\r\n\tLa propriet\u00e0 esclusiva (Sondereigentum) \u00e8 la propriet\u00e0 solitaria di un appartamento o di locali non destinati a uso abitativo all’interno di un condominio (WEG). Essa viene costituita tramite la dichiarazione di divisione (Teilungserkl\u00e4rung), iscritta nel libro fondiario (Grundbuch) ed \u00e8 sempre associata a una quota di compropriet\u00e0 sulle parti comuni (Gemeinschaftseigentum). \r\n<\/p>\r\n
\r\n\tLa propriet\u00e0 esclusiva comprende tipicamente gli spazi interni dell’appartamento, comprese le pareti divisorie interne non portanti, i rivestimenti dei pavimenti, le porte interne e i servizi igienico-sanitari \u2013 ma non le finestre, i muri esterni, il tetto o gli elementi strutturali portanti. \r\n<\/p>\r\n
\r\n\tLe spese per la manutenzione della propriet\u00e0 esclusiva sono a vostro carico esclusivo, mentre per le parti comuni paga la collettivit\u00e0 dei condomini in base ai millesimi di compropriet\u00e0. La precisa delimitazione tra propriet\u00e0 esclusiva e parti comuni determina quindi direttamente chi sostiene determinati costi \u2013 ed \u00e8 per questo uno dei motivi di controversia pi\u00f9 frequenti nei condomini.\r\n<\/p>\r\n\r\n \r\n\t\tLa definizione di propriet\u00e0 esclusiva (Sondereigentum) si trova negli articoli 3 e 5 della Legge tedesca sulla propriet\u00e0 immobiliare (WEG)<\/a>. La propriet\u00e0 esclusiva ai sensi della WEG \u00e8 la “vera” e sola propriet\u00e0 di un determinato appartamento (in questo caso si parla di propriet\u00e0 abitativa\/Wohnungseigentum) o di locali non destinati a uso abitativo come negozi, uffici o garage (in questo caso si parla di propriet\u00e0 parziale\/Teileigentum). \r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tSpiegato in parole semplici, propriet\u00e0 esclusiva significa: all’interno di un edificio che appartiene congiuntamente a pi\u00f9 persone, una parte chiaramente delimitata appartiene interamente ed esclusivamente a voi.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tSenza la WEG, ci\u00f2 non sarebbe affatto possibile. Secondo gli articoli 93 e 94 del Codice Civile Tedesco (BGB)<\/a>, vale in realt\u00e0 la seguente regola: le parti essenziali di un edificio non possono essere oggetto di diritti separati \u2013 una casa appartiene nel suo complesso al proprietario del terreno. \r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tLa Legge sulla propriet\u00e0 immobiliare del 1951 rompe questo principio e consente di costituire una vera e propria propriet\u00e0 esclusiva su singoli locali. Chi si chiede cosa significhi la propriet\u00e0 esclusiva nel caso di un appartamento condominiale trova qui la risposta: l’appartamento stesso \u00e8 la propriet\u00e0 esclusiva, associata a una quota di compropriet\u00e0 sulle parti comuni (terreno, involucro dell’edificio, vano scale, ecc.).\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tDal punto di vista giuridico, la propriet\u00e0 condominiale \u00e8 sempre composta da tre elementi indissolubilmente legati:\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tNon \u00e8 quindi possibile vendere la propriet\u00e0 esclusiva del proprio appartamento senza la relativa quota di compropriet\u00e0 \u2013 entrambe costituiscono un’unit\u00e0 giuridica registrata come un tutt’uno nel libro fondiario (libro fondiario dell’appartamento).\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tAll’interno della vostra propriet\u00e0 esclusiva potete generalmente agire in piena libert\u00e0: ristrutturare, tinteggiare le pareti, sostituire i pavimenti, rimodernare il bagno, locare o vendere \u2013 senza dover chiedere il permesso agli altri condomini. \r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tIl limite invalicabile si ha laddove vengano interessate le parti comuni o laddove si arrechi un danno agli altri condomini che superi la misura inevitabile (Art. 14 WEG). Chi, ad esempio, desidera abbattere una parete portante all’interno dell’appartamento interviene sulle parti comuni e necessita di una delibera dell’assemblea.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n \r\n\t\tLa differenza tra propriet\u00e0 esclusiva e parti comuni deriva dall’articolo 5 della WEG. Fanno parte della propriet\u00e0 esclusiva i locali assegnati nella dichiarazione di divisione nonch\u00e9 gli elementi dell’edificio appartenenti a tali locali che possono essere modificati, rimossi o inseriti senza che ci\u00f2 pregiudichi le parti comuni o la propriet\u00e0 esclusiva altrui, e senza alterare l’aspetto esterno dell’edificio.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tSono invece tassativamente parti comuni tutti quegli elementi dell’edificio necessari alla sua esistenza o sicurezza, nonch\u00e9 gli impianti e le attrezzature destinati all’uso comune \u2013 anche qualora si trovino fisicamente all’interno di un appartamento privato. Una dichiarazione di divisione non pu\u00f2 validamente dichiarare tali elementi costruttivi come propriet\u00e0 esclusiva; le relative clausole sono nulle.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tLa tabella seguente riassume quali elementi sono solitamente di propriet\u00e0 esclusiva e quali sono parti comuni. Fa sempre fede il caso specifico, in particolare la dichiarazione di divisione \u2013 purch\u00e9 non violi norme imperative di legge.\r\n\t<\/p>\r\n\tChe cos’\u00e8 la Propriet\u00e0 Esclusiva? Definizione e inquadramento giuridico<\/h2>\r\n\t
I tre pilastri della propriet\u00e0 condominiale<\/h3>\r\n\t
\r\n\t\t
Cosa significa propriet\u00e0 esclusiva nella pratica?<\/h3>\r\n\t
Propriet\u00e0 Esclusiva e Parti Comuni: la delimitazione<\/h2>\r\n\t
Cosa rientra nella propriet\u00e0 esclusiva? Esempi<\/h3>\r\n\t
\r\n\t\t
Cosa fa tassativamente parte delle parti comuni?<\/h3>\r\n\t
\r\n\t\t
Propriet\u00e0 Esclusiva \/ Parti Comuni: elenco dei principali elementi costruttivi<\/h3>\r\n\t