{"id":12292,"date":"2026-07-21T12:56:11","date_gmt":"2026-07-21T10:56:11","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=12292"},"modified":"2026-07-20T12:56:11","modified_gmt":"2026-07-20T10:56:11","slug":"lindennita-di-occupazione-affitto-senza-contratto-di-locazione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/lindennita-di-occupazione-affitto-senza-contratto-di-locazione\/","title":{"rendered":"L&#8217;indennit\u00e0 di occupazione \u2013 &#8220;Affitto&#8221; senza contratto di locazione"},"content":{"rendered":"<p style=\"font-weight: bold\">\r\n\tL&#8217;indennit\u00e0 di occupazione (Nutzungsentsch\u00e4digung) \u00e8 il compensativo finanziario dovuto per il fatto che qualcuno utilizzi un immobile senza che vi sia (pi\u00f9) un contratto di locazione o sebbene altre persone abbiano un diritto di uso congiunto. \r\n<\/p>\r\n<p style=\"font-weight: bold\">\r\n\tI tre casi pi\u00f9 frequenti: Un inquilino non rilascia l&#8217;immobile dopo il recesso (\u00a7 546a BGB), un coniuge rimane da solo nella casa coniugale dopo la separazione (\u00a7 1361b BGB), oppure un coerede abita da solo nell&#8217;immobile ereditato (\u00a7 745 BGB). \r\n<\/p>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Che cos&#8217;\u00e8 l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione per gli immobili?<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tL&#8217;indennit\u00e0 di occupazione \u00e8 un corrispettivo per l&#8217;uso effettivo di un immobile, sostituisce quindi il canone di locazione quando non esiste un contratto di locazione (valido) o questo \u00e8 gi\u00e0 terminato.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>\r\n\t\tCostellazioni tipiche per l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione al posto della locazione:\r\n\t<\/h3>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tUn inquilino non trasloca alla fine del rapporto di locazione e continua ad utilizzare l&#8217;appartamento.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tDopo la separazione o il divorzio, un partner rimane da solo nella casa o nell&#8217;appartamento di propriet\u00e0 comune.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tIn una comunione ereditaria, un erede abita da solo nella casa mentre gli altri coeredi (spesso fratelli) rimangono a mani vuote.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tL&#8217;acquisto di una casa viene risolto e l&#8217;acquirente deve pagare un&#8217;indennit\u00e0 al venditore per il periodo di utilizzo (o viceversa in caso di recesso dal contratto da parte dell&#8217;acquirente).\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tQualcuno utilizza un terreno altrui senza titolo giuridico, ad esempio attraversandolo o edificandovi.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa differenza centrale rispetto alla locazione: La locazione si basa su un contratto, l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione su un diritto previsto dalla legge. Nella pratica ci\u00f2 significa soprattutto che la base legale, l&#8217;inizio e l&#8217;importo del diritto sono regolati diversamente a seconda del caso. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tAnche senza un contratto di locazione pu\u00f2 quindi sussistere un obbligo di pagamento \u2013 viceversa, per\u00f2, non sorge automaticamente in ogni caso, bens\u00ec spesso solo dopo una richiesta formale.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Basi legali: L&#8217;indennit\u00e0 di occupazione nel BGB<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tNon esiste &#8220;un&#8217;unica&#8221; norma sull&#8217;indennit\u00e0 di occupazione nel Codice Civile tedesco (BGB). A seconda della situazione, si applicano paragrafi diversi:\r\n\t<\/p>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tNorma\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tCaso applicativo\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tPunto chiave\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__546a.html\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">\u00a7 546a BGB<\/a>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tDiritto locatizio: L&#8217;inquilino non restituisce l&#8217;appartamento alla fine del contratto\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tIl locatore pu\u00f2 richiedere per la durata della ritenzione il canone pattuito o il canone di mercato locale\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__745.html\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">\u00a7 745 comma 2 BGB<\/a>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tComunione: Comunione ereditaria, comproprietari, coppie non sposate\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tCiascun partecipante pu\u00f2 richiedere un nuovo regolamento dell&#8217;amministrazione e dell&#8217;uso \u2013 da cui deriva il diritto all&#8217;indennit\u00e0 di occupazione\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__1361b.html\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">\u00a7 1361b comma 3 p. 2 BGB<\/a>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tConiugi separati: uno rimane nella casa coniugale\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tIl coniuge che lascia la casa pu\u00f2 richiedere un indennizzo per l&#8217;uso, nella misura in cui ci\u00f2 corrisponda ad equit\u00e0\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__987.html\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">\u00a7\u00a7 987 e segg. BGB<\/a>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tRapporto proprietario-possessore: Uso senza diritto al possesso\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tRestituzione dei frutti tratti, ev. risarcimento del valore\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__346.html\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">\u00a7 346 BGB<\/a>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tRecesso dal contratto di compravendita, risoluzione dell&#8217;acquisto di una casa\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tI frutti tratti devono essere restituiti; per l&#8217;uso abitativo \u00e8 dovuto un risarcimento del valore\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\t<p>\r\n\t\tChi cerca &#8220;Nutzungsentsch\u00e4digung BGB&#8221; finisce di solito al \u00a7 546a BGB (diritto locatizio) o al \u00a7 745 BGB (comunione). Entrambe le norme vengono trattate in dettaglio di seguito, cos\u00ec come il \u00a7 1361b BGB per la separazione dei coniugi.