 4.800 euro pieni.<\/p>\r\n\t<h3>Costi di produzione successivi e ammortamento \u2013 Un esempio<\/h3>\r\n\t<p>Se in un secondo momento si aggiungono costi di produzione successivi, questi aumentano la base imponibile. Esempio: valore dell&#8217;edificio 240.000 euro, ammortamento al 2 percento (4.800 euro all&#8217;anno). All&#8217;anno 6, convertite la soffitta in un appartamento aggiuntivo per 60.000 euro. In modo semplificato, la base imponibile sale a 300.000 euro, l&#8217;ammortamento annuo sale a 6.000 euro. I 60.000 euro hanno quindi un impatto di 1.200 euro all&#8217;anno \u2013 invece di essere dedotti immediatamente per l&#8217;intero importo come spesa di manutenzione.<\/p>\r\n\t<h3>Ammortamenti speciali per monumenti storici e aree di ristrutturazione urbana<\/h3>\r\n\t<p>Per gli interventi edilizi su <strong>monumenti storici<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estg\/__7i.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 7i EStG<\/a>) e su edifici in <strong>aree di ristrutturazione urbana<\/strong> ufficialmente delimitate (<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estg\/__7h.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 7h EStG<\/a>), sono previste aliquote decisamente pi\u00f9 interessanti: fino al 9 percento nei primi otto anni e fino al 7 percento nei quattro anni successivi per i costi di produzione agevolati. Il requisito \u00e8 una certificazione da parte dell&#8217;autorit\u00e0 competente per i monumenti o del comune. In questi casi speciali pu\u00f2 essere persino vantaggioso che i costi siano classificati come costi di produzione.<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Costi di produzione successivi all&#8217;acquisizione: il limite del 15%<\/h2>\r\n\t<p>La regola pi\u00f9 pericolosa per gli acquirenti \u00e8 contenuta nel <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estg\/__6.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 6 comma 1 n. 1a EStG<\/a>: le spese per <strong>interventi di riparazione e ammodernamento<\/strong> effettuati entro <strong>tre anni dall&#8217;acquisizione<\/strong> dell&#8217;edificio rientrano nei costi di produzione se superano il <strong>15 percento dei costi di acquisizione dell&#8217;edificio al netto dell&#8217;IVA<\/strong>. Si parla di costi di produzione successivi all&#8217;acquisizione o spese di manutenzione assimilate all&#8217;acquisto.<\/p>\r\n\t<p>L&#8217;aspetto insidioso: non conta la singola misura, ma la <strong>somma di tutti gli interventi<\/strong> nel triennio. Se il limite viene superato anche di pochissimo, l&#8217;intera spesa si trasforma retroattivamente in ammortamento \u2013 e anche gli avvisi di accertamento gi\u00e0 emessi possono essere modificati.<\/p>\r\n\t<h3>Esempio di calcolo per il limite del 15%<\/h3>\r\n\t<p>Acquistate il 1\u00b0 marzo un edificio residenziale locato per 500.000 euro pi\u00f9 costi accessori. All&#8217;edificio spettano costi di acquisizione pari a 400.000 euro. Il limite del 15% \u00e8 quindi di 60.000 euro (al netto).<\/p>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<thead>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<th>Momento<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Intervento<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Costi (netto)<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Cumulato<\/th>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/thead>\r\n\t\t\t<tbody>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Anno 1<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Riparazione del tetto, nuova porta d&#8217;ingresso<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>25.000 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>25.000 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Anno 2<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Sostituzione del riscaldamento<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>22.000 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>47.000 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Anno 3 (entro il termine)<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ristrutturazione bagno in due appartamenti<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>18.000 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td><strong>65.000 \u20ac<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/tbody>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\t<p>Risultato: 65.000 euro superano il limite di 60.000 euro. <strong>Tutti i 65.000 euro<\/strong> \u2013 non solo l&#8217;importo eccedente \u2013 diventano costi di produzione successivi all&#8217;acquisizione e passano all&#8217;ammortamento ordinario al 2% (AfA): 1.300 euro di deduzione all&#8217;anno invece della deduzione immediata. Se aveste posticipato la ristrutturazione del bagno di pochi mesi oltre la fine del triennio (in questo caso: tre anni dal passaggio del possesso, dei benefici e degli oneri), tutti i 65.000 euro sarebbero stati deducibili immediatamente o in modo ripartito.