{"id":9767,"date":"2024-11-19T15:52:16","date_gmt":"2024-11-19T14:52:16","guid":{"rendered":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/?p=9767"},"modified":"2024-11-20T13:14:02","modified_gmt":"2024-11-20T12:14:02","slug":"opinione-sui-fornitori-di-servizi-tutto-incluso-negli-investimenti-immobiliari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meine-renditeimmobilie.de\/it\/opinione-sui-fornitori-di-servizi-tutto-incluso-negli-investimenti-immobiliari\/","title":{"rendered":"Opinione sui fornitori di servizi “tutto incluso” negli investimenti immobiliari"},"content":{"rendered":"

\r\n\tIn un forum online sugli investimenti immobiliari, l’utente Hans ha pubblicato il 15\/11\/2024<\/a> le seguenti domande sotto il titolo “Opinione sui fornitori di servizi ‘tutto incluso’ negli investimenti immobiliari,” a cui intendiamo rispondere nel nostro blog:\r\n<\/p>\r\n\r\n

\r\n\t

“Rendimenti rispetto agli ETF”<\/h2>\r\n\t
\r\n\t\t“Un investimento immobiliare di questo tipo, dato l’attuale tasso di interesse (4\u20135%), pu\u00f2 ottenere un rendimento simile o addirittura migliore rispetto a un piano di risparmio ETF, ad esempio basato sull’MSCI World?”\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t

Risposta<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tRendimenti paragonabili a quelli dell’MSCI World \u2013 e superiori \u2013 sono raggiungibili con immobili a reddito, soprattutto quando si confrontano i rendimenti del capitale proprio a lungo termine dopo che l’immobile \u00e8 stato completamente ripagato.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tP.S.: Al 15\/11\/2024, i tassi ipotecari non erano del 4-5%, ma del 3,3% per 10 anni e del 3,4% per 15 anni.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\t“Quali rendimenti realistici si possono aspettare dopo aver detratto costi come amministrazione, manutenzione e eventuali periodi di sfitto?”\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t

Risposta<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tDelegare l’amministrazione non costa molto. La manutenzione \u00e8 gi\u00e0 inclusa in ogni piano di finanziamento e non \u00e8 il “mostro” che talvolta appare nei forum online. Gli sfitti sono raramente un problema con immobili ben scelti nelle aree metropolitane.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tA differenza degli ETF, gli immobili sono investimenti altamente personalizzati con rendimenti unici. Questi possono superare quelli degli ETF \u2013 soprattutto a lungo termine. Calcoliamo questi rendimenti individualmente per ogni cliente e immobile, tenendo conto dell’effetto leva del debito e dei fattori fiscali.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\t“Si pu\u00f2 prevedere un investimento che si autofinanzia tramite tali fornitori?”\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t

Risposta<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tS\u00ec. Abbiamo gi\u00e0 realizzato oltre 200 immobili per i nostri clienti, con flussi di cassa inizialmente positivi, neutrali o negativi. Nel corso degli anni, i flussi di cassa diventano pi\u00f9 positivi grazie all’aumento degli affitti, mentre le rate dei mutui rimangono nominalmente costanti, con una quota crescente di rimborso nella rata.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\t“Questi tipi di immobili sono molto richiesti e probabilmente non sono quelli che vengono offerti qui.”\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t

Risposta<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tInterpretiamo questa affermazione come un’indicazione che, secondo l’opinione del richiedente, gli immobili richiesti non sono generalmente disponibili tramite fornitori professionali.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tResta da capire perch\u00e9 ci\u00f2 dovrebbe essere vero e come tali immobili cambierebbero altrimenti propriet\u00e0.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tIn sostanza, il richiedente sembra non capire i benefici di un fornitore come Meine-Renditeimmobilie o sottovalutare lo sforzo necessario per cercare, acquisire, finanziare, ristrutturare, arredare, affittare e gestire un immobile.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tChi \u00e8 sicuro delle proprie capacit\u00e0 e disposto a dedicare tempo ed energie pu\u00f2 acquistare e gestire un immobile a reddito in modo indipendente. Questo pu\u00f2 funzionare meravigliosamente se le condizioni sono favorevoli.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tL’ipotesi sottintesa nella domanda potrebbe essere che un investimento autogestito sarebbe pi\u00f9 redditizio, partendo dal presupposto che un fornitore generi costi superflui o assorba rendimenti che l’investitore potrebbe ottenere autonomamente.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tIn Meine-Renditeimmobilie coordiniamo tutti gli stakeholder, comunichiamo intensamente con le banche per ottenere il finanziamento, vi accompagniamo personalmente all’appuntamento con il notaio e ci occupiamo di artigiani, mobili e, se desiderato, anche degli inquilini.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tInoltre, Meine-Renditeimmobilie non vi impone un immobile specifico; potete scegliere dal nostro portafoglio o rinunciare, proprio come in un acquisto senza assistenza professionale.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n

