{"id":6914,"date":"2020-01-12T12:40:37","date_gmt":"2020-01-12T11:40:37","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=6914"},"modified":"2020-01-10T12:40:37","modified_gmt":"2020-01-10T11:40:37","slug":"risparmiare-sulle-tasse-con-gli-immobili","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/risparmiare-sulle-tasse-con-gli-immobili\/","title":{"rendered":"Come si pu\u00f2 risparmiare sulle imposte sugli immobili in affitto?"},"content":{"rendered":"<p>\r\n\tEsistono vari tipi di imposte in relazione al tema delle &#8220;detrazioni fiscali sugli immobili&#8221;. Tuttavia, investitori e proprietari di immobili intraprendenti utilizzano diverse tattiche legali per ottimizzare le proprie imposte, che presentiamo in questo articolo. Ci riferiamo esclusivamente alla situazione dell&#8217;imposta sugli immobili in Germania.\r\n<\/p>\r\n<p>\r\n\tQuando si acquista un immobile, la prima cosa da pagare \u00e8 l&#8217;imposta sul passaggio di propriet\u00e0. A seconda dello Stato federale, questa ammonta al 3,5-6,5%. Non importa se l&#8217;immobile viene acquistato come investimento o per uso personale. Non ci sono modi per evitare questa tassa.\r\n<\/p>\r\n<p>\r\n\tQuando si investe in un <a href=\"\/it\/rendimento-immobiliare-locativo\/\">immobile come investimento<\/a>, ci sono altre tasse da considerare oltre all&#8217;imposta sul trasferimento del terreno. I redditi da locazione e affitto sono soggetti all&#8217;imposta sul reddito.\r\n<\/p>\r\n<p>\r\n\tSe la propriet\u00e0 viene venduta, \u00e8 necessario pagare anche l&#8217;imposta di speculazione. Tuttavia, esiste anche la possibilit\u00e0 di usufruire di alcune agevolazioni fiscali:\r\n<\/p>\r\n<ul>\r\n\t<li>Evadere l&#8217;imposta di speculazione (con un esempio)<\/li>\r\n\t<li>L&#8217;immobile come investimento: cosa dedurre per risparmiare le tasse<\/li>\r\n\t<li>Propriet\u00e0 quotate con un notevole potenziale di risparmio fiscale<\/li>\r\n\t<li>Per gli investitori semi-professionali: la gestione patrimoniale in GmbH<\/li>\r\n<\/ul>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Tasse sulla vendita di un immobile<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tDi norma, l&#8217;imposta di speculazione viene applicata quando un immobile viene venduto con un profitto entro un determinato periodo. L&#8217;importo dell&#8217;imposta di speculazione dipende dall&#8217;aliquota dell&#8217;imposta sul reddito e dall&#8217;importo del profitto realizzato. Se il periodo di speculazione viene rispettato o se vengono soddisfatte altre condizioni, l&#8217;imposta di speculazione pu\u00f2 non essere applicata. Risparmiare sulle tasse con gli immobili non \u00e8 quindi sempre possibile a breve termine, ma \u00e8 sicuramente possibile dopo la scadenza di alcuni termini.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Imposta di speculazione: vantaggi fiscali della locazione (investimento immobiliare)<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl periodo di speculazione di dieci anni si applica agli immobili in affitto. Il periodo decorre dalla data del contratto di acquisto. Per evitare l&#8217;imposta, le trattative di vendita possono iniziare solo dopo la scadenza di questo periodo, per essere sicuri.\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Tassa di speculazione per i proprietari<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl periodo di speculazione per l&#8217;occupazione del proprietario \u00e8 di soli tre anni. L&#8217;uso proprio richiede solo l&#8217;uso privato. Ci\u00f2 non significa che l&#8217;immobile debba essere occupato personalmente. Ad esempio, possono abitarci i figli. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Calcolo della tassa di speculazione<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tCome gi\u00e0 detto, l&#8217;importo dell&#8217;imposta di speculazione dipende dall&#8217;aliquota fiscale personale e dal profitto realizzato. Supponiamo quindi che abbiate acquistato un immobile per 100.000 euro e che ora vogliate venderlo per 150.000 euro. \r\n\t<\/p>\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Valore di vendita<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>150.000 euro<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Detrazione del valore di acquisto<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>100.000 euro<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Detrazione dei costi accessori alla vendita<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>10.000 