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Acquistare e affittare un appartamento o una casa

Ora, nel 2024, dopo oltre dieci anni di bassi tassi d’interesse, i depositi a tempo determinato, i call money e i conti di risparmio sono tornati a crescere e offrono tassi d’interesse intorno al 3%. Tuttavia, come in passato, questi investimenti sono ancora una volta solo poco sopra o a il livello del tasso di inflazione.

Di conseguenza, queste opzioni di investimento sicure e semplici sono in ultima analisi adatte solo per parcheggiare il denaro in un modo che sia ragionevolmente a prova di inflazione. Tassi d’interesse reali positivi, ossia ciò che rimane dopo aver dedotto il tasso d’inflazione del 2, 3 e più per cento, possono essere raggiunti con azioni o ETF e con immobili.

L’utilizzo di una casa o di un condominio come investimento di capitale genera un rendimento sicuro e interessante. Tuttavia, ci sono alcune cose da tenere a mente. Il fattore di crescita del rendimento per eccellenza quando si acquista un immobile da affittare è la cosiddetta leva finanziaria:

Comprare e affittare una casa

Acquistare e affittare un immobile residenziale: Come funziona? (Illustrazione propria. Al: nov. 2023)

Fase 1 Si trova l’immobile giusto da acquistare e affittare, che costa 500.000 euro. Genera un reddito da locazione di 1.600 euro al mese.
Fase 2 Il prezzo di acquisto di 500.000 euro viene finanziato tramite un prestito bancario. Il tasso di interesse nel nostro esempio fittizio è del 4,1%.
Fase 3 L’acquirente investe solo una piccola somma di denaro proprio e la utilizza per le spese accessorie all’acquisto. Queste consistono nell’imposta sul trasferimento del terreno e nelle spese notarili e catastali. L’imposta sul trasferimento del terreno varia da Stato a Stato ed è compresa tra il 3,5 e il 6,5%. Nel nostro esempio, il totale delle spese accessorie all’acquisto ammonta al 5,1%, che corrisponde a 25.550 euro. I costi accessori di acquisto possono arrivare fino al 12% del prezzo di acquisto se è coinvolto un agente immobiliare e a seconda dello Stato federale.

Per assicurarsi che l’immobile sia redditizio, il rendimento atteso deve essere calcolato in modo realistico. Quanto sarà alto il reddito da locazione? Come si calcola l’affitto base per metro quadro? La posizione gioca un ruolo importante. Questo determina l’importo dell’affitto che può essere richiesto. È opportuno prendere tempo e confrontare i prezzi degli immobili e gli indici degli affitti in diverse località.

Naturalmente anche il prezzo di acquisto è importante. Il rapporto tra il prezzo d’acquisto e l’affitto base annuo deve essere corretto e dovrebbe essere compreso tra 20 e 25. Non vanno dimenticati i costi accessori, che svolgono anch’essi un ruolo decisivo. Il calcolo deve assolutamente includere gli onorari del notaio e/o dell’avvocato, gli eventuali costi dell’agenzia immobiliare e l’imposta di trasferimento del terreno.

Occorre inoltre calcolare fin dall’inizio l’entità dei costi di gestione previsti per l’immobile. Se l’immobile deve essere prima ristrutturato, si possono sostenere costi di ristrutturazione elevati. Gli investitori possono evitare questi fattori di rischio per il tessuto edilizio costruendo una casa e affittandola. Tuttavia, la costruzione di una nuova casa è solitamente più costosa dell’acquisto di una casa esistente.

Rendimento quando si affitta una casa o un appartamento

Il rendimento di qualsiasi tipo di investimento è l’indicatore chiave della sua redditività. Nel caso delle azioni, questo è facile, in quanto oltre alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto originale, bisogna tenere conto solo dei dividendi. Al contrario, l’investimento in un immobile in affitto presenta un vantaggio particolare: la leva finanziaria.

L’investitore intelligente approfitta ancora dei tassi d’interesse storicamente bassi (Nota del redattore: nel 2024 il tasso d’interesse di riferimento è destinato a scendere nuovamente dopo il drastico aumento del 2022-2023, ulteriori tagli per il 2024 già annunciati dalla FED alla fine del 2023) per coprire il prezzo d’acquisto con un prestito bancario. Le basse commissioni d’interesse non sono certo un fattore determinante; il reddito da locazione può essere utilizzato per rimborsare il prestito. In alcuni casi, l’acquisto di un immobile richiede una certa quantità di capitale proprio. Tuttavia, non è sempre necessario. Una casa come investimento può essere finanziata anche senza capitale proprio, in determinate circostanze.

