{"id":6858,"date":"2021-12-06T11:38:52","date_gmt":"2021-12-06T10:38:52","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=6858"},"modified":"2021-12-20T13:14:32","modified_gmt":"2021-12-20T12:14:32","slug":"acquistare-un-immobile-da-investimento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/acquistare-un-immobile-da-investimento\/","title":{"rendered":"Acquistare un immobile da investimento: Casa e appartamento come investimento immobiliare"},"content":{"rendered":"<p style=\"font-weight: bold\">\r\n\tOgni immobile che viene affittato \u00e8 un investimento immobiliare, cio\u00e8 un investimento strutturale che genera un rendimento per il proprietario. Un investimento immobiliare pu\u00f2 essere un appartamento, una casa o un intero complesso residenziale. \r\n<\/p>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Che cos&#8217;\u00e8 un investimento immobiliare<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn investimento immobiliare \u00e8 noto anche come <strong>propriet\u00e0 d&#8217;investimento<\/strong>, <strong>propriet\u00e0 d&#8217;investimento<\/strong>, <strong>propriet\u00e0 d&#8217;investimento<\/strong> o, in Austria, <strong>propriet\u00e0 d&#8217;interesse<\/strong>. Inoltre, per <strong>investimento di capitale<\/strong> si intende solitamente un investimento in un immobile, ossia un immobile di investimento. <strong>Betongold<\/strong> \u00e8 un altro termine stravagante che sottolinea l&#8217;attrattiva degli immobili come investimento. Questo ci porta a sette termini che significano tutti la stessa cosa: <em>un immobile in affitto<\/em>.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Definizione di investimento immobiliare<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn investimento immobiliare \u00e8 un immobile che non viene acquistato per essere abitato, cio\u00e8 per viverci, ma come investimento di capitale, cio\u00e8 per essere affittato. Ogni immobile affittato \u00e8 quindi un investimento immobiliare. L&#8217;immobile pu\u00f2 essere un singolo appartamento, un&#8217;intera casa indipendente, un condominio con pi\u00f9 inquilini, una palazzina con pi\u00f9 inquilini o un intero complesso residenziale con un gran numero di inquilini.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Significato letterale<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa parola &#8220;investimento immobiliare&#8221; si riferisce alla propriet\u00e0 e la parola &#8220;rendimento&#8221; si riferisce al denaro guadagnato dalla propriet\u00e0. Con un immobile di questo tipo, gli investitori guadagnano denaro in due modi: in primo luogo attraverso l&#8217;aumento di valore dell&#8217;immobile nel corso degli anni, e in secondo luogo attraverso il reddito da locazione, che rappresenta il rendimento continuo.  \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Che tipo di investimento immobiliare acquistare<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tGli immobili adatti sono di varie dimensioni, da piccoli condomini per single a complessi residenziali con diverse centinaia di inquilini.\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Acquistare un appartamento<\/strong>: Il condominio (ETW), che viene affittato come appartamento intero o suddiviso in appartamenti condivisi.\r\n\t\t<\/li> \r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Acquistare una casa<\/strong>: La casa indipendente (EFH) che viene affittata come casa intera o come singoli appartamenti o come uno o pi\u00f9 appartamenti condivisi.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Acquistare una casa multifamiliare<\/strong>: Il condominio con circa 2-6 appartamenti, che viene affittato come pi\u00f9 appartamenti, eventualmente dopo la modifica della planimetria. (Questo vale anche per l&#8217;EFH)\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Acquistare una casa in affitto<\/strong>: Un edificio residenziale con circa 6-12 appartamenti che vengono affittati come appartamenti o appartamenti condivisi.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li> \r\n\t\t\t<strong>Acquistare un complesso residenziale<\/strong>: Un intero complesso residenziale composto da diversi edifici collegati tra loro o indipendenti. Anche in questo caso, tutti gli appartamenti vengono solitamente affittati singolarmente e non le case nel loro complesso. Le unit\u00e0 pi\u00f9 piccole possono generare rendimenti pi\u00f9 elevati con uno sforzo maggiore.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Acquistare un condominio<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl vantaggio principale di un condominio individuale \u00e8 che costa meno di una casa. Inoltre, un appartamento \u00e8 solitamente pi\u00f9 facile da affittare rispetto a una casa. Lo svantaggio \u00e8 che i proprietari sono limitati nella loro libert\u00e0 di scelta e devono consultarsi con la comunit\u00e0 dei proprietari per le modifiche strutturali alla propriet\u00e0 comune.