{"id":6848,"date":"2024-05-03T11:36:11","date_gmt":"2024-05-03T09:36:11","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=6848"},"modified":"2024-05-02T13:14:22","modified_gmt":"2024-05-02T11:14:22","slug":"investimento-di-capitale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/investimento-di-capitale\/","title":{"rendered":"L’immobile come investimento di capitale: conviene"},"content":{"rendered":"

\r\n\tL’immobile \u00e8 un investimento sicuro e ad alto rendimento se viene acquistato e finanziato bene. Il principio della minimizzazione del rischio attraverso la diversificazione si applica agli immobili come a tutte le altre classi di attivit\u00e0: Per evitare il rischio di cluster, non tutti i beni dovrebbero essere investiti in un unico immobile. I nomadi in affitto, i bassi tassi di natalit\u00e0 e i danni imprevisti all’immobile sono meno critici di quanto si temesse o di quanto fosse gi\u00e0 previsto. \r\n<\/p>\r\n\r\n

\r\n\t

Che cos’\u00e8 un investimento?<\/h2>\r\n\t

\r\n\t\tUn investimento di capitale \u00e8 la stessa cosa di un investimento finanziario o di un investimento. Questi termini sono usati in modo intercambiabile. L’investimento di capitale di solito si riferisce all’investimento di denaro specificamente in immobili o all’investimento di grandi somme di denaro. L’investimento di solito si riferisce a denaro overnight, depositi a tempo determinato, azioni, oro e simili. La valutazione si riferisce di solito agli investimenti in beni materiali come l’antiquariato, l’arte o il vino. \r\n\t

\r\n<\/section>\r\n

\r\n\t

Che cos’\u00e8 un investimento immobiliare?<\/h2>\r\n\t

\r\n\t\tIl termine investimento<\/em> da solo, senza l’aggiunta di immobiliare<\/em>, si riferisce solitamente a un investimento in immobili. L’aggiunta di propriet\u00e0<\/em> chiarisce che si tratta effettivamente di investire denaro in immobili e non in altri beni di valore. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n

\r\n\t

Tutti gli immobili in affitto sono un investimento<\/h2>\r\n\t

\r\n\t\tGli immobili che costituiscono un investimento di capitale sono affittati e non occupati dal proprietario. Da questo punto di vista, ogni immobile affittato \u00e8 un investimento e ogni proprietario ha effettuato un investimento immobiliare. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n

\r\n\t

Anche gli immobili occupati dal proprietario sono investimenti?<\/h2>\r\n\t

\r\n\t\tSi pu\u00f2 arrivare a considerare gli immobili di propriet\u00e0 come un investimento. Lo ha fatto la Cassa di risparmio in un sondaggio del 2021 sulla popolarit\u00e0 di varie opzioni di investimento. La propriet\u00e0 ad uso abitativo come investimento \u00e8 stata una delle possibili risposte. Tuttavia, secondo questa logica, qualsiasi immobile residenziale sarebbe un investimento. Nel sondaggio, circa il 20% degli intervistati ritiene che gli immobili di propriet\u00e0 siano “adatti a costituire un patrimonio”. Tuttavia, il tasso di propriet\u00e0 in Germania, ovvero il rapporto tra gli immobili occupati dai proprietari e il numero totale di immobili residenziali, \u00e8 di poco superiore al 40%. Ci\u00f2 significa che il 40% di tutti gli immobili residenziali sarebbe un investimento e che i proprietari della met\u00e0 degli immobili in questione (circa il 20% nel sondaggio Sparkasse) la pensano cos\u00ec. La propriet\u00e0 ad uso abitativo ha naturalmente un’influenza sulla situazione finanziaria personale. In generale, tuttavia, gli immobili di propriet\u00e0 non sono considerati un investimento.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n

\r\n\t

7 modi per investire in immobili<\/h2>\r\n\t

\r\n\t\tLa propriet\u00e0 come investimento si presenta essenzialmente in sette forme diverse:\r\n\t<\/p>\r\n\t