La casa in affitto genera profitti attraverso il reddito da locazione

Le case e gli appartamenti in affitto generano profitti attraverso il reddito da locazione

Chi sceglie di acquistare un immobile come investimento non si trasferisce direttamente nella proprietà: La casa viene finanziata e affittata. Questo ha il vantaggio che il prestito contratto per l’acquisto è solitamente coperto dal reddito da locazione. Gli investitori devono assicurarsi che il rendimento atteso sia superiore al tasso di interesse del mutuo. In questi casi, le banche di solito richiedono pochi o nessun capitale proprio, in modo che anche gli investitori finanziariamente più deboli possano investire in immobili. Tuttavia, gli investitori dovrebbero cercare di coprire almeno i costi accessori con i propri fondi. Ciò è in linea con la filosofia di investimento di Meine-Renditeimmobilie. I costi per l’acquisto di una casa consistono essenzialmente in:

  • Prezzo d’acquisto
  • Costi notarili e catastali
  • Commissione dell’agente immobiliare
  • Imposta sul trasferimento di proprietà
  • Costi aggiuntivi
  • Costi di ristrutturazione, se applicabili

Quando si calcolano i costi, è importante assicurarsi che si tratti dei costi effettivi. Troppo spesso i venditori o gli agenti immobiliari utilizzano costi inferiori per far apparire l’investimento più interessante.

Acquisto e locazione di immobili senza capitale proprio

È perfettamente possibile acquistare un investimento immobiliare senza capitale proprio. Ma non tutti hanno la possibilità di farlo; ci sono alcuni requisiti:

  • Ottima solvibilità con bilancio familiare positivo
  • Collaterale
  • Un concetto coerente per la casa come investimento
  • L’esperienza aiuta

Una situazione finanziaria positiva è un fattore importante. La banca riconosce che non vi troverete in difficoltà finanziarie anche in caso di potenziale inadempienza dell’affitto e che potrete continuare a pagare gli interessi e i rimborsi. Questo dà sicurezza alla banca. A proposito di sicurezza: una casa o un appartamento già pagati (o altri beni tangibili come un portafoglio azionario) possono fungere da garanzia per la banca, il che aumenta notevolmente le vostre possibilità.

In questo modo la banca può accedere a fondi aggiuntivi in caso di inadempienza dell’inquilino, senza mettere a rischio interessi e rimborsi. Un concetto coerente, ben elaborato e presentato in modo professionale al vostro referente bancario personale, contribuisce a dare al vostro progetto una struttura seria. Questo è esattamente ciò che facciamo per i nostri clienti quando elaboriamo il finanziamento per loro conto.

Un vantaggio che noi di Meine-Renditeimmobilie abbiamo rispetto agli investitori inesperti è la nostra reputazione presso molte banche e contatti personali: è chiaro che i molti anni di lavoro insieme hanno creato fiducia e di solito riusciamo ad ottenere anche i casi più complicati. Se avete esperienza nel settore immobiliare – sia attraverso investimenti privati che attraverso sovrapposizioni professionali con il settore finanziario – questo aiuta a fare una buona impressione sul consulente bancario. Non è un requisito indispensabile, ma è ovviamente gradito.

Costruire e affittare una casa: Tasse

Volete costruire una casa e affittarla e vi state chiedendo quali sono le tasse da pagare? Ecco una panoramica:

  • Imposta sul trasferimento del terreno: se acquistate un terreno non edificato su cui costruire una casa, dovrete pagare l’imposta sul trasferimento del terreno sul prezzo di acquisto del terreno.
  • Imposta sul reddito: il reddito da locazione che si ottiene affittando la casa completata è soggetto all’imposta sul reddito.

Poiché non siamo consulenti fiscali, questa non deve essere considerata una consulenza fiscale. Per domande dettagliate, contattate il vostro consulente fiscale.

Casa e appartamento come investimento – cosa considerare

Se si presta attenzione ad alcuni fattori fondamentali quando si acquista un immobile come investimento, è possibile ridurre significativamente il rischio:

  • Non comprare troppo caro: per un immobile o un terreno specifico, verificate quanto costano gli altri immobili della zona. Oltre alle consuete piattaforme immobiliari, sono utili strumenti aggiuntivi come Geomap.
  • Terreno edificabile: se acquistate un terreno non edificato, deve essere designato come terreno edificabile prima di poter costruire. Questo punto è ovviamente irrilevante se si acquista una casa esistente.
  • Fattori regionali: Quanto è forte l’economia della regione, ci sono abbastanza posti di lavoro in futuro? Come giudicate il quartiere in cui si trova l’immobile o la casa? È un quartiere emergente o caratterizzato da persone che si trasferiscono?
  • Fattori politici: la situazione politica locale favorisce gli investimenti immobiliari? Un esempio lampante di località a rischio in questo periodo è Berlino: nel 2019 è stato approvato il tetto agli affitti, che è svantaggioso per i proprietari in quanto riduce i rendimenti. Un affitto più basso significa rendimenti più bassi. Tuttavia, il tetto agli affitti è ormai storia passata dal 2021. Resta da vedere cosa deciderà la politica nazionale in merito al tetto agli affitti.

Oltre a questi criteri generali sul tema “Locazione di un immobile – cosa considerare”, ci sono rischi specifici dell’immobile e della proprietà che devono essere presi in considerazione, ad esempio per quanto riguarda la struttura dell’edificio. Se non desiderate effettuare una ricerca da soli, saremo lieti di aiutarvi a trovare l’immobile d’investimento giusto. Per farlo, vi invitiamo a contattarci.