\r\n\t

“Modello di guadagno dei fornitori”<\/h2>\r\n\t
\r\n\t\t“Questi fornitori devono guadagnare in qualche modo. Dove si trovano di solito i costi per gli investitori?”\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t

Risposta<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tCon Meine-Renditeimmobilie, non ci sono costi per voi: nessuna commissione d’intermediazione, provvigione o simili. Per capire come guadagniamo, leggete di seguito.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\t“Esistono costi nascosti o maggiorazioni (es. tramite provvigioni, margini elevati sui prezzi di acquisto o spese amministrative elevate)?”\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t

Risposta<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tIn Meine-Renditeimmobilie acquistiamo direttamente gli immobili e voi comprate<\/strong> l’immobile finito e completamente arredato (appartamento o casa) direttamente da noi<\/strong>. Il nostro guadagno deriva dalla differenza tra il nostro prezzo d’acquisto pi\u00f9 i costi (es. ristrutturazione e arredamento) e il prezzo di vendita a voi.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tLa selezione, la verifica dello stato dell\u2019immobile, la ristrutturazione e l\u2019arredamento sono gi\u00e0 stati completati da noi. Pensare di poter fare tutto questo meglio o a un costo inferiore \u00e8 altamente improbabile.\r\n\t<\/p>\r\n\t

\r\n\t\tInoltre, la provvigione del mediatore<\/strong> non si applica<\/strong> con Meine-Renditeimmobilie. In regioni come la Baviera, ad esempio, i costi accessori di acquisto sono inferiori al 6%.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n

\r\n\t

“Vantaggi fiscali”<\/h2>\r\n\t
\r\n\t\t“Si enfatizza spesso che gli investimenti immobiliari siano fiscalmente vantaggiosi. Quanto sono effettivamente rilevanti questi benefici?”\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t

Risposta<\/h3>\r\n\t

\r\n\t\tUn immobile affittato in una buona posizione genera tre tipi di rendimenti:\r\n\t<\/p>\r\n\t

    \r\n\t\t
  • Entrate da affitto<\/li>\r\n\t\t
  • Aumento del valore<\/li>\r\n\t\t
  • Risparmio fiscale<\/li>\r\n\t<\/ul>\r\n\t

    \r\n\t\tTra questi tre tipi di rendimento, il risparmio fiscale contribuisce con la quota pi\u00f9 piccola al rendimento complessivo. Maggiore \u00e8 il carico fiscale personale, maggiore \u00e8 l’importanza del risparmio fiscale. Tuttavia, anche con un alto carico fiscale personale, l’effetto monetario del risparmio fiscale \u00e8 generalmente inferiore rispetto alle entrate da affitto e all’aumento del valore.\r\n\t<\/p>\r\n\t

    \r\n\t\t“Se l’obiettivo \u00e8 trovare un immobile che si autofinanzi completamente con le entrate da affitto, i vantaggi fiscali non sono molto ridotti?”\r\n\t<\/blockquote>\r\n\t

    Risposta<\/h3>\r\n\t

    \r\n\t\tAnche con entrate da affitto molto elevate rispetto ai costi, i vantaggi fiscali rimangono invariati. In caso contrario, dovreste pagare pi\u00f9 tasse su quelle entrate da affitto senza la possibilit\u00e0 di dedurre i costi.\r\n\t<\/p>\r\n\t

    \r\n\t\tIl limite del risparmio fiscale non \u00e8 l’entit\u00e0 delle entrate da affitto o di altri redditi, ma l’ammontare del carico fiscale. La detrazione per ammortamento (AfA) per la parte dell’immobile dedicata all’edificio e altri costi dell’immobile costituiscono il potenziale di risparmio fiscale, che pu\u00f2 essere “sfruttato” compensandolo con le entrate da affitto.\r\n\t<\/p>\r\n<\/section>\r\n\r\n\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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