    \r\n\t\t
  1. \r\n\t\t\tAzioni immobiliari<\/strong> (Real Estate Investment Trust: REIT<\/strong>): Le azioni immobiliari quotate in borsa, i REIT, sono adatte agli investitori che amano generare dividendi. I REIT sono regolamentati in Germania dal 2007, ma i REIT tedeschi sono molto pochi. In Germania, i REIT devono distribuire il 90% degli utili agli investitori. I REIT investono in molti grandi progetti immobiliari. La diversit\u00e0 riduce il rischio, ma rimane la complessit\u00e0 derivante dal fatto che un gran numero di progetti immobiliari diversi sono confezionati come titoli. \r\n\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
  2. \r\n\t\t\tFondi azionari immobiliari, gestiti attivamente<\/strong>: Un fondo azionario immobiliare \u00e8 l’equivalente dei fondi azionari a gestione attiva. Il fondo azionario immobiliare acquista REIT nello stesso modo in cui il fondo azionario acquista azioni. Come nel caso del fondo azionario, il gestore cerca di sovraperformare la performance generale dei prezzi dei REIT acquistando e vendendo. \r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
  3. \r\n\t\t\tFondo azionario immobiliare a gestione passiva<\/strong>: Un fondo azionario immobiliare a gestione passiva \u00e8 l’equivalente di un ETF per le azioni. Invece di cercare di sovraperformare l’andamento generale dei prezzi dei REIT attraverso continue compravendite, i REIT esistenti vengono acquistati e detenuti in linea con la loro dimensione, come nel caso degli ETF. \r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
  4. \r\n\t\t\tFondo immobiliare chiuso<\/strong>: Il fondo immobiliare chiuso \u00e8 una peculiarit\u00e0 tedesca e non \u00e8 conosciuto o autorizzato altrove. A differenza dei fondi immobiliari aperti e dei REIT, i fondi immobiliari chiusi non sono quotati in borsa. L’offerente raccoglie il denaro degli investitori e, una volta raggiunto l’importo prefissato, il fondo viene “chiuso”, ossia non vengono accettati ulteriori investitori o importi di investimento. Il fondo immobiliare chiuso ha una durata, solitamente compresa tra i 10 e i 20 anni. Il fornitore del fondo utilizza il denaro raccolto dagli investitori per investire in progetti immobiliari pi\u00f9 ampi. I profitti derivanti dai canoni di locazione vengono distribuiti agli investitori. Al termine della durata, il fondo viene sciolto e gli eventuali profitti vengono nuovamente distribuiti agli investitori. Il problema dei fondi immobiliari chiusi \u00e8 che sono scarsamente regolamentati e i fornitori hanno opzioni quasi illimitate per strutturarli. Per l’investitore \u00e8 tutto molto opaco.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
  5. \r\n\t\t\tFondi immobiliari aperti<\/strong>: i fondi immobiliari aperti sono preferibili ai fondi immobiliari chiusi. A differenza di questi ultimi, i fondi immobiliari aperti sono quotati in borsa e quindi sono regolamentati in modo molto pi\u00f9 rigoroso. Sfortunatamente, la quotazione in borsa nel settore immobiliare implica anche un’intensa attivit\u00e0 di “valutazione” del portafoglio immobiliare. Ed \u00e8 qui che entrano in gioco le opzioni contabili estese. Esistono anche per le azioni, ma queste ultime si basano su parametri pi\u00f9 comprensibili, come i profitti e le perdite derivanti da attivit\u00e0 commerciali attive. La percentuale di pura “valutazione” delle attivit\u00e0 fisse \u00e8 inferiore a quella di una societ\u00e0 che detiene essenzialmente immobili e il cui reddito da locazione offre scarse possibilit\u00e0 di alti e bassi. I fornitori sono tentati di mostrare una performance meno volatile e in costante aumento e ottimizzano i loro libri contabili di conseguenza. Fino alla crisi finanziaria del 2007\/2008, questi fondi immobiliari aperti erano piuttosto popolari. Il fatto che il fondo sia quotato in borsa significa anche che gli investitori possono rivendere le loro quote al fondo in qualsiasi momento. Ci\u00f2 si \u00e8 rivelato una rovina per i provider nel 2008, quando molti investitori si sono fatti prendere dal panico e hanno cercato di incassare le loro quote. In generale, quando si opera sul mercato azionario c’\u00e8 sempre il rischio di essere influenzati negativamente dall’istinto di panico del gregge. L’istinto di branco e l’improvviso panico di massa non sono un problema per gli investimenti immobiliari tradizionali. \u00c8 difficile immaginare che molti proprietari di immobili vogliano improvvisamente vendere la loro propriet\u00e0, che \u00e8 garantita da una visura catastale. \r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
  6. \r\n\t\t\tPropriet\u00e0 per uso proprio<\/strong> (casa occupata dal proprietario): il tasso di propriet\u00e0 della casa in Germania \u00e8 del 40%. Si potrebbe quindi dire che il 40% delle persone in Germania sono investitori immobiliari. Tuttavia, le case ad uso proprio non sono generalmente classificate come investimenti tradizionali, anche se un immobile ad uso proprio ha naturalmente un impatto importante sulla situazione finanziaria personale. Il calcolo della redditivit\u00e0 sarebbe molto diverso in questo caso rispetto a quello di un immobile in affitto. \r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
  7. \r\n\t\t\tPropriet\u00e0 d’investimento<\/strong>: la classica propriet\u00e0 d’investimento \u00e8 un appartamento o una casa che viene affittata. Con questa forma di investimento non standardizzata, il margine di progettazione \u00e8 molto ampio. Allo stesso tempo, la trasparenza \u00e8 molto elevata. Il processo di acquisto e locazione di un immobile \u00e8 collaudato e sicuro dal punto di vista legale. Tutti gli aspetti della transazione sono aperti. Questa forma di investimento pu\u00f2 essere molto redditizia, ma pu\u00f2 anche essere un flop se l’immobile viene scelto in una posizione sfavorevole.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ol>\r\n\t

