Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf: Bedeutung, Dauer, Kosten, Ablauf & Sonderfälle
Die Auflassungsvormerkung ist eines der wichtigsten Sicherungsinstrumente beim Immobilienkauf. Sie wird im Grundbuch eingetragen und schützt den Käufer, bis die Eigentumsumschreibung erfolgt.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist eine Vormerkung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung absichert. Umgangssprachlich wird sie auch als Eigentumsvormerkung oder Eigentumsübertragungsvormerkung bezeichnet.
Definition (einfach erklärt)
Eine Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer davor schützt, dass der Verkäufer die Immobilie nach Vertragsabschluss erneut verkauft oder anderweitig belastet.
Auflassung vs. Auflassungsvormerkung – der Unterschied
Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang (meist im notariellen Kaufvertrag enthalten). Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch daraus bis zur endgültigen Umschreibung.
BGB-Bezug
Die rechtliche Grundlage findet sich im BGB (insbesondere § 883 BGB – Vormerkung). Für die Praxis heißt das: Der Anspruch auf Eigentumsübertragung wird „reserviert“ und gegen spätere Veränderungen abgesichert.
Rechtliche Einordnung: Grundbuch, Abteilung und Grundbucheintrag
Wo steht die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Abteilung)?
Die Auflassungsvormerkung wird typischerweise in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen (Lasten und Beschränkungen). Dort steht dann sinngemäß, dass zugunsten des Käufers ein Anspruch auf Eigentumsübertragung gesichert ist.
Wie sieht der Eintrag aus?
Wie der Grundbucheintrag genau aussieht, variiert nach Formulierungsstandard des Grundbuchamts. Im Kern enthält er: Person/Bezeichnung des Berechtigten (Käufer) und den gesicherten Anspruch.
Abgrenzung zu Grundschuld, Vorkaufsrecht und Verpfändung
- Grundschuld: Sicherung eines Darlehens (meist Bank); kann parallel existieren.
- Vorkaufsrecht: Recht, in einen Kauf einzutreten; kann als Belastung relevant werden.
- Verpfändung: Ein Recht wird als Sicherheit eingesetzt; beim Kaufprozess eher selten, aber rechtlich relevant.
Warum ist die Auflassungsvormerkung notwendig und sinnvoll?
Schutz des Käufers
Für den Käufer ist die Vormerkung meist der zentrale Schutz: Sie verhindert, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss „anders disponiert“ – etwa durch erneuten Verkauf oder nachträgliche Belastungen.
Schutz bei Insolvenzverfahren, Zwangsversteigerungsverfahren & Co.
Kommt es nach Unterzeichnung des Kaufvertrags zu einem Insolvenzverfahren des Verkäufers oder sogar zu einem Zwangsversteigerungsverfahren, kann eine eingetragene Vormerkung entscheidend sein, um den Anspruch auf Eigentumsübertragung zu sichern.
Bezug zur Kaufpreiszahlung
Häufig erfolgt die Kaufpreiszahlung erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Banken knüpfen die Auszahlung des Darlehens regelmäßig daran.
Ablauf beim Immobilienkauf: Notartermin, Antrag, Eintragung
Notartermin und Kaufvertrag
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag beurkundet. Der Notar übernimmt in der Regel die Koordination der notwendigen Schritte, insbesondere den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung.
Wer muss die Vormerkung beantragen?
In der Praxis wird die Vormerkung durch den Notar beim Grundbuchamt beantragt. Käufer und Verkäufer erteilen dafür im Kaufvertrag die notwendigen Erklärungen.
Eintragung im Grundbuch
Nach Eingang aller Unterlagen prüft das Grundbuchamt den Antrag und nimmt die Eintragung vor. Sobald sie eingetragen ist, erhält der Notar (und oft auch die Beteiligten) eine Mitteilung.
Schema (vereinfacht)
- Kaufvertrag beim Notar
- Notar stellt Antrag auf Auflassungsvormerkung
- Grundbuchamt trägt Vormerkung ein
- Kaufpreisfälligkeit / Kaufpreiszahlung
- Auflassung (Einigung) + Eigentumsumschreibung
- Löschung der Vormerkung
Dauer: Wie lange dauert die Auflassungsvormerkung?