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>\u00a7 546a BGB: Indennit\u00e0 di occupazione quando l&#8217;inquilino non abbandona l&#8217;immobile<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl rapporto di locazione \u00e8 terminato per disdetta o decorso del termine, ma l&#8217;inquilino non riconsegna l&#8217;appartamento. Per questa situazione il \u00a7 546a comma 1 BGB stabilisce:\r\n\t<\/p>\r\n\t<blockquote>\r\n\t\t&#8220;Se l&#8217;inquilino non riconsegna la cosa locata dopo la fine del rapporto di locazione, il locatore pu\u00f2 richiedere, a titolo di indennit\u00e0 per la durata della ritenzione, il canone pattuito o il canone comunemente praticato nella localit\u00e0 per cose comparabili.&#8221;\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl locatore ha quindi un diritto di scelta: Pu\u00f2 continuare a richiedere il precedente canone contrattuale oppure \u2013 se questo era inferiore al livello di mercato \u2013 applicare il canone di mercato locale. Specialmente per contratti di locazione pluriennali con canoni storici favorevoli, l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione per l&#8217;appartamento dopo la disdetta pu\u00f2 quindi risultare notevolmente superiore al canone precedente. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSecondo la giurisprudenza della Corte Federale di Giustizia (BGH), il parametro determinante \u00e8 il canone di mercato ottenibile in caso di nuova locazione, non il canone calmierato dell&#8217;osservatorio locali affitti (Mietspiegel).\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Requisiti del diritto<\/h3>\r\n\t<ol>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tIl rapporto di locazione \u00e8 efficacemente terminato (disdetta, accordo di risoluzione, decorso del tempo).\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tL&#8217;inquilino trattiene la cosa locata al locatore, ovvero non la riconsegna contro la sua volont\u00e0.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tIl locatore ha la volont\u00e0 di riprendere il bene \u2013 intende effettivamente riottenere l&#8217;appartamento.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ol>\r\n\t<p>\r\n\t\tInoltre, ai sensi del \u00a7 546a comma 2 BGB, il locatore pu\u00f2 far valere ulteriori danni, ad esempio se un nuovo inquilino recede a causa del ritardato sgombero. L&#8217;indennit\u00e0 di occupazione nel diritto locatizio \u00e8 indipendente dalla colpa: I motivi per cui l&#8217;inquilino non esce non rilevano ai fini del diritto al pagamento.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Esempio di calcolo: L&#8217;inquilino non esce<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl precedente canone base di un appartamento di 80 m\u00b2 \u00e8 di 720 \u20ac (9 \u20ac\/m\u00b2). Appartamenti comparabili vengono riaffittati sul mercato a 12,50 \u20ac\/m\u00b2. Il rapporto di locazione scade il 31 marzo, ma l&#8217;inquilino esce solo il 15 giugno.\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tCanone di mercato: 80 m\u00b2 \u00d7 12,50 \u20ac\/m\u00b2 = 1.000 \u20ac mensili\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tIndennit\u00e0 di occupazione per aprile e maggio: 2 \u00d7 1.000 \u20ac = 2.000 \u20ac\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tGiugno (pro quota 15 giorni): 1.000 \u20ac \u00d7 15\/30 = 500 \u20ac\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tTotale: 2.500 \u20ac oltre agli acconti sulle spese condominiali pattuiti\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe il locatore avesse applicato solo il canone contrattuale, sarebbero stati soltanto 1.800 \u20ac. Il diritto di scelta del \u00a7 546a BGB conviene quindi non appena il canone di mercato supera quello esistente. Per una lettera tipo \u00e8 sufficiente una breve richiesta di pagamento con riferimento al rapporto di locazione terminato, all&#8217;importo richiesto e a un termine di pagamento.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Indennit\u00e0 di occupazione in caso di separazione: Chi rimane in casa, paga<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe un coniuge si trasferisce e l&#8217;altro rimane da solo nell&#8217;immobile fino a quel momento utilizzato insieme, il partner uscito pu\u00f2 richiedere un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione per la casa al momento della separazione. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa base legale durante la separazione di fatto \u00e8 il \u00a7 1361b comma 3 p. 2 BGB: Il coniuge che rimane nella casa coniugale deve all&#8217;altro un indennizzo, &#8220;nella misura in cui ci\u00f2 corrisponda ad equit\u00e0&#8221;.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Anche in caso di uscita volontaria<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn errore diffuso: Chi esce volontariamente perderebbe i propri diritti. Questo \u00e8 falso. L&#8217;indennit\u00e0 di occupazione in caso di uscita volontaria \u00e8 possibile tanto quanto a seguito dell&#8217;assegnazione giudiziale dell&#8217;abitazione. L&#8217;essenziale \u00e8 unicamente che un coniuge abbia lasciato l&#8217;appartamento all&#8217;altro e che questi lo utilizzi ora da solo. