Grundbuch einsehen: Der Grundbuchauszug
Das Grundbuch darf nicht jeder einsehen. Kaufinteressenten müssen sich legitimieren, etwa mit einem Vorvertrag. Das Grundbuchamt kann nach eigenem Ermessen handeln und weigert sich eventuell auch bei berechtigtem Interesse, einen Grundbuchauszug ohne Zustimmung des Eigentümers auszustellen.
Beglaubigter oder unbeglaubigter Grundbuchauszug
Es gibt den beglaubigten (amtlichen) und den unbeglaubigten (einfachen) Grundbuchauszug. In Bayern, zum Beispiel, kostet, Stand 2025, der amtliche Auszug 20 EUR und der einfache Auszug 10 EUR.
Beglaubigter Grundbuchauszug
Die Bank und Käufer selbst werden zur Sicherheit immer den beglaubigten Auszug fordern, der nur wenig mehr kostet. So können sie sicherstellen, dass ihnen keine Fälschung vorliegt.
Unbeglaubigter Grundbuchauszug
Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kann in weniger kritischen Fällen ausreichend sein. Etwa, wenn ein Mieter wissen will, ob der Vermieter wirklich der Eigentümer ist.
Berechtigung zur Einsicht ins Grundbuch
Der Zugang zum Grundbuch wird in Deutschland, aber nicht nur in Deutschland, eher restriktiv geregelt, wie diese Übersicht über die Grundbuch-Regeln in den anderen EU-Ländern zeigt.
Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Als berechtigt gelten üblicherweise die Interessen der folgenden Personen und Institutionen:
- Der Eigentümer selbst, sowie andere im Grundbuch eingetragene Personen
- Kaufinteressenten, die sich mit einem Vorvertrag zum beabsichtigten Kauf legitimieren können. Die bloße Bekundung, an einem Kauf interessiert zu sein, reicht in der Regel nicht
- Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung
- Begünstigte einer Grunddienstbarkeit, mit der das Grundstück belastet ist
- Erben mit Erbschein
- Mieter, die prüfen wollen, ob der Vermieter auch der Eigentümer der Immobilie ist
- Banken, wenn das Objekt als Sicherheit dienen soll
- Gutachter im Auftrag eines Kunden
- Notare. Diese haben üblicherweise einen digitalen Zugang und können den Auszug schnell ziehen
Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Mit einer Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen, dass ein Verkauf der Immobilie gerade im Gange ist.
Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer das Objekt trickreich in kurzer Folge mehrfach verkauft.
Ist der Verkauf komplett abgewickelt und im Grundbuch eingetragen, wird die Auflassungsvormerkung wieder entfernt.
Die drei Teile eines Grundbuchblatts
Ein Grundbuchblatt besteht aus drei Teilen:
Teil 1: Die „Aufschrift“ oder „Deckblatt“
Zuständiges Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Nummer des Grundbuchblattes.
Teil 2: Das „Bestandsverzeichnis“
Hier werden die Grundstücksdaten gemäß amtlichem Kataster erfasst: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lagebezeichnung (z.B. Hauptstraße 123), Nutzungsart und Grundstücksgröße.
Hier wird auch ein etwaiger, sogannter „Aktivvermerk“ aufgeführt. Ein Aktivvermerk oder Herrschvermerk ist eher selten und wird ggf. z.B. von Banken genutzt, um ihren Status als Grundpfandgläubiger zusätzlich zu sichern und Änderungen und Löschungen ihrer Rechte in den Abteilungen II und III des dritten Grundbuchteils ohne ihre Zustimmung zu verhindern.
Teil 3: Die 3 „Abteilungen“
Der Teil 3 des Grundbuchblatts ist wiederum in 3 Abschnitte geteilt, die als „Abteilungen“ bezeichnet werden.
Teil 3 des Grundbuchs mit den Abteilungen I, II und III
Teil 3 des Grundbuchblatts besteht aus drei, als „Abteilung“ bezeichneten Abschnitten, die mit den römischen Zahlen I, II und III nummeriert sind:
Abteilung I: Eigentümer
Hier werden die Eigentumsverhältnisse beschrieben. Wem gehört welcher Teil und wie erfolgte der Eigentumsübergang; durch Kauf, Erbe oder Zwangsversteigerung?
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Grundpfandrechte sind nicht hier, sondern in Abteilung III.
- Dienstbarkeiten
- Nießbrauch
- Reallasten
- Erbbaurechte
- Dingliche Vorkaufsrechte
- Vormerkungen, z.B. Auflassungsvormerkung. Als einzige vorläufige Grundbucheinträge werden Vormerkungen wieder gelöscht, wenn sie ihren Zweck erfüllt haben, die beabsichtige Rechtsänderung also eingetreten ist.
- Widersprüche gegen Eintragungen in Abteilung 1 und 2.
- Verfügungsbeschränkungen wie etwa Insolvenz-, Zwangsversteigerungs-, Testamentsvollstrecker-, Nacherben- oder Sanierungsvermerk.
Abteilung III:
Liste der Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, sowie Widersprüche gegen Eintragungen in dieser Abteilung.
Rangfolge in Abteilungen II und III des dritten Teils des Grundbuchblatts
Sind mehrere Rechte in Abteilung II und III eingetragen, entsteht eine Rangfolge dieser Rechte innerhalb der jeweiligen Abteilung, aber auch zwischen den Rechten in den beiden Abteilungen untereinander.
Die Rangfolge der Eintragungen in I und II spielt vor allem bei Zwangsversteigerungen eine wichtige Rolle.