Immobilien als Kapitalanlage: Es lohnt sich

Was ist eine Kapitalanlage?

Eine Kapitalanlage ist das Gleiche wie eine Geldanlage oder Wertanlage. Diese Begriffe werden austauschbar verwendet. Mit Kapitalanlage ist meist die Geldanlage speziell in Immobilien oder die Anlage hoher Geldbeträge gemeint. Geldanlage bezieht sich meist auf Tagesgeld, Festgeld, Aktien, Gold und ähnliches. Wertanlage meint meist die Geldanlage in Sachwerte wie Antiquitäten, Kunst oder Wein.

Was ist eine Kapitalanlage in Immobilien?

Bereits der Begriff Kapitalanlage allein, ohne den Zusatz Immobilien, bezeichnet meist die Geldanlage in Immobilien. Durch den Zusatz Immobilie wird verdeutlicht, dass es hier in der Tat darum geht, Geld in Immobilien und nicht etwa in andere Wertgegenstände anzulegen.

Sind alle vermieteten Immobilien eine Kapitalanlage?

Immobilien, die Kapitalanlage sind, werden vermietet und nicht selbst bewohnt. So gesehen ist jede vermietete Immobilie eine Kapitalanlage und jeder Immobilieneigentümer hat ein Investment in Immobilien getätigt.

Sind selbst bewohnte Immobilien auch Kapitalanlagen?

Man könnte so weit gehen und auch selbst bewohnte Immobilien als Kapitalanlage betrachten. Die Sparkasse tat dies 2021 in einer Umfrage zur Popularität der verschiedenen Geldanlage-Möglichkeiten. Dort war die selbst genutzte Immobilie als Kapitalanlage eine der möglichen Antworten. Allerdings wäre nach dieser Logik jegliche Wohnimmobilie eine Kapitalanlage. In der Umfrage haben dann circa 20 Prozent der Befragten die selbst bewohnte Immobilie als „für den Vermögensaufbau geeignet“ betrachtet. Allerdings beträgt die Eigentumsquote in Deutschland, also das Verhältnis von Eigentümern bewohnter Immobilie zur Gesamtzahl der Wohnimmobilien, etwas mehr als 40%. 40% aller Wohnimmobilien wären demzufolge Kapitalanlagen, und bei der Hälfte der betroffenen Immobilien (ca. 20% aus der Sparkassen-Umfrage) sehen die Eigentümer das auch selbst so. Die selbst bewohnte Immobilie hat natürlich Einfluss auf die persönlichen Vermögensverhältnisse. Allgemein gilt das Eigenheim aber nicht als Kapitalanlage.

7 Wege, um in Immobilien zu investieren

Immobilien als Kapitalanlage gibt es im Wesentlichen in sieben verschiedenen Formen:

1. Immobilienaktien (Real Estate Investment Trust: REITs): Börsennotierte Immobilienaktien, REITs, eignen sich für Investoren, die gerne Dividenden erwirtschaften. Seit 2007 sind REITs in Deutschland reguliert, es gibt aber nur sehr wenige deutsche REITs. In Deutschland müssen REITs 90% ihrer Gewinne an Anleger ausschütten. REITs investieren in viele, große Immobilienprojekte. Die Vielfalt vermindert das Risiko, es bleibt aber die Komplexität, die dadurch entsteht, dass eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilienprojekte als Wertpapier verpackt werden.
2. Immobilienaktienfonds, aktiv verwaltet: Ein Immobilienaktienfonds entpricht aktiv verwalteten Aktienfonds. Der Immobilienaktienfonds kauf REITs wie der Aktienfonds Aktien kauft. Wie beim Aktienfonds versucht der Anbieter durch Kaufen und Verkaufen die allgemeine Kursentwickkung bei REITs zu übertreffen.
3. Immobilienaktienfonds, passiv verwaltet: Ein passiv verwalteter Immobilienaktienfonds entspricht dem ETF bei Aktien. Statt zu versuchen, durch laufenden Kauf und Verkauf die allgemeine Kursentwicklung bei REITs zu übertreffen, werden, wie bei ETFs, vorhandene REITs ihrer Größe entsprechend gekauft und gehalten.
4. Geschlossener Immobilienfonds: Der geschlossene Immobilienfonds ist eine deutsche Eigenheit und anderswo nicht bekannt bzw. nicht zugelassen. Der geschlossene Immobilienfonds ist, im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds und REITs, nicht an der Börse gelistet. Der Anbieter sammelt das Geld der Anleger ein, und wenn die Zielsumme erreicht ist, wird der Fonds „geschlossen“, es werden also keine weiteren Anleger oder Anlagebeträge angenommen. Der geschlossene Immobilienfonds hat eine Laufzeit, üblicherweise im Bereich von 10 bis 20 Jahren. Mit dem eingesammelten Geld der Anleger investiert der Fondsanbieter in größere Immobilienprojekte. Etwaige laufende Gewinne durch Mieteinnahmen werden an die Anleger ausgeschüttet. Zum Ende der Laufzeit wird der Fonds aufgelöst und etwaige Gewinne wiederum an die Anleger ausgeschüttet. Das Problem bei geschlossenen Immobilienfonds ist, dass sie kaum reguliert sind und die Anbieter schier grenzenlose Möglichkeiten der Gestaltung haben. Für den Anleger ist das alles sehr intransparent.
5. Offener Immobilienfonds: Der offene ist dem geschlossenen Immobilienfonds vorzuziehen. Im Gegensatz zu letztgenanntem ist der offene Immobilienfonds an der Börse gelistet und schon dadurch deutlich stärker reguliert. Leider bewirkt die Listung an der Börse im Kontext Immobilien auch, dass es sehr viel um „Bewertung“ des Immobilienbestands geht. Und hier kommen umfangreiche buchhalterische Gestaltungsmöglichkeiten ins Spiel. Diese gibt es auch bei Aktien, aber Aktien stützen sich doch etwas mehr auf nachvollziehbare Parameter wie Gewinn und Verlust aus aktiver Geschäftstätigkeit. Der Anteil der reinen „Bewertung“ von Anlagevermögen ist geringer als bei einem Unternehmen, das im wesentlichen Immobilien hält, und dessen Mieteinnahmen wenig Spielraum für Aufs und Abs bieten. Die Anbieter sind versucht, eine wenig volatile, ständig ansteigende Wertentwicklung vorzuzeigen und die Bücher entsprechend zu optimieren. Bis zur Finanzkrise 2007/2008 waren diese offenen Immobilienfonds recht beliebt. Die Tatsache, dass der Fonds an der Börse gelistet ist, heisst auch, dass Anleger ihre Anteile jederzeit an den Fonds zurück verkaufen können. Das wurde den Anbietern 2008 zum Verhängnis, als viele Anleger ihre Anteile in Panik wieder zu Geld machen wollten. Überhaupt ist man bei Börsengeschäften prinzipiell immer in Gefahr, von panikartigem Herdentrieb negativ beinflusst zu werden. Herdentrieb und plötzlich aufkommende Massenpanik sind bei der klassischen Kapitalanlage in Immobilien kein Thema. Schwer vorstellbar, dass plötzlich viele Immobilienbesitzer ihr per Grundbucheintrag gesichertes Objekt verkaufen wollen.
6. Immobilie zur Selbstnutzung (Eigenheim): Die Eigenheimquote liegt in Deutschland bei 40%. Man könnte also sagen, dass 40% der Einwohner in Deutschland Immobilieninvestoren sind. Das Eigenheim wird aber in der Regel nicht zur klassischen Kapitalanlage gezählt, obwohl eine selbst bewohnte Immobilie natürlich großen Einfluss auf die persönlichen Vermögensverhältnisse hat. Die Rentabilitätsberechnung sähe hier ganz anders aus als bei einer vermieteten Immobilie.
7. Renditeobjekt: Die klassische Anlageimmobilie ist eine Wohnung oder ein Haus, das vermietet wird. Bei dieser nicht standardisierten Anlageform ist der Gestaltungsspielraum sehr groß. Zugleich ist die Transparenz sehr hoch. Der Ablauf eines Immobilienkaufs und der Vermietung sind erprobt und rechtlich sicher. Alle Aspekte der Transaktion liegen offen. Diese Form der Geldanlage kann sehr renditestark sein, aber auch ein Reinfall, wenn ein Objekt in ungünstiger Lage ausgesucht wird.