euro<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>= utile imponibile<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>40.000 euro<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Agricola fiscale<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>42%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>= Tassa di speculazione<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>16.000 euro<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\t<p>\r\n\t\tVa notato che non esiste un&#8217;aliquota fissa per l&#8217;imposta sulle speculazioni. L&#8217;importo dell&#8217;imposta da pagare \u00e8 quindi sempre basato sull&#8217;aliquota fiscale personale. Se si considerano le scadenze sopra citate per gli immobili di investimento (dieci anni) e per le case di propriet\u00e0 (tre anni), in questo esempio c&#8217;\u00e8 un risparmio potenziale di 16.000 euro. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>L&#8217;immobile come investimento: cosa si pu\u00f2 detrarre dall&#8217;imposta sugli immobili<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tChi affitta il proprio immobile pu\u00f2 dedurre molte voci dalle tasse. Ad esempio, i costi di finanziamento (interessi) sono completamente deducibili. Anche i servizi domestici, le spese di manutenzione, le spese di gestione del conto e le spese di viaggio possono essere dedotte. La maggior parte dei costi pu\u00f2 essere riconosciuta per intero. Va notato che questi costi non sono stati precedentemente dichiarati come spese aziendali. \r\n\t<\/p>\r\n\t\r\n\t<aside class=\"mri-cta mri-cta-rand\">\r\n\t\t<p>\r\n\t\t\tUn immobile \u00e8 adatto a te come investimento?\r\n\t\t<\/p>\r\n\t\t<p>\r\n\t\t<a href=\"\/it\/contatto\/\" class=\"mri-button-link\">\r\n\t\t\tOttieni subito una consulenza non vincolante\r\n\t\t<\/a>\r\n\t\t<\/p>\r\n\t<\/aside>\r\n\t\t\r\n\t\t<p>\r\n\t\t\tOccorre inoltre distinguere tra spese di manutenzione e costi di produzione. Le spese di manutenzione comprendono, ad esempio, i lavori di tappezzeria, l&#8217;installazione di nuove finestre, la ristrutturazione del bagno o la sostituzione del tetto. Sono compresi tutti i lavori che migliorano le condizioni esistenti di un immobile.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tI costi di costruzione sono sostenuti quando l&#8217;immobile viene ampliato o le sue condizioni vengono notevolmente migliorate. Un balcone ristrutturato, una veranda o uno spazio abitativo creato ex novo sono costi di produzione. Le spese di manutenzione e i costi di produzione sono valutati in modo diverso ai fini fiscali. Le spese di manutenzione rappresentano spese legate al reddito e possono essere detratte immediatamente e per intero ai fini fiscali. I costi di produzione, invece, devono essere ammortizzati in 50 anni, a meno che i costi per ogni intervento edilizio non siano inferiori a 4.000 euro netti.\r\n\t<\/p>\r\n\t<aside class=\"mri-cta mri-style-warning\">\r\n\t\tAttenzione: dovete assolutamente assicurarvi di non investire pi\u00f9 del 15% netto del valore dell&#8217;edificio in lavori di ristrutturazione nei primi tre anni. Le spese che superano questo 15% sono considerate costi di produzione prossimi all&#8217;acquisto e devono essere ammortizzate con il normale ammortamento. \r\n\t<\/aside>\r\n\t<p>\r\n\t\tAnche l&#8217;ammortamento fiscale dell&#8217;immobile stesso \u00e8 un fattore importante. Ogni anno \u00e8 possibile ammortizzare il 2% del valore dell&#8217;edificio &#8211; non il valore del terreno &#8211; riducendo cos\u00ec ulteriormente l&#8217;onere fiscale. Per le propriet\u00e0 costruite prima del 1925, \u00e8 possibile ammortizzare ogni anno il 2,5%. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tI costi del notaio e del catasto devono essere considerati separatamente. All&#8217;appuntamento con il notaio vengono forniti diversi servizi, che vengono trattati in modo diverso ai fini fiscali:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tLa registrazione di un onere fondiario o di un&#8217;ipoteca \u00e8 considerata un costo di finanziamento, che pu\u00f2 essere interamente dedotto dall&#8217;imposta come spesa legata al reddito nell&#8217;allegato &#8220;Locazione e leasing&#8221; (nell&#8217;anno in cui i costi sono sostenuti).\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tL&#8217;autenticazione dei contratti di acquisto, invece, \u00e8 considerata parte dei costi di acquisizione. I costi di acquisizione sono ammortizzati lungo l&#8217;intera vita utile. Il fattore di riduzione delle imposte deve quindi essere considerato a lungo termine.