L’indennità di occupazione – “Affitto” senza contratto di locazione

Che cos’è l’indennità di occupazione per gli immobili?

L’indennità di occupazione è un corrispettivo per l’uso effettivo di un immobile, sostituisce quindi il canone di locazione quando non esiste un contratto di locazione (valido) o questo è già terminato.

Costellazioni tipiche per l’indennità di occupazione al posto della locazione:

• Un inquilino non trasloca alla fine del rapporto di locazione e continua ad utilizzare l’appartamento.
• Dopo la separazione o il divorzio, un partner rimane da solo nella casa o nell’appartamento di proprietà comune.
• In una comunione ereditaria, un erede abita da solo nella casa mentre gli altri coeredi (spesso fratelli) rimangono a mani vuote.
• L’acquisto di una casa viene risolto e l’acquirente deve pagare un’indennità al venditore per il periodo di utilizzo (o viceversa in caso di recesso dal contratto da parte dell’acquirente).
• Qualcuno utilizza un terreno altrui senza titolo giuridico, ad esempio attraversandolo o edificandovi.

La differenza centrale rispetto alla locazione: La locazione si basa su un contratto, l’indennità di occupazione su un diritto previsto dalla legge. Nella pratica ciò significa soprattutto che la base legale, l’inizio e l’importo del diritto sono regolati diversamente a seconda del caso.

Anche senza un contratto di locazione può quindi sussistere un obbligo di pagamento – viceversa, però, non sorge automaticamente in ogni caso, bensì spesso solo dopo una richiesta formale.

Basi legali: L’indennità di occupazione nel BGB

Non esiste “un’unica” norma sull’indennità di occupazione nel Codice Civile tedesco (BGB). A seconda della situazione, si applicano paragrafi diversi:

Chi cerca “Nutzungsentschädigung BGB” finisce di solito al § 546a BGB (diritto locatizio) o al § 745 BGB (comunione). Entrambe le norme vengono trattate in dettaglio di seguito, così come il § 1361b BGB per la separazione dei coniugi.

§ 546a BGB: Indennità di occupazione quando l’inquilino non abbandona l’immobile

Il rapporto di locazione è terminato per disdetta o decorso del termine, ma l’inquilino non riconsegna l’appartamento. Per questa situazione il § 546a comma 1 BGB stabilisce:

“Se l’inquilino non riconsegna la cosa locata dopo la fine del rapporto di locazione, il locatore può richiedere, a titolo di indennità per la durata della ritenzione, il canone pattuito o il canone comunemente praticato nella località per cose comparabili.”

Il locatore ha quindi un diritto di scelta: Può continuare a richiedere il precedente canone contrattuale oppure – se questo era inferiore al livello di mercato – applicare il canone di mercato locale. Specialmente per contratti di locazione pluriennali con canoni storici favorevoli, l’indennità di occupazione per l’appartamento dopo la disdetta può quindi risultare notevolmente superiore al canone precedente.

Secondo la giurisprudenza della Corte Federale di Giustizia (BGH), il parametro determinante è il canone di mercato ottenibile in caso di nuova locazione, non il canone calmierato dell’osservatorio locali affitti (Mietspiegel).

Requisiti del diritto

1. Il rapporto di locazione è efficacemente terminato (disdetta, accordo di risoluzione, decorso del tempo).
2. L’inquilino trattiene la cosa locata al locatore, ovvero non la riconsegna contro la sua volontà.
3. Il locatore ha la volontà di riprendere il bene – intende effettivamente riottenere l’appartamento.

Inoltre, ai sensi del § 546a comma 2 BGB, il locatore può far valere ulteriori danni, ad esempio se un nuovo inquilino recede a causa del ritardato sgombero. L’indennità di occupazione nel diritto locatizio è indipendente dalla colpa: I motivi per cui l’inquilino non esce non rilevano ai fini del diritto al pagamento.

Esempio di calcolo: L’inquilino non esce

Il precedente canone base di un appartamento di 80 m² è di 720 € (9 €/m²). Appartamenti comparabili vengono riaffittati sul mercato a 12,50 €/m². Il rapporto di locazione scade il 31 marzo, ma l’inquilino esce solo il 15 giugno.

