{"id":6925,"date":"2019-01-07T12:43:53","date_gmt":"2019-01-07T11:43:53","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=6925"},"modified":"2023-12-07T12:43:53","modified_gmt":"2023-12-07T11:43:53","slug":"acquistare-e-affittare-immobili","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/acquistare-e-affittare-immobili\/","title":{"rendered":"Acquistare e affittare un appartamento o una casa"},"content":{"rendered":"<p style=\"font-weight:bold\">\r\n\tOra, nel 2024, dopo oltre dieci anni di bassi tassi d&#8217;interesse, i depositi a tempo determinato, i call money e i conti di risparmio sono tornati a crescere e offrono tassi d&#8217;interesse intorno al 3%. Tuttavia, come in passato, questi investimenti sono ancora una volta solo <em>poco sopra<\/em> o <em>a<\/em> il livello del tasso di inflazione.\r\n<\/p>\r\n<p>\r\n\tDi conseguenza, queste opzioni di investimento sicure e semplici sono in ultima analisi adatte solo per parcheggiare il denaro in un modo che sia ragionevolmente a prova di inflazione. Tassi d&#8217;interesse reali positivi, ossia ci\u00f2 che rimane dopo aver dedotto il tasso d&#8217;inflazione del 2, 3 e pi\u00f9 per cento, possono essere raggiunti con azioni o ETF e con immobili. \r\n<\/p>\r\n<ul>\r\n\t<li>\r\n\t\tTuttavia, le azioni sono troppo incerte e volatili per molti investitori.\r\n\t<\/li>\r\n\t<li>\r\n\t\tLa propriet\u00e0, invece, offre un rendimento costantemente elevato con un alto livello di protezione anche in tempi di crisi. Il principio: acquistare una casa o un appartamento e poi affittarlo.\r\n\t<\/li>\r\n<\/ul>\r\n<p>\r\n\tL&#8217;utilizzo di una casa o di un condominio come investimento di capitale genera un rendimento sicuro e interessante. Tuttavia, ci sono alcune cose da tenere a mente. Il fattore di crescita del rendimento per eccellenza quando si acquista un immobile da affittare \u00e8 la cosiddetta <a href=\"\/it\/investire-denaro-nel-settore-immobiliare\/\"><strong> leva finanziaria<\/strong><\/a>:\r\n<\/p>\r\n<div id=\"attachment_3641\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-3641\" src=\"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/Haus_kaufen_und_vermieten.png\" alt=\"Comprare e affittare una casa\" width=\"662\" height=\"122\" class=\"size-full wp-image-3641\" srcset=\"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/Haus_kaufen_und_vermieten.png 662w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/Haus_kaufen_und_vermieten-300x55.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 662px) 100vw, 662px\" \/><p id=\"caption-attachment-3641\" class=\"wp-caption-text\">Acquistare e affittare un immobile residenziale: Come funziona? (Illustrazione propria. Al: nov. 2023)<\/p><\/div>\r\n<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t<table>\r\n\t\t<tr>\r\n\t\t\t<th>Fase 1<\/th>\r\n\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\tSi trova l&#8217;immobile giusto da acquistare e affittare, che costa 500.000 euro. Genera un reddito da locazione di 1.600 euro al mese.\r\n\t\t\t<\/td>\r\n\t\t<\/tr>\r\n\t\t<tr>\r\n\t\t\t<th>Fase 2<\/th>\r\n\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\tIl prezzo di acquisto di 500.000 euro viene finanziato tramite un prestito bancario. Il tasso di interesse nel nostro esempio fittizio \u00e8 del 4,1%.\r\n\t\t\t<\/td>\r\n\t\t<\/tr>\r\n\t\t<tr>\r\n\t\t\t<th>Fase 3<\/th>\r\n\t\t\t<td>\r\n\t\t\t\tL&#8217;acquirente investe solo una piccola somma di denaro proprio e la utilizza per le spese accessorie all&#8217;acquisto. Queste consistono nell&#8217;imposta sul trasferimento del terreno e nelle spese notarili e catastali. L&#8217;imposta sul trasferimento del terreno varia da Stato a Stato ed \u00e8 compresa tra il 3,5 e il 6,5%. Nel nostro esempio, il totale delle spese accessorie all&#8217;acquisto ammonta al 5,1%, che corrisponde a 25.550 euro. I costi accessori di acquisto possono arrivare fino al 12% del prezzo di acquisto se \u00e8 coinvolto un agente immobiliare e a seconda dello Stato federale.