<\/p>\r\n\t<h3>Quando inizia e finisce il termine dei 3 anni?<\/h3>\r\n\t<p>Il termine inizia con l&#8217;acquisizione, ovvero il passaggio della propriet\u00e0 economica \u2013 nella pratica, il passaggio di possesso, benefici e oneri concordato nel contratto di compravendita, non la data dell&#8217;atto notarile o dell&#8217;iscrizione catastale. Termina esattamente tre anni dopo. \u00c8 decisivo che gli interventi siano eseguiti <em>entro<\/em> questo periodo; per la verifica del limite rilevano i lavori eseguiti nel periodo, non la data della fattura.<\/p>\r\n\t<h3>Cosa si calcola e cosa no?<\/h3>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Vengono <strong>conteggiati<\/strong> in linea di principio tutti i costi di riparazione e ammodernamento \u2013 secondo la giurisprudenza della Corte Tributaria Federale, anche i lavori di <strong>rinnovamento puramente estetico<\/strong> come tinteggiatura e tappezzeria (tra le altre, sentenza del 14.6.2016, <a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzhof.de\/de\/entscheidung\/entscheidungen-online\/detail\/STRE201610241\/\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Rif. IX R 25\/14<\/a>).<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Non vengono conteggiati<\/strong> gli ampliamenti ai sensi del \u00a7 255 comma 2 HGB (che sono comunque costi di produzione) e le spese che <strong>solitamente ricorrono ogni anno<\/strong> \u2013 come la manutenzione ordinaria del riscaldamento o piccole riparazioni.<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Eccezione per danni causati dall&#8217;inquilino:<\/strong> se riparate danni causati per colpa da un inquilino solo <em>dopo<\/em> il vostro acquisto (es. infiltrazione d&#8217;acqua taciuta, vetri rotti), questi costi non rientrano nei costi di produzione successivi all&#8217;acquisizione e rimangono immediatamente deducibili (BFH, sentenza del 9.5.2017, <a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzhof.de\/de\/entscheidung\/entscheidungen-online\/detail\/STRE201710237\/\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Rif. IX R 6\/16<\/a>). In questi casi, documentate chiaramente che il danno \u00e8 sorto dopo l&#8217;acquisizione.<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Acquisizione a titolo gratuito:<\/strong> in caso di eredit\u00e0 o donazione (ad esempio tramite successione anticipata), non c&#8217;\u00e8 acquisizione \u2013 il limite del 15% non si applica.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<h3>Consigli pratici per il limite del 15%<\/h3>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Prima di acquistare un immobile da ristrutturare, calcolate il vostro &#8220;budget di ristrutturazione&#8221; per i primi tre anni: il 15 percento della quota dell&#8217;edificio, al netto, con un margine di sicurezza per gli imprevisti.<\/li>\r\n\t\t<li>Rimandate gli interventi differibili oltre la fine del termine se vi avvicinate al limite.<\/li>\r\n\t\t<li>Ricordate che anche le varianti successive e i lavori aggiuntivi degli artigiani confluiscono nella somma totale.<\/li>\r\n\t\t<li>Attenzione: anche dopo la scadenza dei tre anni, gli interventi possono configurarsi come costi di produzione \u2013 ossia quando rappresentano un ampliamento o un innalzamento dello standard. Il termine di 3 anni protegge solo dalla <em>riqualificazione<\/em> di spese di manutenzione che di per s\u00e9 sarebbero immediatamente deducibili.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Cosa sono le spese di manutenzione? Definizione ed esempi<\/h2>\r\n\t<p>La definizione delle spese di manutenzione deriva dalle Direttive sull&#8217;Imposta sui Redditi (R 21.1 EStR, consultabili tramite il <a href=\"https:\/\/esth.bundesfinanzministerium.de\/\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">manuale ufficiale dell&#8217;imposta sui redditi<\/a>) e dalla giurisprudenza. In sostanza vale quanto segue:<\/p>\r\n\t<blockquote>\r\n\t\t<p>Si tratta di spese di manutenzione quando parti, impianti o dotazioni gi\u00e0 esistenti di un edificio vengono rinnovati, riparati o ammodernati in modo attuale \u2013 senza che l&#8217;edificio venga ampliato, incrementato nella sua sostanza o migliorato in modo sostanziale oltre lo stato originale.