• Canone di mercato: 80 m² × 12,50 €/m² = 1.000 € mensili
• Indennità di occupazione per aprile e maggio: 2 × 1.000 € = 2.000 €
• Giugno (pro quota 15 giorni): 1.000 € × 15/30 = 500 €
• Totale: 2.500 € oltre agli acconti sulle spese condominiali pattuiti

Se il locatore avesse applicato solo il canone contrattuale, sarebbero stati soltanto 1.800 €. Il diritto di scelta del § 546a BGB conviene quindi non appena il canone di mercato supera quello esistente. Per una lettera tipo è sufficiente una breve richiesta di pagamento con riferimento al rapporto di locazione terminato, all’importo richiesto e a un termine di pagamento.

Indennità di occupazione in caso di separazione: Chi rimane in casa, paga

Se un coniuge si trasferisce e l’altro rimane da solo nell’immobile fino a quel momento utilizzato insieme, il partner uscito può richiedere un’indennità di occupazione per la casa al momento della separazione.

La base legale durante la separazione di fatto è il § 1361b comma 3 p. 2 BGB: Il coniuge che rimane nella casa coniugale deve all’altro un indennizzo, “nella misura in cui ciò corrisponda ad equità”.

Anche in caso di uscita volontaria

Un errore diffuso: Chi esce volontariamente perderebbe i propri diritti. Questo è falso. L’indennità di occupazione in caso di uscita volontaria è possibile tanto quanto a seguito dell’assegnazione giudiziale dell’abitazione. L’essenziale è unicamente che un coniuge abbia lasciato l’appartamento all’altro e che questi lo utilizzi ora da solo.

Il diritto tuttavia non sorge automaticamente: Deve essere espressamente fatto valere, preferibilmente per iscritto e in modo dimostrabile. Solo da questo momento decorre l’obbligo di pagamento – una richiesta retroattiva per il periodo precedente è di norma esclusa.

Importo nell’anno di separazione e successivamente

Per l’ammontare dell’indennità di occupazione nell’anno di separazione vale una particolarità secondo la giurisprudenza costante: Nel primo anno di separazione di solito non si applica il pieno canone di mercato, ma solo il cosiddetto valore abitativo adeguato (angemessener Wohnwert).

Si tratta dell’importo che il coniuge rimanente dovrebbe pagare per un appartamento più piccolo adeguato alle sue condizioni. Il motivo: Nell’anno di separazione nessuno deve essere costretto a traslocare immediatamente o a vendere la casa; la separazione deve essere ammortizzata finanziariamente.

Scaduto l’anno di separazione – al più tardi con la notifica del ricorso di divorzio – la valutazione cambia: Diventa determinante di norma il pieno valore locativo obiettivo, ossia il canone che si otterrebbe affittando la casa sul mercato (pro quota in base alle quote di proprietà).

Esempio di calcolo: Calcolare l’indennità di occupazione in caso di separazione

I coniugi sono comproprietari al 50% ciascuno di una casa con un valore locativo obiettivo di 1.600 € escluse le spese. La moglie esce, il marito rimane abitare. Un appartamento adeguato per lui da solo costerebbe 800 €.

• Nell’anno di separazione: Rileva il valore abitativo adeguato di 800 €. Poiché alla moglie appartiene metà della casa, può richiedere teoricamente 800 € × ½ = 400 € mensili (a seconda del caso specifico e della valutazione di equità).
• Dopo l’anno di separazione: Rileva il pieno valore locativo di 1.600 €. Il diritto della moglie sale a 1.600 € × ½ = 800 € mensili.

Vantaggio abitativo o indennità di occupazione?

L’indennità di occupazione e il vantaggio abitativo (Wohnvorteil) comprendono entrambi lo stesso beneficio economico dell’abitare senza pagare l’affitto, ma non devono essere conteggiati due volte.

Se nel calcolo dell’assegno di mantenimento per la separazione o tra coniugi viene già imputato un vantaggio abitativo al partner che rimane nella casa come reddito figurativo, di norma non c’è più spazio per una separata indennità di occupazione – e viceversa.