\r\n\t\t\t<\/td>\r\n\t\t<\/tr>\r\n\t<\/table>\r\n<\/div>\r\n<p>\r\n\tPer assicurarsi che l&#8217;immobile sia redditizio, il rendimento atteso deve essere calcolato in modo realistico. Quanto sar\u00e0 alto il reddito da locazione? Come si calcola l&#8217;affitto base per metro quadro? La posizione gioca un ruolo importante. Questo determina l&#8217;importo dell&#8217;affitto che pu\u00f2 essere richiesto. \u00c8 opportuno prendere tempo e confrontare i prezzi degli immobili e gli indici degli affitti in diverse localit\u00e0.\r\n<\/p>\r\n<p>\r\n\tNaturalmente anche il prezzo di acquisto \u00e8 importante. Il rapporto tra il prezzo d&#8217;acquisto e l&#8217;affitto base annuo deve essere corretto e dovrebbe essere compreso tra 20 e 25. Non vanno dimenticati i costi accessori, che svolgono anch&#8217;essi un ruolo decisivo. Il calcolo deve assolutamente includere gli onorari del notaio e\/o dell&#8217;avvocato, gli eventuali costi dell&#8217;agenzia immobiliare e l&#8217;imposta di trasferimento del terreno.\r\n<\/p>\r\n<p>\r\n\tOccorre inoltre calcolare fin dall&#8217;inizio l&#8217;entit\u00e0 dei costi di gestione previsti per l&#8217;immobile. Se l&#8217;immobile deve essere prima ristrutturato, si possono sostenere costi di ristrutturazione elevati. Gli investitori possono evitare questi fattori di rischio per il tessuto edilizio costruendo una casa e affittandola. Tuttavia, la costruzione di una nuova casa \u00e8 solitamente pi\u00f9 costosa dell&#8217;acquisto di una casa esistente. \r\n<\/p>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Rendimento quando si affitta una casa o un appartamento<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tIl rendimento di qualsiasi tipo di investimento \u00e8 l&#8217;indicatore chiave della sua redditivit\u00e0. Nel caso delle azioni, questo \u00e8 facile, in quanto oltre alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto originale, bisogna tenere conto solo dei dividendi. Al contrario, l&#8217;investimento in un immobile in affitto presenta un vantaggio particolare: la leva finanziaria.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tL&#8217;investitore intelligente approfitta ancora dei tassi d&#8217;interesse storicamente bassi (<em>Nota del redattore: nel 2024 il tasso d&#8217;interesse di riferimento \u00e8 destinato a scendere nuovamente dopo il drastico aumento del 2022-2023, ulteriori tagli per il 2024 gi\u00e0 annunciati dalla FED alla fine del 2023<\/em>) per coprire il prezzo d&#8217;acquisto con un prestito bancario. Le basse commissioni d&#8217;interesse non sono certo un fattore determinante; il reddito da locazione pu\u00f2 essere utilizzato per rimborsare il prestito. In alcuni casi, l&#8217;acquisto di un immobile richiede una certa quantit\u00e0 di capitale proprio. Tuttavia, non \u00e8 sempre necessario. Una casa come investimento pu\u00f2 essere finanziata anche senza capitale proprio, in determinate circostanze.\r\n\t<\/p>\r\n\t<div id=\"attachment_6337\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-6337\" src=\"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_many_different_hands_putting_Euro_banknotes__5f0e0f40-e4a2-4c4a-8875-605ce5885a40-1024x574.webp\" alt=\"La casa in affitto genera profitti attraverso il reddito da locazione\" width=\"1024\" height=\"574\" class=\"size-large wp-image-6337\" srcset=\"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_many_different_hands_putting_Euro_banknotes__5f0e0f40-e4a2-4c4a-8875-605ce5885a40-1024x574.webp 1024w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_many_different_hands_putting_Euro_banknotes__5f0e0f40-e4a2-4c4a-8875-605ce5885a40-300x168.webp 300w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_many_different_hands_putting_Euro_banknotes__5f0e0f40-e4a2-4c4a-8875-605ce5885a40-768x430.webp 768w, https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/u\/meinerendite_79714_many_different_hands_putting_Euro_banknotes__5f0e0f40-e4a2-4c4a-8875-605ce5885a40-jpg.webp 1456w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><p id=\"caption-attachment-6337\" class=\"wp-caption-text\">Le case e gli appartamenti in affitto generano profitti attraverso il reddito da locazione<\/p><\/div>\r\n<p>\r\n\tChi sceglie di acquistare un immobile come investimento non si trasferisce direttamente nella propriet\u00e0: La casa viene finanziata e affittata. Questo ha il vantaggio che il prestito contratto