Flusso di cassa immobiliare

Letzte Aktualisierung am 15.09.2023

Der Begriff Cashflow (zu Deutsch: Geldfluss) dürfte weitestgehend bekannt sein, allerdings wird er zumeist mit der Bilanz von Unternehmen verbunden. Doch auch Immobilien haben einen Cashflow und dieser ist für Anleger ganz entscheidend, denn er ist ein bedeutender Indikator für die Rentabilität eines Immobilieninvestments. Doch was genau ist der Cashflow von Immobilien, was beeinflusst ihn und wie berechnet man ihn eigentlich?  

Der Cashflow von Immobilien ist zweifelsohne eine Basis-Kennzahl für jede Immobilie als Kapitalanlage und sollte demnach genauer unter die Lupe genommen werden. 

Definizione flusso di cassa immobiliare

Il flusso di cassa confronta il reddito e le spese sostenute in relazione a una proprietà in affitto. Se le entrate superano le spese, si parla di un positivo flusso di cassa. Se le spese sono maggiori, il flusso di cassa è negativo. Gli immobili a flusso di cassa sono caratterizzati da un flusso di cassa positivo. 

Il famoso libro "Rich Dad Poor Dad Cashflow Quadrant" di Robert T. Kiyosaki parla della ricerca di un flusso di cassa positivo. flusso di cassa positivo. Descrive che ci sono fondamentalmente quattro quadranti in cui si genera il reddito. A sinistra ci sono i dipendenti e i lavoratori autonomi.
Scambiano denaro per tempo e sono sul lato del reddito attivo. Sul lato destro ci sono imprenditori e investitori. Un imprenditore fa lavorare altre persone per lui, un investitore fa lavorare il denaro per lui. Parola chiave: Costruire un reddito passivo.

La grande differenza tra questi due gruppi è che gli imprenditori e gli investitori sul lato destro del quadrante si rendono indipendenti dal loro tempo di lavoro limitato. È qui che si trova la chiave del flusso di cassa.

Ora, non è così difficile essere anche in più campi. Anche i dipendenti o i lavoratori autonomi possono agire come investitori e ottenere un flusso di cassa positivo. 

Una proprietà ben tenuta senza arretrati di manutenzione diventa prima o poi una macchina per stampare soldi una volta che il prestito è stato ripagato.

Nun mögen viele denken: „Ich habe kein Geld, um in eine Immobilie zu investieren.“ Da kommt der Fremdkapitalhebel ins Spiel. Ziel hierbei ist es, so wenig wie möglich und nur so viel wie nötig an Eigenkapital einzubringen. Mit einem Finanzierungsvergleich finden Sie die besten Konditionen und finanzieren Ihre Immobilie über eine Bank. Ihr Mieter hilft Ihnen dann sozusagen dabei, mit seinen Mietzahlungen den Kredit Ihrer Immobilie anzubezahlen. 

L'unica cosa da notare è che si tratta di una proprietà con un flusso di cassa positivo. Se volete sapere dove trovare tali trovare tali proprietà con flusso di cassasiete invitati a dare un'occhiata alle nostre proprietà esistenti. Abbiamo già fatto i conti per voi.

Warum ist der Immobilien Cashflow so wichtig?

Die von der Immobilie generierten Cashflows sind von wesentlicher Bedeutung. Die Indikatoren der monetären Effizienz spielen für die Anleger eine große Rolle, da der Cashflow einer Immobilie viel über ihren Wert aussagt. 

Calcolare il flusso di cassa Beni immobili

Wie berechnet man den Immobilien Cashflow? Vereinfacht ausgedrückt: Die Ausgaben werden von den Einnahmen abgezogen. Bleibt Geld übrig, ist der Cash Flow positiv. Im gleichen Zug lässt sich die Immobilienrendite berechnen. 

Hierzu ist es zunächst wichtig zu wissen, welche Ausgaben tatsächlich anfallen. Grundsätzlich lassen sich die Ausgaben auf die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten), die Darlehenskosten (Zinsen und Tilgung), die Instandhaltungskosten beziehungsweise -rücklage und die Verwaltungskosten herunterbrechen. 

La tassa sul trasferimento immobiliare varia da stato a stato. In media, però, è intorno al 3,5%. Per i costi notarili e catastali, ci si può aspettare circa l'1,7% del prezzo di acquisto.
Sfortunatamente, questi costi non sono negoziabili, poiché sia i notai che gli uffici catastali sono soggetti a una scala fissa di tariffe. Questi costi sono i costi accessori di acquisto che vengono aggiunti al prezzo di acquisto quando si calcola il flusso di cassa e sono quindi parte dell'investimento totale .