Nella pratica tale questione viene quindi risolta perlopiù nell’ambito del calcolo del mantenimento; un’indennità di occupazione autonoma entra in gioco soprattutto quando non è dovuto o non può essere pagato alcun mantenimento.

Mutuo, oneri e compensazione

Spesso il partner che rimane nella casa paga da solo le rate del mutuo immobiliare comune. Nell’indennità di occupazione per una casa con mutuo si tiene conto di ciò: Le quote di interessi ed eventualmente di capitale sostenute dall’occupante per un finanziamento cointestato possono essere compensate con il valore d’uso.

Se il coniuge rimanente versa ad esempio 900 € al mese per il mutuo comune e la metà del valore locativo è di 800 €, al netto non rimane spesso alcun diritto di pagamento – al contrario, chi paga può richiedere una compensazione tra condebitori (Gesamtschuldnerausgleich). Questa compensazione è uno dei punti di scontro più frequenti e dovrebbe essere considerata fin dall’inizio in ogni calcolo.

Coppie non sposate e nuovo partner

Per l’indennità di occupazione in una casa di coppie conviventi non sposate il § 1361b BGB non si applica – richiede un matrimonio. Se entrambi i partner sono comproprietari, si applica invece il § 745 comma 2 BGB: Il comproprietario uscito può richiedere un riassetto dell’uso e, a titolo di compensazione, un pagamento.

Se l’immobile appartiene a un solo partner, l’altro dopo l’uscita non ha di norma alcun diritto; viceversa, il proprietario unico può richiedere dall’ex partner rimasto la restituzione ed eventualmente un indennizzo ai sensi dei §§ 987 e segg. BGB.

Se nell’abitazione del coniuge rimanente subentra un nuovo partner, ciò non cambia il diritto nel suo principio – ma può influenzare la valutazione di equità: Chi vive gratuitamente con il nuovo partner nella casa comune può difficilmente invocare una tutela finanziaria. I tribunali in tali casi applicano più rapidamente il pieno valore locativo, talvolta già nell’anno di separazione.

Dopo il divorzio

Per l’indennità di occupazione dopo il passaggio in giudicato del divorzio il § 1361b BGB non si applica più. Se la casa rimane in comproprietà, il diritto si basa ora sul § 745 comma 2 BGB come per qualsiasi altra comunione di comproprietà; per l’ex casa coniugale può inoltre giocare un ruolo il § 1568a BGB.

In pratica cambia poco per l’importo: Rimane determinante il valore locativo obiettivo, distribuito secondo le quote di proprietà. Valga anche qui: L’indennità di occupazione dopo il divorzio deve essere espressamente richiesta ed ha effetto solo dalla diffida. Gli stessi principi si applicano all’appartamento di comproprietà dopo la separazione.

Comunione ereditaria: Un erede abita nella casa – Indennità di occupazione per gli altri

Il classico del diritto successorio: I genitori muoiono, tre fratelli ereditano la casa paterna in parti uguali, ma solo uno vi abita – spesso già da anni. Quando nella comunione ereditaria un erede abita nella casa, per gli altri coeredi si pone la questione dell’indennità di occupazione.

La risposta: Sì, un diritto sussiste – ma solo a determinate condizioni, e il momento della richiesta è decisivo.

Base legale: § 745 comma 2 BGB

La comunione ereditaria è una comunione ai sensi dei §§ 741 e segg. BGB (tramite il § 2038 comma 2 BGB). Secondo il § 745 comma 2 BGB, ciascun partecipante può richiedere un’amministrazione e un uso che corrisponda all’interesse di tutti i partecipanti secondo equo apprezzamento.

Se un coerede utilizza l’immobile da solo, gli altri possono richiedere una nuova regolamentazione dell’uso – e come parte di questa nuova regolamentazione un pagamento mensile, ossia l’indennità di occupazione nella comunione ereditaria.

Nessun diritto senza richiesta di nuova regolamentazione – e non retroattivo

Il punto più importante, che nella pratica viene trascurato più di frequente: Il diritto non sorge automaticamente con l’apertura della successione, bensì solo quando gli altri coeredi richiedono espressamente una nuova regolamentazione dell’uso. Il semplice uso esclusivo non fa ancora sorgere alcun obbligo di pagamento.