<\/p>\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t<p>Il criterio \u00e8 quindi: <strong>Sostituire invece di creare.<\/strong> Il fatto che la tecnologia moderna sostituisca quella vecchia non \u00e8 un problema \u2013 un edificio pu\u00f2 stare al passo con i tempi. Le spese di manutenzione sono interamente e immediatamente deducibili come spese correlate in caso di locazione (<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estg\/__9.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 9 EStG<\/a> in combinato disposto con il \u00a7 21 EStG).<\/p>\r\n\t<h3>Esempi tipici di spese di manutenzione in caso di locazione<\/h3>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li><strong>Ristrutturazione del tetto<\/strong> e rifacimento della copertura, riparazione delle grondaie \u2013 la ristrutturazione del tetto \u00e8 una spesa di manutenzione e non di produzione, purch\u00e9 non venga creato nuovo spazio abitativo; anche la sostituzione di un tetto piatto con un tetto a falde pu\u00f2 essere considerata manutenzione, se non si crea superficie utile<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Sostituzione dell&#8217;impianto di riscaldamento<\/strong>, passaggio da stufe singole al riscaldamento centralizzato, installazione di una pompa di calore al posto della vecchia caldaia<\/li>\r\n\t\t<li>Sostituzione di <strong>finestre e porte<\/strong>, anche con elementi di qualit\u00e0 superiore (es. triplo vetro), nonch\u00e9 l&#8217;ampliamento di finestre esistenti<\/li>\r\n\t\t<li>Rinnovamento dell&#8217;<strong>impianto elettrico<\/strong> o igienico-sanitario, <strong>ristrutturazione del bagno<\/strong> senza salto di standard qualitativo<\/li>\r\n\t\t<li>Nuova <strong>tinteggiatura della facciata<\/strong>, isolamento termico esterno della facciata (cappotto), isolamento di componenti edilizi esistenti<\/li>\r\n\t\t<li>Sostituzione di serrature con serrature di sicurezza, installazione di un citofono<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Sostituzione di un piano cottura<\/strong> o di un lavello \u2013 attenzione, caso speciale per la cucina componibile, vedi sotto<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Rinnovamento delle aree esterne<\/strong>: riparazione di vialetti, recinzioni e posti auto, a condizione che venga sostituito l&#8217;esistente<\/li>\r\n\t\t<li>Spostamento di pareti interne, posa di nuovi pavimenti<\/li>\r\n\t\t<li>Installazione di sistemi di misurazione per la contabilizzazione dei consumi, allacciamento alla rete a banda larga incluse le spese di allacciamento una tantum<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Lavori di rifinitura estetica<\/strong>: tappezzeria, tinteggiatura di pareti, soffitti, porte e radiatori (da includere tuttavia nella verifica del 15% nei primi tre anni dall&#8217;acquisto)<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>Per fare un confronto, gli stessi lavori visti dall&#8217;altra prospettiva: se il riscaldamento non viene sostituito, ma viene installato <em>per la prima volta<\/em> un impianto di condizionamento, un camino o una sauna, si tratta di un incremento della sostanza e quindi di costi di produzione. Se il tetto non viene solo rifatto, ma la soffitta viene convertita in spazio abitativo, sorgono ugualmente costi di produzione.<\/p>\r\n\t<h3>Interventi a confronto: spese di manutenzione o costi di produzione?<\/h3>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<thead>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<th>Intervento<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Caso ordinario: Spese di manutenzione<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Costi di produzione, se \u2026<\/th>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/thead>\r\n\t\t\t<tbody>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ristrutturazione \/ rifacimento tetto<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>S\u00ec<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>\u2026 si crea contemporaneamente spazio abitativo nella soffitta (mansarda, lucernari per ampliamento abitativo)<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Sostituzione riscaldamento \/ pompa di calore invece di caldaia a gasolio<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>S\u00ec<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>\u2026 