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Svantaggi di una ETW<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Svantaggi dell&#8217;ETW<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<ul>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Prezzo pi\u00f9 basso di una casa<\/li>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Pi\u00f9 facile da affittare rispetto a una casa<\/li>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Possibilmente pi\u00f9 centrale di una casa<\/li>\r\n\t\t\t\t\t<\/ul>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<ul>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Possibili controversie con la comunit\u00e0 dei proprietari<\/li>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Restituzione in caso di modifiche strutturali<\/li>\r\n\t\t\t\t\t<\/ul>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Acquistare una casa (casa indipendente EFH)<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn&#8217;intera casa indipendente offre maggiori possibilit\u00e0 di ristrutturazione. Non ci sono comproprietari e l&#8217;intera struttura \u00e8 disponibile per i lavori di costruzione. Tuttavia, una casa costa pi\u00f9 di un appartamento e di solito \u00e8 meno centrale. Questo pu\u00f2 influire sull&#8217;affittabilit\u00e0.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Svantaggi di una casa<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Svantaggi casa<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<ul>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Nessuna comunit\u00e0 di proprietari<\/li>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Pi\u00f9 opzioni di conversione, dato che l&#8217;intero edificio \u00e8 accessibile e di propriet\u00e0<\/li>\r\n\t\t\t\t\t<\/ul>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<ul>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Pi\u00f9 costoso di un appartamento<\/li>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>La posizione pu\u00f2 essere meno centrale<\/li>\r\n\t\t\t\t\t<\/ul>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Acquistare una casa plurifamiliare (MFH)<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tGrazie alle sue dimensioni, un condominio offre un potenziale di ottimizzazione ancora maggiore rispetto a una casa unifamiliare, ad esempio attraverso una migliore planimetria. Inoltre, la posizione di una casa plurifamiliare tende a essere pi\u00f9 centrale rispetto a quella di una casa unifamiliare.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Svantaggi dei condomini<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Svantaggi dei condomini<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<ul>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Nessuna comunit\u00e0 di proprietari<\/li>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Grandi possibilit\u00e0 di conversione, ad esempio piani pi\u00f9 contemporanei<\/li>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Possibile posizione pi\u00f9 centrale di una casa indipendente<\/li>\r\n\t\t\t\t\t<\/ul>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<ul>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>\r\n\t\t\t\t\t\t\tPi\u00f9 costoso di una casa indipendente. &#8220;Rischio di massa&#8221; se l&#8217;investitore investe tutto il suo patrimonio in questo singolo immobile.\r\n\t\t\t\t\t\t<\/li>\r\n\t\t\t\t\t<\/ul>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Acquistare una casa in affitto<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tConosciuto anche come condominio, l&#8217;investimento in un condominio \u00e8 particolarmente interessante per gli investitori facoltosi. Un condominio o un edificio residenziale e commerciale, se c&#8217;\u00e8 anche un&#8217;unit\u00e0 commerciale al piano terra, \u00e8 spesso situato in una posizione abbastanza centrale rispetto ai condomini e, soprattutto, alle case unifamiliari.  \r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Svantaggi dei condomini<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Svantaggi dei condomini<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<ul>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>\r\n\t\t\t\t\t\t\tMigliori condizioni in banca a causa delle grandi esigenze di finanziamento\r\n\t\t\t\t\t\t<\/li>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Economie di scala (&#8220;economie di scala&#8221;): Non solo il singolo appartamento \u00e8 pi\u00f9 economico se se ne acquistano molti in una volta, ma anche i costi dei commercianti e dell&#8217;amministrazione sono pi\u00f9 bassi per unit\u00e0.\r\n\t\t\t\t\t\t<\/li>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Apertura della locazione grazie alla posizione spesso centrale<\/li>.\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Nessuno sfitto completo, nessuna perdita totale di affitto<\/li>.