{"id":6893,"date":"2020-05-10T12:13:20","date_gmt":"2020-05-10T10:13:20","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=6893"},"modified":"2024-11-26T15:15:24","modified_gmt":"2024-11-26T14:15:24","slug":"azioni-o-immobili","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/azioni-o-immobili\/","title":{"rendered":"Azioni o immobili: quale \u00e8 pi\u00f9 sicuro, quale genera rendimenti pi\u00f9 elevati?"},"content":{"rendered":"<p>\r\n\tInvestire denaro: Azioni o immobili? Cosa \u00e8 pi\u00f9 sicuro, azioni o immobili? Per quale investitore sono pi\u00f9 adatte le azioni, per quale gli immobili? Se si tratta di immobili: quante attivit\u00e0 in immobili?\r\n<\/p>\r\n<ul>\r\n\t<li>Comunit\u00e0: Classe di attivit\u00e0, orizzonte temporale, gruppo target<\/li>\r\n\t<li>Rendimento storico a confronto<\/li>\r\n\t<li>Effetto leva delle azioni vs. immobili<\/li>\r\n\t<li>Azioni ad inflazione patrimoniale vs. immobili<\/li>\r\n\t<li>Azioni a reddito passivo vs. immobili<\/li>\r\n<\/ul>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Azioni vs. immobili: analogie<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tIn linea di principio, le azioni e gli immobili sono molto diversi tra loro, ma entrambi gli investimenti appartengono alla stessa classe di attivit\u00e0. In entrambi i casi si tratta di beni tangibili. Se si approfondisce l&#8217;analisi di una delle due classi di attivi, esistono strategie diverse:\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tA seconda delle azioni (growth stocks? value stocks?) o degli immobili (high leverage o high equity? Aree speculative o vincitori conservativi a lungo termine?), ogni investitore trover\u00e0 il &#8220;settore&#8221; giusto per lui. A seconda dell&#8217;approccio, sia gli investimenti azionari che quelli immobiliari possono essere adattati in modo flessibile in termini di rischio.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSulla base di questa flessibilit\u00e0, si pu\u00f2 affermare in linea di principio che sia le azioni che gli immobili sono adatti in una certa misura a quasi tutti i tipi di investitori. Un altro elemento in comune \u00e8 l&#8217;orizzonte temporale. Naturalmente entrambe le forme di investimento possono essere considerate speculative e a breve termine, ma nella maggior parte dei casi sia le azioni che gli immobili vengono investiti a medio-lungo termine.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tAzioni e immobili sono simili anche per quanto riguarda il gruppo target. In fondo, entrambi gli investimenti sono possibili con piccoli importi mensili. \u00c8 possibile creare un piano di risparmio azionario a partire da circa 50 euro al mese &#8211; anche se si pone la questione dei consigli azionari adeguati. Nel caso degli immobili, l&#8217;esborso mensile \u00e8 leggermente superiore, a seconda del prezzo di acquisto e del rendimento. Tuttavia, una certa affidabilit\u00e0 creditizia \u00e8 un requisito fondamentale.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Immobili vs. azioni: rendimento dell&#8217;investimento<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn&#8217;importante differenza tra gli investimenti immobiliari e quelli azionari risiede nella forma di finanziamento:\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th><\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Investimento immobiliare<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Investimento azionario<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Finanziamento attraverso<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>Capitale preso a prestito<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>Azionariato<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Rendimento del capitale proprio<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>Basso, poich\u00e9 i tassi di interesse sono attualmente elevati<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>Basso, in quanto viene utilizzato molto capitale proprio<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tSe io, come investitore, utilizzo 10.000 euro di capitale proprio per un investimento azionario, posso aspettarmi un rendimento tra il 5 e il 7% annuo (questa \u00e8 la media a lungo termine su un ETF MSCI World).\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tSe come investitore metto 10.000 euro di capitale proprio in un investimento immobiliare, posso utilizzarli per acquistare un condominio del valore di circa 100.000-120.000 euro (ipotesi: i costi accessori di acquisto sono coperti dal capitale proprio).