lo standard viene innalzato insieme ad almeno altre due aree chiave<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Sostituzione finestre<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>S\u00ec<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>\u2026 fa parte di una ristrutturazione complessiva che eleva lo standard (3 su 4 aree chiave)<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ristrutturazione bagno<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>S\u00ec<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>\u2026 un bagno viene installato per la prima volta o lo standard viene notevolmente elevato<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ampliamento, sopraelevazione, aggiunta balcone<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>No<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Sempre (ampliamento della superficie utile)<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Prima installazione di camino, sauna, impianto di allarme, tenda da sole, scala esterna<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>No<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Sempre (incremento della sostanza secondo la circolare BMF)<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Sostituzione di piano cottura o lavello<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Solo al di fuori di una cucina componibile<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Come parte di una cucina componibile: bene autonomo, ammortamento in 10 anni<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ristrutturazione nei primi 3 anni dall&#8217;acquisto<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>S\u00ec, purch\u00e9 il netto sia \u2264 15% dei costi di acquisizione dell&#8217;edificio<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>\u2026 il limite del 15% viene superato complessivamente<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/tbody>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\t<h3>Caso speciale: Cucina componibile<\/h3>\r\n\t<p>Secondo la giurisprudenza della Corte Tributaria Federale (sentenza del 3.8.2016, <a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzhof.de\/de\/entscheidung\/entscheidungen-online\/detail\/STRE201610271\/\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Rif. IX R 14\/15<\/a>), una nuova cucina componibile costituisce un bene patrimoniale autonomo e unitario composto da lavello, piano cottura, mobili ed elettrodomestici. Non rientra n\u00e9 nelle spese di manutenzione n\u00e9 nei costi di produzione dell&#8217;edificio, ma viene ammortizzata su una vita utile di <strong>dieci anni<\/strong>. Solo la sostituzione isolata di singoli apparecchi difettosi di una cucina gi\u00e0 esistente pu\u00f2 essere considerata spesa di manutenzione.<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>La regola di semplificazione dei 4.000 euro<\/h2>\r\n\t<p>Per gli interventi edilizi minori esiste una pratica semplificazione nelle Direttive sull&#8217;Imposta sui Redditi (R 21.1 comma 1 EStR): se le spese per un singolo intervento edilizio <strong>non superano i 4.000 euro al netto dell&#8217;IVA<\/strong> (lordo circa 4.760 euro), l&#8217;ufficio imposte le considera <strong>su richiesta sempre come spese di manutenzione<\/strong> \u2013 senza verificare se si tratti in realt\u00e0 di costi di produzione. La richiesta viene presentata in modo informale, semplicemente inserendo i costi come spese di manutenzione nella dichiarazione dei redditi.<\/p>\r\n\t<p>Poich\u00e9 il limite si applica <strong>per singolo intervento<\/strong>, pu\u00f2 essere sensato separare i lavori indipendenti nel tempo e per categoria: in primavera l&#8217;impianto elettrico di un appartamento per 3.800 euro, in autunno i lavori di tinteggiatura per 3.500 euro. Vi sono per\u00f2 due limitazioni da conoscere:<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>La semplificazione non si applica alle spese che riguardano il <strong>completamento definitivo<\/strong> di un edificio di nuova costruzione.<\/li>\r\n\t\t<li>Se una <strong>ristrutturazione a rate<\/strong> nell&#8217;arco di pi\u00f9 anni (di norma si considera un periodo di cinque anni) eleva complessivamente lo standard dell&#8217;edificio, i singoli interventi vengono sommati e trattati come costi di produzione \u2013 in questo caso il frazionamento non protegge.