Ammortamento Immobiliare Ridotto: Ridurre la Durata Residua con Perizie per un Maggiore Ammortamento (AfA)

Riduzione della durata residua con perizie

La possibilità di stabilire una durata inferiore a quella standard tramite perizie non è un segreto ed è esplicitamente prevista nei testi di legge pertinenti come opzione praticabile.

Secondo sentenze dei tribunali, non è necessario preparare perizie complesse e altamente individualizzate. Le perizie basate su modelli di durata residua sono ammissibili secondo il Tribunale Tributario di Colonia (Az. 6 K 923/20).

“Qualsiasi metodo di presentazione che sembri idoneo nel caso specifico può essere utilizzato,” ha dichiarato la Corte Suprema Tributaria nel 2021 (Az. IX R 25/19).

Le perizie sulla struttura edilizia, spesso richieste e costose, non sono quindi necessarie.

Anche le perizie online e la limitazione della perizia esclusivamente alla durata utile sono ammissibili.

Tuttavia, i tentativi di ridurre la durata utile non sono sempre riconosciuti dalle autorità fiscali, almeno non immediatamente.

In tal caso, è necessario insistere per ottenere il risultato desiderato con l’aiuto del perito.

Sforzi nel Consiglio Federale per rendere più difficile ridurre la durata residua

La decisione del 2021 della Corte Suprema Tributaria, che ha reso relativamente semplice ridurre la durata residua, non è stata accolta favorevolmente da tutti.

Un progetto di legge è attualmente in discussione nel Consiglio Federale, con l’obiettivo di complicare significativamente tali valutazioni. Vedi pagina 38: https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2024/0301-0400/369-1-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1

Il progetto prevede che una durata utile ridotta possa avere effetti fiscali solo se è inferiore al 20% della durata standard.

Rimane da vedere se questa significativa penalizzazione per gli acquirenti immobiliari sarà effettivamente introdotta. Non crediamo che sarà approvata in questa forma. In particolare, la regola “valida fiscalmente solo se inferiore al 20% della durata standard” sembra destinata a essere giudicata sproporzionata dai tribunali.

Qui una citazione dal progetto di legge sopra linkato: “Nella pratica attuale di tassazione, si è dimostrato che qualsiasi perizia (anche da parte di esperti non ufficiali, altre persone o semplici ‘perizie online’) è sufficiente come prova, rendendo l’eccezione la regola. Per contrastare questo …”

Non sempre positivo: l’ammortamento aumenta il guadagno in capitale

Una conseguenza poco considerata e potenzialmente negativa dell’ammortamento (AfA) negli immobili è che, in caso di vendita tassabile della proprietà — ad esempio una vendita entro 10 anni dall’acquisto senza ulteriori circostanze fiscali favorevoli — l’ammortamento già effettuato riduce il valore della proprietà, aumentando così il guadagno in capitale e, di conseguenza, l’onere fiscale.

Esempio di aumento delle tasse a causa dell’ammortamento in una vendita

Il prezzo d’acquisto della proprietà, incluso il terreno, era di €500.000, di cui €350.000 destinati all’edificio. La proprietà viene venduta dopo sette anni per €650.000.

L’edificio è stato ammortizzato al 2% annuo per sette anni. Il ricavo della vendita non è ora €650.000 – €500.000 = €150.000. A causa dell’ammortamento di 7 x 2%, l’edificio ha perso il 14% di €350.000 = €49.000 in valore. Ciò aumenta la differenza tra prezzo d’acquisto/valore e prezzo di vendita, cioè il guadagno.

Il ricavo della vendita è ora €650.000 – (€500.000 – €49.000) = €199.000. Invece di €150.000, devono essere tassati €199.000 come ricavi di vendita.

Una situazione del genere dovrebbe essere evitata, poiché significa perdere opportunità di ottimizzazione fiscale nella vendita di immobili.

Se è necessaria o obbligatoria una vendita tassabile, gli effetti sopra menzionati dell’AfA devono essere considerati nella fase di pianificazione.

Vantaggio fiscale negli immobili: “guadagno” (risparmio fiscale attraverso AfA) mantenuto anche in vendite esenti da tasse

Il problema descritto sopra riguardo alla vendita anticipata tassabile illustra un altro vantaggio fiscale negli immobili:

In una vendita anticipata, il vantaggio economico dell’AfA viene effettivamente annullato. Inizialmente, il risparmio fiscale si ottiene attraverso l’ammortamento dell’edificio.

Tuttavia, quando la proprietà viene venduta prima del periodo di speculazione, la perdita contabile dell’edificio diventa un guadagno contabile. L’ammortamento effettuato viene sottratto dal prezzo d’acquisto, aumentando i ricavi di vendita e, di conseguenza, l’onere fiscale.

Tuttavia, se il periodo di speculazione viene rispettato, sia il guadagno diretto derivante dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo d’acquisto, sia il guadagno fiscale attraverso l’AfA, non sono tassati come guadagni contabili.

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