comprare casa senza capitale

Zuletzt aktualisiert am 03.05.2022

Comprare una proprietà senza patrimonio netto: Non rischioso, ma intelligente. La leva del capitale di debito in una proprietà a reddito assicura rendimenti significativamente più elevati. Le persone con il desiderio di possedere la propria casa, l'uso del capitale di debito spesso rende possibile la proprietà occupata dal proprietario in primo luogo.
Non importa quale sia il motivo dell'impiego di capitale esterno, ci sono alcune condizioni e rischi da considerare. Vi spieghiamo cosa è importante nel prestito senza equity.  

Ottenere credito senza patrimonio netto

Fondamentalmente, più alto è l'investimento di capitale, migliore (=basso) è il tasso di interesse per il finanziamento.
Allo stesso tempo, per gli investitori vale quanto segue: minore è l'investimento di capitale (e di conseguenza maggiore è l'investimento di debito), migliore è il rendimento del capitale investito. Il principio: i soldi degli altri. Far lavorare i soldi degli altri - in questo caso le banche - per voi.
È diverso con un prestito per comprare una casa senza capitale, qui: un tasso di interesse più basso è importante, il "ritorno" sulla casa è secondario. Quindi gli acquirenti di case dovrebbero massimizzare l'investimento di capitale per spingere verso il basso i costi degli interessi.

Cos'è esattamente l'equità? 

L'equità è la vostra risorsa finanziaria che avete a disposizione. In parole povere, sono i soldi che avete risparmiato, cioè che si trovano sul vostro conto corrente o sul conto corrente a vista o in altri investimenti. 

I privati entrano spesso in contatto per la prima volta con il concetto di equità nel corso dell'acquisto di una casa o di un appartamento.

Normalmente, una proprietà viene acquistata in parte con capitale proprio e in parte con capitale preso in prestito. Nella maggior parte dei casi, si prende un prestito corrispondente con una banca per il capitale preso in prestito. L'importo di questo possibile prestito dipende dal personale, ma anche dalla situazione economica generale attuale. 

L'uso del capitale di debito offre il grande vantaggio di richiedere meno o nessun capitale proprio. Le riserve personali possono poi essere utilizzate e investite altrove, per esempio si potrebbero acquistare diverse proprietà a reddito o investire in altri tipi di investimento. Inoltre, l'uso del capitale di debito aumenta automaticamente il rendimento del capitale proprio della proprietà. 

Infatti, non è più insolito comprare una proprietà senza alcun capitale proprio. Si parla di finanziamento al 100 per cento (se solo i costi accessori di acquisto sono apportati come capitale proprio) o al 110 per cento (se anche i costi accessori di acquisto sono finanziati per intero).

Rendimento della proprietà senza patrimonio netto

Per illustrare, guardiamo tre esempi con diversi finanziamenti e il rendimento di ciascuno: 

La proprietà acquistata ha un valore di 250.000 euro. Il reddito annuo di affitto è di 10.200 euro. 

• Esempio 1: la proprietà viene acquistata con il 100% di capitale. In questo esempio, i pagamenti degli interessi sono omessi. Il rendimento è calcolato dividendo il reddito da locazione per la somma di acquisto. Così, in questo esempio, il rendimento dell'affitto è del 4,1%.

• Esempio 2: La stessa proprietà è finanziata con il 50% di capitale, cioè 125.000 euro. Assumiamo un tasso d'interesse dell'1,5%. Il rendimento del proprio capitale raddoppia in questo caso ed è ora intorno all'8,15%. 

• Esempio 3: l'immobile è interamente finanziato e solo i costi accessori di acquisto sono pagati dall'acquirente. L'importo dei costi di acquisto accessori varia da stato federale a stato federale. In generale, si può supporre che sia tra il 10% e il 15% del prezzo di acquisto. Nel nostro esempio calcoliamo con il 13% (32.500 euro). Il rendimento del capitale netto qui è di circa il 31,3%. 