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl <strong>diritto tuttavia non sorge automaticamente<\/strong>: Deve essere espressamente fatto valere, preferibilmente per iscritto e in modo dimostrabile. Solo da questo momento decorre l&#8217;obbligo di pagamento \u2013 una richiesta retroattiva per il periodo precedente \u00e8 di norma esclusa.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Importo nell&#8217;anno di separazione e successivamente<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer l&#8217;ammontare dell&#8217;indennit\u00e0 di occupazione nell&#8217;anno di separazione vale una particolarit\u00e0 secondo la giurisprudenza costante: Nel primo anno di separazione di solito non si applica il pieno canone di mercato, ma solo il cosiddetto valore abitativo adeguato (angemessener Wohnwert). \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSi tratta dell&#8217;importo che il coniuge rimanente dovrebbe pagare per un appartamento pi\u00f9 piccolo adeguato alle sue condizioni. Il motivo: Nell&#8217;anno di separazione nessuno deve essere costretto a traslocare immediatamente o a vendere la casa; la separazione deve essere ammortizzata finanziariamente.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tScaduto l&#8217;anno di separazione \u2013 al pi\u00f9 tardi con la notifica del ricorso di divorzio \u2013 la valutazione cambia: Diventa determinante di norma il pieno valore locativo obiettivo, ossia il canone che si otterrebbe affittando la casa sul mercato (pro quota in base alle quote di propriet\u00e0).\r\n\t<\/p>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tFase\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tCriterio per l&#8217;importo\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tOrdine di grandezza tipico\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tAnno di separazione\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tValore abitativo adeguato (soggettivo)\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tCanone di un appartamento pi\u00f9 piccolo adeguato, spesso nettamente inferiore al canone di mercato della casa\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tDopo l&#8217;anno di separazione\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tValore locativo obiettivo (canone di mercato)\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tPieno canone concordato\/di mercato locale, pro quota secondo la quota di compropriet\u00e0\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tDopo il passaggio in giudicato del divorzio\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t\u00a7 745 comma 2 BGB (compropriet\u00e0) o \u00a7 1568a BGB (casa coniugale)\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tMet\u00e0 del canone di mercato in caso di compropriet\u00e0 al 50%\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\t<h3>Esempio di calcolo: Calcolare l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione in caso di separazione<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tI coniugi sono comproprietari al 50% ciascuno di una casa con un valore locativo obiettivo di 1.600 \u20ac escluse le spese. La moglie esce, il marito rimane abitare. Un appartamento adeguato per lui da solo costerebbe 800 \u20ac.\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tNell&#8217;anno di separazione: Rileva il valore abitativo adeguato di 800 \u20ac. Poich\u00e9 alla moglie appartiene met\u00e0 della casa, pu\u00f2 richiedere teoricamente 800 \u20ac \u00d7 \u00bd = 400 \u20ac mensili (a seconda del caso specifico e della valutazione di equit\u00e0).\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tDopo l&#8217;anno di separazione: Rileva il pieno valore locativo di 1.600 \u20ac. Il diritto della moglie sale a 1.600 \u20ac \u00d7 \u00bd = 800 \u20ac mensili.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<h3>Vantaggio abitativo o indennit\u00e0 di occupazione?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tL&#8217;indennit\u00e0 di occupazione e il vantaggio abitativo (Wohnvorteil) comprendono entrambi lo stesso beneficio economico dell&#8217;abitare senza pagare l&#8217;affitto, ma non devono essere conteggiati due volte. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe nel calcolo dell&#8217;assegno di mantenimento per la separazione o tra coniugi viene gi\u00e0 imputato un vantaggio abitativo al partner che rimane nella casa come reddito figurativo, di norma non c&#8217;\u00e8 pi\u00f9 spazio per una separata indennit\u00e0 di occupazione \u2013 e viceversa. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tNella pratica tale questione viene quindi risolta perlopi\u00f9 nell&#8217;ambito del calcolo del mantenimento; un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione autonoma entra in gioco soprattutto quando non \u00e8 dovuto o non pu\u00f2 essere pagato alcun mantenimento.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Mutuo, oneri e compensazione<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tSpesso il partner che rimane nella casa paga da solo le rate del mutuo immobiliare comune. Nell&#8217;indennit\u00e0 di occupazione per una casa con mutuo si tiene conto di ci\u00f2: Le quote di interessi ed eventualmente di capitale sostenute dall&#8217;occupante per un finanziamento cointestato possono essere compensate con il valore d&#8217;uso. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe il coniuge rimanente versa ad esempio 900 \u20ac al mese per il mutuo comune e la met\u00e0 del valore locativo \u00e8 di 800 \u20ac, al netto non rimane spesso alcun diritto di pagamento \u2013 al contrario, chi paga pu\u00f2 richiedere una compensazione tra condebitori (Gesamtschuldnerausgleich). Questa compensazione \u00e8 uno dei punti di scontro pi\u00f9 frequenti e dovrebbe essere considerata fin dall&#8217;inizio in ogni calcolo.