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Risparmio fiscale per chi guadagna molto<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tLa propriet\u00e0 quotata in borsa come investimento \u00e8 uno dei modi pi\u00f9 efficaci per risparmiare sulle tasse in quanto percettori di redditi elevati. Si applicano norme speciali e si ottengono vantaggi fiscali unici. Quali sono i vantaggi di affittare un immobile classificato?\r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Maggiore ammortamento per gli immobili classificati<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tOltre al normale ammortamento degli edifici, gli immobili tutelati possono beneficiare dell&#8217;ammortamento degli edifici tutelati. Questo permette ai proprietari di dedurre dalle tasse il 9% dei costi di ammodernamento e ristrutturazione ogni anno per i primi otto anni. Nei quattro anni successivi, invece, la percentuale \u00e8 del 7% all&#8217;anno. Ecco perch\u00e9 le propriet\u00e0 quotate in borsa, con le loro agevolazioni fiscali e l&#8217;elevato ammortamento, sono particolarmente interessanti per le persone con un reddito elevato. \r\n\t<\/p>\r\n\t<div id=\"attachment_6334\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-6334\" src=\"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_a_listed_inner_city_building_in_germany_2a74a749-fa46-4d86-804b-4b98165a3474-1024x574.webp\" alt=\"Gli alti redditi beneficiano dei vantaggi fiscali degli immobili quotati\" width=\"1024\" height=\"574\" class=\"size-large wp-image-6334\" srcset=\"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_a_listed_inner_city_building_in_germany_2a74a749-fa46-4d86-804b-4b98165a3474-1024x574.webp 1024w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_a_listed_inner_city_building_in_germany_2a74a749-fa46-4d86-804b-4b98165a3474-300x168.webp 300w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_a_listed_inner_city_building_in_germany_2a74a749-fa46-4d86-804b-4b98165a3474-768x430.webp 768w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_a_listed_inner_city_building_in_germany_2a74a749-fa46-4d86-804b-4b98165a3474-jpg.webp 1456w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><p id=\"caption-attachment-6334\" class=\"wp-caption-text\">Gli alti redditi beneficiano dei vantaggi fiscali degli immobili quotati<\/p><\/div>\r\n\t\t<p>\r\n\t\t\tLo svantaggio delle propriet\u00e0 quotate in borsa \u00e8 che anche i venditori sono consapevoli dei risparmi fiscali, spesso li quotano e cercano di capitalizzare il vantaggio economico. In alcuni casi, il risparmio fiscale viene addirittura completamente annullato dall&#8217;aumento del prezzo di acquisto. \u00c8 quindi importante garantire un prezzo equo, soprattutto per gli immobili da investimento quotati in borsa. <a href=\"\/it\/contatto\/\">Saremo lieti di consigliarvi<\/a>.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Risparmiare le tasse con l&#8217;aiuto di una societ\u00e0 di gestione patrimoniale<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tCon l&#8217;aiuto di una <a href=\"\/it\/gestione-patrimoniale-gmbh\/\">asset-managing GmbH<\/a>, si possono ottenere ulteriori significativi vantaggi fiscali. L&#8217;asset-managing GmbH \u00e8 fondamentalmente una normale GmbH, ma fondata allo scopo di gestire e amministrare le propriet\u00e0 esistenti. \u00c8 importante notare che la GmbH non \u00e8 attiva dal punto di vista commerciale, ma si limita a gestire l&#8217;immobile.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tCon questa forma di GmbH si deve pagare anche l&#8217;imposta sulle societ\u00e0 del 15% pi\u00f9 la sovrattassa di solidariet\u00e0; tuttavia, non si applica l&#8217;imposta sul commercio. La GmbH di gestione patrimoniale \u00e8 particolarmente adatta per gli immobili che generano rendimenti elevati. Tuttavia, il vantaggio fiscale viene meno se gli utili vengono ritirati dalla SGR.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tIn questo caso \u00e8 necessario pagare l&#8217;imposta sulle plusvalenze. Se il denaro viene prelevato sotto forma di stipendio, \u00e8 necessario pagare l&#8217;imposta sul reddito. Gli utili dovrebbero quindi rimanere nella societ\u00e0 ed essere reinvestiti in modo sensato per poter effettivamente beneficiare dei risparmi fiscali.  \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Esistono vari tipi di imposte in relazione al tema delle &#8220;detrazioni fiscali sugli immobili&#8221;. 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