\r\n\t\t\t\t\t<\/ul>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\t\t<ul>\r\n\t\t\t\t\t\t<li>Pi\u00f9 costoso dei condomini<\/li>\r\n\t\t\t\t\t<\/ul>\r\n\t\t\t\t<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n<\/section>\t\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Acquistare un complesso residenziale<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tL&#8217;investimento in interi complessi residenziali probabilmente vi attira se state pensando a un investimento di capitale particolarmente elevato. Altrimenti, non \u00e8 fondamentalmente diverso da quello dei condomini. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Caso particolare: l&#8217;acquisto di un immobile di cura<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn&#8217;altra variante, ma da non trascurare, \u00e8 l&#8217;investimento in immobili di cura. Una serie di aspetti rende questo tipo di propriet\u00e0 estremamente interessante: \r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Sicurezza dell&#8217;affitto<\/strong>: il gestore della struttura assistenziale dispone di forti risorse finanziarie. A seconda del concetto esatto perseguito e del fornitore, \u00e8 persino possibile ottenere una protezione dallo Stato in caso di incapacit\u00e0 di pagamento di un residente, facendo pagare l&#8217;affitto ed evitando cos\u00ec di perdere l&#8217;affitto. Tuttavia, questo argomento deve essere trattato con cautela, poich\u00e9 ci sono sempre delle pecore nere. Anche se un&#8217;unit\u00e0 abitativa non \u00e8 occupata, il gestore della struttura di assistenza a cui si affitta \u00e8 obbligato a pagare l&#8217;affitto. I termini contrattuali generalmente <strong>lunghi<\/strong>, da 20 a 25 anni, vi permettono inoltre di non dover trovare nuovi inquilini. Per gli investitori particolarmente <strong>orientati alla sicurezza<\/strong>, \u00e8 sicuramente un&#8217;opzione interessante.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tAnche a causa dei cambiamenti demografici, \u00e8 emerso un ampio mercato in crescita nel settore dell&#8217;assistenza, che pu\u00f2 essere classificato come <strong>resistente al ciclo<\/strong>.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tInoltre, \u00e8 bene sapere che se voi o uno dei vostri parenti avete bisogno di un posto in una casa di cura, in quanto proprietari ne avete automaticamente diritto.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>L&#8217;immobile commerciale come investimento immobiliare<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn&#8217;altra opzione \u00e8 quella di investire in un immobile commerciale. Edifici adibiti a uffici, centri commerciali o strutture industriali; ci sono numerosi immobili ad uso commerciale che hanno un senso particolare per voi come investitori se avete un&#8217;ottima conoscenza del mercato o lavorate a stretto contatto con agenti immobiliari e consulenti fiscali. I rendimenti interessanti rispondono a un rischio maggiore.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Cosa fare attenzione quando si seleziona un immobile<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tAffinch\u00e9 un investimento immobiliare sia redditizio a lungo termine, \u00e8 necessario che i fattori di base siano corretti:\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>1. potenziale futuro di apprezzamento del valore grazie alla posizione e alle infrastrutture<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tLe localit\u00e0 in crescita sottovalutate sono interessanti. Invece di pagare prezzi gonfiati per le location principali, gli investitori intelligenti guardano al futuro per realizzare il potenziale di rivalutazione latente. Indipendentemente dalla posizione, un&#8217;infrastruttura ben sviluppata \u00e8 importante. Le strutture per lo shopping, il lavoro, l&#8217;istruzione e il tempo libero attirano gli inquilini. \r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>2. tessuto edilizio e condizioni strutturali<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tLe condizioni strutturali generali spesso indicano gi\u00e0 l&#8217;entit\u00e0 delle misure di manutenzione e ammodernamento necessarie. \r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>3. opzioni di utilizzo futuro (planimetrie)<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tQuanto pi\u00f9 versatile \u00e8 l&#8217;immobile, tanto pi\u00f9 \u00e8 probabile che possa essere affittato senza lacune. La planimetria \u00e8 importante per gli appartamenti. Le stanze a cui si pu\u00f2 accedere solo entrando in altre stanze e non separatamente attraverso il corridoio sono un punto negativo. Per le unit\u00e0 commerciali, l&#8217;adattabilit\u00e0 a molti settori \u00e8 un vantaggio.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Cercare l&#8217;immobile giusto &#8211; ma come?<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tTrovare immobili promettenti \u00e8 un po&#8217; pi\u00f9 impegnativo al giorno d&#8217;oggi rispetto a qualche anno fa. Se attualmente state cercando di acquistare la vostra <a href=\"\/it\/cominciare-dal-settore-immobiliare\/\">prima propriet\u00e0<\/a>, probabilmente non troverete nessuna propriet\u00e0 che valga la pena su Immobilienscout, Immowelt &#038; Co. Ma dove altro si possono trovare immobili a buon mercato?