Vollfinanzierung: Haus und Wohnung kaufen ohne Eigenkapital

Was ist Eigenkapital?

Eigenkapital ist das eigene, frei verfügbare Geld. Privatpersonen kommen mit dem Begriff des Eigenkapitals oft erst im Zuge eines Haus- oder Wohnungskaufs in Kontakt.

Immobilien werden mit einer Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital gekauft. Das Fremdkapital ist ein Bankkredit und stellt meistens den Löwenanteil des Kaufpreises dar. Die mögliche Kredithöhe bemisst sich an der persönlichen und allgemeinen wirtschaftlichen Situation.

Durch den Einsatz von Fremdkapital wird weniger bis gar kein Eigenkapital benötigt. Das nicht für den Immobilienkauf benötigte, eigene Geld kann dadurch anderweitig investiert werden. Außerdem erhöht sich durch den Leverage-Effekt die Eigenkapitalrendite.

Es ist heute nicht mehr ungewöhnlich, eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu kaufen. Man spricht von einer 100-Prozent-Finanzierung, wenn nur die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung, auch Vollfinanzierung genannt, werden sogar die Kaufnebenkosten komplett finanziert, oftmals bei einer zweiten Bank.

Renditeobjekt ohne Eigenkapital

Drei Beispiele mit unterschiedlichen Finanzierungen und der jeweiligen Rendite: Die Immobilie kostet 250.000 EUR und erzielt jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 10.200 EUR.

Beispiel 1

Die Immobilie wird mit 100% Eigenkapital gekauft. Dadurch entfallen Zinszahlungen. Die Rendite berechnet sich, indem die Mieteinnahmen durch die Kaufsumme geteilt werden. Es ergibt sich eine Mietrendite von 4,1%.

Beispiel 2

Dieselbe Immobilie wird mit 50% Eigenkapital, also 125.000 EUR finanziert. Wir gehen von einem Zinssatz von 1,5% aus. Die Rendite auf das eigene Kapital verdoppelt sich in dem Fall und beträgt nun circa 8,15%.

Beispiel 3

Die Immobilie wird komplett finanziert und lediglich die Kaufnebenkosten werden selbst erbracht. Die Höhe der Kaufnebenkosten unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Allgemein kann ungefähr von 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises ausgegangen werden. In unserem Beispiel rechnen wir mit 12% (30.000 Euro). Die Rendite auf das Eigenkapital beträgt hier circa 34%.

Diese Beispiele zeigen recht deutlich, wie einfach die zu erwartende Rendite durch die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals bestimmt werden kann. Übliche Verteilungen von Eigenkapital und Fremdkapital sind:

• 80% Fremdkapital / 20% + Kaufnebenkosten als EK
• 100% Fremdkapital / Kaufnebenkosten als EK
• 110% Fremdkapital / 0% EK

Immobilie kaufen: Wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist durchaus möglich, hängt allerdings von den persönlichen Umständen ab. So prüfen Banken unter anderem die Einkommensverhältnisse.

Bei einer 100%-Finanzierung wird der Kaufpreis zu 100% finanziert. Nur die Kaufnebenkosten sind aus Eigenkapitalmitteln zu bestreiten. Hierfür ist unter anderem ein gutes und sicheres Einkommen nötig.

Bei einer 110%-Finanzierung, der Vollfinanzierung, werden auch die Kaufnebenkosten vom Hauptdarlehen oder einem zweiten Kredit, manchmal von einer anderen Bank, abgedeckt. Die Anforderungen an die Bonität des Kreditnehmers sind hier noch höher als bei der 100%-Finanzierung.

Ist der Immobilienkauf ohne Eigenkapital sinnvoll?

Ob der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital sinnvoll ist, hängt zum Großteil von der Form der Nutzung ab. Ein Eigenheim ohne Eigenkapital zu finanzieren birgt ein höheres Risiko, als eine Immobilie zum Vermieten ohne Eigenkapital zu kaufen:

Bei Immobilien zum Selbstbezug gibt es keine Mieteinnahmen. Bei einem finanziellen Engpass können die monatlichen Kreditraten möglicherweise nicht mehr bedient werden.

Anders sieht es bei Mietwohnungen aus. Hier bezahlt letztlich der Mieter den Kredit ab. Idealerweise decken die Mieteinnahmen die Kreditzinsen und die Tilgung weitgehend ab.

Zweite Immobilie ohne Eigenkapital

Nachdem die erste Immobilie gekauft ist, beschäftigen sich viele mit dem Gedanken, eine zweite Immobilie ohne Eigenkapital ins Portfolio aufzunehmen. Diese zweite Immobilie ohne Eigenkapital zu erwerben, sollte gut überlegt sein.

Wenn die erste Immobilie noch nicht annähernd abbezahlt ist, wird es schwierig, diese als Sicherheit zu hinterlegen. Die Banken sehen zu viele Verbindlichkeiten nicht gerne und vergeben dann nicht so leicht einen neuen Kredit.

Wenn die erste Immobilie jedoch weitgehend abbezahlt ist, kann sie der Bank als Sicherheit angeboten werden. So kann die Vollfinanzierung einer zweiten Immobilie klappen. Kommt die erste Immobilie nicht als Sicherheit in Frage, gibt es weitere Möglichkeiten der Kreditsicherheit:

• Bürgschaft:. Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, ist der Bürge verpflichtet, für ihn einzuspringen. Es gibt verschiedene Formen der Bürgschaft, die genau geprüft werden sollten.
• Lebensversicherung: Hierbei wird das Darlehen für die Immobilie direkt ausgezahlt. Parallel dazu werden die Zinsen gezahlt, jedoch keine Tilgung des Darlehens. Stattdessen werden Versicherungsbeiträge bezahlt.
  • Läuft das Darlehen aus, wird es mit Hilfe der angesparten Versicherungssumme zurückgezahlt. Durch die immer noch relativ niedrigen Zinsen ist dieses Modell heute nicht mehr so attraktiv. Es besteht die Gefahr, dass das Darlehen nicht mehr mit Hilfe der Versicherungsbeiträge bedient werden kann.
  • Auch eine bereits bestehende Lebensversicherung kann als Sicherheit dienen. Natürlich darf die angesparte Summe nicht zu gering sein. Die Bank schaut sich den Rückkaufswert an und bezieht diesen in die Berechnung mit ein.
  • Wird der Kredit gewährt, geht die Lebensversicherung in den Besitz der Bank über. Sobald der Kredit getilgt ist, wird der Versicherungsschein an den Kreditnehmer zurückgegeben.
• Wertpapiere sind ebenfalls eine gute Möglichkeit, die Chancen auf eine Kreditzusage zu erhöhen. Auch hier sollte darauf geachtet werden, dass der Wert im Verhältnis zur Kreditsumme steht.

Banken bevorzugen diejenigen Vermögenswerte als Sicherheit, deren Wert sie einfach einschätzen können.