Chi quindi tace per cinque anni e poi richiede un’indennità di occupazione nella comunione ereditaria retroattivamente per tutto il periodo, rimane di norma a mani vuote: Senza preventiva richiesta non spetta fondamentalmente nulla per il passato.

La situazione è diversa solo in casi eccezionali, ad esempio se il coerede occupante ha volutamente escluso gli altri dall’uso – in tal caso entrano in considerazione diritti ai sensi del § 2038 in combinato disposto con il § 743 BGB o da arricchimento senza causa.

Conseguenza pratica: I coeredi che vogliono un indennizzo dovrebbero avanzare il prima possibile una richiesta di pagamento scritta e dimostrabile (raccomandata, e-mail con conferma di lettura, lettera dell’avvocato). Da quel momento decorre il diritto – per ogni ulteriore mese di esitazione si perdono soldi.

Calcolare l’indennità di occupazione nella comunione ereditaria

L’importo si orienta al valore locativo obiettivo dell’immobile, ovvero al canone di mercato locale. Il coerede occupante deve agli altri la loro quota in base alle quote ereditarie. Un esempio di calcolo per tre fratelli:

• Canone di mercato della casa dei genitori: 1.500 € netti al mese
• Quota ereditaria per ciascun fratello: 1/3
• Il fratello che abita nella casa deve a ciascuna sorella: 1.500 € × 1/3 = 500 € mensili
• Carico totale del coerede occupante: 1.000 € mensili (il proprio terzo lo “paga” a se stesso)

Le spese accessorie legate ai consumi (energia elettrica, riscaldamento, acqua) sono comunque a carico dell’occupante. Gli oneri dell’immobile come l’imposta fondiaria, l’assicurazione dello stabile o la manutenzione necessaria sono invece a carico di tutti i coeredi pro quota – se li paga da solo l’abitante, può scomputarli.

Se l’erede occupante si fa carico anche delle rate del mutuo gravante sulla casa della comunione ereditaria, occorre scomputare anche quelle.

Contratto o modello per la comunione ereditaria

È opportuno stipulare un accordo d’uso scritto: Invece di litigare per anni, i coeredi concludono un breve contratto sull’indennità di occupazione nella comunione ereditaria.

Un valido modello contiene almeno: la descrizione dell’immobile e dei coeredi con le relative quote, l’importo mensile e la sua derivazione (valore locativo), la scadenza e le modalità di pagamento, la ripartizione delle spese accessorie e degli oneri, una clausola di adeguamento (ad es. verifica del valore locativo ogni due anni) e una norma sulla risoluzione (uscita, vendita, scioglimento).

Un tale accordo è valido senza vincoli di forma; per motivi probatori va fissato per iscritto e firmato da tutti.

Prescrizione nella comunione ereditaria

Per la prescrizione dell’indennità di occupazione nella comunione ereditaria si applica il termine ordinario di tre anni (§ 195 BGB), a decorrere dalla fine dell’anno in cui è sorto il rispettivo diritto mensile.

Chi nel 2026 fa valere diritti sorti a seguito di una richiesta formulata nel 2022, potrebbe aver già perso i mesi del 2022. La prescrizione viene interrotta da un’azione giudiziaria o da un decreto ingiuntivo – non da semplici lettere di sollecito.

Comproprietari al di fuori del matrimonio e della successione

I principi del § 745 BGB sull’indennità di occupazione si applicano a qualsiasi comunione per quote – quindi anche quando due amici, fratelli o una coppia non sposata hanno acquistato insieme una casa e vi abita solo uno dei due.

Il comproprietario che non utilizza la casa può richiedere un’indennità di occupazione non appena esige una nuova regolamentazione dell’uso. Importo: Canone di mercato × quota di comproprietà, detraendo i pagamenti compensabili dell’occupante per oneri e mutui comuni. Se non si raggiunge un accordo, l’ultima spiaggia resta lo scioglimento della comunione, se necessario tramite vendita all’asta giudiziaria.

