{"id":9611,"date":"2024-11-01T15:38:15","date_gmt":"2024-11-01T14:38:15","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=9611"},"modified":"2024-09-26T13:14:10","modified_gmt":"2024-09-26T11:14:10","slug":"acquistare-una-proprieta-per-investimento-con-diritto-di-usufrutto-interessante-e-un-po-complicato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/acquistare-una-proprieta-per-investimento-con-diritto-di-usufrutto-interessante-e-un-po-complicato\/","title":{"rendered":"Acquistare una propriet\u00e0 per investimento con diritto di usufrutto: interessante e un po’ complicato"},"content":{"rendered":"

\r\n\tUna signora anziana vuole vendere il suo appartamento ma desidera continuare a viverci. Invece del diritto di abitazione pi\u00f9 debole, desidera un diritto di usufrutto. Il prezzo d’acquisto \u00e8 significativamente inferiore al valore di mercato a causa dell’usufrutto. Una propriet\u00e0 del genere pu\u00f2 essere vantaggiosa per investitori che possono aspettare per decenni<\/em> senza entrate da locazione e invece speculare sull’aumento di valore, maggiore del solito grazie al prezzo d’acquisto ridotto.\r\n<\/p>\r\n\r\n

\r\n\t

Usufrutto molto pi\u00f9 esteso rispetto al diritto di abitazione<\/h2>\r\n\t

\r\n\t\tSia l’usufrutto che il diritto di abitazione sono iscritti nel registro fondiario.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tSia l’usufrutto che il diritto di abitazione rimangono validi durante la vendita, l’eredit\u00e0 e la donazione.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tSia l’usufrutto che il diritto di abitazione sono legati alla persona del beneficiario e non possono essere trasferiti, e si estinguono alla morte del beneficiario.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tTuttavia, solo con l’usufrutto il beneficiario pu\u00f2 non solo abitare nella propriet\u00e0 ma anche “trarre frutti<\/strong>“, ossia affittarla.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tCi\u00f2 \u00e8 particolarmente interessante se l’usufruttuario deve trasferirsi in una casa di cura.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tCon il diritto di abitazione, l’usufruttuario non beneficia pi\u00f9 se si trasferisce.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tCon l’usufrutto, l’usufruttuario pu\u00f2 affittare l’appartamento in usufrutto, per esempio per pagare la casa di cura.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n

\r\n\t

Propriet\u00e0 con usufrutto: vantaggi e svantaggi<\/h2>\r\n\r\n\t

Vantaggi<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tCi\u00f2 che rende interessanti le propriet\u00e0 con usufrutto \u00e8 che la domanda qui \u00e8 significativamente inferiore rispetto alle propriet\u00e0 “normali” a causa della complessit\u00e0. Questo rafforza notevolmente il potere negoziale e di strutturazione dell’acquirente, poich\u00e9 molti compratori concorrenti vengono improvvisamente eliminati.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tLocation interessanti: le propriet\u00e0 con usufrutto offrono a volte immobili in location desiderabili che altrimenti sarebbero difficilmente disponibili.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tNon vi \u00e8 rischio di perdita dell’affitto a causa della mancanza di entrate da locazione.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tL’usufruttuario \u00e8 responsabile di molte cose, comprese le spese, richiedendo quindi meno tempo rispetto a un inquilino.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tL’usufruttuario, in qualit\u00e0 di precedente proprietario e vista la sua et\u00e0 avanzata, tratta solitamente la propriet\u00e0 con cura. Pertanto, le propriet\u00e0 per investimento situate pi\u00f9 lontano sono realizzabili con minore impegno di tempo.\r\n\t<\/p>\r\n\t

Svantaggi<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tIl fattore pi\u00f9 incerto nelle propriet\u00e0 con usufrutto \u00e8 la dipendenza dalla durata della vita del venditore. Se il venditore vive pi\u00f9 a lungo rispetto alla vita statistica su cui si basano i calcoli, ci\u00f2 danneggia il rendimento dell’acquirente.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tUna possibile fonte di conflitto sono le ristrutturazioni e i lavori di manutenzione. Solitamente il nuovo proprietario deve coprire le spese maggiori e meno frequenti, mentre l’usufruttuario copre le spese minori e regolari. Tuttavia, gli accordi possono variare individualmente.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tFinanziare una propriet\u00e0 con usufrutto come oggetto d’investimento richiede molto capitale proprio o un reddito elevato, poich\u00e9 non si generano entrate da locazione fino al decesso dell’usufruttuario.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tL’acquirente desidera un buon rapporto costruttivo con l’usufruttuario, poich\u00e9 entrambi sono ora investiti emotivamente ed economicamente nella propriet\u00e0 e si interfacceranno regolarmente, specialmente per questioni di manutenzione.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tAllo stesso tempo, l’acquirente spera che l’usufruttuario muoia presto per poter finalmente sfruttare il potenziale economico della propriet\u00e0.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n

\r\n\t

Usufrutto riservato, usufrutto concesso, usufrutto per legato, usufrutto per assistenza<\/h2>\r\n\t

\r\n\t\tEsistono varie forme di usufrutto:\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t