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>E naturalmente: nei primi tre anni dall&#8217;acquisto, anche questi piccoli interventi rientrano nel calcolo del limite del 15%.<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Ripartire le spese di manutenzione su un periodo da 2 a 5 anni (\u00a7 82b EStDV)<\/h2>\r\n\t<p>La deduzione immediata non \u00e8 sempre la scelta ottimale. Le spese di manutenzione pi\u00f9 consistenti possono, ai sensi del <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estdv_1955\/__82b.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 82b EStDV<\/a>, essere facoltativamente <strong>ripartite in quote uguali su un periodo da due a&#8230; cinque anni<\/strong>. I requisiti per la ripartizione delle spese di manutenzione:<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>L&#8217;edificio <strong>non fa parte di un patrimonio aziendale<\/strong> (patrimonio privato).<\/li>\r\n\t\t<li>\u00c8 destinato <strong>prevalentemente a uso abitativo<\/strong>: pi\u00f9 della met\u00e0 della superficie utile \u00e8 adibita a spazio residenziale.<\/li>\r\n\t\t<li>Si tratta di spese di manutenzione <strong>consistenti<\/strong>. La norma non indica un limite fisso a partire dal quale \u00e8 consentita la ripartizione \u2013 la ripartizione \u00e8 comune per importi che superano significativamente i costi medi annuali di manutenzione ordinaria. Non esiste nemmeno un limite massimo superiore.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>La ripartizione deve essere <strong>costante<\/strong> (es. cinque volte un quinto); il periodo viene scelto nell&#8217;anno del pagamento. Se vendete l&#8217;immobile prima del termine o se improvvisamente lo utilizzate per uso proprio, la quota residua non ancora considerata \u00e8 deducibile in un&#8217;unica soluzione nell&#8217;anno del passaggio. In caso di decesso del proprietario, gli eredi non possono semplicemente proseguire la ripartizione secondo l&#8217;attuale prassi amministrativa \u2013 anche questo suggerisce di non scegliere un periodo di ripartizione pi\u00f9 lungo del necessario.<\/p>\r\n\t<h3>Quando conviene la ripartizione? Esempio su 5 anni<\/h3>\r\n\t<p>La ripartizione conviene soprattutto se il vostro reddito nell&#8217;anno del pagamento \u00e8 insolitamente <strong>basso<\/strong> (congedo parentale, pensionamento imminente, anno in perdita) o se un&#8217;elevata deduzione immediata ridurrebbe il reddito imponibile a tal punto che una parte della deduzione andrebbe sprecata in aliquote fiscali basse o nella no-tax area (Grundfreibetrag).<\/p>\r\n\t<p><strong>Esempio:<\/strong> pagate a dicembre 30.000 euro per la ristrutturazione del tetto. In via eccezionale, il vostro reddito imponibile in questo anno \u00e8 di soli 35.000 euro, mentre negli anni successivi torner\u00e0 a circa 80.000 euro (aliquota marginale del 42%).<\/p>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<thead>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<th>Variante<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Deduzione<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Effetto<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Risparmio fiscale complessivo (semplificato)<\/th>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/thead>\r\n\t\t\t<tbody>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Deduzione immediata nell&#8217;anno 1<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>30.000 \u20ac in un&#8217;unica soluzione<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>La deduzione agisce su un reddito basso, aliquota marginale media solo del 25% circa<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>circa 7.500 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ripartizione su 5 anni<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>5 \u00d7 6.000 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Anno 1 con circa il 25%, anni 2-5 con circa il 42% di aliquota marginale<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>circa 1.500 \u20ac + 4 \u00d7 2.520 \u20ac \u2248 11.580 \u20ac<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/tbody>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\t<p>In questo esempio, la ripartizione delle spese di manutenzione su 5 anni porta circa 4.000 euro in pi\u00f9 di risparmio fiscale \u2013 unicamente grazie al migliore sfruttamento della progressivit\u00e0 dell&#8217;imposta. Se invece il vostro reddito \u00e8 costantemente elevato, la deduzione immediata \u00e8 solitamente la scelta migliore per via del vantaggio finanziario e di liquidit\u00e0.