Come si può risparmiare sulle imposte sugli immobili in affitto?

Tasse sulla vendita di un immobile

Di norma, l’imposta di speculazione viene applicata quando un immobile viene venduto con un profitto entro un determinato periodo. L’importo dell’imposta di speculazione dipende dall’aliquota dell’imposta sul reddito e dall’importo del profitto realizzato. Se il periodo di speculazione viene rispettato o se vengono soddisfatte altre condizioni, l’imposta di speculazione può non essere applicata. Risparmiare sulle tasse con gli immobili non è quindi sempre possibile a breve termine, ma è sicuramente possibile dopo la scadenza di alcuni termini.

Imposta di speculazione: vantaggi fiscali della locazione (investimento immobiliare)

Il periodo di speculazione di dieci anni si applica agli immobili in affitto. Il periodo decorre dalla data del contratto di acquisto. Per evitare l’imposta, le trattative di vendita possono iniziare solo dopo la scadenza di questo periodo, per essere sicuri.

Tassa di speculazione per i proprietari

Il periodo di speculazione per l’occupazione del proprietario è di soli tre anni. L’uso proprio richiede solo l’uso privato. Ciò non significa che l’immobile debba essere occupato personalmente. Ad esempio, possono abitarci i figli.

Calcolo della tassa di speculazione

Come già detto, l’importo dell’imposta di speculazione dipende dall’aliquota fiscale personale e dal profitto realizzato. Supponiamo quindi che abbiate acquistato un immobile per 100.000 euro e che ora vogliate venderlo per 150.000 euro.

Va notato che non esiste un’aliquota fissa per l’imposta sulle speculazioni. L’importo dell’imposta da pagare è quindi sempre basato sull’aliquota fiscale personale. Se si considerano le scadenze sopra citate per gli immobili di investimento (dieci anni) e per le case di proprietà (tre anni), in questo esempio c’è un risparmio potenziale di 16.000 euro.

L’immobile come investimento: cosa si può detrarre dall’imposta sugli immobili

Chi affitta il proprio immobile può dedurre molte voci dalle tasse. Ad esempio, i costi di finanziamento (interessi) sono completamente deducibili. Anche i servizi domestici, le spese di manutenzione, le spese di gestione del conto e le spese di viaggio possono essere dedotte. La maggior parte dei costi può essere riconosciuta per intero. Va notato che questi costi non sono stati precedentemente dichiarati come spese aziendali.

Occorre inoltre distinguere tra spese di manutenzione e costi di produzione. Le spese di manutenzione comprendono, ad esempio, i lavori di tappezzeria, l’installazione di nuove finestre, la ristrutturazione del bagno o la sostituzione del tetto. Sono compresi tutti i lavori che migliorano le condizioni esistenti di un immobile.

I costi di costruzione sono sostenuti quando l’immobile viene ampliato o le sue condizioni vengono notevolmente migliorate. Un balcone ristrutturato, una veranda o uno spazio abitativo creato ex novo sono costi di produzione. Le spese di manutenzione e i costi di produzione sono valutati in modo diverso ai fini fiscali. Le spese di manutenzione rappresentano spese legate al reddito e possono essere detratte immediatamente e per intero ai fini fiscali. I costi di produzione, invece, devono essere ammortizzati in 50 anni, a meno che i costi per ogni intervento edilizio non siano inferiori a 4.000 euro netti.

Anche l’ammortamento fiscale dell’immobile stesso è un fattore importante. Ogni anno è possibile ammortizzare il 2% del valore dell’edificio – non il valore del terreno – riducendo così ulteriormente l’onere fiscale. Per le proprietà costruite prima del 1925, è possibile ammortizzare ogni anno il 2,5%.

I costi del notaio e del catasto devono essere considerati separatamente. All’appuntamento con il notaio vengono forniti diversi servizi, che vengono trattati in modo diverso ai fini fiscali:

• La registrazione di un onere fondiario o di un’ipoteca è considerata un costo di finanziamento, che può essere interamente dedotto dall’imposta come spesa legata al reddito nell’allegato “Locazione e leasing” (nell’anno in cui i costi sono sostenuti).
• L’autenticazione dei contratti di acquisto, invece, è considerata parte dei costi di acquisizione. I costi di acquisizione sono ammortizzati lungo l’intera vita utile. Il fattore di riduzione delle imposte deve quindi essere considerato a lungo termine.

Risparmio fiscale per chi guadagna molto

La proprietà quotata in borsa come investimento è uno dei modi più efficaci per risparmiare sulle tasse in quanto percettori di redditi elevati. Si applicano norme speciali e si ottengono vantaggi fiscali unici. Quali sono i vantaggi di affittare un immobile classificato?

Maggiore ammortamento per gli immobili classificati

Oltre al normale ammortamento degli edifici, gli immobili tutelati possono beneficiare dell’ammortamento degli edifici tutelati. Questo permette ai proprietari di dedurre dalle tasse il 9% dei costi di ammodernamento e ristrutturazione ogni anno per i primi otto anni. Nei quattro anni successivi, invece, la percentuale è del 7% all’anno. Ecco perché le proprietà quotate in borsa, con le loro agevolazioni fiscali e l’elevato ammortamento, sono particolarmente interessanti per le persone con un reddito elevato.

Gli alti redditi beneficiano dei vantaggi fiscali degli immobili quotati

Lo svantaggio delle proprietà quotate in borsa è che anche i venditori sono consapevoli dei risparmi fiscali, spesso li quotano e cercano di capitalizzare il vantaggio economico. In alcuni casi, il risparmio fiscale viene addirittura completamente annullato dall’aumento del prezzo di acquisto. È quindi importante garantire un prezzo equo, soprattutto per gli immobili da investimento quotati in borsa. Saremo lieti di consigliarvi.

Risparmiare le tasse con l’aiuto di una società di gestione patrimoniale

Con l’aiuto di una asset-managing GmbH, si possono ottenere ulteriori significativi vantaggi fiscali. L’asset-managing GmbH è fondamentalmente una normale GmbH, ma fondata allo scopo di gestire e amministrare le proprietà esistenti. È importante notare che la GmbH non è attiva dal punto di vista commerciale, ma si limita a gestire l’immobile.

Con questa forma di GmbH si deve pagare anche l’imposta sulle società del 15% più la sovrattassa di solidarietà; tuttavia, non si applica l’imposta sul commercio. La GmbH di gestione patrimoniale è particolarmente adatta per gli immobili che generano rendimenti elevati. Tuttavia, il vantaggio fiscale viene meno se gli utili vengono ritirati dalla SGR.

In questo caso è necessario pagare l’imposta sulle plusvalenze. Se il denaro viene prelevato sotto forma di stipendio, è necessario pagare l’imposta sul reddito. Gli utili dovrebbero quindi rimanere nella società ed essere reinvestiti in modo sensato per poter effettivamente beneficiare dei risparmi fiscali.