Wie lange dauert die Eintragung?
Die Dauer hängt von Grundbuchamt, Auslastung, Vollständigkeit der Unterlagen und Besonderheiten des Falls ab. „Wie lange dauert das?“ oder „Warum dauert es so lange?“ – pauschal lässt sich das nicht beantworten, aber es gibt typische Spannbreiten.
| Situation | Typische Dauer (Praxis) | Warum? |
|---|---|---|
| Standardfall, Unterlagen vollständig | einige Tage bis wenige Wochen | Normale Bearbeitungszeit im Grundbuchamt |
| Rückfragen / fehlende Unterlagen | mehrere Wochen | Zwischenverfügungen, Nachreichungen |
| Komplexe Rechte / Erbfall / alte Belastungen | mehrere Wochen bis Monate | Zusätzliche Prüfungen und Zustimmungen |
Regionale Unterschiede: Bayern, Berlin, München
Je nach Ort (z. B. Bayern, Berlin, München) können Bearbeitungszeiten variieren, weil Grundbuchämter unterschiedlich ausgelastet sind.
Kann man das beschleunigen?
- Unterlagen vollständig und sauber vorbereiten
- Rückfragen zügig beantworten
- Notar um priorisierte Einreichung bitten (sofern möglich)
- Bei besonderen Eilgründen: Nachweise liefern (liegt im Ermessen)
Kosten: Was kostet die Auflassungsvormerkung?
Welche Kosten fallen an?
Die Kosten setzen sich typischerweise aus Notarkosten und Grundbuchkosten zusammen. Viele suchen nach „Was kostet die Auflassungsvormerkung?“ oder „Kosten Rechner“. Die exakte Höhe hängt u. a. vom Kaufpreis (Geschäftswert) ab.
Kostenübersicht (typisch)
| Kostenart | Wer erhebt? | Wovon abhängig? |
|---|---|---|
| Notarkosten (Antrag/Betreuung) | Notar | Geschäftswert (Kaufpreis) |
| Grundbuchkosten (Eintragung) | Grundbuchamt | Geschäftswert (Kaufpreis) |
Wer zahlt die Auflassungsvormerkung?
Häufig trägt der Käufer die Kosten im Rahmen der Kaufnebenkosten – letztlich ist das aber vertraglich regelbar.
Steuerlich: Anschaffungskosten, absetzbar, Grunderwerbsteuer
In der Regel zählen Notar- und Grundbuchkosten rund um den Erwerb zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Ob etwas absetzbar ist, hängt stark davon ab, ob die Immobilie vermietet wird (Werbungskosten) oder selbst genutzt wird. Die Grunderwerbsteuer ist davon getrennt zu betrachten.
Bedingte und auflösend bedingte Auflassungsvormerkung
Was bedeutet „bedingt“?
Eine bedingte Vormerkung steht unter einer Bedingung, etwa der Wirksamkeit bestimmter Erklärungen oder Genehmigungen.
Auflösend bedingt („auflösend“)
„Auflösend“ bedeutet: Die Vormerkung fällt bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses weg, z. B. wenn ein Rücktritt wirksam erklärt wird oder eine Bedingung nicht eintritt.
Praxisbeispiel
Ein Beispiel ist ein Kaufvertrag, der vom Eintritt einer Finanzierung oder einer Genehmigung abhängig gemacht wird. Dann kann die Eintragung entsprechend ausgestaltet sein.
Löschung: Auflassungsvormerkung löschen – wann, wie und warum?
Wann wird die Vormerkung gelöscht; bleibt sie ewig?
Die Vormerkung wird normalerweise nach erfolgreicher Eigentumsumschreibung gelöscht.
Wie läuft die Löschung ab?
Der Notar veranlasst häufig den Antrag zur Löschung, sobald die Voraussetzungen vorliegen. Teilweise ist ein Verzicht erforderlich (z. B. wenn der Käufer nicht mehr erwerben will).
Rücktritt und Verzicht
Bei Rücktritt vom Kaufvertrag oder bei einvernehmlicher Aufhebung muss die Vormerkung wieder aus dem Grundbuch, damit das Blatt „frei“ wird. Das geschieht meist über eine Löschungsbewilligung.
