Flusso di cassa immobiliare

Ultimo aggiornamento 26.10.2021

Il termine flusso di cassa dovrebbe essere ampiamente conosciuto, ma è per lo più associato al bilancio delle aziende. Ma anche gli immobili hanno anche un flusso di cassa e questo è fondamentale per gli investitori.

Il flusso di cassa è un indicatore importante perché mostra se i flussi di cassa positivi o negativi derivano da un investimento immobiliare. È quindi un indicatore di base per ogni investimento immobiliare che entra in discussione per un investitore e dovrebbe essere esaminato più da vicino. 

Definizione flusso di cassa immobiliare

Il flusso di cassa confronta il reddito e le spese sostenute in relazione a una proprietà in affitto. Se le entrate superano le spese, si parla di un positivo flusso di cassa. Se le spese sono maggiori, il flusso di cassa è negativo. Gli immobili a flusso di cassa sono caratterizzati da un flusso di cassa positivo. 

Il famoso libro "Rich Dad Poor Dad Cashflow Quadrant" di Robert T. Kiyosaki parla della ricerca di un flusso di cassa positivo. flusso di cassa positivo. Descrive che ci sono fondamentalmente quattro quadranti in cui si genera il reddito. A sinistra ci sono i dipendenti e i lavoratori autonomi.
Scambiano denaro per tempo e sono sul lato del reddito attivo. Sul lato destro ci sono imprenditori e investitori. Un imprenditore fa lavorare altre persone per lui, un investitore fa lavorare il denaro per lui.
Parola chiave: Costruire un reddito passivo.

La grande differenza tra questi due gruppi è che gli imprenditori e gli investitori sul lato destro del quadrante si rendono indipendenti dal loro tempo di lavoro limitato. È qui che si trova la chiave del flusso di cassa.

Ora, non è così difficile essere anche in più campi. Anche i dipendenti o i lavoratori autonomi possono agire come investitori e ottenere un flusso di cassa positivo. 

Flusso di cassa immobiliare

Una proprietà ben tenuta senza arretrati di manutenzione diventa prima o poi una macchina per stampare soldi una volta che il prestito è stato ripagato.

Ora molti potrebbero pensare: "Non ho i soldi per investire". È qui che entra in gioco la leva. Non c'è bisogno di molto capitale per investire in una proprietà, per esempio. Con un confronto dei finanziamenti, trovate le migliori condizioni, finanziate la vostra proprietà attraverso una banca e fate pagare il prestito al vostro inquilino.

L'unica cosa da notare è che si tratta di una proprietà con un flusso di cassa positivo. Se volete sapere dove trovare tali trovare tali proprietà con flusso di cassasiete invitati a dare un'occhiata alle nostre proprietà esistenti. Abbiamo già fatto i conti per voi.

Calcolare il flusso di cassa Beni immobili

Come si calcola il flusso di cassa immobiliare? In termini semplici: le spese sono dedotte dal reddito. Se rimangono dei soldi, il flusso di cassa è positivo. Allo stesso modo, il rendimento immobiliare può essere calcolato

Per fare questo, è innanzitutto importante sapere quali sono le spese effettivamente sostenute. Fondamentalmente, le spese possono essere divise in Costi di acquisto accidentali (tassa di trasferimento del terreno e spese notarili e catastali), il costi del prestito (interesse e rimborso), il costi di manutenzione riserva e il costi di amministrazione rompere.

La tassa sul trasferimento immobiliare varia da stato a stato. In media, però, è intorno al 3,5%. Per i costi notarili e catastali, ci si può aspettare circa l'1,7% del prezzo di acquisto.
Sfortunatamente, questi costi non sono negoziabili, poiché sia i notai che gli uffici catastali sono soggetti a una scala fissa di tariffe. Questi costi
sono i costi accessori di acquisto che vengono aggiunti al prezzo di acquisto quando si calcola il flusso di cassa e sono quindi parte dell'investimento totale .

Altri costi come manutenzione, amministrazione, riscatto e interessi d'altra parte, sono variabili e possono ancora essere strutturati in qualche modo dall'acquirente. Soprattutto nel caso dei costi di gestione, dipende se l'acquirente vuole occuparsi lui stesso dei compiti di gestione o se preferisce cederli. Meno lavoro con la proprietà, più alti sono i costi di gestione sostenuti, più basso è il flusso di cassa.