    \r\n\t\tUn investimento immobiliare classico fa un po’ paura, perch\u00e9 \u00e8 un impegno a lungo termine e richiede almeno 15 o 20 mila euro di capitale proprio. I metodi alternativi di investimento immobiliare sono possibili con somme di denaro inferiori e i costi e i tempi di transazione sono pi\u00f9 bassi rispetto all’investimento immobiliare diretto. Tuttavia, le opzioni di investimento alternative sono molto poco trasparenti e mettono gli investitori in una posizione di forte dipendenza dall’affidabilit\u00e0 e dalle prestazioni dei fornitori, a causa della mancanza di conoscenza dei processi interni. Con l’investimento diretto, ad esempio l’acquisto di un appartamento o di una casa, tutto \u00e8 alla luce del sole. Ci si chiede se gli ETF classici o le azioni siano pi\u00f9 adatti rispetto a questi costrutti immobiliari compressi in forma di azioni invece che di prodotti immobiliari complessi. Noi consigliamo gli investimenti diretti in immobili e gli ETF per investimenti a lungo termine<\/a> e il denaro overnight, i depositi a termine e i conti di risparmio per parcheggiare il denaro per qualche mese.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n

    \r\n\t

    Quando vale la pena investire in un immobile<\/h2>\r\n\t

    \r\n\t\tUn immobile come investimento \u00e8 particolarmente vantaggioso se viene acquistato a un prezzo vantaggioso e se la posizione \u00e8 e rimane buona. Non \u00e8 quindi sufficiente acquistare un immobile a buon mercato in considerazione della posizione. \u00c8 necessario che sia prevedibile che l’ubicazione rimanga buona. Naturalmente, questo non significa che l’immobile cambier\u00e0 la sua posizione; dopo tutto, la sua “immobilit\u00e0” \u00e8 la caratteristica principale di un immobile che gli d\u00e0 il nome. Ma la posizione stessa potrebbe deteriorarsi nel lungo periodo, ad esempio se le aziende, le autorit\u00e0 o gli istituti scolastici si trasferiscono o chiudono. L’investitore immobiliare cerca di prevedere gli sviluppi futuri osservando lo sviluppo passato della regione. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n

    \r\n\t

    Quanto capitale proprio per un investimento immobiliare<\/h2>\r\n\t

    \r\n\t\tGli acquirenti dovrebbero essere in grado di raccogliere dal 10 al 20% del prezzo di acquisto come capitale proprio. A seconda dello Stato federale, circa il 9-12% viene gi\u00e0 utilizzato per le spese accessorie all’acquisto. La banca desidera una quota elevata di capitale proprio, a meno che il mutuatario non abbia un rating di credito eccellente. Il mutuatario, invece, vuole utilizzare il minor capitale proprio possibile. Questo perch\u00e9 il rendimento decisivo del capitale proprio \u00e8 tanto maggiore quanto minore \u00e8 l’impiego di denaro proprio. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n