Diese Beispiele zeigen recht deutlich, wie einfach die zu erwartende Rendite durch die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals bestimmt werden kann. Übliche Verteilungen von Eigenkapital und Fremdkapital sind: 

• 80% FK/20% + costi accessori di acquisto come EK
• 100% FK/ costi di acquisto accessori come EK 
• 110% FC/ 0% EK 

Acquisto di beni immobili: Quanto capitale è necessario?

Il finanziamento della costruzione senza fondi propri è abbastanza possibile, ma dipende dalle circostanze personali. Tra le altre cose, le banche controllano la situazione del reddito. Per il finanziamento al 100% (il prezzo di acquisto è finanziato al 100%, solo i costi accessori di acquisto devono essere pagati dal capitale proprio), è necessario, tra le altre cose, un buon reddito sicuro. Pertanto, l'importo del finanziamento attraverso il capitale preso in prestito non può essere scelto dall'acquirente. 

Nel paragrafo precedente, abbiamo già menzionato le possibili varianti della distribuzione del capitale e del debito. A questo punto, daremo un'occhiata più da vicino ai finanziamenti al 100% e al 110%: 

Possedere qualcosa che non ti è costato nulla suona allettante. Ma questa forma di finanziamento deve essere ben considerata, perché comporta anche diversi rischi. 

Diventa ancora più "economico" con la variante 110%. In questo caso, stiamo parlando di un finanziamento completo della proprietà senza alcun capitale. I costi di acquisto accessori sono anche coperti dal prestito principale o da un prestito personale. 

Kaufnebenkosten fallen bei jedem Immobilienkauf an. Sie setzen sich aus den Notar- und Grundbuchkosten sowie der Grunderwerbsteuer zusammen. Sollte ein Makler am Kauf beteiligt sein, werden diese Kosten ebenfalls hinzugezählt. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und fällt von Bundesland zu Bundesland anders aus. Sie bewegt sich im Rahmen von 3,5 bis 6,5 Prozent. 

Comprare immobili senza patrimonio netto ha senso

Se l'acquisto di una proprietà senza patrimonio netto ha senso dipende in gran parte dalla forma di utilizzo. 

Finanziare una casa senza capitale comporta più rischi che comprare una proprietà da affittare senza capitale: 

Quando si compra una casa senza capitale, non c'è reddito da locazione. Il prestito bancario è quindi molto costoso qui. Se vi trovate in un collo di bottiglia finanziario, può essere difficile fare le rate mensili e il pagamento degli interessi. A questo proposito, il finanziamento senza capitale ha senso solo se c'è un'opportunità lucrativa di investire il denaro in alternativa con un alto rendimento. 

La situazione è completamente diversa se avete intenzione di affittare la proprietà. In questo caso, l'inquilino paga il prestito per voi (almeno per la maggior parte). Affinché questa opzione funzioni in modo ottimale, il reddito da locazione deve coprire il più possibile gli interessi e il rimborso. In questo modo, puoi costruire un patrimonio a lungo termine senza dover raccogliere molto (o nessun) capitale da solo.  

Seconda proprietà senza patrimonio netto

Dopo l'acquisto della prima proprietà, molte persone considerano l'aggiunta di una seconda proprietà al loro portafoglio senza alcun investimento di capitale. L'acquisizione di questa seconda proprietà senza capitale proprio dovrebbe essere ben considerata. 

Soprattutto se la prima proprietà non è stata ancora pagata in larga misura, diventa difficile depositarla come garanzia. Le banche non amano vedere troppe passività e quindi non concedono facilmente un nuovo prestito. Inoltre, il rischio generale aumenta. 

Tuttavia, se la prima proprietà è stata pagata in gran parte da voi stessi o è stata quasi completamente rimborsata, può essere usata come garanzia in banca senza alcuna complicazione. In questo modo, il finanziamento completo di una seconda proprietà può essere affrontato senza problemi. 

