{"id":8100,"date":"2024-07-04T15:04:54","date_gmt":"2024-07-04T13:04:54","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=8100"},"modified":"2024-08-28T13:14:20","modified_gmt":"2024-08-28T11:14:20","slug":"costi-di-acquisto-aggiuntivi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/costi-di-acquisto-aggiuntivi\/","title":{"rendered":"Costi aggiuntivi per l&#8217;acquisto di immobili"},"content":{"rendered":"<p style=\"font-weight: bold\">\r\n\tLe spese aggiuntive di acquisto o le spese aggiuntive di acquisizione in caso di acquisto di un immobile sono costituite dall&#8217;imposta sul trasferimento immobiliare, dalle spese notarili e catastali e, se applicabile, dalla commissione dell&#8217;intermediario. A seconda dello Stato federale e dell&#8217;intervento dell&#8217;intermediario, questi costi ammontano tra il 5 e un massimo del 16% del prezzo di acquisto dell&#8217;immobile.\r\n<\/p>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Panoramica dei costi di acquisto aggiuntivi<\/h2>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li><strong>Imposta sul trasferimento immobiliare<\/strong>: Baviera 3,5%, tutti gli altri stati federali dal 5% al 6,5% (nessuna imposta sulle vendite)<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Costi notarili<\/strong>: circa 1,5% (pi\u00f9 19% IVA = 1,8%)<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Spese catastali<\/strong>: circa 0,5% (pi\u00f9 IVA 19% = 0,6%)<\/li>\r\n\t\t<li><strong>Spese notarili<\/strong>: se applicabile, circa 0,1% (pi\u00f9 IVA 19% = 0,12%)<\/li> \r\n\t\t<li><strong>Commissione dell&#8217;intermediario<\/strong>: eventualmente dal 3% al 6% circa (pi\u00f9 IVA del 19% = dal 3,57% al 7,14%<\/li>\r\n\t\t<li><strong>SOMMA<\/strong>: da circa il 5% a un massimo del 16% (del prezzo di acquisto dell&#8217;immobile)<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Diverse tasse sul trasferimento di propriet\u00e0 negli stati federali<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe hai altri valori: ad eccezione della Baviera, quasi tutti gli stati federali sono aumentati ancora e ancora. Dal 1\u00b0 gennaio 2024 la Turingia ha ridotto l&#8217;imposta sul trasferimento immobiliare dal 6,5% al 5,0% precedentemente applicabile.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr><td>Baden-W\u00fcrttemberg<\/td><td style=\" background:orange;color:white\">5,0%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Baviera<\/td><td style=\" background:green;color:white\">3,5%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Berlino<\/td><td style=\" background:red;color:white\">6,0%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Brandeburgo<\/td><td style=\" background:red;color:white\">6,5%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Brema<\/td><td style=\" background:orange;color:white\">5,0%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Amburgo<\/td><td style=\" background:orange;color:white\">5,5%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Assia<\/td><td style=\" background:red;color:white\">6,0%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Meclemburgo-Pomerania Occidentale<\/td><td style=\" background:red;color:white\">6,0%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Bassa Sassonia<\/td><td style=\" background:orange;color:white\">5,0%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Nord Reno-Westfalia<\/td><td style=\" background:red;color:white\">6,5%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Renania-Palatinato<\/td><td style=\" background:orange;color:white\">5,0%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Saarland<\/td><td style=\" background:red;color:white\">6,5%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Sassonia<\/td><td style=\" background:orange;color:white\">5,5%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Sassonia-Anhalt<\/td><td style=\" background:orange;color:white\">5,0%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Schleswig-Holstein<\/td><td style=\" background:red;color:white\">6,5%<\/td><\/tr>\r\n\t\t\t<tr><td>Turingia<\/td><td style=\" background:orange;color:white\">5,0%<\/td><\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>I costi di acquisto aggiuntivi solitamente non sono cofinanziati<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tI costi di acquisizione totali sono costituiti dal prezzo di acquisto e dai costi di acquisto aggiuntivi. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tLe banche finanziano fino al 100% del <em>prezzo di acquisto<\/em>. Di norma l&#8217;acquirente dell&#8217;immobile deve sostenere personalmente i costi aggiuntivi di acquisto e gli altri costi, ovvero portarli con s\u00e9 come capitale proprio. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tAnche nel cosiddetto \u201cfinanziamento al 100%\u201d il \u201c100%\u201d si riferisce quasi sempre esclusivamente al prezzo di acquisto dell\u2019immobile e non all\u2019intero costo di acquisto dell\u2019immobile. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe devono essere finanziati anche i costi di acquisto aggiuntivi, si tratta di un finanziamento al 110% o di un \u201cfinanziamento completo\u201d. Per approvare tale finanziamento, le banche si aspettano che il mutuatario abbia un ottimo rating creditizio.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe devono essere finanziati anche i lavori di ristrutturazione e arredamento, si parla di finanziamento al 130%. Questo \u00e8 piuttosto insolito e viene approvato dalle banche solo se si dispone di un&#8217;ottima solvibilit\u00e0.   \t\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<caption>\r\n\t\t\t\tFinanziamento immobiliare al 100, 110 e 130%.