Vollfinanzierung: Haus und Wohnung kaufen ohne Eigenkapital
Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen: Nicht riskant, sondern intelligent. Der Fremdkapitalhebel bei einer Renditeimmobilie sorgt für deutlich höhere Renditen. Menschen mit Eigenheim-Wunsch ermöglicht der Einsatz von Fremdkapital oft erst die selbst bewohnte Immobilie. Egal was das Motiv des Fremdkapital-Einsatzes ist, es gibt einige Voraussetzungen und Risiken zu beachten. Wir erklären Ihnen, worauf es beim Kredit ohne Eigenkapital ankommt.
Kredit bekommen ohne Eigenkapital
Grundsätzlich gilt: Je höher der Eigenkapitaleinsatz, desto besser (=niedriger) der Zinssatz für die Finanzierung. Beim Kapitalanleger gilt gleichzeitig: Je niedriger der Eigenkapitaleinsatz (und folglich je höher der Fremdkapitaleinsatz), desto besser ist die Rendite aufs eingesetzte Eigenkapital. Das Prinzip: Other People´s Money. Das Geld anderer Leute – in diesem Fall von Banken – für sich arbeiten lassen.
Anders beim Kredit für Hauskauf ohne Eigenkapital, hier gilt: Ein niedrigerer Zinssatz ist wichtig, die “Rendite” des Eigenheims ist sekundär. So sollten Eigenheimkäufer den Eigenkapitaleinsatz maximieren, um die Zinskosten zu drücken.
Was genau ist eigentlich das Eigenkapital?
Eigenkapital sind die eigenen finanziellen Mittel, die Sie zur Verfügung haben. Also einfach gesagt ist es das Geld, das Sie angespart haben, das also auf Ihrem Girokonto oder Tagesgeldkonto liegt oder in anderen Anlagen steckt. Privatpersonen kommen mit dem Begriff des Eigenkapitals oft erst im Zuge eines Haus- oder Wohnungskaufes in Kontakt.
Normalerweise wird eine Immobilie zum Teil aus Eigenkapital und zum Teil aus Fremdkapital gekauft. In den meisten Fällen wird für das Fremdkapital ein entsprechender Kredit bei einer Bank aufgenommen. Die Höhe dieses möglichen Kredites ist abhängig von der persönlichen, aber auch der allgemeinen aktuellen wirtschaftlichen Situation.
Der Einsatz von Fremdkapital bietet den großen Vorteil, dass weniger bis gar kein Eigenkapital benötigt wird. Die persönlichen Reserven können dann anderweitig eingesetzt und investiert werden, z.B. könnten so mehrere Renditeimmobilien gekauft oder in andere Anlagearten investiert werden. Außerdem erhöht sich durch den Einsatz von Fremdkapital automatisch die Eigenkapitalrendite auf die Immobilie.
Tatsächlich ist es heute gar nicht mehr ungewöhnlich, eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu kaufen. Man spricht dann von einer 100-Prozent Finanzierung (wenn nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital eingebracht werden) bzw. einer 110-Prozent Finanzierung (wenn sogar die Kaufnebenkosten komplett finanziert werden)
Rendite-Immobilie ohne Eigenkapital
Zur Veranschaulichung wollen wir uns drei Beispiele mit unterschiedlichen Finanzierungen und der jeweiligen Rendite anschauen: Die Immobilie, die gekauft wird, hat einen Wert von 250.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 10.200 Euro.
Beispiel 1
Die Immobilie wird mit 100% Eigenkapital gekauft. In diesem Beispiel fallen Zinszahlungen weg. Die Rendite berechnet sich, indem die Mieteinnahmen durch die Kaufsumme geteilt werden. So ergibt sich in diesem Beispiel eine Mietrendite von 4,1%.
| Eingesetztes Eigenkapital | Eigenkapitalrendite |
|---|---|
| 250.000€ | 4,1% |
Beispiel 2
Dieselbe Immobilie wird mit 50% Eigenkapital, also 125.000 Euro finanziert. Wir gehen von einem Zinssatz von 1,5% aus. Die Rendite auf das eigene Kapital verdoppelt sich in dem Fall und beträgt nun circa 8,15%.
| Eingesetztes Eigenkapital | Eigenkapitalrendite |
|---|---|
| 125.000€ | 8,2% |
Beispiel 3
Die Immobilie wird komplett finanziert und lediglich die Kaufnebenkosten werden selbst erbracht. Die Höhe der Kaufnebenkosten unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Allgemein kann ungefähr von 10 bis 15% des Kaufpreises ausgegangen werden. In unserem Beispiel rechnen wir mit 13% (32.500 Euro). Die Rendite auf das Eigenkapital beträgt hier circa 31,3%.