Ein klassisches Immobilieninvestment macht etwas Angst, da es eine längerfristige Festlegung ist und wenigstens 15, 20 TEUR Eigenkapital erfordert. Die alternativen Methoden, Geld in Immobilien anzulegen, sind mit kleineren Geldbeträgen möglich, und die Transaktionskosten sowie die Transaktionsdauer sind geringer als beim direkten Immobilieninvestment. Allerdings sind die alternativen Anlagemöglichkeiten sehr intransparent und bringen den Anleger in eine Lage, in der er mangels Einblick in die internen Vorgänge sehr von der Seriösität und Perfomance der Anbieter abhängig ist. Bei der Direktinvestition, also dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, liegt alles offen zutage. Es stellt sich die Frage, ob statt der komplexen Immobilienprodukte nicht klassische ETFs oder Aktien besser geeignet sind als diese in Aktienform gepressten Immobilienkonstrukte. Wir empfehlen Direktinvestments in Immobilien sowie ETFs für die langfristige Anlage und Tagesgeld, Festgeld und Sparkonto, um Geld einige Monate zu parken.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich vor allem dann, wenn sie zu einem günstigen Preis eingekauft wird und die Lage gut ist und bleibt. Es reicht also nicht, eine Immobilie zu kaufen, die angesichts der Lage günstig ist. Es muss absehbar sein, dass die Lage gut bleibt. Das heißt natürlich nicht, dass die Immobilie ihre Lage ändert; ihre „Immobilität“, also Unbeweglichkeit, ist schließlich namensgebende Haupteigenschaft einer Immobilie. Aber die Lage selbst könnte sich langfristig verschlechtern, etwa durch Wegzug oder Schließung von Firmen, Behörden oder Bildungseinrichtungen. Der Immobilieninvestor versucht, durch Blick auf die vergangene Entwicklung der Region die künftige Entwicklung vorherzusehen.

Wie viel Eigenkapital für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Käufer sollten 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen können. Circa 9-12 Prozent gehen, je nach Bundesland, bereits für die Kaufnebenkosten drauf. Die Bank möchte gerne einen hohen Eigenkapitalanteil, es sei denn, der Kreditnehmer hätte eine überragende Bonität. Der Kreditnehmer wiederum möchte möglichst wenig Eigenkapital einsetzen. Denn die entscheidende Eigenkapitalrendite ist umso höher, je weniger eigenes Geld eingesetzt wird.

Wie viel Geld braucht man, um in Immobilien zu investieren

Anleger sollten zumindest die Kaufnebenkosten selbst aufbringen können sollten. Diese betragen je nach Bundesland bis zu 12%, wenn ein Immobilienmakler beteiligt ist. Renditeobjekte liegen in wachsenden Mittel- und Großstädten und kosten daher 150.000 Euro und mehr. Gehen wir von mittleren Kaufnebenkosten von 9% aus, so müsste der Anleger in diesem Fall 9% von 150.000 Euro, also 13.500 Euro mitbringen, um gute Aussichten auf eine Finanzierungszusage zu haben. Grob gerechnet läßt sich sagen, dass eine Kapitalanlage in Immobilien ab ca. 15.000 bis 20.000 Euro möglich ist. Eine feste Anstellung und eine Haushaltsrechnung, die die Begleichung der monatlichen Kreditraten unproblematisch erscheinen läßt, wird ebenfalls vorausgesetzt.

Welche Immobilienart als Kapitalanlage

Kapitalanlage-Immobilien sind meist Wohnimmobilien und hier vor allem kleine bis mittelgroße Wohnungen, da diese am leichtesten vermietet werden können. Auch Mehrfamilienhäuser, Mietshäuser und ganze Wohnanlagen können eine renditestarke Kapitalanlage sein. Größere, komplette Einheiten bieten mehr Gestaltungsspielraum und es entfällt die bei Eigentumswohnungen nötige Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft. Allerdings erfordert ein Investment in größere Immobilien entsprechend mehr Eigenkapital und größe Kredite. Auch ist das Klumpenrisiko hier größer, es sei denn, der Investor hat die Mittel, in mehrere, größere Liegenschaften zu investieren.

Wohnung als Kapitalanlage – was beachten?

Das Maker-Mantra „Lage, Lage, Lage“ gilt auch für Renditeimmobilien, aber nicht unbedingt in gleicher Weise wie bei Immobilien zum Selbstbezug. Während für selbstbewohnte Immobilien oft noch persönliche Vorlieben zum Tragen kommen, wird bei Anlageobjekten noch stärker und nüchterner auf die langfristige, allgemeine Vermietbarkeit geachtet. Das ist ein Grund, warum die Zusammenarbeit mit Profis beim Kauf einer Kapitalanlage sinnvoll sein kann: Das Objekt muss dem Anleger ohnehin nicht persönlich gut gefallen. Renditeobjekte sind keineswegs immer in Toplagen, sondern eher in B- und C-Lagen.

Nachteile einer Kapitalanlage in Immobilien

Geld in Immobilien anzulegen hat folgende Nachteile.