\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Luogo, luogo, luogo? Dove conviene investire in Germania?<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tL&#8217;<a href=\"\/it\/valutazione-della-situazione-immobiliare\/\">localizzazione geografica<\/a> dell&#8217;immobile deve essere attraente per i futuri inquilini. Ci\u00f2 significa buone infrastrutture, servizi locali e strutture ricreative e culturali. \r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div id=\"attachment_6311\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-6311\" src=\"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_a_map_of_Germany_from_an_interesting_perspec_6cc31f62-ab99-40f5-a7aa-f393b1220a4a-1024x574.webp\" alt=\"Localizzazione, Localizzazione, Localizzazione\" width=\"1024\" height=\"574\" class=\"size-large wp-image-6311\" srcset=\"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_a_map_of_Germany_from_an_interesting_perspec_6cc31f62-ab99-40f5-a7aa-f393b1220a4a-1024x574.webp 1024w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_a_map_of_Germany_from_an_interesting_perspec_6cc31f62-ab99-40f5-a7aa-f393b1220a4a-300x168.webp 300w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_a_map_of_Germany_from_an_interesting_perspec_6cc31f62-ab99-40f5-a7aa-f393b1220a4a-768x430.webp 768w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_a_map_of_Germany_from_an_interesting_perspec_6cc31f62-ab99-40f5-a7aa-f393b1220a4a-jpg.webp 1456w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><p id=\"caption-attachment-6311\" class=\"wp-caption-text\">Localizzazione, Localizzazione, Localizzazione<\/p><\/div>\r\n\t<p>\r\n\t\tGli investitori privati preferiscono comprensibilmente immobili nel loro quartiere. Meine-Renditeimmobilie offre appartamenti e case in tutta la Germania, da Monaco di Baviera nel sud a Kiel nel nord. Tuttavia, gli investitori che vivono in una regione strutturalmente debole si trovano meglio con un immobile pi\u00f9 lontano e gestito da una societ\u00e0 di gestione immobiliare che con un immobile vicino ma meno sicuro per il futuro.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Quando vale la pena investire in un immobile<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl rendimento locativo lordo si calcola come segue:\r\n\t<\/p>\r\n\t<p style=\"font-family: monospace;\r\n\t\t\t  background: #eee;\r\n\t\t\t  padding: 10px 20px;\r\n\t\t\t  font-size: .9em;\">\r\n\t\tReddito annuo da locazione x 100 \/ prezzo di acquisto = rendimento da locazione\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tTuttavia, il risultato \u00e8 troppo bello per essere vero. Infatti, per calcolare un rendimento realistico sono necessarie alcune informazioni aggiuntive. Il rendimento netto \u00e8 decisivo. Il rendimento atteso non \u00e8 una lotteria ma, se si presta attenzione ai fattori giusti, una cifra stimabile. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n\t<aside class=\"mri-cta mri-cta-rand\">\r\n\t\t<p>\r\n\t\t\tUn immobile \u00e8 adatto a te come investimento?\r\n\t\t<\/p>\r\n\t\t<p>\r\n\t\t<a href=\"\/it\/contatto\/\" class=\"mri-button-link\">\r\n\t\t\tOttieni subito una consulenza non vincolante\r\n\t\t<\/a>\r\n\t\t<\/p>\r\n\t<\/aside>\r\n\t\t\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Calcolo del rendimento<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tQuando conviene un investimento immobiliare? Prima di acquistare un immobile, \u00e8 necessario calcolare tutto accuratamente, preferibilmente <a href=\"\/it\/consulenza-immobiliare\/\">con l&#8217;aiuto di un esperto<\/a>.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Costi accessori di acquisto<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tOltre al prezzo di acquisto vero e proprio dell&#8217;immobile, vi sono anche diversi costi di acquisto accessori. A seconda dello Stato federale e dell&#8217;eventuale coinvolgimento di un agente immobiliare, questi ammontano a circa il 9-12% del prezzo di acquisto:\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<caption>\r\n\t\t\t\tSpese accessorie all&#8217;acquisto di un immobile. *Commissione standard dell&#8217;agente immobiliare. Alcune agenzie immobiliari applicano una commissione inferiore per propriet\u00e0 selezionate. \r\n\t\t\t<\/caption>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Stato federale<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Parte dell&#8217;acquirente della commissione dell&#8217;agente immobiliare*<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Costi notarili e catastali<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Imposta sul trasferimento immobiliare<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Totale<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Baden-W\u00fcrttemberg<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>5,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>10,57%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Baviera<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>3,5%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td><strong