Baulast im Baulastenverzeichnis oder als Grunddienstbarkeit im Grundbuch?
Eine Baulast ist die Pflicht eines Grundstückseigentümers, bestimmte Dinge auf seinem Grundstück zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Diese Verpflichtung wird von den Baubehörden auferlegt und ist oft eine Voraussetzung für die Erteilung einer andernfalls verweigerten Baugenehmigung.
Die Baulasten, die einem Grundstück auferlegt wurden, werden, je nach Bundesland, entweder in einem separaten „Baulastenverzeichnis“ geführt oder, wie aktuell nur in Bayern, direkt im Grundbuch im Abteilung 2. Zwischenzeitlich war das auch in Brandenburg so; inzwischen gibt es dort wieder ein Baulastenverzeichnis.
Entschädigung für Baulasten
Eine Baulast zu Ungunsten des eigenen Grundstücks und zu Gunsten des Nachbargrundstücks kann eine sogenannte „ungerechtfertigte Bereicherung“ des Nachbarn darstellen, und der Eigentümer des belasteten Grundstücks hätte gute Aussichten, eine einmalige oder laufende, finanzielle Entschädigung zu erstreiten.
Das klingt widersprüchlich. Schließlich sind Baulasten etwas, das die Baubehörden auferlegen. Damit ist doch dann alles rechtens, oder? Tatsächlich kümmern sich die Baubehörden insofern nicht um etwaige zivilrechtliche Folgen, und Betroffene müssen etwaige Ansprüche selbst durchsetzen.
Ein typisches Argument ist der Wertverlust des eigenen Grundstücks durch die Baulast, eventuell in Kombination mit einer Wertsteigerung für den Nachbarn.
Obwohl also die Baubehörden die Baulast auferlegt haben und somit „alles rechtens“ scheint, bleibt immer noch ein möglicher Wertverlust für den Belasteten, für den er eine angemessne Entschädigung vom Nachbarn verlangen kann.
Arten von Baulasten
Dies sind die häufigsten Arten von Baulasten:
- Abstandsflächenbaulast: Mindestabstand zur benachbarten Immobilie
- Anbaulast: Eigenes Gebäude muss lückenlos an Nachbargebaude angebaut werden.
- Erschließungsbaulast: Sichert den Zugang eines anderen Grundstücks über das eigene Grundstück zu Straßen und Versorgungsleitungen
- Kinderspielflächenbaulast: Bei mehr als fünf vermieteten Wohnungen ist eine Spielfläche für Kinder vorzuhalten.
- Nutzungsbaulast: Schränkt die Nutzung eines Grundstücks ein, z.B. hinsichtlich Wohn- oder Gewerbenutzung oder der Vorhaltung von Stellplätzen
- Standsicherheitsbaulast: Damit soll die Statik mehrerer Gebäude auf unterschiedlichen Grundstücken gesichert werden. Bei Abriss müssen dann z.B. gewisse Mauern stehen bleiben, z.B. eine Brandwand.
- Stellplatzbaulast: Ist auf dem eigenen Grundstück nicht genug Platz für PKW-Stellplätze, kann – bei Zustimmung des Eigentümers und meist gegen Entgelt – eine entsprechende Baulast auf einem anderen Grundstück eingerichtet werden.
- Überfahrbaulast: Ein schwer erreichbares Grundstück soll über ein anderes Grundstück erreichbar sein, z.B. für Feuerwehr und Krankenwagen.
- Vereinigungsbaulast: Stellt sicher, dass ein Gebäude über mehrere Grundstücke hinweg errichtet werden kann.
Baulast oder Grunddienstbarkeit?
Baulasten unterscheiden sich von Grunddienstbarkeiten wie folgt:
- Die Baulast ist eine Verpflichtung gegenüber einer Behörde, während die Grunddienstbarkeit eine Verpflichtung zwischen Privatpersonen ist.
- Die Baulast wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen, ausser in Bayern, wo sie ins Grundbuch eingetragen wird. Grunddienstbarkeiten werden ins Grundbuch eingetragen.
- Die Baulast lässt der Eigentümer für sein eigenes Grundstück eintragen (mutmaßlich, um eine Baugenehmigung zu erhalten, die sonst versagt würde). Die Grunddienstbarkeit wird nach Absprache zwischen Nachbarn in den Grundbucheintrag des belasteten Grundstücks eingetragen und dient der Absicherung einer privatwirtschaftlichen Vereinbarung zwischen zwei Grundeigentümern.
- Die Baulast kann nur mit Zustimmung der Baubehörden gelöscht werden. Die Grunddienstbarkeit kann auf verschiedene Arten gelöscht werden, und eine Beteiligung der Baubehörde ist normalerweise nicht nötig. Siehe auch Grunddienstbarkeit ändern oder löschen.
- Nur die Baulast, nicht die Grunddienstbarkeit, sichert aus Sicht der Behörden die Gegebenheiten vor Ort. Eine Grunddienstbarkeit ist unter Umständen zusätzlich zur Baulast für die Sicherung der Vereinbarungen zwischen den Grundeigentümer untereinander hilfreich oder sogar notwendig. Für die Behörde zählt aber vor allem die Baulast.
Nachbar weigert sich, der Eintragung einer Baulast zuzustimmen
Grundsätzlich müssen betroffenen Nachbarn zustimmen, und es sollte versucht werden, sich mit dem Eigentümer des zu belastenden Grundstück gütlich zu einigen. Das kann einmalige oder wiederkehrende Geldzahlungen einschließen.
Die Baubehörden können helfen, indem sie eine Bauduldungspflicht auferlegen, wenn es im öffentlichen Interesse ist.
Vor Gericht bestehen nur Chancen, wenn das Verhalten des unkooperativem Nachbarn als unverhältnismäßig eingestuft wird.
Fortbestehen von Baulasten nach Zwangsversteigerung
Baulasten bestehen auch nach Zwangsversteigerung fort, während es bei Grunddienstbarkeiten auf den Rang der Dienstbarkeit im Grundbuch ankommt. Grunddienstbarkeiten können demzufolge bei Zwangsversteigerung erlischen oder auch nicht; das müsste im Einzelfall geprüft werden.