Le 3 Fonti di Rendimento dell’Immobile: Entrate da Affitto, Apprezzamento del Valore, Volume AfA
Come investimento di capitale, l’immobile genera rendimenti da tre fonti: entrate da affitto, apprezzamento del valore e volume AfA, ossia l’importo totale per “ammortamento per usura,” che si può utilizzare per molti anni per ridurre il reddito imponibile, abbassando così l’onere fiscale.
Il volume AfA viene ripristinato a ogni vendita dell’immobile (ma non con donazione/eredità); il nuovo proprietario può quindi sfruttare l’intero volume AfA nuovamente.
Mentre le entrate da affitto sono evidenti a tutti, alcuni considerano l’apprezzamento del valore dell’immobile discutibile, poiché ritenuto incerto o almeno imprevedibile nella sua entità.
E la terza fonte di rendimento dell’immobile, il volume AfA o i vantaggi fiscali in generale, viene talvolta considerata come semplice “fumo negli occhi.”
Eppure, il volume AfA e altri vantaggi fiscali dell’immobile sono molto reali e finanziariamente vantaggiosi, soprattutto per coloro con redditi elevati.
Maggiore è il carico fiscale, maggiore è l’impatto dei vantaggi fiscali
Uno dei motivi per cui il valore monetario dei vantaggi fiscali potrebbe non essere riconosciuto o apprezzato da tutti è che i vantaggi fiscali manifestano il loro pieno impatto solo con un carico fiscale sufficientemente alto.
Chi ha un onere fiscale relativamente basso trova l’Afa immobiliare e altri vantaggi fiscali meno interessanti. Al contrario, i vantaggi fiscali sono particolarmente attraenti per chi ha un reddito elevato. Più alto è il reddito, meglio è.
Così, il disappunto o il rifiuto dell’argomento fiscale può talvolta includere anche una certa invidia o fastidio per il fatto che proprio coloro che guadagnano già molto beneficiano in modo significativo (in valori assoluti) dei vantaggi fiscali.
Talvolta, lo scetticismo verso i “vantaggi fiscali” può derivare anche dal non rendersi conto che le tasse risparmiate equivalgono a un reddito, e per di più a un reddito esentasse.
Se non dovete più pagare 1.000 EUR di tasse, avete in definitiva guadagnato 1.000 EUR, esentasse.
Le tasse risparmiate non vengono conteggiate come reddito fittizio o simile. Invece, l’agenzia delle entrate vi trasferisce 1.000 EUR, o semplicemente non dovete pagare quei 1.000 EUR, anche se avreste dovuto.
Anche nel secondo caso, ossia non dover pagare un importo che altrimenti sarebbe dovuto, si tratta a tutti gli effetti di un’entrata, qui esentasse.
Apprezzamento del valore in buone posizioni è sicuro
In quanto bene tangibile, il valore degli immobili (eccetto nelle regioni abbandonate) aumenta circa in linea con l’inflazione.
Poiché il tasso d’inflazione è a lungo termine circa il 2%, sembra ragionevole assumere un aumento del valore del 2% invece dell’1% spesso utilizzato nelle simulazioni.
Per gli appartamenti nelle 7 principali città della Germania, l’aumento annuale di valore tra l’inizio del 2016 e la fine del 2023, quindi per un periodo di 8 anni, non è stato dell’1 o del 2 percento ma del 7 (in lettere: sette) percento.
E questo 7 percento è la media, su tutti gli appartamenti, non solo per quelli destinati a investimento, né solo per Monaco, ma come media delle 7 maggiori città.
Presso Meine-Renditeimmobilie, i calcoli per il vostro investimento immobiliare non sono basati sull’apprezzamento del valore.
Invece, calcoliamo il cash flow, che dovrebbe coprire in buona parte l’investimento.
Si parla di cash flow positivo, neutro o leggermente negativo quando, considerando entrate e uscite dell’immobile a reddito, uscite con un saldo positivo, nullo o leggermente negativo.
Anche un cash flow leggermente negativo inizialmente non rende necessariamente un immobile a reddito non redditizio.
Dopotutto, qualsiasi piccolo contributo che potreste dover fornire mensilmente rappresenta un investimento in un bene che vale sei o sette cifre, che alla fine sarà vostro e completamente pagato.
Il locatario paga la maggior parte, anche con un cash flow leggermente negativo inizialmente. E il cash flow inizialmente negativo diventa neutro e successivamente positivo, man mano che aumentate l’affitto, mentre la rata del mutuo rimane invariata.
L’apprezzamento del valore assunto è fornito da Meine-Renditeimmobilie a scopo illustrativo con 1 e 2 percento come calcoli di esempio aggiuntivi.
Il concetto di appartamento condiviso di Meine-Renditeimmobilie è redditizio – anche a Monaco – solo con il cash flow senza dover calcolare l’apprezzamento del valore.
L’apprezzamento del valore si realizza solo al momento della vendita o del rifinanziamento. Tuttavia, questo aumento di valore è reale e agisce costantemente in sottofondo.
Talvolta si considera lo sviluppo demografico un problema per il valore a lungo termine. Tuttavia, la Germania, insieme agli Stati Uniti, è una delle principali destinazioni di immigrazione al mondo.
Anche se la popolazione della Germania dovesse inaspettatamente diminuire, questo avverrà in modo tale che piccole località e zone rurali saranno abbandonate (e – almeno in Germania – anche smantellate), mentre le posizioni migliori rimarranno stabili o addirittura cresceranno grazie agli spostamenti dalla periferia.
Una proprietà a reddito viene ovviamente scelta in una posizione buona e a prova di futuro. Pertanto, quando si consultano le tabelle sull’apprezzamento del valore, è importante ricordare che queste si riferiscono a tutti gli immobili, non solo a quelli in buone posizioni.
È evidente che beni a reddito selezionati con attenzione tenderanno a ottenere un apprezzamento del valore leggermente superiore rispetto alla media nazionale di tutti gli immobili residenziali.