\r\n\t\t\t<\/caption>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"col\">Etichetta<\/th>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"col\">Importo del finanziamento<\/th>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"col\">necessaria equit\u00e0<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"row\">Finanziamento al 100%<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>100% del prezzo di acquisto<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>100% dei costi di acquisto aggiuntivi (= 5-16% del prezzo di acquisto)<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"row\">Finanziamento al 110% (finanziamento completo)<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>100% del prezzo di acquisto e 100% dei costi di acquisto aggiuntivi<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>0<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"row\">Finanziamento al 130%<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>100% del prezzo di acquisto e costi aggiuntivi di acquisto pi\u00f9 ristrutturazione, arredamento, ecc.<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>0<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>I costi di acquisto aggiuntivi sono soggetti a deducibilit\u00e0 fiscale<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tDi seguito utilizzeremo il termine \u201cdeducibili\u201d per i costi che possono essere interamente dichiarati come spese ai fini fiscali nello stesso anno. Usiamo il termine \u201cammortamento\u201d per \u201cammortamento per usura\u201d (ammortamento) su diversi anni.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<caption>Scrittura e deposizione<\/caption>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"row\">Scrivi<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>Detrazione per usura (ammortamento) su diversi anni<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"row\">Metti gi\u00f9<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>I costi sono completamente deducibili dalle tasse nello stesso anno<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n\t<p>\r\n\t\tSe e quali ulteriori costi di acquisizione possano essere ammortizzati a fini fiscali dipende dall&#8217;utilizzo dell&#8217;immobile.  \r\n\t<\/p>\r\n\t<h3>Ammortamento per immobili ad uso del proprietario<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe utilizzi l&#8217;immobile da solo, non \u00e8 possibile ammortizzare n\u00e9 il prezzo di acquisto n\u00e9 i costi di acquisto aggiuntivi. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tEsistono le seguenti eccezioni, nelle quali non \u00e8 possibile ammortizzare il prezzo d&#8217;acquisto in s\u00e9, ma solo le misure di ammodernamento e manutenzione:\r\n\t<\/p>\r\n\t<ul>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tAmmortamento del monumento: richiede la conferma ufficiale che l&#8217;edificio \u00e8 un edificio storico.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t\t<li>\r\n\t\t\tRistrutturazione Afa: richiede un certificato ufficiale del comune che attesti che l&#8217;immobile si trova in una zona di ristrutturazione ufficiale.\r\n\t\t<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\r\n\t<h3>Ammortamento e detrazione per immobili in affitto (investimenti immobiliari)<\/h3>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe l&#8217;immobile viene dato in locazione, le spese accessorie di acquisto sono considerate parte dei costi di acquisizione e possono essere ammortizzate, insieme al prezzo di acquisto stesso, in 40 (anno di costruzione prima del 1925) o 50 anni (&#8220;nuova costruzione&#8221;, anno di costruzione dal 1925). \r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<caption>\r\n\t\t\t\tIl periodo di ammortamento varia a seconda dell&#8217;anno di costruzione o di inizio costruzione o della data di acquisto\r\n\t\t\t<\/caption>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"col\">Et\u00e0 della propriet\u00e0<\/th>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"col\">Periodo di ammortamento<\/th>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"col\">AfA (&#8220;detrazione per usura&#8221;) all&#8217;anno<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"row\">Anno di costruzione fino al 1924<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>40 anni lineari<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,5%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"row\">Anno di costruzione dal 1925<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>50 anni lineari<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2%<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th scope=\"row\">L&#8217;acquisto o la costruzione iniziano tra il 1 ottobre 2023 e il 30 settembre 2029<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>degressivo (5% nel primo anno, poi decrescente ogni anno)<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>Anno 1: 5%, anno 2: 5% del resto (95%) = 4,75% d. Costi di acquisizione, anno 3: 5% del resto (90%) = 4,5% d. Costi di acquisizione ecc.<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n\t<p>\r\n\t\tPoich\u00e9 il terreno non pu\u00f2 essere ammortizzato (il terreno non si consuma), dobbiamo anche ridurre i costi di acquisto aggiuntivi in proporzione al valore del terreno rispetto al prezzo di acquisto. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer un appartamento di propriet\u00e0 in un condominio presupponiamo che il valore del terreno sia pari al 15% del prezzo di acquisto e che l&#8217;appartamento stesso rappresenti quindi l&#8217;85% del prezzo di acquisto. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tDi conseguenza, utilizziamo solo l&#8217;85% dei costi di acquisto aggiuntivi per l&#8217;ammortamento. In questo esempio \u00e8 possibile ammortizzare l&#8217;85% del prezzo d&#8217;acquisto pi\u00f9 l&#8217;85% dei costi d&#8217;acquisto aggiuntivi.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tPer una casa unifamiliare il valore del terreno nel prezzo d&#8217;acquisto sarebbe probabilmente superiore al 15%, poich\u00e9 di solito per ogni metro quadrato di superficie abitabile c&#8217;\u00e8 pi\u00f9 superficie fondiaria.