per l&#8217;acquisto \u00e8 solitamente coperto dal reddito da locazione. Gli investitori devono assicurarsi che il rendimento atteso sia superiore al tasso di interesse del mutuo. In questi casi, le banche di solito richiedono pochi o nessun capitale proprio, in modo che anche gli investitori finanziariamente pi\u00f9 deboli possano investire in immobili. Tuttavia, gli investitori dovrebbero cercare di coprire almeno i costi accessori con i propri fondi. Ci\u00f2 \u00e8 in linea con la filosofia di investimento di Meine-Renditeimmobilie. I costi per l&#8217;acquisto di una casa consistono essenzialmente in: \r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Prezzo d&#8217;acquisto<\/li>\r\n\t\t<li>Costi notarili e catastali<\/li>\r\n\t\t<li>Commissione dell&#8217;agente immobiliare<\/li>\r\n\t\t<li>Imposta sul trasferimento di propriet\u00e0<\/li>\r\n\t\t<li>Costi aggiuntivi<\/li>\r\n\t\t<li>Costi di ristrutturazione, se applicabili<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tQuando si calcolano i costi, \u00e8 importante assicurarsi che si tratti dei <strong>costi effettivi<\/strong>. Troppo spesso i venditori o gli agenti immobiliari utilizzano costi inferiori per far apparire l&#8217;investimento pi\u00f9 interessante. \r\n\t<\/p>\r\n\t\r\n\t<aside class=\"mri-cta mri-cta-rand\">\r\n\t\t<p>\r\n\t\t\tUn immobile \u00e8 adatto a te come investimento?\r\n\t\t<\/p>\r\n\t\t<p>\r\n\t\t<a href=\"\/it\/contatto\/\" class=\"mri-button-link\">\r\n\t\t\tOttieni subito una consulenza non vincolante\r\n\t\t<\/a>\r\n\t\t<\/p>\r\n\t<\/aside>\r\n\t\t\r\n\t<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Acquisto e locazione di immobili senza capitale proprio<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\t\u00c8 perfettamente possibile acquistare un investimento immobiliare senza capitale proprio. Ma non tutti hanno la possibilit\u00e0 di farlo; ci sono alcuni requisiti:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>Ottima solvibilit\u00e0 con bilancio familiare positivo<\/li>\r\n\t\t<li>Collaterale<\/li>\r\n\t\t<li>Un concetto coerente per la casa come investimento<\/li>\r\n\t\t<li>L&#8217;esperienza aiuta<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tUna situazione finanziaria positiva \u00e8 un fattore importante. La banca riconosce che non vi troverete in difficolt\u00e0 finanziarie anche in caso di potenziale inadempienza dell&#8217;affitto e che potrete continuare a pagare gli interessi e i rimborsi. Questo d\u00e0 sicurezza alla banca. A proposito di sicurezza: una casa o un appartamento gi\u00e0 pagati (o altri beni tangibili come un portafoglio azionario) possono fungere da garanzia per la banca, il che aumenta notevolmente le vostre possibilit\u00e0.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tIn questo modo la banca pu\u00f2 accedere a fondi aggiuntivi in caso di inadempienza dell&#8217;inquilino, senza mettere a rischio interessi e rimborsi. Un concetto coerente, ben elaborato e presentato in modo professionale al vostro referente bancario personale, contribuisce a dare al vostro progetto una struttura seria. Questo \u00e8 esattamente ci\u00f2 che facciamo per i nostri clienti quando elaboriamo il finanziamento per loro conto.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn vantaggio che noi di Meine-Renditeimmobilie abbiamo rispetto agli investitori inesperti \u00e8 la nostra reputazione presso molte banche e contatti personali: \u00e8 chiaro che i molti anni di lavoro insieme hanno creato fiducia e di solito riusciamo ad ottenere anche i casi pi\u00f9 complicati.  Se avete esperienza nel settore immobiliare &#8211; sia attraverso investimenti privati che attraverso sovrapposizioni professionali con il settore finanziario &#8211; questo aiuta a fare una buona impressione sul consulente bancario. Non \u00e8 un requisito indispensabile, ma \u00e8 ovviamente gradito. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Costruire e affittare una casa: Tasse<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tVolete costruire una casa e affittarla e vi state chiedendo quali sono le tasse da pagare? Ecco una panoramica:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tImposta sul trasferimento del terreno: se acquistate un terreno non edificato su cui costruire una casa, dovrete pagare l&#8217;imposta sul trasferimento del terreno sul prezzo di acquisto del terreno.