Ackerland als Kapitalanlage kaufen, so wie Bill Gates?

Ackerland als Kapitalanlage geeignet?

Der Erwerb von Agrarflächen als Kapitalanlage hat in den letzten Jahren weltweit an Bedeutung gewonnen. Insbesondere institutionelle Investoren und vermögende Privatpersonen sehen in landwirtschaftlichem Boden eine vergleichsweise krisensichere Anlageform.

Doch während in den USA ein liberaler Zugang zu Farmland besteht, gelten in Deutschland deutlich restriktivere gesetzliche Regelungen und eine kritische gesellschaftliche Haltung gegenüber großflächigem Flächenerwerb zu Investitionszwecken.

Regulatorische Rahmenbedingungen in den USA

In den Vereinigten Staaten sind die Regelungen zum Erwerb von Agrarflächen vergleichsweise liberal. Grundsätzlich dürfen sowohl Inländer als auch Ausländer landwirtschaftliche Nutzflächen erwerben. Es gibt keine bundeseinheitliche Regulierung – stattdessen regeln die einzelnen Bundesstaaten die Eigentumsrechte. In einigen Staaten bestehen zwar Beschränkungen für den Erwerb durch ausländische Investoren, insgesamt überwiegt jedoch ein marktwirtschaftlich orientierter Ansatz.

Investitionen in Farmland gelten in den USA als akzeptierte Form der Vermögensdiversifikation, und es haben sich zahlreiche Fonds und REITs (Real Estate Investment Trusts) auf diese Anlageklasse spezialisiert. Das Konzept der „Farmland Investing“ ist in der amerikanischen Finanzwelt längst etabliert.

Gesetzliche Grundlagen in Deutschland: Das Grundstücksverkehrsgesetz

In Deutschland unterliegt der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken deutlich strengeren Regeln. Maßgeblich ist hier das Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG).

Es verpflichtet jeden Käufer zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrags, der zusätzlich durch die Grundstücksverkehrsbehörde genehmigt werden muss. Diese Genehmigung kann versagt werden, wenn z. B.:

• ein Erwerber nicht als Landwirt anerkannt ist und ein vorrangiger Bedarf durch ortsansässige Landwirte besteht,
• eine Veräußerung zu überhöhten Preisen den Bodenmarkt gefährden würde,
• eine agrarstrukturell nachteilige Bodenverteilung droht.

Ziel dieser Vorschriften ist es, die Agrarstruktur zu sichern, Bodenspekulation zu verhindern und Landwirten den Zugang zu Ackerland zu erleichtern. Besonders große Flächenverkäufe oder Erwerbsvorgänge durch Investoren werden kritisch geprüft.

So erhalten Landwirte, ähnlich etwaigen Vorkaufsrechten der Gemeinde bei gewöhnlichen Immobilienverkäufen, das Vorrecht, die Fläche zum gleichen Preis zu kaufen, womit der Nichtlandwirt leer ausgeht.

Diese Regelungen wurden zuletzt nicht mehr ganz so streng ausgeübt wie früher. Inzwischen haben auch Nebenerwerbslandwirte Chancen, den Zuschlag zu erhalten.

Fehlgeschlagener Versuch, das Grundstücksverkehrsgesetz zu umgehen

Der Landwirt wird zwar gegenüber dem Nichtlandwirt bevorzugt, muss aber, um zum Zug zu kommen, den aufgerufenen Preis zahlen.

Oft erhalten dann doch Nichtlandwirte den Acker, weil es Landwirten etwas zu teuer ist.

Damit Nichtlandwirte die Landwirte nicht immer einfach überbieten können, schreiten Gerichte mitunter bei überhöhten Kaufpreisen ein. Als akzeptabel gilt ein Kaufpreis von bis zu 50 Prozent über Marktwert.

Das Oberlandesgericht München hat zum Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks mit 4 ha in Autobahnnähe im Jahr 2020 festgestellt, dass der Kaufpreis überhöht war (Az.: W XV 5/22 Lw).

Zwar wurde wegen der Autobahnnähe angenommen, dass die Fläche als allgmeines Bauerwartungsland zu bewerten ist und daher wertvoller ist als ein reiner Acker. Der Kaufpreis war aber immer noch zu hoch, sodass der Verkauf an diesen Nichtlandwirt zu diesem Preis untersagt wurde.

Gesellschaftliche Akzeptanz

In den USA ist der Erwerb von Farmland durch nicht-landwirtschaftliche Akteure weitgehend akzeptiert. Die Diskussion konzentriert sich dort stärker auf Themen wie Umweltschutz oder nachhaltige Nutzung, weniger auf die Frage der Eigentümerstruktur.

In Deutschland hingegen wird der Einstieg von Investoren in den Bodenmarkt zunehmend kritisch gesehen. Begriffe wie „Landgrabbing“ oder „Entfremdung von bäuerlichem Eigentum“ prägen die gesellschaftliche Debatte. Besonders in Regionen mit angespanntem Bodenmarkt, wie etwa in Ostdeutschland, gibt es öffentliche Widerstände gegen großflächige Aufkäufe durch Kapitalgesellschaften.

In Deutschland für Nichtlandwirte eher nicht geeignet

Während der Agrarlandkauf in den USA weitgehend marktwirtschaftlich geregelt ist und gesellschaftlich akzeptiert wird, stehen in Deutschland agrarstrukturpolitische Ziele und gesellschaftliche Sensibilitäten im Vordergrund.

Für Investoren bedeutet das: In den USA bestehen größere Freiheiten und geringere Hürden, während in Deutschland eine sorgfältige Prüfung rechtlicher Vorgaben und gesellschaftlicher Rahmenbedingungen unerlässlich ist.