Fremdkapitalhebel: Der Leverage-Effekt bei Kapitalanlage-Immobilien
Der Fremdkapitalhebel ist der Hebeleffekt, auch Leverage-Effekt genannt, eines Kredits auf ein Investment. Bei Immobilien zur Kapitalanlage ist der Immobilienkredit der Hebel: Der Anleger verdient mit dem geliehenen Geld mehr, als der Kredit ihn kostet. Somit wirkt die Fremdfinanzierung als Hebel, da sie das Ergebnis „Eigenkapitalrendite“ deutlich erhöht.
Gib mir einen Punkt, wo ich hintreten kann, und ich bewege die Erde
Mit obigem Zitat wies bereits Archimedes auf den Hebeleffekt hin.
Tatsächlich könnte ein einzelner Mensch die ganze Erdkugel aus ihrer Bahn heben, vorausgesetzt der Hebel wäre lang genug, und man hätte einen festen Stand sowie etwas (hier: einen riesigen Berg), um den Hebel anzusetzen:
Archimedes hebt die Welt aus den Angeln. Dazu braucht er einen (sehr langen) Hebel, Eigene Darstellung
Den Hebeleffekt kennen wir auch aus dem Alltag: Je länger der Schraubenschlüssel, umso größer ist aufgrund des „Leverage-Effekts“ die Kraftübertragung auf die Schraube.
Fremdkapitalhebel als Rendite-Booster
Der Fremdkapitalhebel ist speziell bei Immobilien auch für Privatanleger verfügbar. Zwar können prinzipiell auch Investments in Aktien und ähnliches gehebelt werden.
Dies ist aber ein riskantes Spielfeld für Profis, das Privatanlegern üblicherweise verschlossen bleibt.
Einen Immobilienkredit für eine Immobilie erhalten Sie viel leichter als einen Lombardkredit für Aktien.
Daher ist der Leverage-Effekt ein starkes Argument für Immobilieninvestments. Schließlich erhöht der Fremdkapitalhebel die entscheidende Eigenkapitalrendite.
Dieser Leverage-Effekt steht beim Immobilienkauf fast jedem zur Verfügung, da Banken Immobilien bereitwillig als Sicherheit akzeptieren.
Risiken des Fremdkapitalhebels
Bei einem sehr hohen Anteil an Fremdkapital kommen Investoren unter Umständen in Zahlungsschwierigkeiten.
Zur Maximierung des Hebeleffekts könnte man beispielsweise eine 130-Prozent-Finanzierung anstreben. Dabei würden nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern auch umfangreiche Renovierungen finanziert.
Damit wäre der Leverage-Effekt maximal groß. Die Eigenkapitalrendite würde maximal angehoben werden.
Doch abgesehen davon, dass eine 130-Prozent-Finanzierung nur bei überragender Bonität möglich ist: Eine solche Finanzierung birgt die Gefahr, dass die Rückzahlung gefährdet ist, wenn sich die Renditeentwicklung oder die persönlichen Umstände des Investors ändern.
Leverage-Effekt bei Immobilien immer nutzen
Mit fremdem Kapital zu hebeln, ist bei Anlageimmobilien sehr empfehlenswert. Selbst wenn ausreichend Kapital vorhanden ist, um ein Objekt ohne Kredit zu kaufen, sollte bewusst ein Kredit aufgenommen werden.
Mit 300.000 Euro Kapital sollten Anleger fünf bis zehn Objekte mit je 30.000 bis 60.000 Euro Eigenkapital kaufen statt ein einzelnes Objekt ganz ohne Kredit.
Der Fremdfinanzierungshebel ist ein bewährter Rendite-Booster. Der sogenannte Leverage-Effekt macht Renditeobjekte zu einem sehr attraktiven Investment für alle, die die Kaufnebenkosten aufbringen können.