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Coppie non sposate e nuovo partner<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione in una casa di coppie conviventi non sposate il \u00a7 1361b BGB non si applica \u2013 richiede un matrimonio. Se entrambi i partner sono comproprietari, si applica invece il \u00a7 745 comma 2 BGB: Il comproprietario uscito pu\u00f2 richiedere un riassetto dell&#8217;uso e, a titolo di compensazione, un pagamento. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe l&#8217;immobile appartiene a un solo partner, l&#8217;altro dopo l&#8217;uscita non ha di norma alcun diritto; viceversa, il proprietario unico pu\u00f2 richiedere dall&#8217;ex partner rimasto la restituzione ed eventualmente un indennizzo ai sensi dei \u00a7\u00a7 987 e segg. BGB.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe nell&#8217;abitazione del coniuge rimanente subentra un nuovo partner, ci\u00f2 non cambia il diritto nel suo principio \u2013 ma pu\u00f2 influenzare la valutazione di equit\u00e0: Chi vive gratuitamente con il nuovo partner nella casa comune pu\u00f2 difficilmente invocare una tutela finanziaria. I tribunali in tali casi applicano pi\u00f9 rapidamente il pieno valore locativo, talvolta gi\u00e0 nell&#8217;anno di separazione.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Dopo il divorzio<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione dopo il passaggio in giudicato del divorzio il \u00a7 1361b BGB non si applica pi\u00f9. Se la casa rimane in compropriet\u00e0, il diritto si basa ora sul \u00a7 745 comma 2 BGB come per qualsiasi altra comunione di compropriet\u00e0; per l&#8217;ex casa coniugale pu\u00f2 inoltre giocare un ruolo il \u00a7 1568a BGB. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tIn pratica cambia poco per l&#8217;importo: Rimane determinante il valore locativo obiettivo, distribuito secondo le quote di propriet\u00e0. Valga anche qui: L&#8217;indennit\u00e0 di occupazione dopo il divorzio deve essere espressamente richiesta ed ha effetto solo dalla diffida. Gli stessi principi si applicano all&#8217;appartamento di compropriet\u00e0 dopo la separazione.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Comunione ereditaria: Un erede abita nella casa \u2013 Indennit\u00e0 di occupazione per gli altri<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl classico del diritto successorio: I genitori muoiono, tre fratelli ereditano la casa paterna in parti uguali, ma solo uno vi abita \u2013 spesso gi\u00e0 da anni. Quando nella comunione ereditaria un erede abita nella casa, per gli altri coeredi si pone la questione dell&#8217;indennit\u00e0 di occupazione. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa risposta: S\u00ec, un diritto sussiste \u2013 ma solo a determinate condizioni, e il momento della richiesta \u00e8 decisivo.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Base legale: \u00a7 745 comma 2 BGB<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa comunione ereditaria \u00e8 una comunione ai sensi dei \u00a7\u00a7 741 e segg. BGB (tramite il \u00a7 2038 comma 2 BGB). Secondo il \u00a7 745 comma 2 BGB, ciascun partecipante pu\u00f2 richiedere un&#8217;amministrazione e un uso che corrisponda all&#8217;interesse di tutti i partecipanti secondo equo apprezzamento. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe un coerede utilizza l&#8217;immobile da solo, gli altri possono richiedere una nuova regolamentazione dell&#8217;uso \u2013 e come parte di questa nuova regolamentazione un pagamento mensile, ossia l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione nella comunione ereditaria.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Nessun diritto senza richiesta di nuova regolamentazione \u2013 e non retroattivo<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl punto pi\u00f9 importante, che nella pratica viene trascurato pi\u00f9 di frequente: Il diritto non sorge automaticamente con l&#8217;apertura della successione, bens\u00ec solo quando gli altri coeredi richiedono espressamente una nuova regolamentazione dell&#8217;uso. Il semplice uso esclusivo non fa ancora sorgere alcun obbligo di pagamento. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tChi quindi tace per cinque anni e poi richiede un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione nella comunione ereditaria retroattivamente per tutto il periodo, rimane di norma a mani vuote: Senza preventiva richiesta non spetta fondamentalmente nulla per il passato.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa situazione \u00e8 diversa solo in casi eccezionali, ad esempio se il coerede occupante ha volutamente escluso gli altri dall&#8217;uso \u2013 in tal caso entrano in considerazione diritti ai sensi del \u00a7 2038 in combinato disposto con il \u00a7 743 BGB o da arricchimento senza causa.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tConseguenza pratica: I coeredi che vogliono un indennizzo dovrebbero avanzare il prima possibile una richiesta di pagamento scritta e dimostrabile (raccomandata, e-mail con conferma di lettura, lettera dell&#8217;avvocato). Da quel momento decorre il diritto \u2013 per ogni ulteriore mese di esitazione si perdono soldi.