    \r\n\t

    Quanto denaro serve per investire in un immobile<\/h2>\r\n\t

    \r\n\t\tGli investitori dovrebbero essere almeno in grado di coprire da soli i costi accessori dell’acquisto. A seconda dello Stato federale, questi possono arrivare fino al 12% se \u00e8 coinvolto un agente immobiliare. Gli immobili da investimento sono situati in citt\u00e0 di medie e grandi dimensioni in crescita e quindi costano 150.000 euro e oltre. Se ipotizziamo che i costi accessori di acquisto siano in media del 9%, in questo caso l’investitore dovrebbe contribuire con il 9% di 150.000 euro, ossia 13.500 euro, per avere buone possibilit\u00e0 di ottenere un impegno di finanziamento. Facendo un calcolo approssimativo, si pu\u00f2 dire che un investimento in immobili \u00e8 possibile a partire da circa 15.000-20.000 euro. Sono inoltre necessari un lavoro fisso e un bilancio familiare che consenta di pagare le rate mensili del mutuo senza problemi.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n

    \r\n\t

    Quale tipo di immobile come investimento<\/h2>\r\n\t

    \r\n\t\tGli immobili da investimento sono solitamente immobili residenziali, soprattutto appartamenti di piccole e medie dimensioni, in quanto sono i pi\u00f9 facili da affittare. Anche i condomini, le palazzine e gli interi complessi residenziali possono rappresentare un investimento ad alto rendimento. Le unit\u00e0 abitative pi\u00f9 grandi e complete offrono un maggiore spazio di manovra e non richiedono il coordinamento con l’associazione dei proprietari necessario per i condomini. Tuttavia, un investimento in immobili pi\u00f9 grandi richiede di conseguenza pi\u00f9 capitale proprio e prestiti pi\u00f9 consistenti. Anche il rischio di cluster \u00e8 maggiore, a meno che l’investitore non abbia i mezzi per investire in diverse propriet\u00e0 pi\u00f9 grandi. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n

    \r\n\t

    L’appartamento come investimento di capitale – cosa considerare<\/h2>\r\n\t

    \r\n\t\tIl mantra del maker “location, location, location” si applica anche agli immobili da investimento, ma non necessariamente allo stesso modo degli immobili occupati dai proprietari. Mentre per gli immobili occupati dai proprietari spesso entrano in gioco le preferenze personali, per gli immobili d’investimento l’obiettivo \u00e8 ancora pi\u00f9 forte e sobrio: l’affittabilit\u00e0 generale a lungo termine. Questo \u00e8 uno dei motivi per cui pu\u00f2 essere sensato lavorare con dei professionisti quando si acquista un immobile da investimento: L’immobile non deve comunque essere personalmente attraente per l’investitore. Gli immobili da investimento non si trovano sempre in posizioni di pregio, ma piuttosto in posizioni di serie B e C.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n

    \r\n\t

    Svantaggi dell’investimento immobiliare<\/h2>\r\n\t

    \r\n\t\tInvestire denaro in immobili presenta i seguenti svantaggi \r\n\t<\/p>\r\n\t