| Eingesetztes Eigenkapital | Eigenkapitalrendite |
|---|---|
| 32.500€ | 31,3% |
Diese Beispiele zeigen recht deutlich, wie einfach die zu erwartende Rendite durch die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals bestimmt werden kann. Übliche Verteilungen von Eigenkapital und Fremdkapital sind:
- 80% FK/20% + Kaufnebenkosten als EK
- 100% FK/ Kaufnebenkosten als EK
- 110% FK/ 0% EK
Immobilie kaufen: Wie viel Eigenkapital wird benötigt?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist durchaus möglich, hängt allerdings von den persönlichen Umständen ab. So prüfen Banken unter anderem die Einkommensverhältnisse. Für eine 100%-Finanzierung (der Kaufpreis wird zu 100% finanziert, nur die Kaufnebenkosten sind aus Eigenkapitalmitteln einzubringen) ist unter anderem ein gutes und sicheres Einkommen nötig. Deshalb kann die Höhe der Finanzierung über Fremdkapital nicht selbst ausgesucht werden.
Im vorherigen Absatz haben wir bereits mögliche Varianten der Verteilung von Eigenkapital und Fremdkapital erwähnt. An dieser Stelle schauen wir uns die 100%- und 110%-Finanzierungen genauer an: Etwas zu besitzen, das einen nichts gekostet hat, klingt verlockend. Aber diese Form der Finanzierung sollte gut überlegt werden, da sie auch unterschiedliche Risiken birgt.
Noch „günstiger“ wird es bei der 110%-Variante. In diesem Fall spricht man von einer Vollfinanzierung der Immobilie ohne jegliches Eigenkapital. Auch die Kaufnebenkosten werden hier durch das Hauptdarlehen oder einen Privatkredit gedeckt. Kaufnebenkosten fallen bei jedem Immobilienkauf an. Sie setzen sich aus den Notar- und Grundbuchkosten sowie der Grunderwerbsteuer zusammen. Sollte ein Makler am Kauf beteiligt sein, werden diese Kosten ebenfalls hinzugezählt. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und fällt von Bundesland zu Bundesland anders aus. Sie bewegt sich im Rahmen von 3,5 bis 6,5 Prozent.
Immobilie kaufen ohne Eigenkapital sinnvoll
Ob der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital sinnvoll ist, hängt zum Großteil von der Form der Nutzung ab. Ein Eigenheim ohne Eigenkapital zu finanzieren birgt ein höheres Risiko, als eine Immobilie zum Vermieten ohne Eigenkapital zu kaufen:
Beim Hauskauf ohne Eigenkapital gibt es keine Mieteinnahmen. Der Bankkredit wird hier also sehr teuer bezahlt. Sollten Sie in einen finanziellen Engpass kommen, kann es schwierig werden, die monatlich anfallende Tilgungsrate und die Zinszahlungen zu leisten. Insofern macht eine Finanzierung ohne Eigenkapital hier nur Sinn, wenn sich eine lukrative Möglichkeit bietet, das Geld alternativ mit hoher Rendite anzulegen.
Ganz anders sieht es aus, wenn Sie eine Vermietung der Immobilie planen. In diesem Fall bezahlt der Mieter den Kredit für Sie ab (zumindest zum größten Teil). Damit diese Variante optimal funktioniert, müssen die Mieteinnahmen die Zinsen und die Tilgung möglichst weitgehend decken. So können Sie sich langfristig Vermögen aufbauen, ohne selbst viel (oder kein) Kapital aufbringen zu müssen.
Zweite Immobilie ohne Eigenkapital
Nachdem die erste Immobilie gekauft ist, beschäftigen sich viele mit dem Gedanken, eine zweite Immobilie ohne Eigenkapital-Einsatz ins Portfolio aufzunehmen. Diese zweite Immobilie ohne Eigenkapital zu erwerben, sollte gut überlegt sein. Gerade wenn die erste Immobilie zu einem Großteil noch nicht abbezahlt ist, wird es schwierig, diese als Sicherheit zu hinterlegen. Die Banken sehen zu viele Verbindlichkeiten nicht gerne und vergeben dann nicht so leicht einen neuen Kredit. Außerdem steigt das allgemeine Risiko.