style=\"color:green\">9,07%<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Berlino<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>6,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>11,57%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Brandeburgo<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>6,5%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td><strong style=\"color:red\">12,07%<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Brema<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>5,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>10,57%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Amburgo<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>4,5%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>10,07%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Hesse<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>6,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>11,57%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Mecklenburg-Pomerania occidentale<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>6,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>11,57%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Bassa Sassonia<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>5,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>10,57%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Nord Reno-Westfalia<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>6,5%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td><strong style=\"color:red\">12,07%<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Renania-Palatinato<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>5,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>10,57%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Saarland<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>6,5%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td><strong style=\"color:red\">12,07%<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Sassonia<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>3,5%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td><strong style=\"color:green\">9,07%<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Sassonia-Anhalt<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>5,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>10,57%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Schleswig-Holstein<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>6,5%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td><strong style=\"color:red\">12,07%<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Turingia<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>3,57%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,0%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>6,5%<\/td>\r\n\t\t\t\t<td><strong style=\"color:red\">12,07%<\/strong><\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n\t<h3>Moltiplicatore degli affitti e rendimento netto<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl moltiplicatore degli affitti pu\u00f2 essere utilizzato per una prima stima del prezzo di acquisto. Il prezzo di acquisto viene diviso per l&#8217;affitto base annuale. Pi\u00f9 alto \u00e8 il risultato, pi\u00f9 costoso \u00e8 l&#8217;immobile.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p style=\"font-family: monospace;\r\n\t\t\t  background: #eee;\r\n\t\t\t  padding: 10px 20px;\r\n\t\t\t  font-size: .9em;\">\r\n\t\tMoltiplicatore dell&#8217;affitto = prezzo di acquisto \/ affitto annuale\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tInoltre, il rendimento netto deve essere calcolato come segue \r\n\t<\/p>\r\n\t<p style=\"font-family: monospace;\r\n\t\t\t  background: #eee;\r\n\t\t\t  padding: 10px 20px;\r\n\t\t\t  font-size: .9em;\">\r\n\t\tRendimento netto (in %) = (affitto annuale &#8211; costi di gestione) * 100 \/ (prezzo di acquisto + costi accessori di acquisto)\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl moltiplicatore dell&#8217;affitto e il rendimento netto da locazione forniscono una prima stima approssimativa del rendimento potenziale di un investimento immobiliare.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Considerare i costi futuri<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn investimento immobiliare richiede anche una certa dose di lungimiranza. Nel calcolo si deve tenere conto delle misure di ristrutturazione che potrebbero essere necessarie in futuro. Alcuni lavori di costruzione possono essere trasferiti agli inquilini sotto forma di aumento del canone di locazione per l&#8217;ammodernamento. Ad esempio, le nuove finestre. \r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Vantaggi e svantaggi fiscali<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIn Germania il quadro fiscale \u00e8 sempre stato favorevole ai proprietari di immobili, parola chiave &#8220;casetta della nonna&#8221;. Lo Stato concede sia ai proprietari che ai locatori opzioni di strutturazione diverse, ma in ultima analisi interessanti. \r\n\t<\/p>\r\n\t<ol>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Ammortamento (AfA)<\/strong>: i locatori possono richiedere uno sgravio fiscale sui costi di acquisto o di produzione. Per le propriet\u00e0 residenziali, si tratta del due o tre percento del prezzo di acquisto ogni anno, a seconda dell&#8217;anno di costruzione, ed \u00e8 ancora pi\u00f9 alto per le propriet\u00e0 quotate in borsa (9% ogni anno per 8 anni, poi 7% ogni anno per altri 4 anni).