<\/p>\r\n\t<p>Una nota a margine: per determinati immobili <strong>adibiti ad abitazione principale<\/strong> \u2013 monumenti storici e uffici in aree di ristrutturazione urbana \u2013 il \u00a7 82b in combinato disposto con i \u00a7\u00a7 11a, 11b EStG consente ugualmente la ripartizione di tali spese di manutenzione. Ci\u00f2 non vale per i normali immobili adibiti ad uso proprio (vedi sotto).<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Anlage V: inserire le spese di manutenzione nella dichiarazione dei redditi<\/h2>\r\n\t<p>Le spese di manutenzione vanno inserite nell&#8217;<strong>Anlage V<\/strong> (Allegato V) della dichiarazione dei redditi, che si compila pi\u00f9 facilmente per via telematica tramite <a href=\"https:\/\/www.elster.de\/\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">ELSTER<\/a>. Il modulo distingue \u2013 i numeri di riga esatti cambiano leggermente di anno in anno \u2013 diversi campi nella sezione delle spese correlate (Werbungskosten):<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li><strong>Spese di manutenzione interamente deducibili, che possono essere allocate direttamente:<\/strong> qui vanno inserite le spese di manutenzione pagate nell&#8217;anno che si desidera dedurre interamente subito. &#8220;Allocate direttamente&#8221; significa: i costi riguardano esattamente questo immobile (in caso di pi\u00f9 immobili, si compila un Anlage V per ciascuno di essi).<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Spese di manutenzione da ripartire ai sensi del \u00a7 82b EStDV:<\/strong> se desiderate ripartire spese di manutenzione consistenti fino a cinque anni, indicate l&#8217;importo totale, l&#8217;anno del pagamento, il periodo di ripartizione scelto e la quota spettante per l&#8217;anno corrente. Negli anni successivi inserirete nuovamente la rispettiva quota annuale.<\/li>\r\n\t\t<li>Inoltre, il modulo richiede quali spese di manutenzione sono incluse in determinate righe collettive (definite in alcuni anni di modulistica come &#8220;spese di manutenzione contenute nella riga 41&#8221;) \u2013 orientatevi in questo caso alla guida alla compilazione aggiornata di ELSTER, invece di copiare i numeri di riga degli anni precedenti.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>L&#8217;ufficio imposte si attende, su richiesta, un <strong>prospetto dettagliato<\/strong>: data della fattura, oggetto della prestazione, ditta esecutrice e importo pagato. Conservate le fatture e le ricevute dei bonifici \u2013 i pagamenti in contanti dovrebbero comunque essere evitati. Per il momento della deduzione si applica il principio di cassa (Abflussprinzip): rileva l&#8217;anno del pagamento, non quello della fattura o dell&#8217;esecuzione dei lavori.<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Casi speciali: Uso proprio, Fotovoltaico, Casa vacanze<\/h2>\r\n\t<h3>Spese di manutenzione per immobili adibiti ad uso proprio<\/h3>\r\n\t<p>Se abitate voi stessi nell&#8217;immobile, non vi sono redditi da locazione \u2013 e quindi, in linea di principio, non c&#8217;\u00e8 deduzione delle spese correlate per la manutenzione in caso di uso proprio. Rimangono tre vie alternative:<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>La <strong>detrazione fiscale per le prestazioni artigianali<\/strong> ai sensi del <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estg\/__35a.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 35a EStG<\/a>: 20 percento dei costi della manodopera (non dei materiali), massimo 1.200 euro di detrazione fiscale all&#8217;anno, a condizione che il pagamento avvenga tramite bonifico.<\/li>\r\n\t\t<li>L&#8217;agevolazione per <strong>ristrutturazioni energetiche<\/strong> sull&#8217;abitazione principale occupata dal proprietario ai sensi del <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estg\/__35c.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 35c EStG<\/a>: 20 percento delle spese, ripartite su tre anni, fino a 40.000 euro per immobile \u2013 ad esempio per isolamento termico, sostituzione infissi o un nuovo riscaldamento, purch\u00e9 non si utilizzi un altro programma di incentivi per lo stesso intervento.<\/li>\r\n\t\t<li>Per i <strong>monumenti storici<\/strong> adibiti ad uso proprio e immobili in aree di ristrutturazione urbana: deduzione come oneri speciali ai sensi del \u00a7 10f EStG o ripartizione delle spese di manutenzione ai sensi dei \u00a7\u00a7 11a, 11b EStG.