Risoluzione nell’acquisto di una casa: Indennità di occupazione dopo il recesso dal contratto di compravendita

Un caso del tutto diverso: L’acquisto di un immobile viene risolto, ad esempio per vizi taciuti con dolo. Se l’acquirente recede dal contratto di compravendita, riottiene il prezzo d’acquisto – ma ai sensi del § 346 comma 1 BGB deve restituire i frutti tratti.

Per il periodo in cui ha abitato nella casa, deve quindi al venditore un’indennità di occupazione a seguito dell’acquisto della casa. Viceversa, il venditore deve corrispondere gli interessi sul prezzo d’acquisto ricevuto.

A quanto ammonta l’indennità di occupazione in caso di recesso dal contratto di compravendita?

Per gli immobili l’importo viene calcolato per lo più tramite la svalutazione lineare pro quota nel tempo, e non tramite il canone di mercato. La formula comune:

Indennità di occupazione = Valore dell’edificio (escluso il terreno) × durata effettiva dell’uso ÷ durata residua di utilizzo dell’edificio

Esempio di calcolo: Il prezzo d’acquisto è di 500.000 €, di cui 400.000 € riferiti all’edificio. La durata residua di utilizzo viene stimata in 80 anni. L’acquirente ha abitato nella casa per 3 anni.

• Valore d’uso annuale: 400.000 € ÷ 80 anni = 5.000 € all’anno
• Indennità di occupazione per 3 anni: 3 × 5.000 € = 15.000 €

In alternativa, i tribunali applicano talvolta il canone di affitto locale; il metodo lineare è di solito più vantaggioso per l’acquirente. La quota relativa al terreno rimane esclusa perché il suolo non si usura. Chi recede o affronta un recesso dovrebbe calcolare entrambe le opzioni – la differenza può essere a cinque cifre.

La stessa logica si applica peraltro all’arredamento venduto unitamente: Anche per una cucina componibile compravenduta può spettare, in caso di risoluzione, un’indennità di occupazione proporzionale, calcolata in base alla sua durata d’uso (nettamente inferiore).

Calcolare l’indennità di occupazione: Come determinare l’importo

A quanto ammonta un’indennità di occupazione dipende dalla tipologia di caso – il filo conduttore è però quasi sempre il valore locativo obiettivo dell’immobile. Chi vuole calcolare l’indennità di occupazione per una casa procede in quattro passi:

1. Determinare il valore locativo obiettivo: canone netto concordato/di mercato locale al m² × superficie abitabile. Indicazioni sono fornite dall’osservatorio locale affitti (Mietspiegel, accessibile online in molti comuni, ad es. tramite il sito web della propria città), perizie del comitato di periti locale o offerte comparabili. Per case indipendenti senza valore di osservatorio, spesso aiuta solo una perizia tecnica.
2. Applicare la quota: In caso di comproprietà o comunione ereditaria vi spetta solo la vostra quota (valore locativo × quota di proprietà o ereditaria). Nell’anno di separazione il valore locativo è sostituito dal minore valore abitativo adeguato.
3. Detrarre le voci contrarie: I pagamenti dell’occupante su mutui comuni, imposta fondiaria, assicurazioni e manutenzione vengono scomputati.
4. Calcolare a partire dal momento corretto: ai sensi del § 546a BGB dalla fine del contratto, in caso di separazione e comunione solo dalla richiesta dimostrabile di pagamento.

Calcolatori e formule empiriche

Un calcolatore generico online per l’indennità di occupazione di una casa può fornire solo un orientamento di massima, poiché la valutazione di equità, le voci di compensazione e le quote sono individuali. Come formula empirica per un calcolo approssimativo serve:

Diritto mensile = canone netto di mercato locale × propria quota − pagamenti computabili dell’occupante

Tasse: L’indennità di occupazione è soggetta ad imposta?

Se un’indennità di occupazione debba essere tassata dipende dalla causa giuridica del pagamento. I casi principali in sintesi:

L’IVA di norma non si applica all’uso di locali adibiti ad abitazione: La locazione di abitazioni è esente da imposta ai sensi del § 4 n. 12 UStG, e ciò si applica corrispondentemente all’indennità di occupazione. La situazione può variare per superfici ad uso commerciale con opzione IVA.

