Beleihungsauslauf – warum Ihre Immobilie für die Bank weniger wert ist
Wer eine Immobilie finanziert, stößt schnell auf drei zentrale Begriffe: Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf. Banken kalkulieren damit bewusst vorsichtig. Das schützt sie – und beeinflusst Ihre Zinsen stärker, als viele Kreditnehmer vermuten.
Warum Banken konservativ bewerten
Banken tragen ein langfristiges Risiko. Sie finanzieren über Jahrzehnte und müssen auch bei schwankenden Märkten handlungsfähig bleiben. Deshalb ermitteln sie nicht den aktuellen Marktpreis, sondern einen nachhaltigen Wert, der auch in wirtschaftlich schwächeren Zeiten Bestand haben soll.
Diese Vorsicht liegt im Eigeninteresse der Institute. Sie folgt regulatorischen Vorgaben, etwa aus der europäischen Kapitaladäquanzverordnung, die Kreditinstitute zu einer risikobewussten Bewertung verpflichtet Verordnung (EU) Nr. 575/2013.
Für Sie bedeutet das: Die Bank rechnet defensiver, als es der Kaufpreis vielleicht nahelegt. Das ist kein Misstrauen gegenüber dem Objekt. Es ist Risikomanagement.
Marktwert, Verkehrswert und Beleihungswert
Am Anfang steht häufig der Marktwert. Er beschreibt den Preis, der unter normalen Umständen am Markt erzielbar ist. Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre § 194 BauGB.
Der Beleihungswert geht einen Schritt weiter. Er blendet kurzfristige Preisspitzen aus und kalkuliert dauerhaft erzielbare Werte. Die Beleihungswertermittlungsverordnung konkretisiert diesen Ansatz BelWertV.
| Begriff | Worauf er abzielt | Typische Wirkung |
|---|---|---|
| Marktwert / Verkehrswert | Aktuell erzielbarer Preis am Markt | Orientiert sich an Angebot und Nachfrage |
| Beleihungswert | Langfristig nachhaltiger Wert | Meist unter dem Marktwert |
Die Differenz fällt in Boomphasen besonders deutlich aus. Genau hier zeigt sich die konservative Linie der Banken.
Beleihungsgrenze: Bis wohin finanziert die Bank?
Auf Basis des Beleihungswertes legt die Bank fest, welchen Anteil sie maximal finanziert. Diese Grenze nennt man Beleihungsgrenze. Viele Institute bewegen sich zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswertes.
Wer darüber hinaus finanziert, verlässt den besonders sicheren Bereich. Das wirkt sich unmittelbar auf die Konditionen aus.
Beleihungsauslauf und Loan-to-Value
Der Beleihungsauslauf zeigt, wie hoch Ihr Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert ausfällt. International spricht man vom Loan-to-Value, kurz LTV.
Sie berechnen ihn so:
Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100
| Darlehen | Beleihungswert | Beleihungsauslauf |
|---|---|---|
| 400.000 € | 500.000 € | 80 % |
Je niedriger dieser Wert ausfällt, desto geringer stuft die Bank ihr Risiko ein. Das honoriert sie in der Regel mit besseren Zinsen.
Zinsabhängigkeit vom Beleihungsauslauf
Banken staffeln ihre Zinssätze häufig nach Beleihungsauslauf. Die Schwellen unterscheiden sich je nach Institut, das Prinzip bleibt gleich.
| Beleihungsauslauf | Risikoeinschätzung | Typische Wirkung auf den Zins |
|---|---|---|
| bis 60 % | sehr gering | besonders günstige Konditionen |
| 60–80 % | moderat | Standardkonditionen |
| über 80 % | erhöht | Risikoaufschläge möglich |
Schon wenige Prozentpunkte können über die Laufzeit mehrere tausend Euro Unterschied bedeuten. Deshalb lohnt es sich, den Beleihungsauslauf aktiv zu steuern.
Eigenkapital, Vollfinanzierung und Risikoaufschläge
Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf direkt. Wer mehr einbringt, reduziert das Risiko der Bank. Das stärkt Ihre Verhandlungsposition.
Bei einer Vollfinanzierung oder 100%-Finanzierung deckt das Darlehen den gesamten Kaufpreis ab. Teilweise finanzieren Banken sogar die Kaufnebenkosten. Der Beleihungsauslauf steigt dadurch stark an.
In solchen Fällen kalkulieren Banken häufig mit Risikoaufschlägen. Sie gleichen damit das höhere Ausfallrisiko aus. Auch hier zeigt sich: Die konservative Bewertung folgt einer klaren Logik.
Grafik: So hängen die Begriffe zusammen
Der Marktwert bildet die Ausgangsbasis. Die Bank leitet daraus den Beleihungswert ab. Aus Darlehen und Beleihungswert entsteht der Beleihungsauslauf. Dieser bestimmt maßgeblich Ihre Konditionen.
Fazit: Konservativ bewerten heißt Risiken steuern
Banken bewerten Immobilien bewusst vorsichtig. Sie folgen regulatorischen Vorgaben und sichern ihre Refinanzierung langfristig ab. Das ist betriebswirtschaftlich nachvollziehbar.
Für Sie als Kreditnehmer entsteht daraus ein klarer Handlungsauftrag. Prüfen Sie den Beleihungswert genau. Steuern Sie den Beleihungsauslauf über Eigenkapital. Und verstehen Sie, wie sich jede Kennzahl auf Ihre Finanzierung auswirkt.
Wer diese Zusammenhänge kennt, verhandelt fundierter. Und trifft bessere Entscheidungen.