<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<h3>Fotovoltaico e pompa di calore<\/h3>\r\n\t<p>I costi di acquisizione di un impianto fotovoltaico sono un tema a s\u00e9 stante: per la maggior parte degli impianti fotovoltaici pi\u00f9 piccoli (fino a 30 kWp su case unifamiliari, limiti scaglionati per i condomini) i proventi sono esenti da imposte sui redditi dal 2022 ai sensi del <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estg\/__3.html\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">\u00a7 3 n. 72 EStG<\/a> \u2013 di contro, i costi di acquisizione dell&#8217;impianto FV non si possono pi\u00f9 dedurre come spese correlate o tramite ammortamento; nella dichiarazione dei redditi non dovrete inserirli affatto. Ai fini IVA, si applica l&#8217;aliquota zero per la fornitura e l&#8217;installazione dei tipici impianti. Diversa \u00e8 la <strong>pompa di calore<\/strong>: se sostituisce il vecchio riscaldamento in un edificio locato, i suoi costi di acquisizione sono normali spese di manutenzione e deducibili immediatamente o in modo ripartito \u2013 una delle modernizzazioni fiscalmente pi\u00f9 interessanti in assoluto. Se invece una pompa di calore viene installata per la prima volta in aggiunta a un riscaldamento esistente che rimane in funzione, o nell&#8217;ambito di un innalzamento dello standard, si rischia la classificazione come costi di produzione.<\/p>\r\n\t<h3>Casa vacanze<\/h3>\r\n\t<p>Anche per una casa vacanze locata \u00e8 possibile dedurre i costi di acquisizione (tramite ammortamento) e le spese di manutenzione \u2013 il requisito \u00e8 che la locazione sia gestita con l&#8217;intenzione di generare reddito. In caso di uso proprio temporaneo, i costi vanno ripartiti; \u00e8 deducibile solo la quota imputabile alla locazione.<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Tutte e tre le categorie a confronto diretto<\/h2>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<thead>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<th><\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Spese di manutenzione<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Costi di produzione successivi all&#8217;acquisizione<\/th>\r\n\t\t\t\t\t<th>Costi di acquisizione\/produzione<\/th>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/thead>\r\n\t\t\t<tbody>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td><strong>Nucleo centrale<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Rinnovare o riparare l&#8217;esistente<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Riparazione\/ammodernamento > 15% (netto) dei costi di acquisizione dell&#8217;edificio entro 3 anni dall&#8217;acquisto<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Acquisto, nuova costruzione, ampliamento, incremento della sostanza o miglioramento sostanziale<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td><strong>Trattamento fiscale<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Deduzione immediata come spese correlate o ripartizione su 2-5 anni<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ammortamento con l&#8217;edificio (2%, 2,5% o 3% all&#8217;anno)<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ammortamento lungo la vita utile (circa 33-50 anni)<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td><strong>Base giuridica<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>\u00a7 9, \u00a7 21 EStG; R 21.1 EStR; \u00a7 82b EStDV<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>\u00a7 6 comma 1 n. 1a EStG<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>\u00a7 255 HGB; \u00a7 7 comma 4 EStG<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td><strong>Esempi tipici<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Rifacimento tetto, sostituzione riscaldamento, nuove finestre, tinteggiatura facciata, ristrutturazione bagno<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ristrutturazione estesa poco dopo l&#8217;acquisto di un immobile esistente<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Prezzo d&#8217;acquisto + costi accessori, ampliamento, conversione soffitta, prima installazione di camino\/sauna\/allarme, innalzamento standard (3 su 4 aree chiave)<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t\t<td><strong>Leva di pianificazione<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ripartizione ex \u00a7 82b in caso di reddito fluttuante; regola dei 4.000 euro<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Rimandare gli interventi oltre la fine del triennio; documentare i danni degli inquilini<\/td>\r\n\t\t\t\t\t<td>Ottimizzare la ripartizione del prezzo d&#8217;acquisto; verificare gli ammortamenti speciali ex \u00a7 7h\/\u00a7 7i<\/td>\r\n\t\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<\/tbody>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Domande frequenti (FAQ)<\/h2>\r\n\t<h3>Cosa sono le spese di manutenzione \u2013 spiegato in breve?