• Klumpenrisiko: Anleger müssen einen fünfstelligen Betrag mitbringen, um in eine Immobilie investieren zu können. Handelt es sich dabei um die gesamten Ersparnisse, so entsteht ein Klumpenrisiko: Wohl und Wehe des gesamten Vermögens hängen von einer einzigen Anlageklasse und sogar von einem einzelnen Asset, der einzigen Immobilie, ab. Lösung: Nicht die gesamten Ersparnisse in Immobilien stecken. ETF sind eine gute, weitere Geldanlage und eignen sich zur Diversifikation.
• Kein standardisiertes Produkt: Ein Renditeobjekt ist kein standardisiertes Produkt wie ETF, Aktienfond oder Anleihe. Daher ist der Erfolg des Investments von Einzelfall zu Einzelfall sehr unterschiedlich. Haus oder Wohnung als Geldanlage können andere Anlagemöglichkeiten deutlich überflügeln, aber auch weit dahinter zurückbleiben. Lösung: Eine Immobilie und eine Lage finden, die langfristig renditestark ist. Das gelingt am besten mit professioneller Unterstützung.
• Mietnomaden: Das Thema Mietnomaden lebt vor allem vom süffisanten Begriff „Mietnomaden“, der suggeriert, es gäbe eine nennenswerte Anzahl von Menschen, die quasi mit Vorsatz Wohnungen anmieten, um dann, wie die „Nomaden“, weiterzuziehen und die nächste Wohung zu verwüsten. Schaut man sich die von Medien aufgegriffenen Fälle genauer an, so zeigt sich ein Bedarf an psychosozialer Betreuung für randständige Menschen, denen das ganze Leben über den Kopf gewachsen ist, nicht nur die Bezahlung der Miete. Das dahinter liegende Problem ist viel kleiner, als gelegentlich suggeriert wird und betrifft sehr unattraktive Objekte, die nie als Renditeobjekt in Frage gekommen wären. Lösung: Bei einem Renditeobjekt, bei dem die Mieter professionell überprüft werden, stellt sich die Frage nach „Mietnomaden“ im Grunde überhaupt nicht. Die Interessenten reißen sich um das Angebot und entsprechend anspruchsvoll kann der Investor seine Mieter auswählen.
• Unerwartete Schäden, also Kosten: Ein Haus ist Witterungseinflüssen und dem Gebrauch durch Mieter ausgesetzt, und es können mit der Zeit Schäden entstehen, mit denen man nicht gerechnet hat und deren Beseitigung viel Geld kostet. Lösung: Haus oder Wohnung erstens gut aussuchen und zweitens die Bausubstanz vor dem Kauf überprüfen lassen. Eine Immobilie ist alles andere als fragil, und der Hauptwert steckt ohnehin im Grundstück. Dieses behauptet seinen Wert sogar dann, wenn eine Bombe drauf fällt. Geld für Renovierungen zurückzulegen, ist Standard, und wird in jeder Renditeberechnung eingepreist.
• Demographische Entwicklung in Deutschland: Da die Geburtenrate in Deutschland niedrig ist, seien Immobilieninvestments langfristig zum Scheitern verurteilt. Lösung: Die Geburtenrate allein weist tatsächlich, wie in vielen Industrieländern, auf Bevölkerungsschwund hin. Das berücksichtigt aber nicht, dass dies durch Einwanderung mehr als ausgeglichen wird. Als „Powerhouse“ der EU würde Deutschlands Bevölkerungszahl genau dann schrumpfen, wenn dies politisch gewünscht würde. Deutschland hat sich aber, getragen von der Mehrheit, dem Wachstum verschrieben, und einen Mangel an „human resources“ gibt es nicht.
• Hohe Transaktionskosten, lange Transaktionsdauer: Eine Immobilie ist nicht so schnell zu Geld gemacht wie ein Festgeldkonto, Aktien oder ETF, das ist richtig. Lösung: Wir haben keine Lösung für die vergleichsweise längere Transaktionsdauer und -Kosten für den Fall, dass das Anlageobjekt wieder verkauft werden soll. Ein Renditeobjekt ist eine sehr langfristige Kapitalanlage, die man sehr lange im Bestand hält. Ein etwaiger Verkauf ist üblicherweise lange im Voraus geplant.

Immobilie als Kapitalanlage – wie funktioniert das?

Eine Geldanlage in Immobilien funktioniert wie folgt:

1. Suche eines geeigneten Objekts
2. Kauf / Finanzierung des Objekts
3. Renovierung / Sanierung / Modernisierung / Evtl. Aufteilung
4. Vermietung / Verwaltung durch Eigentümer selbst oder durch Hausverwaltung

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