https:\/\/www.bundesrat.de\/SharedDocs\/drucksachen\/2024\/0301-0400\/369-1-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1<\/a>\r\n\t<\/p>\r\n\t\r\n\t\tIl progetto prevede che una durata utile ridotta possa avere effetti fiscali solo se \u00e8 inferiore al 20% della durata standard.\r\n\t<\/p>\r\n\t
\r\n\t\tRimane da vedere se questa significativa penalizzazione per gli acquirenti immobiliari sar\u00e0 effettivamente introdotta. Non crediamo che sar\u00e0 approvata in questa forma. In particolare, la regola “valida fiscalmente solo se inferiore al 20% della durata standard” sembra destinata a essere giudicata sproporzionata dai tribunali. \r\n\t<\/p>\r\n\t
\r\n\t\tQui una citazione dal progetto di legge sopra linkato: “Nella pratica attuale di tassazione, si \u00e8 dimostrato che qualsiasi perizia (anche da parte di esperti non ufficiali, altre persone o semplici ‘perizie online’) \u00e8 sufficiente come prova, rendendo l’eccezione la regola. Per contrastare questo …”<\/em>\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n\tNon sempre positivo: l’ammortamento aumenta il guadagno in capitale<\/h2>\r\n\t
\r\n\t\tUna conseguenza poco considerata e potenzialmente negativa dell’ammortamento (AfA) negli immobili \u00e8 che, in caso di vendita tassabile della propriet\u00e0 \u2014 ad esempio una vendita entro 10 anni dall’acquisto senza ulteriori circostanze fiscali favorevoli \u2014 l’ammortamento gi\u00e0 effettuato riduce il valore della propriet\u00e0, aumentando cos\u00ec il guadagno in capitale e, di conseguenza, l’onere fiscale.\r\n\t<\/p>\r\n\t
Esempio di aumento delle tasse a causa dell’ammortamento in una vendita<\/h3>\r\n\t
\r\n\t\tIl prezzo d’acquisto della propriet\u00e0, incluso il terreno, era di \u20ac500.000, di cui \u20ac350.000 destinati all’edificio. La propriet\u00e0 viene venduta dopo sette anni per \u20ac650.000. \r\n\t<\/p>\r\n\t
\r\n\t\tL’edificio \u00e8 stato ammortizzato al 2% annuo per sette anni. Il ricavo della vendita non \u00e8 ora \u20ac650.000 – \u20ac500.000 = \u20ac150.000<\/em>. A causa dell’ammortamento di 7 x 2%, l’edificio ha perso il 14% di \u20ac350.000 = \u20ac49.000 in valore. Ci\u00f2 aumenta la differenza tra prezzo d’acquisto\/valore e prezzo di vendita, cio\u00e8 il guadagno.\r\n\t<\/p>\r\n\t\r\n\t\tIl ricavo della vendita \u00e8 ora \u20ac650.000 – (\u20ac500.000 – \u20ac49.000) = \u20ac199.000. Invece di \u20ac150.000, devono essere tassati \u20ac199.000 come ricavi di vendita.\r\n\t<\/p>\r\n\t
\r\n\t\tUna situazione del genere dovrebbe essere evitata, poich\u00e9 significa perdere opportunit\u00e0 di ottimizzazione fiscale nella vendita di immobili.\r\n\t<\/p>\r\n\t
\r\n\t\tSe \u00e8 necessaria o obbligatoria una vendita tassabile, gli effetti sopra menzionati dell’AfA devono essere considerati nella fase di pianificazione.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n\tVantaggio fiscale negli immobili: “guadagno” (risparmio fiscale attraverso AfA) mantenuto anche in vendite esenti da tasse<\/h2>\r\n\t
\r\n\t\tIl problema descritto sopra riguardo alla vendita anticipata tassabile illustra un altro vantaggio fiscale negli immobili:\r\n\t<\/p>\r\n\t
\r\n\t\tIn una vendita anticipata, il vantaggio economico dell’AfA viene effettivamente annullato. Inizialmente, il risparmio fiscale si ottiene attraverso l’ammortamento dell’edificio. \r\n\t<\/p>\r\n\t
\r\n\t\tTuttavia, quando la propriet\u00e0 viene venduta prima del periodo di speculazione, la perdita contabile dell’edificio diventa un guadagno contabile. L’ammortamento effettuato viene sottratto dal prezzo d’acquisto, aumentando i ricavi di vendita e, di conseguenza, l’onere fiscale. \r\n\t<\/p>\r\n\t
\r\n\t\tTuttavia, se il periodo di speculazione viene rispettato, sia il guadagno diretto derivante dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo d’acquisto, sia il guadagno fiscale attraverso l’AfA, non sono tassati come guadagni contabili.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n\tPerizie sulla durata standard presso Meine-Renditeimmobilie<\/h2>\r\n\t
\r\n\t\tPresso Meine-Renditeimmobilie, abbiamo esperienza con perizie sulla durata utile e le commissioniamo regolarmente per i nostri clienti. \r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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