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tImposta sul reddito: il reddito da locazione che si ottiene affittando la casa completata \u00e8 soggetto all&#8217;imposta sul reddito.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tPoich\u00e9 non siamo consulenti fiscali, questa non deve essere considerata una consulenza fiscale. Per domande dettagliate, contattate il vostro consulente fiscale.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Casa e appartamento come investimento &#8211; cosa considerare<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe si presta attenzione ad alcuni fattori fondamentali quando si acquista un immobile come investimento, \u00e8 possibile ridurre significativamente il rischio:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Non comprare troppo caro<\/strong>: per un immobile o un terreno specifico, verificate quanto costano gli altri immobili della zona. Oltre alle consuete piattaforme immobiliari, sono utili strumenti aggiuntivi come Geomap.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Terreno edificabile<\/strong>: se acquistate un terreno non edificato, deve essere designato come terreno edificabile prima di poter costruire. Questo punto \u00e8 ovviamente irrilevante se si acquista una casa esistente.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Fattori regionali<\/strong>: Quanto \u00e8 forte l&#8217;economia della regione, ci sono abbastanza posti di lavoro in futuro? Come giudicate il quartiere in cui si trova l&#8217;immobile o la casa? \u00c8 un quartiere emergente o caratterizzato da persone che si trasferiscono?\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\t<strong>Fattori politici<\/strong>: la situazione politica locale favorisce gli investimenti immobiliari? Un esempio lampante di localit\u00e0 a rischio in questo periodo \u00e8 Berlino: nel 2019 \u00e8 stato approvato il tetto agli affitti, che \u00e8 svantaggioso per i proprietari in quanto riduce i rendimenti. Un affitto pi\u00f9 basso significa rendimenti pi\u00f9 bassi. Tuttavia, il tetto agli affitti \u00e8 ormai storia passata dal 2021. Resta da vedere cosa decider\u00e0 la politica nazionale in merito al tetto agli affitti.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t<p>\r\n\t\tOltre a questi criteri generali sul tema &#8220;Locazione di un immobile &#8211; cosa considerare&#8221;, ci sono rischi specifici dell&#8217;immobile e della propriet\u00e0 che devono essere presi in considerazione, ad esempio per quanto riguarda la struttura dell&#8217;edificio. Se non desiderate effettuare una ricerca da soli, saremo lieti di aiutarvi a trovare l&#8217;immobile d&#8217;investimento giusto. Per farlo, vi invitiamo a <a href=\"\/it\/contatto\/\">contattarci<\/a>.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ora, nel 2024, dopo oltre dieci anni di bassi tassi d&#8217;interesse, i depositi a tempo determinato, i call money e [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":16,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_locale":"it_IT","_original_post":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=3634","footnotes":""},"categories":[195],"tags":[],"post_folder":[129],"class_list":["post-6925","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-principianti","it-IT"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6925","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/16"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6925"}],"version-history":[{"count":9,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6925\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7191,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6925\/revisions\/7191"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6925"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6925"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6925"},{"taxonomy":"post_folder","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/post_folder?post=6925"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}