Se la prima proprietà non si qualifica come garanzia, ci sono altre opzioni per la garanzia del prestito:  

• Una garanzia, per esempio, viene messa in discussione. Se il mutuatario non può più soddisfare i suoi pagamenti, il garante è obbligato a sostituirlo. Ci sono varie forme di garanzia che devono essere esaminate attentamente. 

• Eine weitere Möglichkeit ist die Finanzierung mit Hilfe einer Lebensversicherung. Hierbei wird das Darlehen für die Immobilie direkt ausgezahlt. Parallel dazu werden die Zinsen gezahlt, jedoch keine Tilgung des Darlehens. Stattdessen werden Versicherungsbeiträge bezahlt. Läuft das Darlehen aus, wird es mit Hilfe der angesparten Versicherungssumme zurückgezahlt. Durch die immer noch relativ niedrigen Zinsen ist dieses Modell heute allerdings nicht mehr so attraktiv. Hier besteht heute die Gefahr, dass das Darlehen nicht mehr mit Hilfe der Versicherungsbeiträge bedient werden kann. 

• Anche una polizza di assicurazione sulla vita esistente può essere usata come garanzia. Naturalmente, l'importo risparmiato non deve essere troppo basso. La banca guarda anche il valore di riscatto e lo include nel calcolo. Se il prestito viene concesso, la polizza di assicurazione sulla vita diventa proprietà della banca. Una volta rimborsato il prestito, la polizza assicurativa viene restituita al mutuatario. 

• Ititoli sono anche un buon modo per avere più possibilità di ottenere un prestito. Anche qui, bisogna fare attenzione che il valore sia proporzionato all'importo del prestito. 

Fondamentalmente, si può dire che le banche preferiscono queste cose come garanzia, il cui valore può essere facilmente valutato.

Calcolatore di prestito casa senza capitale

Vuole sapere quali sono le condizioni di finanziamento più favorevoli per lei? Puoi verificarlo facilmente con il nostro calcolatore di finanziamento: Confrontiamo più di 300 banche per voi: 

400.000 euro di prestito senza capitale proprio

Il costo degli immobili continua a salire alle stelle nelle località popolari delle città tedesche. Questo solleva rapidamente la questione se sia possibile finanziare proprietà molto costose completamente senza capitale proprio. 

Ottenere un prestito di 400.000 euro senza capitale proprio non sembra un'impresa da poco a prima vista. Ma è abbastanza possibile ottenere un prestito così grande. Anche un prestito di 250.000 euro senza capitale proprio è spesso richiesto da noi. Non di rado, tali finanziamenti poi funzionano anche. Diversi fattori giocano un ruolo qui: 

• Il valore della proprietà: Dovrebbe essere in una posizione eccellente e in condizioni eccezionali. Noi della Meine-Renditeimmobilie GmbH ci siamo specializzati nella selezione di immobili eccellenti, perché grazie ad anni di esperienza nel settore, conosciamo esattamente i criteri rilevanti che fanno di un immobile una miniera d'oro a lungo termine.

• Punteggio di credito: Il punteggio SCHUFA dovrebbe essere in condizioni immacolate per ottenere un finanziamento senza equity. 

• Collaterale: Quali altre garanzie finanziarie sono disponibili? Qui, per esempio, il prestito su azioni o immobili viene in questione. Le garanzie non sono un obbligo, ma sono benvenute dalla banca.

• Gutes Einkommen: Ein sicherer Job mit einem hohen Einkommen ist ebenfalls von Vorteil. Wichtig ist die Haushaltsrechnung, welche einen deutlichen Überschuss aufweisen muss. So kann die Bank nämlich erkennen, dass auch im Falle eines seltenen Mietausfalls monatliche Reserven vorhanden sind.
  Normalerweise ist die Untergrenze ein Nettoeinkommen von 2.500 Euro monatlich.

• FideiussioneUna persona imparentata con un'ottima posizione finanziaria può fungere da garante se non sono disponibili altre garanzie. 

Non vediamo l'ora di sentirvi per discutere le vostre opzioni personali per investire in una proprietà a reddito senza impegno.