Sonderfälle: Schenkung, Erben, Gemeinde, Insolvenz
Schenkung
Auch bei einer Schenkung kann eine Vormerkung in Betracht kommen, wenn ein Anspruch auf Übertragung gesichert werden soll (Konstellation abhängig vom Einzelfall).
Erben und Erbengemeinschaft
Bei Verkäufen aus einer Erbengemeinschaft kann es zusätzliche Anforderungen geben (z. B. Nachweis der Erbfolge, Mitwirkung aller Berechtigten). Das kann die Eintragung verzögern und macht Zustimmungen wichtiger.
Gemeinde und Vorkaufsrecht
In bestimmten Fällen kann eine Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Der Notar holt dann regelmäßig entsprechende Erklärungen/Negativzeugnisse ein.
Insolvenzverfahren und Zwangsversteigerungsverfahren
Gerät der Verkäufer in ein Insolvenzverfahren, kann die Vormerkung entscheidend sein. Bei laufenden oder drohenden Zwangsversteigerungsverfahren ist ebenfalls die Rang- und Rechtslage relevant.
Unterschiede & Abgrenzungen (Grundschuld, Vorkaufsrecht, Eigentumsumschreibung)
Unterschied zur Grundschuld
Eine Grundschuld sichert typischerweise die Bank. Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer. Beides kann nebeneinander im Grundbuch stehen, aber mit unterschiedlichen Funktionen.
Unterschied zum Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht gibt einem Dritten das Recht, in den Kauf einzutreten. Die Vormerkung sichert dagegen den bereits geschlossenen Kaufvertrag.
Vormerkung ist nicht Eigentum
Wichtig: Mit der Vormerkung ist der Käufer noch nicht Eigentümer. Eigentümer wird er erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch (Abteilung I).
FAQ: Häufige Fragen
Kann eine Auflassungsvormerkung verjähren?
Die Vormerkung sichert einen Anspruch; ob und wie Verjährung eine Rolle spielt, hängt vom zugrunde liegenden Anspruch und der Vertragsgestaltung ab. In der Praxis wird der Vorgang meist zeitnah abgeschlossen.
Gibt es ein Muster oder Beispiel?
Ein „Muster“ ist schwierig, weil Formulierungen je nach Grundbuchamt variieren. Inhaltlich geht es aber immer um: „Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung zugunsten des Käufers“.
Welche Erfahrungen sind typisch?
Typische Erfahrungen sind: Verzögerungen durch fehlende Unterlagen, offene Vorkaufsrechtsanfragen oder Rückfragen des Grundbuchamts. Ein guter Notarprozess und vollständige Dokumente helfen.
Wie heißt das auf Englisch?
Eine gebräuchliche Übersetzung ist „priority notice” oder „notice of conveyance” – je nach Kontext. Exakte Übertragungen sind schwierig, weil das Grundbuchsystem international unterschiedlich ist.
Ist die Auflassungsvormerkung zwingend?
Nicht in jedem denkbaren Fall „zwingend“, aber beim klassischen Immobilienkauf in Deutschland praktisch Standard und sehr sinnvoll, weil sie die zentrale Absicherung vor der Kaufpreiszahlung ist.
Checkliste für Käufer
Die Auflassungsvormerkung ist ein zentraler Schritt im Kaufprozess: Sie schützt den Käufer, schafft Sicherheit für die Kaufpreiszahlung und bildet die Brücke bis zur Eigentumsumschreibung. Wer Dauer und Kosten realistisch einordnet und den Ablauf versteht, reduziert Stress und Risiken.
Checkliste
- Im Kaufvertrag klar regeln, dass der Notar die Vormerkung umgehend beantragt.
- Unterlagen (Ausweise, Finanzierungsdaten, ggf. Erbnachweise) vollständig bereitstellen.
- Kaufpreiszahlung erst nach Eintragung (und Erfüllung aller Fälligkeitsvoraussetzungen) leisten.
- Bei Sonderfällen (Erbengemeinschaft, Vorkaufsrecht, alte Belastungen) zusätzliche Zeit einplanen.
- Nach Eigentumsumschreibung die Löschung der Vormerkung mit dem Notar klären.