\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Limite di tre propriet\u00e0<\/strong>: Chiunque venda tre o pi\u00f9 propriet\u00e0 nell&#8217;arco di 5 anni rischia di essere classificato come commerciante di propriet\u00e0 commerciali. L&#8217;esenzione dall&#8217;imposta sul commercio \u00e8 ora annullata e l&#8217;imposta sul commercio deve essere pagata in via posticipata.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Nessuna tassa di speculazione dopo 10 anni<\/strong>: se l&#8217;investimento immobiliare viene rivenduto non prima di 10 anni, il profitto realizzato &#8211; calcolato approssimativamente come la differenza tra il prezzo di acquisto di allora e il prezzo di vendita attuale &#8211; non deve essere tassato.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Donazione, eredit\u00e0, ecc.<\/strong>: Ci sono altri aspetti fiscali che riguardano l&#8217;acquisto di un investimento immobiliare che devono essere discussi, soppesati e calcolati.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ol>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Finanziamento<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tEsistono diversi modelli per il finanziamento di un investimento immobiliare. Nei casi pi\u00f9 rari, un immobile viene finanziato esclusivamente con capitale proprio, in quanto si rinuncia al principio della leva del debito. Se siete tra gli investitori che desiderano ridurre al minimo l&#8217;indebitamento, il trucco consiste nel trovare il giusto equilibrio tra debito e capitale proprio. Maggiore \u00e8 il contributo del capitale proprio, minore \u00e8 il tasso di interesse sul prestito che ci si pu\u00f2 aspettare. \r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Finanziamento senza capitale proprio<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl finanziamento senza capitale proprio \u00e8 oggi pi\u00f9 comune di un tempo. Se vengono finanziati anche i costi accessori, si parla di finanziamento completo.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h4>Finanziamento al 100%<\/h4>\r\n\t<p>\r\n\t\tCon un buon rating, ovvero con uno stipendio sufficientemente alto e sicuro, \u00e8 possibile acquistare un investimento immobiliare con un capitale proprio minimo o addirittura nullo. \r\n\t\tCon un finanziamento al 100%, gli acquirenti si fanno carico di solito delle spese accessorie all&#8217;acquisto. \r\n\t<\/p>\r\n\t<h4>Finanziamento al 110%<\/h4>\r\n\t<p>\r\n\t\tCon il finanziamento al 110%, il vero e proprio <strong>finanziamento totale<\/strong>, gli acquirenti finanziano anche i costi accessori dell&#8217;acquisto. Affinch\u00e9 la banca sia d&#8217;accordo, il rating del credito deve essere ancora migliore rispetto al finanziamento al 100%.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h4>Finanziamento al 130%<\/h4>\r\n\t<p>\r\n\t\tCon il finanziamento al 130%, che richiede un rating di credito ancora pi\u00f9 elevato, l&#8217;acquirente dell&#8217;investimento immobiliare finanzia persino i lavori di ristrutturazione previsti o l&#8217;installazione di una cucina componibile.\r\n\t<\/p>  \r\n<\/section>\t\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Conclusione<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn investimento immobiliare \u00e8 un investimento sicuro e redditizio a lungo termine. L&#8217;acquisto di un investimento immobiliare richiede alcune decine di migliaia di euro di capitale proprio, ma il finanziamento completo senza capitale proprio, ossia il finanziamento del 110% dell&#8217;investimento immobiliare, \u00e8 possibile anche con un buon rating di credito. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tL&#8217;ubicazione e le caratteristiche dell&#8217;immobile hanno un&#8217;influenza decisiva sulla redditivit\u00e0. Pertanto, la scelta di un immobile d&#8217;investimento adatto dovrebbe essere fatta con attenzione o, meglio ancora, con l&#8217;aiuto di consulenti professionisti. Un appartamento che sembra attraente per l&#8217;occupazione del proprietario non \u00e8 necessariamente un immobile d&#8217;investimento conveniente. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tMeine-Renditeimmobilie \u00e8 specializzata in investimenti immobiliari e offre un servizio a 360 gradi per l&#8217;acquisizione, il finanziamento e la gestione di immobili da investimento. Fissate subito una <a href=\"\/it\/contatto\/\">consultazione non vincolante<\/a>.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ogni immobile che viene affittato \u00e8 un investimento immobiliare, cio\u00e8 un investimento strutturale che genera un rendimento per il proprietario. 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