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Prezzo di acquisto:<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>400.000 euro<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Costi di acquisto aggiuntivi:<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>32.000 EUR (presunto: 8% del prezzo di acquisto, esclusa l&#8217;imposta sulle vendite)<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Costi di acquisizione totali<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>432.000 euro<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Valore dell&#8217;edificio:<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>340.000 EUR (85% del prezzo di acquisto ipotizzato per appartamenti in un condominio)<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Valore del terreno:<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>60.000 EUR (15% del prezzo di acquisto ipotizzato per appartamenti in un condominio)<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Ammortabile: quota costruttiva dei costi di acquisizione totali (= prezzo di acquisto + costi di acquisto aggiuntivi):<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>85% di 432.000 EUR = 367.200 EUR<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Ammortamento lineare per &#8220;nuovo edificio&#8221; (costruito dal 1925: 50 anni)<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2% di 367.200 EUR = 7.344 EUR \/ anno<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Ammortamento lineare per vecchio edificio (costruito prima del 1925: 40 anni)<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>2,5% di 367.200 EUR = 9.180 EUR \/ anno<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<td>Ammortamento decrescente per nuovi edifici (acquisto o inizio costruzione tra il 1 ottobre 2023 e il 30 settembre 2029)<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>5% di 367.200 EUR = 18.360 EUR \/ 1\u00b0 anno (5% dell&#8217;importo residuo = 4,75% nel 2\u00b0 anno ecc.)<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n<\/section>\r\n\r\n<section>\r\n\t<h2>Costi di acquisto aggiuntivi: ostacolo all&#8217;ingresso per gli immobili di investimento<\/h2>\r\n\t<p>\r\n\t\tSenza capitale proprio per coprire i costi di acquisto aggiuntivi, sar\u00e0 difficile finanziare un immobile come investimento.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tA questo proposito, i costi di acquisto aggiuntivi rappresentano una barriera all\u2019ingresso quando si acquista un immobile a scopo di investimento. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tUn investimento diretto nel settore immobiliare, ovvero il classico acquisto di un <em>intero<\/em> immobile, come offre Meine-Renditeimmobilie, \u00e8 altamente redditizio, sicuro e trasparente.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tAltre forme di investimento immobiliare, come i fondi chiusi e aperti e i REIT, sono meno trasparenti. D\u2019altro canto \u00e8 possibile iniziare con importi molto pi\u00f9 piccoli.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t<div class=\"mri-table-overflow\">\r\n\t\t<table>\r\n\t\t\t<caption>\r\n\t\t\t\tImmobili raggruppati come prodotto finanziario (fondi, quote immobiliari, REIT) rispetto all&#8217;investimento diretto in un unico immobile <em>completo<\/em>\r\n\t\t\t<\/caption>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Modulo di investimento<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Trasparenza<\/th>\r\n\t\t\t\t<th>Investimento minimo<\/th>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Immobili come titoli<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>Non molto trasparente per gli investitori. I fornitori hanno la sovranit\u00e0 della progettazione<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>50 euro e meno<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t\t<tr>\r\n\t\t\t\t<th>Investimento diretto in un unico, intero immobile<\/th>\r\n\t\t\t\t<td>Nulla rimane nascosto all&#8217;investitore. Possibilit\u00e0 di progettazione personalizzata.<\/td>\r\n\t\t\t\t<td>30.000 euro e pi\u00f9<\/td>\r\n\t\t\t<\/tr>\r\n\t\t<\/table>\r\n\t<\/div>\r\n\r\n\t<p>\r\n\t\tL&#8217;investimento diretto molto interessante, invece, \u00e8 solitamente disponibile solo per gli investitori che possono permettersi costi di acquisto aggiuntivi di diverse decine di migliaia di euro o che in alternativa possono fornire investimenti come garanzia.\r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\tSe disponi del capitale proprio necessario, ti consigliamo vivamente di prendere in considerazione l&#8217;acquisto di un investimento immobiliare. \r\n\t<\/p>\r\n\t<p>\r\n\t\t<a href=\"\/it\/contatto\/\">Organizza una conversazione non vincolante<\/a> e permettici di mostrarti le tue opzioni.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le spese aggiuntive di acquisto o le spese aggiuntive di acquisizione in caso di acquisto di un immobile sono costituite [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":18,"featured_media":5986,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_locale":"it_IT","_original_post":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=8061","footnotes":""},"categories":[192],"tags":[],"post_folder":[205],"class_list":["post-8100","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-calcola-il-patrimonio-immobiliare","it-IT"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8100","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/18"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8100"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8100\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11309,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8100\/revisions\/11309"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5986"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8100"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8100"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8100"},{"taxonomy":"post_folder","embeddable":true,"href":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/wp-json\/wp\/v2\/post_folder?post=8100"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}