\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tA causa dell&#8217;attuale forte aumento dei tassi di interesse, il rendimento del capitale proprio nell&#8217;acquisto di un immobile \u00e8 attualmente piuttosto basso con un finanziamento a debito al 100%. Il potenziale aumento di valore e la protezione dall&#8217;inflazione non sono ancora presi in considerazione. Nel settore degli investimenti si parla spesso di effetto leva. Descrive l&#8217;effetto leva che si crea generalmente con l&#8217;assunzione di prestiti. In pratica, questo effetto leva viene utilizzato per gli immobili, ma solo raramente per le azioni. \r\n\t<\/p>\r\n\r\n\r\n\t<p>\r\n\t\tNel caso delle azioni, la leva finanziaria pu\u00f2 essere utilizzata acquistando derivati o accendendo un prestito Lombard. Con i derivati, l&#8217;investitore pu\u00f2 acquisire pi\u00f9 posizioni di quanto sarebbe possibile con il capitale proprio investito. Con un prestito Lombard, l&#8217;investitore contrae un prestito sul suo conto titoli e riceve dalla banca i fondi per acquistare azioni, a prezzi di conseguenza elevati. Il trading con la leva finanziaria comporta sempre il rischio di una perdita totale e non \u00e8 quindi adatto ai principianti.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\t<a href=\"\/it\/investire-denaro-nel-settore-immobiliare\/\">Investire denaro in immobili<\/a> &#8211; la maggior parte delle persone pensa che questo richieda molto denaro proprio. Ma non \u00e8 cos\u00ec, perch\u00e9 di solito ha senso che l&#8217;investitore copra con il capitale proprio solo le spese accessorie all&#8217;acquisto (spese notarili e catastali, nonch\u00e9 l&#8217;imposta di trasferimento del terreno ed eventuali costi dell&#8217;agente immobiliare). L&#8217;intero prezzo di acquisto viene finanziato.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tL&#8217;effetto leva per gli immobili si ottiene con un normale prestito bancario. Come mostrato in precedenza, il finanziamento a debito ha attualmente un effetto piuttosto negativo sui rendimenti. Nel caso degli immobili, il rischio \u00e8 molto limitato, in quanto non ci si pu\u00f2 aspettare un&#8217;elevata perdita di valore.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Inflazione patrimoniale azioni vs. immobili<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tDurante la crisi del coronavirus all&#8217;inizio del 2020, le banche centrali di tutti i continenti hanno pompato miliardi su miliardi nella massa monetaria, quasi di pari passo, per rimettere in moto l&#8217;economia globale. Questa misura ha inevitabilmente portato a un aumento della massa monetaria (&#8220;Broad Money Supply M2&#8221;). In termini pratici, ci\u00f2 significa che sempre pi\u00f9 dollari, euro e rimesse sono stati distribuiti tra una quantit\u00e0 costante di beni come propriet\u00e0, oro, bitcoin e azioni. Anche un bambino pu\u00f2 capire a cosa pu\u00f2 portare: inflazione e aumento dei prezzi dei beni. La conseguenza dell&#8217;aumento dell&#8217;inflazione \u00e8 la perdita del potere d&#8217;acquisto del denaro.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tAnche la guerra in Ucraina sta facendo salire il tasso di inflazione. Lo scoppio della guerra ha conseguenze economiche ancora maggiori: aumento dei tassi di interesse e dei prezzi dell&#8217;energia, strozzature nelle forniture, carenza di petrolio e gas. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Azioni a reddito passivo vs. propriet\u00e0<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tQuando si tratta di <a href=\"\/it\/costruire-un-reddito-passivo\/\">generare reddito passivo<\/a>, poche cose sono pi\u00f9 adatte dell&#8217;acquisto e dell&#8217;affitto di un immobile. Sebbene sia possibile generare reddito passivo anche con le azioni, \u00e8 importante assicurarsi che le azioni paghino dividendi. In questo caso, per\u00f2, il valore dell&#8217;azione non subisce forti aumenti.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tLe azioni di crescita in genere non pagano dividendi, quindi gli investitori devono decidere se vogliono ottenere un reddito regolare dalle loro transazioni azionarie o speculare su un aumento di valore. Con gli immobili, invece, sono possibili entrambe le cose:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tL&#8217;immobile genera un reddito da locazione, che pu\u00f2 essere visto come una sorta di dividendo &#8211; che viene distribuito mensilmente.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tL&#8217;aumento di valore dell&#8217;immobile che si realizza con la vendita \u00e8 l&#8217;equivalente di un guadagno sul prezzo delle azioni.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa propriet\u00e0 potrebbe quindi essere descritta come l&#8217;azione migliore: Basso investimento azionario grazie alla leva del debito, dividendo mensile grazie al regolare reddito da locazione e partecipazione alla crescita del valore del mercato immobiliare. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Rendimento storico delle classi di attivit\u00e0<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe un investitore si trova di fronte alla decisione <a href=\"\/it\/azioni-o-immobili\/\">azionari o immobiliari<\/a>, si pone la domanda a posteriori: cosa c&#8217;\u00e8 da dire sui rendimenti storici di queste classi di attivit\u00e0? Per confrontare le azioni e gli immobili in modo ragionevolmente &#8220;equo&#8221;, dobbiamo tenere presente una cosa: Le azioni vengono normalmente utilizzate dal tipico investitore privato senza ricorrere a prestiti. Il capitale disponibile per la pensione viene investito, non si contrae alcun prestito. \r\n\t<\/p>\r\n\t\r\n\t<aside class=\"mri-cta mri-cta-rand\">\r\n\t\t<p>\r\n\t\t\tUn immobile \u00e8 adatto a te come investimento?