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Calcolare l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione nella comunione ereditaria<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tL&#8217;importo si orienta al valore locativo obiettivo dell&#8217;immobile, ovvero al canone di mercato locale. Il coerede occupante deve agli altri la loro quota in base alle quote ereditarie. Un esempio di calcolo per tre fratelli:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tCanone di mercato della casa dei genitori: 1.500 \u20ac netti al mese\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tQuota ereditaria per ciascun fratello: 1\/3\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tIl fratello che abita nella casa deve a ciascuna sorella: 1.500 \u20ac \u00d7 1\/3 = 500 \u20ac mensili\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tCarico totale del coerede occupante: 1.000 \u20ac mensili (il proprio terzo lo &#8220;paga&#8221; a se stesso)\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tLe spese accessorie legate ai consumi (energia elettrica, riscaldamento, acqua) sono comunque a carico dell&#8217;occupante. Gli oneri dell&#8217;immobile come l&#8217;imposta fondiaria, l&#8217;assicurazione dello stabile o la manutenzione necessaria sono invece a carico di tutti i coeredi pro quota \u2013 se li paga da solo l&#8217;abitante, pu\u00f2 scomputarli. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe l&#8217;erede occupante si fa carico anche delle rate del mutuo gravante sulla casa della comunione ereditaria, occorre scomputare anche quelle.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Contratto o modello per la comunione ereditaria<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\t\u00c8 opportuno stipulare un accordo d&#8217;uso scritto: Invece di litigare per anni, i coeredi concludono un breve contratto sull&#8217;indennit\u00e0 di occupazione nella comunione ereditaria. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn valido modello contiene almeno: la descrizione dell&#8217;immobile e dei coeredi con le relative quote, l&#8217;importo mensile e la sua derivazione (valore locativo), la scadenza e le modalit\u00e0 di pagamento, la ripartizione delle spese accessorie e degli oneri, una clausola di adeguamento (ad es. verifica del valore locativo ogni due anni) e una norma sulla risoluzione (uscita, vendita, scioglimento). \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn tale accordo \u00e8 valido senza vincoli di forma; per motivi probatori va fissato per iscritto e firmato da tutti.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Prescrizione nella comunione ereditaria<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer la prescrizione dell&#8217;indennit\u00e0 di occupazione nella comunione ereditaria si applica il termine ordinario di tre anni (<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__195.html\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">\u00a7 195 BGB<\/a>), a decorrere dalla fine dell&#8217;anno in cui \u00e8 sorto il rispettivo diritto mensile. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tChi nel 2026 fa valere diritti sorti a seguito di una richiesta formulata nel 2022, potrebbe aver gi\u00e0 perso i mesi del 2022. La prescrizione viene interrotta da un&#8217;azione giudiziaria o da un decreto ingiuntivo \u2013 non da semplici lettere di sollecito.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Comproprietari al di fuori del matrimonio e della successione<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tI principi del \u00a7 745 BGB sull&#8217;indennit\u00e0 di occupazione si applicano a qualsiasi comunione per quote \u2013 quindi anche quando due amici, fratelli o una coppia non sposata hanno acquistato insieme una casa e vi abita solo uno dei due. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl comproprietario che non utilizza la casa pu\u00f2 richiedere un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione non appena esige una nuova regolamentazione dell&#8217;uso. Importo: Canone di mercato \u00d7 quota di compropriet\u00e0, detraendo i pagamenti compensabili dell&#8217;occupante per oneri e mutui comuni. Se non si raggiunge un accordo, l&#8217;ultima spiaggia resta lo scioglimento della comunione, se necessario tramite vendita all&#8217;asta giudiziaria.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Risoluzione nell&#8217;acquisto di una casa: Indennit\u00e0 di occupazione dopo il recesso dal contratto di compravendita<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn caso del tutto diverso: L&#8217;acquisto di un immobile viene risolto, ad esempio per vizi taciuti con dolo. Se l&#8217;acquirente recede dal contratto di compravendita, riottiene il prezzo d&#8217;acquisto \u2013 ma ai sensi del \u00a7 346 comma 1 BGB deve restituire i frutti tratti. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer il periodo in cui ha abitato nella casa, deve quindi al venditore un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione a seguito dell&#8217;acquisto della casa. Viceversa, il venditore deve corrispondere gli interessi sul prezzo d&#8217;acquisto ricevuto.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>A quanto ammonta l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione in caso di recesso dal contratto di compravendita?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer gli immobili l&#8217;importo viene calcolato per lo pi\u00f9 tramite la svalutazione lineare pro quota nel tempo, e non tramite il canone di mercato. La formula comune:\r\n\t<\/p>\r\n\t<blockquote>\r\n\t\tIndennit\u00e0 di occupazione = Valore dell&#8217;edificio (escluso il terreno) \u00d7 durata effettiva dell&#8217;uso \u00f7 durata residua di utilizzo dell&#8217;edificio\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t<p>\r\n\t\tEsempio di calcolo: Il prezzo d&#8217;acquisto \u00e8 di 500.000 \u20ac, di cui 400.000 \u20ac riferiti all&#8217;edificio. La durata residua di utilizzo viene stimata in 80 anni. L&#8217;acquirente ha abitato nella casa per 3 anni.\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tValore d&#8217;uso annuale: 400.000 \u20ac \u00f7 80 anni = 5.000 \u20ac all&#8217;anno\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tIndennit\u00e0 di occupazione per 3 anni: 3 \u00d7 5.000 \u20ac = 15.000 \u20ac\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tIn alternativa, i tribunali applicano talvolta il canone di affitto locale; il metodo lineare \u00e8 di solito pi\u00f9 vantaggioso per l&#8217;acquirente. La quota relativa al terreno rimane esclusa perch\u00e9 il suolo non si usura. Chi recede o affronta un recesso dovrebbe calcolare entrambe le opzioni \u2013 la differenza pu\u00f2 essere a cinque cifre. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa stessa logica si applica peraltro all&#8217;arredamento venduto unitamente: Anche per una cucina componibile compravenduta pu\u00f2 spettare, in caso di risoluzione, un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione proporzionale, calcolata in base alla sua durata d&#8217;uso (nettamente inferiore).\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Calcolare l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione: Come determinare l&#8217;importo<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tA quanto ammonta un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione dipende dalla tipologia di caso \u2013 il filo conduttore \u00e8 per\u00f2 quasi sempre il valore locativo obiettivo dell&#8217;immobile. Chi vuole calcolare l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione per una casa procede in quattro passi:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ol>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tDeterminare il valore locativo obiettivo: canone netto concordato\/di mercato locale al m\u00b2 \u00d7 superficie abitabile. Indicazioni sono fornite dall&#8217;osservatorio locale affitti (Mietspiegel, accessibile online in molti comuni, ad es. tramite il <a href=\"https:\/\/www.muenchen.de\/rathaus\/serviceangebote\/mietspiegel\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">sito web della propria citt\u00e0<\/a>), perizie del comitato di periti locale o offerte comparabili. Per case indipendenti senza valore di osservatorio, spesso aiuta solo una perizia tecnica.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tApplicare la quota: In caso di compropriet\u00e0 o comunione ereditaria vi spetta solo la vostra quota (valore locativo \u00d7 quota di propriet\u00e0 o ereditaria). Nell&#8217;anno di separazione il valore locativo \u00e8 sostituito dal minore valore abitativo adeguato.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tDetrarre le voci contrarie: I pagamenti dell&#8217;occupante su mutui comuni, imposta fondiaria, assicurazioni e manutenzione vengono scomputati.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tCalcolare a partire dal momento corretto: ai sensi del \u00a7 546a BGB dalla fine del contratto, in caso di separazione e comunione solo dalla richiesta dimostrabile di pagamento.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ol>\r\n\t<h3>Calcolatori e formule empiriche<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn calcolatore generico online per l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione di una casa pu\u00f2 fornire solo un orientamento di massima, poich\u00e9 la valutazione di equit\u00e0, le voci di compensazione e le quote sono individuali. Come formula empirica per un calcolo approssimativo serve:\r\n\t<\/p>\r\n\t<blockquote>\r\n\t\tDiritto mensile = canone netto di mercato locale \u00d7 propria quota \u2212 pagamenti computabili dell&#8217;occupante\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tCostellazione\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tCriterio\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tEsempio (valore locativo 1.200 \u20ac, quota \u00bd)\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tL&#8217;inquilino non esce dopo la disdetta\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tCanone contrattuale o di mercato (scelta del locatore)\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t1.200 \u20ac mensili per l&#8217;intero importo\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tSeparazione, anno di separazione\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tValore abitativo adeguato \u00d7 quota\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tad es. 350\u2013450 \u20ac mensili\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tSeparazione, dopo l&#8217;anno di separazione\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tCanone di mercato \u00d7 quota\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t600 \u20ac mensili\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tComunione ereditaria \/ Compropriet\u00e0\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tCanone di mercato \u00d7 quota, dalla richiesta\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t600 \u20ac mensili (con quota di \u00bd)\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tRisoluzione acquisto casa\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tValore edificio \u00d7 tempo di utilizzo \u00f7 durata residua di utilizzo\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tdipende dal prezzo d&#8217;acquisto e dalla durata del soggiorno\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Tasse: L&#8217;indennit\u00e0 di occupazione \u00e8 soggetta ad imposta?