Comprare terreni agricoli come investimento – proprio come Bill Gates?

La terra agricola come investimento?

L’acquisto di terreni agricoli come investimento ha guadagnato importanza a livello globale negli ultimi anni. In particolare, gli investitori istituzionali e le persone con grandi patrimoni vedono nella terra agricola una forma di investimento relativamente stabile in tempi di crisi.

Tuttavia, mentre negli Stati Uniti l’accesso alla terra agricola è relativamente liberale, in Germania esistono normative legali molto più restrittive e un atteggiamento sociale critico nei confronti dell’acquisto su larga scala di terreni a fini speculativi.

Quadro normativo negli Stati Uniti

Negli Stati Uniti, le normative sull’acquisto di terreni agricoli sono relativamente liberali. In generale, sia i cittadini che gli stranieri possono acquistare terreni agricoli. Non esiste una regolamentazione a livello federale: ogni stato disciplina autonomamente i diritti di proprietà. In alcuni stati ci sono restrizioni per gli investitori stranieri, ma nel complesso prevale un approccio orientato al libero mercato.

Gli investimenti in terreni agricoli sono ampiamente accettati negli USA come forma di diversificazione patrimoniale. Esistono numerosi fondi e REIT (Real Estate Investment Trust) specializzati in questa classe di asset. Il concetto di “Farmland Investing” è ormai ben consolidato nel panorama finanziario statunitense.

Normativa in Germania: Il Grundstücksverkehrsgesetz

In Germania, l’acquisto di terreni agricoli è soggetto a regole molto più rigide. La legge principale è il Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG).

Ogni acquirente è tenuto a stipulare un contratto notarile, che deve essere approvato dall’autorità per la circolazione dei terreni. L’approvazione può essere negata, ad esempio, se:

• l’acquirente non è riconosciuto come agricoltore e ci sono richieste prioritarie da parte di agricoltori locali,
• il prezzo di vendita è eccessivo e potrebbe distorcere il mercato,
• si prevede una distribuzione della terra sfavorevole alla struttura agricola.

Lo scopo di queste norme è proteggere la struttura agricola, prevenire la speculazione e facilitare l’accesso alla terra per gli agricoltori. Le grandi operazioni di vendita o gli acquisti da parte di investitori sono soggetti a rigorosi controlli.

Gli agricoltori hanno un diritto di prelazione simile a quello dei comuni nelle vendite immobiliari, e possono acquistare il terreno allo stesso prezzo. Il non-agricoltore, quindi, resta escluso.

Recentemente, queste regole sono state applicate in modo meno severo. Anche gli agricoltori part-time hanno ora buone possibilità di ottenere l’approvazione.

Tentativi falliti di aggirare la normativa

Benché gli agricoltori abbiano la precedenza, devono comunque pagare il prezzo richiesto per ottenere la proprietà.

Spesso il terreno va comunque ai non-agricoltori, perché gli agricoltori ritengono il prezzo troppo alto.

Per evitare che i non-agricoltori superino regolarmente le offerte dei contadini, i tribunali intervengono talvolta in caso di prezzi gonfiati. Un prezzo fino al 50% sopra il valore di mercato è ritenuto accettabile.

Nel 2020, l’Alta Corte Regionale di Monaco ha stabilito che il prezzo di un terreno agricolo di 4 ettari vicino a un’autostrada era eccessivo (Az.: W XV 5/22 Lw).

Sebbene la vicinanza all’autostrada abbia giustificato una valutazione come terreno edificabile futuro, il prezzo richiesto è risultato comunque troppo alto e la vendita al non-agricoltore è stata vietata.

Accettazione sociale

Negli Stati Uniti, l’acquisto di terreni agricoli da parte di soggetti non agricoli è generalmente accettato. Il dibattito si concentra su temi come la sostenibilità e l’ambiente, piuttosto che sulla struttura della proprietà.

Al contrario, in Germania l’ingresso degli investitori nel mercato fondiario è visto con crescente scetticismo. Termini come “Landgrabbing” o “alienazione della proprietà agricola” caratterizzano il dibattito pubblico. In particolare nelle regioni con scarsità di terreni, come nella Germania orientale, vi è una forte opposizione all’acquisto su larga scala da parte di società.

In Germania poco adatto ai non-agricoltori

Mentre negli Stati Uniti l’acquisto di terreni agricoli è in gran parte regolato dal mercato e socialmente accettato, in Germania prevalgono obiettivi politici agricoli e sensibilità sociali.

Per gli investitori questo significa: negli USA vi sono maggiori libertà e minori ostacoli, mentre in Germania è necessaria un’attenta analisi delle normative e del contesto sociale.