Altri costi come manutenzione, amministrazione, riscatto e interessi d'altra parte, sono variabili e possono ancora essere strutturati in qualche modo dall'acquirente. Soprattutto nel caso dei costi di gestione, dipende se l'acquirente vuole occuparsi lui stesso dei compiti di gestione o se preferisce cederli. Meno lavoro con la proprietà, più alti sono i costi di gestione sostenuti, più basso è il flusso di cassa.

Le spese sono ora confrontate con il reddito da locazione. 

La differenza rappresenta il vostro rendimento mensile - se è un surplus e quindi un flusso di cassa positivo. 

Calcolo del flusso di cassa

Un esempio di calcolo del flusso di cassa potrebbe essere questo: 

Beispielrechnung einer Renditeimmobilie mit Cashflow

Immobili a flusso di cassa positivo

Eine Immobilie, die einen positiven Cashflow aufweist, bringt Ihnen regelmäßig Geld ein. Dies ist nicht bei jedem Immobilieninvestment gegeben, denn es gibt auch eine große Anzahl negativer Cashflow Immobilien, für die Anleger Monat für Monat draufzahlen müssen. Um einen positiven Cashflow zu erreichen, gibt es jedoch einige Stellschrauben, an denen Sie drehen können. 

Per esempio, ci sono voci nel nostro esempio di calcolo qui sopra che sono variabili. Il tasso d'interesse e il rimborso sono negoziabili e spesso c'è anche qualcosa che si può fare riguardo ai costi di gestione.
D'altra parte, il reddito da locazione dovrebbe essere il più alto possibile. Questi dipendono non solo dalle condizioni della proprietà, ma anche dalla posizione. Vi consigliamo per questo scopo e vi permettono di Finanziamento alle migliori condizioni possibili.

Flusso di cassa attraverso i beni immobili

Come detto sopra, ci sono molte persone che pensano di non avere il capitale necessario per diventare un investitore immobiliare. E spesso, mancano anche delle conoscenze necessarie per comprare un beni immobili lucrativi di scegliere.

Ma sperimentiamo ancora e ancora che i nostri clienti sono sorpresi di quanto sia facile la strada verso la prima proprietà. E nella maggior parte dei casi, non si ferma a una proprietà, perché si cerca rapidamente un secondo e un terzo investimento immobiliare. E così molti dei nostri clienti stanno già guadagnando un reddito passivo sostanziale dalle loro proprietà con flusso di cassa .

Cos'è un buon flusso di cassa?

Questa domanda dà l'impressione di essere abbastanza facile da rispondere:

Doch so einfach ist es nicht. Der Wandel der Zeit ist unumgehbar. Die Stellschrauben verändern sich und neue Chancen tun sich auf. Wichtig ist es nun, eine Immobilie für den richtigen Preis zu erwerben. Auch das Einbringen von etwas mehr Eigenkapital kann sich positiv auf den zu erwartenden Cashflow auswirken. 

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine aktuell bereits vermietete Wohnung etwas unter Marktwert an. Der leicht günstigere Preis kommt deswegen zustande, weil der aktuelle Mieter ein 80-jähriger Rentner ist, der seit 20 Jahren ohne Mieterhöhung in der Wohnung lebt.

Il flusso di cassa di questo appartamento probabilmente non è affatto buono. Il basso reddito da locazione è compensato da alti flussi di cassa negativi. 

Dopo due anni, il vostro inquilino muore all'età di 82 anni. Ciò che è triste da un punto di vista umano, tuttavia, ora vi permette come proprietario di riaffittare l'appartamento a condizioni di mercato. 

Improvvisamente, le spese invariate, principalmente per il pagamento degli interessi e il rimborso del prestito, sono compensate da un reddito da locazione significativamente più alto. Il flusso di cassa cambia radicalmente ed è "improvvisamente" significativamente più alto. positivo! 

Vedete: Il flusso di cassa dice solo qualcosa sullo stato EFFETTIVO dei flussi di cassa della vostra casa. "Cos'è un buon flusso di cassa?"Questa domanda deve quindi essere classificata e rispondere tenendo conto delle condizioni quadro attuali e future. 

Je nach Zeithorizont des Anlegers kann also ein negativer Cashflow in manchen Fällen eine gewisse Zeit lang toleriert werden, solange sich das Investment in eine Wohnung in Zukunft ausbezahlt. Andere unserer Kunden wünschen sich von Tag eins an einen positiven Cashflow. Wir können beide Wünsche realisieren, da wir Objekte selbst entwickeln und demnach individuelle Bedürfnisse unserer Kunden oberste Priorität haben.