\r\n\t\t<\/p>\r\n\t\t<p>\r\n\t\t<a href=\"\/it\/contatto\/\" class=\"mri-button-link\">\r\n\t\t\tOttieni subito una consulenza non vincolante\r\n\t\t<\/a>\r\n\t\t<\/p>\r\n\t<\/aside>\r\n\t\t\r\n\t\t<p>\r\n\t\t\tLa propriet\u00e0 come investimento di capitale, dove ha senso contrarre un mutuo per la costruzione, \u00e8 fondamentalmente diversa. Oggi il tasso di interesse di riferimento nell&#8217;eurozona \u00e8 del 4,50% a causa dell&#8217;elevata inflazione. Ci\u00f2 significa che abbiamo un&#8217;inversione di tendenza nei tassi d&#8217;interesse, che indirettamente porta ad un aumento dei tassi d&#8217;interesse sui prestiti. Ci\u00f2 significa che la leva finanziaria \u00e8 ora un po&#8217; pi\u00f9 debole.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Rendimento storico MSCI World<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl rendimento generato da un investimento nell&#8217;MSCI World pu\u00f2 essere utilizzato come benchmark per gli investimenti immobiliari. Prendiamo in considerazione il periodo dal 1987 a oggi. Durante questo periodo, il rendimento medio annuo \u00e8 stato dell&#8217;8,01%.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Rendimento storico degli immobili<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer un immobile in affitto <a href=\"\/it\/rendimento-immobiliare-locativo\/\">come investimento<\/a>, prima della svolta dei tassi di interesse si poteva prevedere un rendimento del capitale proprio del 10-25% con un investimento di capitale di debito del 100%. Se l&#8217;investitore volesse utilizzare pi\u00f9 capitale proprio &#8211; ad esempio, raccogliendo il 20% del prezzo di acquisto con fondi propri e finanziando solo l&#8217;80% &#8211; potrebbe aspettarsi un ritorno sul capitale proprio del 5-10%.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tNota bene: queste cifre <strong>non tengono conto<\/strong> dell&#8217;<strong>aumento di valore<\/strong> degli immobili in Germania. Le percentuali indicate si riferiscono alla crescita del patrimonio attraverso il reddito da locazione. Per avere un quadro completo, bisognerebbe aggiungere l&#8217;aumento di valore, che aumenterebbe ulteriormente i rendimenti.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa crisi del coronavirus nel 2020 ha dimostrato quanto siano stabili i valori immobiliari rispetto alle azioni. I mercati azionari sono crollati fino al 30% al loro picco, mentre gli immobili hanno continuato la loro costante tendenza al rialzo.\r\n\t<\/p>\r\n\t<div id=\"attachment_3521\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-3521\" src=\"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/hauspreisindex_eigentumswohnungen_2022.png\" alt=\"Indice dei prezzi delle abitazioni con bassa volatilit\u00e0\" width=\"719\" height=\"407\" class=\"size-full wp-image-3521\" srcset=\"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/hauspreisindex_eigentumswohnungen_2022.png 719w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/hauspreisindex_eigentumswohnungen_2022-300x170.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 719px) 100vw, 719px\" \/><p id=\"caption-attachment-3521\" class=\"wp-caption-text\">I condomini non hanno quasi perso valore durante il periodo di Corona.<\/p><\/div>\r\n\t\t<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Conclusione: confronto tra propriet\u00e0 e azioni<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tNel confronto tra azioni e propriet\u00e0, la propriet\u00e0 \u00e8 la chiara vincitrice. Ci\u00f2 significa che non dovete scegliere tra rendimenti regolari o <a href=\"\/it\/apprezzamento-del-valore-degli-immobili\/\">aumento del valore della propriet\u00e0<\/a>. Nonostante alcune somiglianze, la propriet\u00e0 ha molti pi\u00f9 vantaggi e manda il titolo in tavola nel secondo round. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer inciso, la combinazione di entrambe le classi di attivit\u00e0 non si esclude a vicenda, anzi. In linea di principio, le azioni e gli immobili costituiscono un ottimo tandem:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tIn tempi di recessione economica, quando le azioni hanno spesso una performance negativa, gli immobili beneficiano dei bassi tassi di interesse (prestiti favorevoli e aumento del valore attraverso il valore degli utili capitalizzati).\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tNei periodi di ripresa economica, sia le valutazioni delle azioni che i tassi di interesse aumentano. Poich\u00e9 i prezzi degli immobili aumentano contemporaneamente, gli investitori diversificati traggono il massimo vantaggio da questa combinazione di azioni e immobili.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tSaremo lieti di consigliarvi la combinazione ottimale di entrambe le classi di attivit\u00e0. Con il nostro pacchetto a 360\u00b0 per gli investimenti immobiliari, saremo lieti di accompagnarvi nel percorso verso il vostro primo (o prossimo) investimento immobiliare. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Investire denaro: Azioni o immobili? Cosa \u00e8 pi\u00f9 sicuro, azioni o immobili? 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