\r\n\tCome investimento di capitale, l\u2019immobile genera rendimenti da tre fonti: entrate da affitto, apprezzamento del valore e volume AfA, ossia l\u2019importo totale per “ammortamento per usura,” che si pu\u00f2 utilizzare per molti anni per ridurre il reddito imponibile, abbassando cos\u00ec l\u2019onere fiscale.\r\n<\/p>\r\n
\r\n\tIl volume AfA viene ripristinato a ogni vendita dell\u2019immobile (ma non con donazione\/eredit\u00e0); il nuovo proprietario pu\u00f2 quindi sfruttare l\u2019intero volume AfA nuovamente.\r\n<\/p>\r\n\r\n
\r\n\tMentre le entrate da affitto sono evidenti a tutti, alcuni considerano l\u2019apprezzamento del valore dell\u2019immobile discutibile, poich\u00e9 ritenuto incerto o almeno imprevedibile nella sua entit\u00e0.\r\n<\/p>\r\n
\r\n\tE la terza fonte di rendimento dell\u2019immobile, il volume AfA o i vantaggi fiscali in generale, viene talvolta considerata come semplice “fumo negli occhi.”\r\n<\/p>\r\n
\r\n\tEppure, il volume AfA e altri vantaggi fiscali dell\u2019immobile sono molto reali e finanziariamente vantaggiosi, soprattutto per coloro con redditi elevati.\r\n<\/p>\r\n\r\n \r\n\t\tUno dei motivi per cui il valore monetario dei vantaggi fiscali potrebbe non essere riconosciuto o apprezzato da tutti \u00e8 che i vantaggi fiscali manifestano il loro pieno impatto solo con un carico fiscale sufficientemente alto.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tChi ha un onere fiscale relativamente basso trova l\u2019Afa immobiliare e altri vantaggi fiscali meno interessanti. Al contrario, i vantaggi fiscali sono particolarmente attraenti per chi ha un reddito elevato. Pi\u00f9 alto \u00e8 il reddito, meglio \u00e8.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tCos\u00ec, il disappunto o il rifiuto dell\u2019argomento fiscale pu\u00f2 talvolta includere anche una certa invidia o fastidio per il fatto che proprio<\/em> coloro che guadagnano gi\u00e0 molto<\/em> beneficiano in modo significativo (in valori assoluti) dei vantaggi fiscali.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tTalvolta, lo scetticismo verso i “vantaggi fiscali” pu\u00f2 derivare anche dal non rendersi conto che le tasse risparmiate equivalgono a un reddito, e per di pi\u00f9 a un reddito esentasse.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tSe non dovete pi\u00f9 pagare 1.000 EUR di tasse, avete in definitiva guadagnato 1.000 EUR, esentasse.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tLe tasse risparmiate non vengono conteggiate come reddito fittizio o simile. Invece, l’agenzia delle entrate vi trasferisce 1.000 EUR, o semplicemente non dovete pagare quei 1.000 EUR, anche se avreste dovuto.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tAnche nel secondo caso, ossia non dover pagare un importo che altrimenti sarebbe dovuto, si tratta a tutti gli effetti di un\u2019entrata, qui esentasse.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n \r\n\t\tIn quanto bene tangibile, il valore degli immobili (eccetto nelle regioni abbandonate) aumenta circa in linea con l’inflazione.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tPoich\u00e9 il tasso d\u2019inflazione \u00e8 a lungo termine circa il 2%, sembra ragionevole assumere un aumento del valore del 2% invece dell\u20191% spesso utilizzato nelle simulazioni.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tPer gli appartamenti nelle 7 principali citt\u00e0 della Germania, l\u2019aumento annuale di valore tra l’inizio del 2016 e la fine del 2023, quindi per un periodo di 8 anni, non \u00e8 stato dell’1 o del 2 percento ma del 7<\/strong> (in lettere: sette<\/em>) percento.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tE questo 7 percento \u00e8 la media, su tutti gli appartamenti, non solo per quelli destinati a investimento, n\u00e9 solo per Monaco, ma come media delle 7 maggiori citt\u00e0.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tAggiornamento 05\/02\/2026: Per il periodo “fine 2015 \u2013 fine 2025”<\/span>, quindi negli ultimi 10 anni, l\u2019aumento di valore specificamente per gli appartamenti di propriet\u00e0 nelle 7 principali citt\u00e0 \u00e8 stato complessivamente del 78,8%, pari ancora a un notevole 5,9 percento all\u2019anno<\/span>, vedi Ufficio federale di statistica<\/a>. \r\n\t<\/p>\r\n\r\n\t \r\n\t\tPresso Meine-Renditeimmobilie, i calcoli per il vostro investimento immobiliare non sono basati sull\u2019apprezzamento del valore.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tInvece, calcoliamo il cash flow, che dovrebbe coprire in buona parte l’investimento.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tSi parla di cash flow positivo, neutro o leggermente negativo quando, considerando entrate e uscite dell\u2019immobile a reddito, uscite con un saldo positivo, nullo o leggermente negativo.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tAnche un cash flow leggermente negativo inizialmente non rende necessariamente un immobile a reddito non redditizio.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tDopotutto, qualsiasi piccolo contributo che potreste dover fornire mensilmente rappresenta un investimento in un bene che vale sei o sette cifre, che alla fine sar\u00e0 vostro e completamente pagato.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tIl locatario paga la maggior parte, anche con un cash flow leggermente negativo inizialmente. E il cash flow inizialmente negativo diventa neutro e successivamente positivo, man mano che aumentate l’affitto, mentre la rata del mutuo rimane invariata.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tL\u2019apprezzamento del valore assunto \u00e8 fornito da Meine-Renditeimmobilie a scopo illustrativo con 1 e 2 percento come calcoli di esempio aggiuntivi.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tIl concetto di appartamento condiviso di Meine-Renditeimmobilie \u00e8 redditizio \u2013 anche a Monaco \u2013 solo con il cash flow senza dover calcolare l’apprezzamento del valore.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tL’apprezzamento del valore si realizza solo al momento della vendita o del rifinanziamento. Tuttavia, questo aumento di valore \u00e8 reale e agisce costantemente in sottofondo.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tTalvolta si considera lo sviluppo demografico un problema per il valore a lungo termine. Tuttavia, la Germania, insieme agli Stati Uniti, \u00e8 una delle principali destinazioni di immigrazione al mondo.\r\n\t<\/p>\r\n\t \r\n\t\tAnche se la popolazione della Germania dovesse inaspettatamente diminuire, questo avverr\u00e0 in modo tale che piccole localit\u00e0 e zone rurali saranno abbandonate (e \u2013 almeno in Germania \u2013 anche smantellate), mentre le posizioni migliori rimarranno stabili o addirittura cresceranno grazie agli spostamenti dalla periferia.\r\n\t<\/p>\r\n\tMaggiore \u00e8 il carico fiscale, maggiore \u00e8 l\u2019impatto dei vantaggi fiscali<\/h2> \r\n\t
Apprezzamento del valore in buone posizioni \u00e8 sicuro<\/h2>\r\n\t