Wenn die erste Immobilie jedoch zu großen Teilen selbst bezahlt wurde oder fast vollständig getilgt ist, kann diese unkompliziert als Sicherheit bei der Bank verwendet werden. So kann die Vollfinanzierung einer zweiten Immobilie problemlos in Angriff genommen werden. Kommt die erste Immobilie als Sicherheit nicht in Frage, gibt es weitere Möglichkeiten der Kreditsicherheit:
- So kommt beispielsweise eine Bürgschaft in Frage. Kann der Kreditnehmer seinen Zahlungen nicht mehr nachkommen, ist der Bürge verpflichtet, für ihn einzuspringen. Es gibt verschiedene Formen der Bürgschaft, die genau geprüft werden sollten.
- Eine weitere Möglichkeit ist die Finanzierung mit Hilfe einer Lebensversicherung. Hierbei wird das Darlehen für die Immobilie direkt ausgezahlt. Parallel dazu werden die Zinsen gezahlt, jedoch keine Tilgung des Darlehens. Stattdessen werden Versicherungsbeiträge bezahlt. Läuft das Darlehen aus, wird es mit Hilfe der angesparten Versicherungssumme zurückgezahlt. Durch die immer noch relativ niedrigen Zinsen ist dieses Modell heute allerdings nicht mehr so attraktiv. Hier besteht heute die Gefahr, dass das Darlehen nicht mehr mit Hilfe der Versicherungsbeiträge bedient werden kann.
- Auch eine bereits bestehende Lebensversicherung kann als Sicherheit genutzt werden. Natürlich darf die angesparte Summe nicht zu gering sein. Die Bank schaut sich auch den Rückkaufswert an und bezieht diesen in die Berechnung mit ein. Wird der Kredit gewährt, geht die Lebensversicherung in den Besitz der Bank über. Sobald der Kredit getilgt ist, wird der Versicherungsschein an den Kreditnehmer zurückgegeben.
- Wertpapiere sind ebenfalls eine gute Möglichkeit, um bessere Chancen auf einen Kredit zu haben. Auch hier sollte darauf geachtet werden, dass der Wert im Verhältnis zur Kreditsumme steht.
Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Banken solche Dinge als Sicherheit bevorzugen, deren Wert sich einfach einschätzen lässt.
Kreditrechner Haus ohne Eigenkapital
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400.000 Euro-Kredit ohne Eigenkapital
Die Kosten für Immobilien schießen in den beliebten Lagen in deutschen Städten immer weiter in die Höhe. Das wirft schnell die Frage auf, ob es überhaupt möglich ist, sehr teure Immobilien komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren.
Einen 400.000 Euro-Kredit ohne Eigenkapital zu erhalten scheint auf den ersten Blick keine Kleinigkeit zu sein. Aber es ist durchaus möglich, ein so großes Darlehen zu erhalten. Auch ein 250.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital wird häufig bei uns angefragt. Nicht selten klappen solche Finanzierungen dann auch. Unterschiedliche Faktoren spielen hierbei eine Rolle:
- Die Wertigkeit der Immobilie: Sie sollte sich in einer ausgezeichneten Lage und hervorragendem Zustand befinden. Meine-Renditeimmobilie hat sich auf die Selektion von hervorragenden Immobilien spezialisiert, die dank jahrelanger Branchenerfahrung und Kenntnis der relevanten Kriterien genau ausgewählt wird.
- Die Bonität: Der SCHUFA-Score sollte sich in einem tadellosen Zustand befinden, um eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu erreichen.
- Sicherheiten: Welche anderen finanziellen Sicherheiten stehen zur Verfügung? Hier kommt beispielsweise das Beleihen von Aktien oder Immobilien in Frage. Sicherheiten sind kein Muss, jedoch von der Bank gern gesehen.
- Gutes Einkommen: Ein sicherer Job mit einem hohen Einkommen ist ebenfalls von Vorteil. Wichtig ist die Haushaltsrechnung, welche einen deutlichen Überschuss aufweisen muss. So kann die Bank nämlich erkennen, dass auch im Falle eines seltenen Mietausfalls monatliche Reserven vorhanden sind. Normalerweise ist die Untergrenze ein Nettoeinkommen von 2.500 Euro monatlich.
- Bürgschaft: Eine nahestehende Person mit exzellenten finanziellen Voraussetzungen kann eine Bürgschaft übernehmen, wenn eine anderweitige Besicherung nicht möglich ist.
Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme, um über Ihre persönlichen Möglichkeiten eines Investments in eine Renditeimmobilie unverbindlich zu sprechen.