Usufrutto Riservato<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tLa variante usuale, con pi\u00f9 flessibilit\u00e0 rispetto all’usufrutto concesso. I genitori donano la casa al figlio ma si riservano l’usufrutto.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tEventuali entrate da locazione appartengono ancora ai genitori. I genitori non pagano affitto al figlio. Questo riduce il valore della propriet\u00e0 donata per il figlio.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tPer calcolare l’imposta sulla donazione, il valore della propriet\u00e0 viene ridotto del valore dell’usufrutto. Il figlio eredita le deduzioni di ammortamento dei genitori (teoria delle impronte). Il valore dell’usufrutto viene calcolato in base a tabelle ufficiali<\/a> che considerano l’aspettativa di vita statistica.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tEsempio: L’usufruttuario \u00e8 una donna di 65 anni, il valore di mercato dell’immobile \u00e8 600.000 EUR e l’affitto annuo netto abituale \u00e8 di 18.000 EUR. In questo caso, la propriet\u00e0 varrebbe circa 372.500 EUR e l’usufrutto 227.500 EUR.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tPi\u00f9 l’usufruttuario \u00e8 anziano, minore \u00e8 il valore dell’usufrutto e maggiore \u00e8 il valore della propriet\u00e0.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t

Usufrutto Concesso<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tMeno opzioni di strutturazione rispetto all’usufrutto riservato e, se utilizzato, solo in strutture di ottimizzazione fiscale complesse.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tI genitori non<\/strong> donano la casa al figlio. Mantengono la propriet\u00e0 della casa ma desiderano che il figlio riceva i redditi da locazione.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tInvece di riservarsi l’usufrutto e donare la propriet\u00e0, fanno l’opposto.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tIl figlio deve pagare le tasse sul reddito da locazione e potrebbe avere un’aliquota fiscale inferiore rispetto ai genitori, ottenendo cos\u00ec un risparmio fiscale.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tTuttavia, l’usufrutto donato, come la propriet\u00e0 stessa, ha un valore e deve essere tassato dal figlio secondo l’imposta sulle donazioni.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tIl figlio non eredita le deduzioni di ammortamento dei genitori e non ha il proprio potenziale di ammortamento, poich\u00e9 la propriet\u00e0 rimane con i genitori.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t

Usufrutto per Legato<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tIl testatore stabilisce che i suoi eredi devono concedere a un terzo un diritto di usufrutto per una specifica propriet\u00e0. Quindi, un usufrutto concesso indirettamente dagli eredi all’usufruttuario.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t

Usufrutto per Assistenza<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tIl proprietario concede a un’altra persona, ad esempio un partner, un diritto di usufrutto durante la sua vita. Per esempio, il partner dovrebbe poter continuare a vivere nella propriet\u00e0 per tutta la vita dopo la morte del proprietario.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tLa propriet\u00e0 o la parte della propriet\u00e0 appartenente al concedente di usufrutto non andr\u00e0 al partner, ma il partner sar\u00e0 garantito dall’usufrutto.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n

\r\n\t

Propriet\u00e0 con diritto di usufrutto come investimento<\/h2>\r\n\t

\r\n\t\tPoich\u00e9 di solito non si generano entrate da locazione per circa 10-30 anni dopo l’acquisto, \u00e8 difficile ottenere un mutuo per una tale propriet\u00e0.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tIn alternativa, pu\u00f2 essere possibile concordare pagamenti rateali con il venditore e futuro usufruttuario, aggirando il finanziamento bancario.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tIl venditore potrebbe non aver bisogno dell’intero prezzo di acquisto immediatamente. Questo \u00e8 pi\u00f9 rischioso per il venditore rispetto a ricevere l’intero prezzo d’acquisto in anticipo, come \u00e8 consuetudine.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tD’altro canto, questo semplifica notevolmente il finanziamento per l’acquirente. Le opzioni comuni qui sono la rendita vitalizia<\/strong> e la rendita temporanea<\/strong>. I termini specifici possono essere concordati individualmente tramite un contratto di acquisto notarile.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tCon la rendita vitalizia, i pagamenti terminano con il decesso. Con la rendita temporanea, i pagamenti proseguono per un determinato periodo. Possono essere concordate disposizioni diverse, ad esempio una rendita vitalizia con un termine minimo di 10 anni. Se il beneficiario della rendita muore prima del termine, i pagamenti restanti vanno agli eredi.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n

\r\n\t

Se l’usufruttuario vive molto a lungo<\/h2>\r\n\r\n\t

\r\n\t\tUn avvocato francese acquist\u00f2 un appartamento nel 1965, all’et\u00e0 di 47 anni, in cambio di una rendita vitalizia da Jeanne Calment<\/a>.\r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t

\r\n\t\tLa futura beneficiaria della rendita vitalizia, Jeanne Calment, aveva 90 anni quando il contratto fu firmato.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tContrariamente alle aspettative, l’acquirente non<\/em> visse pi\u00f9 a lungo della venditrice titolata della rendita vitalizia, sebbene fosse pi\u00f9 giovane di 43 (!) anni.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tQuando l’acquirente mor\u00ec di cancro a 77 anni, i suoi pagamenti per la rendita vitalizia avevano gi\u00e0 raggiunto il doppio del valore di mercato dell’appartamento.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tDato che la beneficiaria della rendita vitalizia era ancora viva, la moglie dell’acquirente dovette continuare a pagare la rendita a Jeanne Calment.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tQuasi due anni dopo, la beneficiaria della rendita vitalizia mor\u00ec infine all’et\u00e0 documentata di 122 (!).\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n

\r\n\t

Usufrutto e prestazioni sociali<\/h2>\r\n\t

\r\n\t\tCome menzionato sopra, l’usufruttuario pu\u00f2 affittare la propriet\u00e0. Queste entrate da locazione vengono aggiunte al reddito del beneficiario delle prestazioni sociali.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tMa cosa succede se l’usufruttuario lascia la propriet\u00e0 vuota? Non esiste alcun<\/strong> obbligo per l’usufruttuario di affittare o altrimenti utilizzare economicamente la propriet\u00e0 in usufrutto, secondo la Corte d’Appello di Colonia.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tPertanto, entrate da locazione teoricamente possibili ma non realizzate non vengono conteggiate.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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