      \r\n\t\t
    • \r\n\t\t\tRischio di cluster<\/strong>: gli investitori devono disporre di una somma a cinque cifre per investire in un immobile. Se questo \u00e8 l’intero risparmio, si presenta un rischio di cluster: il bene e il male dell’intero patrimonio dipendono da un’unica classe di attivit\u00e0 e persino da un unico bene, il singolo immobile. Soluzione<\/strong>: non investire tutti i risparmi in immobili. Gli ETF sono un buon investimento aggiuntivo e sono adatti alla diversificazione.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
    • \r\n\t\t\tNon \u00e8 un prodotto standardizzato<\/strong>: un investimento immobiliare non \u00e8 un prodotto standardizzato come un ETF, un fondo azionario o un’obbligazione. Il successo dell’investimento varia quindi molto da caso a caso. Una casa o un appartamento come investimento pu\u00f2 superare in modo significativo altre opzioni di investimento, ma pu\u00f2 anche rimanere molto indietro. Soluzione<\/strong>: trovare un immobile e una posizione che offrano un forte rendimento a lungo termine. Il modo migliore per farlo \u00e8 quello di avvalersi del supporto di un professionista. \r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
    • \r\n\t\t\tNomadi in affitto<\/strong>: Il tema dei nomadi in affitto \u00e8 alimentato soprattutto dal termine compiaciuto “rent nomads”, che suggerisce l’esistenza di un numero significativo di persone che affittano appartamenti quasi di proposito e poi, come i “nomadi”, si spostano e cestinano l’appartamento successivo. Uno sguardo pi\u00f9 attento ai casi trattati dai media rivela la necessit\u00e0 di un sostegno psicosociale per le persone emarginate che hanno superato la loro intera vita, non solo il pagamento dell’affitto. Il problema di fondo \u00e8 molto pi\u00f9 piccolo di quello che a volte viene suggerito e riguarda propriet\u00e0 molto poco attraenti che non sarebbero mai state considerate come investimenti immobiliari. Soluzione<\/strong>: Nel caso di un immobile da investimento in cui gli inquilini sono selezionati professionalmente, la questione dei “nomadi dell’affitto” non si pone affatto. Le parti interessate sono desiderose di accettare l’offerta e l’investitore pu\u00f2 selezionare i suoi inquilini di conseguenza.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
    • \r\n\t\t\tDanni imprevisti, ovvero costi<\/strong>: una casa \u00e8 esposta alle intemperie e all’uso da parte degli inquilini, e nel tempo possono verificarsi danni che non erano previsti e che costano molto denaro per essere riparati. Soluzione<\/strong>: in primo luogo, scegliete con cura la casa o l’appartamento e, in secondo luogo, fate controllare la struttura dell’edificio prima dell’acquisto. Un immobile \u00e8 tutt’altro che fragile e il valore principale \u00e8 comunque nel terreno. Mantiene il suo valore anche se ci cade sopra una bomba. Accantonare denaro per le ristrutturazioni \u00e8 una pratica standard, che viene presa in considerazione in ogni calcolo del rendimento.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
    • \r\n\t\t\tSviluppo demografico in Germania<\/strong>: Poich\u00e9 il tasso di natalit\u00e0 in Germania \u00e8 basso, gli investimenti immobiliari sono destinati a fallire nel lungo periodo. Soluzione<\/strong>: Il solo tasso di natalit\u00e0 indica effettivamente un calo demografico, come in molti Paesi industrializzati. Tuttavia, ci\u00f2 non tiene conto del fatto che questo fenomeno \u00e8 pi\u00f9 che compensato dall’immigrazione. In quanto “centrale elettrica” dell’UE, la popolazione tedesca si ridurrebbe proprio quando ci\u00f2 sarebbe politicamente auspicabile. Tuttavia, la Germania si \u00e8 impegnata a crescere, sostenuta dalla maggioranza, e le risorse umane non mancano. \r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t
    • \r\n\t\t\tCosti di transazione elevati, tempi di transazione lunghi<\/strong>: Un immobile non pu\u00f2 essere monetizzato con la stessa rapidit\u00e0 di un conto di deposito a termine, di un’azione o di un ETF, questo \u00e8 vero. Soluzione<\/strong>: Non abbiamo una soluzione per i tempi e i costi di transazione relativamente pi\u00f9 lunghi nel caso in cui l’investimento immobiliare debba essere rivenduto. Un investimento immobiliare \u00e8 un investimento di capitale a lungo termine che viene tenuto per molto tempo. La vendita viene solitamente pianificata con largo anticipo. \r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\r\n<\/section>\r\n
      \r\n\r\n\t

      L’immobile come investimento: come funziona?<\/h2>\r\n\t

      \r\n\t\tUn investimento immobiliare funziona come segue:\r\n\t<\/p>\r\n\t

        \r\n\t\t
      1. Ricerca di un immobile adatto<\/li>\r\n\t\t
      2. Acquisto \/ finanziamento dell’immobile<\/li>\r\n\t\t
      3. Ristrutturazione \/ rinnovo \/ ammodernamento \/ eventuale suddivisione<\/li>\r\n\t\t
      4. Locazione\/gestione da parte del proprietario stesso o dell’amministrazione immobiliare<\/li>\r\n\t<\/ol>\r\n<\/section>\r\n
        \r\n\t

        Consulenza gratuita e non vincolante sugli investimenti immobiliari<\/h2>\r\n\t

        \r\n\t\tSapevate che Meine-Renditeimmobilie non \u00e8 un’agenzia immobiliare e che non ci sono commissioni per gli immobili intermediati da MRI? Meine-Renditeimmobilie acquista e vende direttamente gli immobili e si occupa della ristrutturazione e, se lo desidera, della successiva locazione e gestione. Fissate un appuntamento e lasciate che vi mostriamo le vostre opzioni per telefono, in chat o in loco presso il nostro ufficio di Schwabing davanti a un cappuccino appena fatto.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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