Le spese sono ora confrontate con il reddito da locazione. 

La differenza rappresenta il vostro rendimento mensile - se è un surplus e quindi un flusso di cassa positivo

Calcolo del flusso di cassa

Un esempio di calcolo del flusso di cassa potrebbe essere questo: 

Esempio di calcolo di una proprietà a reddito con flusso di cassa positivo

Immobili a flusso di cassa positivo

Una proprietà che ha un flusso di cassa positivo vi porterà contanti regolari soldi. Questo non è il caso di tutti gli investimenti immobiliari, perché purtroppo ci sono anche un gran numero di proprietà a flusso di cassa negativo per le quali gli investitori devono pagare mese dopo mese. Tuttavia, per ottenere un flusso di cassa positivo, ci sono alcune cose che potete fare.

Per esempio, ci sono voci nel nostro esempio di calcolo qui sopra che sono variabili. Il tasso d'interesse e il rimborso sono negoziabili e spesso c'è anche qualcosa che si può fare riguardo ai costi di gestione.
D'altra parte, il reddito da locazione dovrebbe essere il più alto possibile. Questi dipendono non solo dalle condizioni della proprietà, ma anche dalla posizione.
Vi consigliamo per questo scopo e vi permettono di Finanziamento alle migliori condizioni possibili.

Flusso di cassa attraverso i beni immobili

Come detto sopra, ci sono molte persone che pensano di non avere il capitale necessario per diventare un investitore immobiliare. E spesso, mancano anche delle conoscenze necessarie per comprare un beni immobili lucrativi di scegliere.

Ma sperimentiamo ancora e ancora che i nostri clienti sono sorpresi di quanto sia facile la strada verso la prima proprietà. E nella maggior parte dei casi, non si ferma a una proprietà, perché si cerca rapidamente un secondo e un terzo investimento immobiliare. E così molti dei nostri clienti stanno già guadagnando un reddito passivo sostanziale dalle loro proprietà con flusso di cassa .

Cos'è un buon flusso di cassa?

Questa domanda dà l'impressione di essere abbastanza facile da rispondere:

Flusso di cassa positivo = buon flusso di cassa
Flusso di cassa negativo = flusso di cassa negativo

Ma non è così semplice.

Immaginate di comprare un appartamento che attualmente è già affittato a un valore leggermente inferiore a quello di mercato. Il prezzo leggermente più basso è dovuto al fatto che l'attuale inquilino è un pensionato di 80 anni che ha vissuto nell'appartamento per 20 anni senza un aumento dell'affitto.

Il flusso di cassa di questo appartamento probabilmente non è affatto buono. Il basso reddito da locazione è compensato da alti flussi di cassa negativi. 

Dopo due anni, il vostro inquilino muore all'età di 82 anni. Ciò che è triste da un punto di vista umano, tuttavia, ora vi permette come proprietario di riaffittare l'appartamento a condizioni di mercato. 

Improvvisamente, le spese invariate, principalmente per il pagamento degli interessi e il rimborso del prestito, sono compensate da un reddito da locazione significativamente più alto. Il flusso di cassa cambia radicalmente ed è "improvvisamente" significativamente più alto. positivo

Vedete: Il flusso di cassa dice solo qualcosa sullo stato EFFETTIVO dei flussi di cassa della vostra casa. "Cos'è un buon flusso di cassa?"Questa domanda deve quindi essere classificata e rispondere tenendo conto delle condizioni quadro attuali e future. 

Quindi, a seconda dell'orizzonte temporale dell'investitore, un flusso di cassa negativo può essere tollerato per un certo tempo in alcuni casi, purché l'investimento in un appartamento si ripaghi in futuro. Altri nostri clienti vogliono un flusso di cassa positivo dal primo giorno. Possiamo realizzare entrambi i desideri perché sviluppiamo noi stessi le proprietà e abbiamo varie varianti di flusso di cassa "in magazzino" in ogni momento. 

L'immobiliare a flusso di cassa fa per me?

Lasciatevi consigliare dai nostri esperti senza impegno. Organizza ora una sessione informativa al telefono, online o per un appuntamento in ufficio.

Prenda un appuntamento

2021 | Meine-Renditeimmobilie.de è un marchio registrato di Meine-Renditeimmobilie GmbH | Il vostro specialista in immobili a reddito e finanziamenti