<\/h3>\r\n\t<p>Le spese di manutenzione sono i costi sostenuti per riparare, rinnovare o ammodernare parti esistenti di un edificio, senza ampliarlo o migliorarlo sostanzialmente. In caso di locazione, sono immediatamente deducibili come spese correlate. Cosa rientra tra le spese di manutenzione \u00e8 elencato nel catalogo degli esempi pi\u00f9 sopra.<\/p>\r\n\t<h3>A partire da quale importo posso ripartire le spese di manutenzione?<\/h3>\r\n\t<p>Il \u00a7 82b EStDV richiede spese &#8220;consistenti&#8221;, ma non indica un limite fisso \u2013 n\u00e9 un importo minimo n\u00e9 uno massimo. Il fattore decisivo \u00e8 che la ripartizione da due a cinque anni porti un vantaggio di progressivit\u00e0 in base all&#8217;andamento del vostro reddito; per poche centinaia di euro, lo sforzo semplicemente non vale la pena.<\/p>\r\n\t<h3>Ristrutturazione del tetto: spesa di manutenzione o costi di produzione?<\/h3>\r\n\t<p>La pura ristrutturazione del tetto \u2013 nuova copertura, nuova orditura, isolamento del tetto esistente \u2013 \u00e8 una spesa di manutenzione. I costi di produzione sorgono se nel corso dei lavori viene creato nuovo spazio abitativo, ad esempio tramite la conversione della soffitta o lucernari, o se la ristrutturazione fa parte di un intervento complessivo che eleva lo standard. Entro i primi tre anni dall&#8217;acquisto, rientra inoltre nel calcolo del limite del 15%.<\/p>\r\n\t<h3>La sostituzione del riscaldamento \u00e8 una spesa di manutenzione?<\/h3>\r\n\t<p>S\u00ec, la sostituzione di un impianto di riscaldamento con uno analogo o pi\u00f9 moderno (anche pompa di calore al posto di una caldaia a gasolio o a gas, passaggio da stufe singole a riscaldamento centralizzato) \u00e8 di regola una spesa di manutenzione. Eccezioni: prima installazione di un riscaldamento, innalzamento dello standard insieme ad almeno altre due aree chiave o superamento del limite del 15% dopo l&#8217;acquisto.<\/p>\r\n\t<h3>Il limite del 15% si applica al lordo o al netto?<\/h3>\r\n\t<p>Al netto. I costi di riparazione e ammodernamento <em>al netto dell&#8217;IVA<\/em> vengono confrontati con il 15 percento dei costi di acquisizione imputabili all&#8217;edificio. Con una quota dell&#8217;edificio di 300.000 euro, il limite \u00e8 quindi di 45.000 euro netti \u2013 il che corrisponde comunque a un totale della fattura lorda di circa 53.500 euro.<\/p>\r\n\t<h3>Dove posso trovare la distinzione vincolante del BMF?<\/h3>\r\n\t<p>Nella <a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzministerium.de\/Content\/DE\/Downloads\/BMF_Schreiben\/Steuerarten\/Einkommensteuer\/2026-01-26-instandsetzung-modernisierung-gebaeude.pdf?__blob=publicationFile&amp;v=4\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">circolare del BMF del 26 gennaio 2026 sulla delimitazione tra spese di manutenzione, costi di acquisizione, costi di produzione e costi di produzione successivi all&#8217;acquisizione<\/a>. Essa \u00e8 vincolante per gli uffici imposte e contiene numerosi esempi sull&#8217;incremento della sostanza, l&#8217;innalzamento dello standard e il limite del 15%. Chi pianifica una ristrutturazione importante dovrebbe darvi un&#8217;occhiata \u2013 o fornirla al proprio consulente fiscale come base argomentativa.<\/p>\r\n\t<h3>Posso dedurre completamente i costi di acquisizione dell&#8217;immobile?<\/h3>\r\n\t<p>Non in un&#8217;unica soluzione e non interamente: \u00e8 deducibile solo la quota dell&#8217;edificio (non il terreno), ripartita tramite l&#8217;ammortamento (AfA) al 2, 2,5 o 3 percento all&#8217;anno. La quota del terreno non ha alcun effetto ai fini dell&#8217;imposta sui redditi.<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<small><em>Nota: Questo articolo fornisce informazioni generali e non sostituisce una consulenza fiscale nel caso specifico. Fanno fede le normative di legge, in particolare la EStG, la EStDV e le direttive amministrative del Ministero Federale delle Finanze, nella loro versione di volta in volta vigente.<\/em><\/small>\r\n<\/section>\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La regola generale per i locatori \u00e8: Il mantenimento vince sulla creazione. 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