<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione debba essere tassata dipende dalla causa giuridica del pagamento. I casi principali in sintesi:\r\n\t<\/p>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tCaso\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>\r\n\t\t\t\t\tTrattamento fiscale per il beneficiario\r\n\t\t\t\t<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tIl locatore riceve il pagamento ai sensi del \u00a7 546a BGB (l&#8217;inquilino non esce)\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tTassabile come reddito da locazione e affitto (\u00a7 21 EStG) \u2013 l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione in luogo del canone \u00e8 trattata fiscalmente come il canone di locazione\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tIl coniuge riceve il pagamento ai sensi del \u00a7 1361b BGB in caso di separazione\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tSecondo l&#8217;opinione prevalente rientra nell&#8217;ambito privato del diritto di famiglia \u2013 di norma non costituisce reddito da locazione; i dettagli sono controversi, in caso di dubbio consultare un commercialista\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tIl coerede riceve il pagamento ai sensi del \u00a7 745 BGB\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tIn caso di concessione d&#8217;uso a titolo oneroso di norma costituisce reddito imponibile da locazione e affitto \u2013 l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione della comunione ereditaria \u00e8 quindi fondamentalmente da tassare\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tIl venditore riceve il pagamento in caso di risoluzione dell&#8217;acquisto della casa\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\tNel patrimonio privato spesso non tassabile; se l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione nell&#8217;acquisto di una casa sia imponibile dipende dal singolo caso (operazioni di alienazione private, \u00a7 23 EStG)\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\t<p>\r\n\t\tL&#8217;IVA di norma non si applica all&#8217;uso di locali adibiti ad abitazione: La locazione di abitazioni \u00e8 esente da imposta ai sensi del \u00a7 4 n. 12 UStG, e ci\u00f2 si applica corrispondentemente all&#8217;indennit\u00e0 di occupazione. La situazione pu\u00f2 variare per superfici ad uso commerciale con opzione IVA.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tE per chi paga: Fiscalmente l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione per la casa abitata personalmente di norma non \u00e8 deducibile \u2013 spese della sfera privata. Pu\u00f2 essere deducibile se l&#8217;immobile viene utilizzato per scopi professionali o per la produzione di reddito. Informazioni vincolanti vengono fornite dall&#8217;ufficio delle imposte competente (Finanzamt); informazioni generali sono offerte dal <a href=\"https:\/\/www.bundesfinanzministerium.de\/\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">Ministero Federale delle Finanze<\/a>.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Richiesta retroattiva e prescrizione<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe potete richiedere un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione retroattivamente dipende dalla base giuridica del diritto:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t\u00a7 546a BGB (diritto locatizio): S\u00ec. Il diritto sorge ex lege dal primo giorno di ritenzione e pu\u00f2 essere fatto valere per il passato \u2013 limitato dalla prescrizione triennale.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t\u00a7 1361b BGB (separazione): In linea di principio no. Il diritto ha effetto solo dalla formale richiesta di pagamento; per il periodo precedente di norma non spetta nulla.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t\u00a7 745 comma 2 BGB (comunione ereditaria, compropriet\u00e0): In linea di principio no. Senza richiesta di nuova regolamentazione nessuna indennit\u00e0 di occupazione retroattiva per la casa \u2013 eccezioni solo in caso di esclusione consapevole degli altri aventi diritto.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer tutti i casi vale la prescrizione ordinaria dell&#8217;indennit\u00e0 di occupazione di tre anni a partire dalla fine dell&#8217;anno in cui \u00e8 sorta (\u00a7\u00a7 195, 199 BGB). Chi ha dei diritti dovrebbe quindi quantificarli tempestivamente e, se necessario, intraprendere azioni volte ad interrompere la prescrizione.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Forte valenza del diritto: Messa in mora, lettera tipo, causa<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tFate valere un diritto all&#8217;indennit\u00e0 di occupazione in tre fasi:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ol>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tRichiesta scritta di pagamento: Una lettera tipo per l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione non richiede un avvocato. Deve contenere: l&#8217;immobile, la vostra posizione giuridica (locatore, comproprietario, coerede con quota, coniuge separato), la base del diritto (\u00a7 546a, \u00a7 745 comma 2 o \u00a7 1361b BGB), l&#8217;importo mensile richiesto con breve derivazione dal valore locativo, l&#8217;inizio dell&#8217;obbligo di pagamento e un termine di due settimane. Spedizione dimostrabile tramite raccomandata. Questa struttura di base funziona come modello per tutte le situazioni \u2013 dalla casa nella comunione ereditaria alla separazione.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tNegoziato ed accordo: Spesso si riesce a raggiungere un accordo d&#8217;uso scritto \u2013 specialmente in famiglia la soluzione pi\u00f9 rapida ed economica.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tProcedimento giudiziario: Se l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione non viene pagata, rimane la causa. Competente per i coniugi \u00e8 il Tribunale della Famiglia (Familiengericht), altrimenti, a seconda del valore della causa, il Tribunale Ordinario o Sezione Distaccata (Amts- o Landgericht). Informazioni su competenze e procedure sono fornite dal <a href=\"https:\/\/www.justiz.de\/\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">Portale della Giustizia della Confederazione e dei L\u00e4nders<\/a>.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ol>\r\n\t<p>\r\n\t\tSul valore della causa: Se si agisce in giudizio per l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione corrente e futura, il valore della causa per prestazioni periodiche si calcola di norma in base all&#8217;importo annuale (fino a 3,5 volte il valore annuale ai sensi del \u00a7 9 ZPO o \u00a7 51 FamGKG nelle cause familiari) oltre agli arretrati scaduti. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tCon 600 \u20ac al mese, il valore della causa per l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione futura raggiunge quindi rapidamente 7.200 \u20ac e oltre \u2013 rilevante per le spese processuali, gli onorari dell&#8217;avvocato e la questione della competenza. Chi vuole intentare una causa per l&#8217;indennit\u00e0 di occupazione dovrebbe far verificare preventivamente costi e probabilit\u00e0 di successo da un avvocato; in caso di reddito basso si pu\u00f2 valutare il patrocinio a spese dello Stato (Verfahrenskostenhilfe).\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Casi speciali: Diritto di passaggio, cabina elettrica, diritto di abitazione<\/h2>\r\n\t<h3>Diritto di passaggio<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tChi concede al vicino un diritto di passaggio sul proprio terreno pu\u00f2 concordare a tale scopo un pagamento periodico o un pagamento unico. L&#8217;importo dell&#8217;indennit\u00e0 di occupazione per il diritto di passaggio si orienta al valore del terreno gravato e all&#8217;intensit\u00e0 dell&#8217;uso.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSono consueti importi annuali nell&#8217;ordine di pochi punti percentuali del valore proporzionale del terreno o un pagamento unico capitalizzato all&#8217;atto della costituzione di una servit\u00f9 prediale. I valori di riferimento del terreno sono forniti dai comitati di periti, accessibili centralmente tramite <a href=\"https:\/\/www.bodenrichtwerte-boris.de\/\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">BORIS-D<\/a>.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Cabina elettrica e diritti di conduttura<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe sul vostro terreno \u00e8 presente una cabina elettrica del gestore di rete o vi passano condotte di servizio, il gestore di norma paga un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione per la cabina elettrica o il diritto di conduttura \u2013 perlopi\u00f9 come indennizzo unico all&#8217;atto della trascrizione di una servit\u00f9 personale limitata, commisurato alla superficie, al valore del terreno e alla perdita di valore del terreno stesso.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Diritto di abitazione e morte<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn diritto di abitazione iscritto si estingue con la morte dell&#8217;avente diritto (\u00a7 1090 in combinato disposto con il \u00a7 1061 BGB) \u2013 gli eredi del titolare del diritto di abitazione non possono proseguirlo e devono a loro volta un indennizzo in caso di ulteriore utilizzo. Viceversa: Se il partner superstite continua ad abitare nell&#8217;immobile degli eredi senza un diritto iscritto, questi ultimi possono richiedere un pagamento secondo i principi sopra illustrati.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Domande frequenti<\/h2>\r\n\t<h3>Che cosa significa indennit\u00e0 di occupazione?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn corrispettivo dovuto per legge per l&#8217;uso di un immobile in assenza di un contratto di locazione (sussistente) \u2013 economicamente un affitto, giuridicamente un diritto autonomo.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Come si calcola un&#8217;indennit\u00e0 di occupazione?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tFormula base: canone netto di mercato locale \u00d7 propria quota di propriet\u00e0 o ereditaria, detraendo i pagamenti computabili dell&#8217;occupante (mutuo, oneri). Nell&#8217;anno di separazione si applica invece il minore valore abitativo adeguato; in caso di risoluzione dell&#8217;acquisto la svalutazione lineare pro quota nel tempo.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Da quando occorre pagare?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tNel diritto locatizio dalla fine della locazione. In caso di separazione, compropriet\u00e0 e comunione ereditaria solo dalla richiesta formale e dimostrabile di pagamento \u2013 perci\u00f2: richiederla presto e per iscritto.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Il diritto si prescrive?<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tS\u00ec, di norma dopo tre anni alla fine dell&#8217;anno. Solo la causa o il decreto ingiuntivo interrompono la prescrizione, semplici solleciti no.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L&#8217;indennit\u00e0 di occupazione (Nutzungsentsch\u00e4digung) \u00e8 il compensativo finanziario dovuto per il fatto che qualcuno utilizzi un immobile senza che vi [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":17,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_locale":"it_IT","_original_post":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=12284","footnotes":""},"categories":[192],"tags":[],"post_folder":[],"class_list":["post-12292","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-calcola-il-patrimonio-immobiliare","it-IT"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12292","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/17"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12292"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12292\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":12294,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12292\/revisions\/12294"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12292"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12292"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12292"},{"taxonomy":"post_folder","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/post_folder?post=12292"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}