Casa Vacanze come Investimento: Solo Parzialmente Adatta
Gli appartamenti per le vacanze non sono generalmente adatti come investimento. Sono difficili da finanziare e le entrate sono solitamente irregolari o comunque incerte.
Gli immobili lontani generano costi di viaggio o costi per fornitori di servizi esterni. All’estero si aggiungono barriere linguistiche e giuridiche. Pertanto, questo articolo riguarda solo gli immobili per le vacanze in Germania.
Eccezione 1: Conviene di più perché si utilizza spesso l’immobile
Se l’immobile viene utilizzato spesso dal proprietario, si può calcolare quanto sarebbe costata una vacanza simile e quindi quanto si è risparmiato.
Se la casa vacanze è richiesta anche da altri e ha un buon tasso di occupazione, un proprietario orientato al rendimento la utilizzerebbe solo quando è comunque libera.
Se si volesse migliorare la redditività di un appartamento per le vacanze usandolo spesso personalmente, si sarebbe limitati sotto due aspetti.
Non solo bisognerebbe sempre andare in vacanza nello stesso luogo; per motivi di redditività, si dovrebbe anche adattare le proprie ferie alla disponibilità per gli ospiti.
Eccezione 2: L’immobile è così attraente da risultare redditizio nel lungo termine
La vicinanza al mare, la posizione in montagna o nei pressi di un’attrazione turistica aumentano la probabilità che una casa vacanze sia redditizia a lungo termine.
Se oltre alla buona posizione l’immobile è anche strutturalmente adatto come casa vacanze e ha una dimensione minima, può essere un investimento immobiliare valido sul lungo periodo.
Rimane il problema delle entrate potenzialmente irregolari o dei cali prolungati dovuti a pandemie o eventi simili, da cui gli immobili residenziali non sono solitamente colpiti.
Location, location, location anche per le case vacanze
Anche per appartamenti e case vacanze vale il detto secondo cui i tre fattori più importanti per il valore di un immobile sono: posizione, posizione e ancora posizione.
Per gli immobili residenziali si valuta la posizione anche in base all’andamento demografico. Per le case vacanze bisogna considerare sia il tasso di occupazione dell’immobile sia l’evoluzione del turismo nella regione.
Le case vacanze sono più difficili da finanziare
Le banche tendono a rifiutare o valutano più severamente il finanziamento di case vacanze rispetto agli immobili residenziali, con i seguenti effetti:
- Maggiore capitale proprio richiesto: Le banche richiedono solitamente una quota di capitale proprio più alta per le case vacanze.
- Criteri più rigidi: Le banche impongono spesso criteri più severi, come garanzie aggiuntive come un immobile già estinto o una polizza vita.
- Meno incentivi pubblici: Molti programmi di incentivazione immobiliare non sono disponibili per le case vacanze.
Soluzione: banche locali. Può essere utile rivolgersi a banche della zona, spesso più esperte nella locazione di case vacanze.
Gli immobili per le vacanze sono un investimento imprenditoriale, non una rendita passiva
Secondo un’indagine della Stiftung Warentest la conclusione è che gli immobili per vacanze non sono un investimento sicuro, ma piuttosto un’attività imprenditoriale con rischi e opportunità.
Sulla piattaforma fewo-direkt.de, secondo i gestori, il tasso medio di occupazione degli immobili era leggermente superiore al 50%.
I rendimenti indicati nell’articolo di test.de del 2021, pari al 2–5%, dimostrano che il maggiore impegno richiesto e la minore stabilità delle entrate non migliorano significativamente la redditività rispetto agli immobili residenziali.