E per chi paga: Fiscalmente l’indennità di occupazione per la casa abitata personalmente di norma non è deducibile – spese della sfera privata. Può essere deducibile se l’immobile viene utilizzato per scopi professionali o per la produzione di reddito. Informazioni vincolanti vengono fornite dall’ufficio delle imposte competente (Finanzamt); informazioni generali sono offerte dal Ministero Federale delle Finanze.

Richiesta retroattiva e prescrizione

Se potete richiedere un’indennità di occupazione retroattivamente dipende dalla base giuridica del diritto:

• § 546a BGB (diritto locatizio): Sì. Il diritto sorge ex lege dal primo giorno di ritenzione e può essere fatto valere per il passato – limitato dalla prescrizione triennale.
• § 1361b BGB (separazione): In linea di principio no. Il diritto ha effetto solo dalla formale richiesta di pagamento; per il periodo precedente di norma non spetta nulla.
• § 745 comma 2 BGB (comunione ereditaria, comproprietà): In linea di principio no. Senza richiesta di nuova regolamentazione nessuna indennità di occupazione retroattiva per la casa – eccezioni solo in caso di esclusione consapevole degli altri aventi diritto.

Per tutti i casi vale la prescrizione ordinaria dell’indennità di occupazione di tre anni a partire dalla fine dell’anno in cui è sorta (§§ 195, 199 BGB). Chi ha dei diritti dovrebbe quindi quantificarli tempestivamente e, se necessario, intraprendere azioni volte ad interrompere la prescrizione.

Forte valenza del diritto: Messa in mora, lettera tipo, causa

Fate valere un diritto all’indennità di occupazione in tre fasi:

1. Richiesta scritta di pagamento: Una lettera tipo per l’indennità di occupazione non richiede un avvocato. Deve contenere: l’immobile, la vostra posizione giuridica (locatore, comproprietario, coerede con quota, coniuge separato), la base del diritto (§ 546a, § 745 comma 2 o § 1361b BGB), l’importo mensile richiesto con breve derivazione dal valore locativo, l’inizio dell’obbligo di pagamento e un termine di due settimane. Spedizione dimostrabile tramite raccomandata. Questa struttura di base funziona come modello per tutte le situazioni – dalla casa nella comunione ereditaria alla separazione.
2. Negoziato ed accordo: Spesso si riesce a raggiungere un accordo d’uso scritto – specialmente in famiglia la soluzione più rapida ed economica.
3. Procedimento giudiziario: Se l’indennità di occupazione non viene pagata, rimane la causa. Competente per i coniugi è il Tribunale della Famiglia (Familiengericht), altrimenti, a seconda del valore della causa, il Tribunale Ordinario o Sezione Distaccata (Amts- o Landgericht). Informazioni su competenze e procedure sono fornite dal Portale della Giustizia della Confederazione e dei Länders.

Sul valore della causa: Se si agisce in giudizio per l’indennità di occupazione corrente e futura, il valore della causa per prestazioni periodiche si calcola di norma in base all’importo annuale (fino a 3,5 volte il valore annuale ai sensi del § 9 ZPO o § 51 FamGKG nelle cause familiari) oltre agli arretrati scaduti.

Con 600 € al mese, il valore della causa per l’indennità di occupazione futura raggiunge quindi rapidamente 7.200 € e oltre – rilevante per le spese processuali, gli onorari dell’avvocato e la questione della competenza. Chi vuole intentare una causa per l’indennità di occupazione dovrebbe far verificare preventivamente costi e probabilità di successo da un avvocato; in caso di reddito basso si può valutare il patrocinio a spese dello Stato (Verfahrenskostenhilfe).

Casi speciali: Diritto di passaggio, cabina elettrica, diritto di abitazione

Diritto di passaggio

Chi concede al vicino un diritto di passaggio sul proprio terreno può concordare a tale scopo un pagamento periodico o un pagamento unico. L’importo dell’indennità di occupazione per il diritto di passaggio si orienta al valore del terreno gravato e all’intensità dell’uso.

Sono consueti importi annuali nell’ordine di pochi punti percentuali del valore proporzionale del terreno o un pagamento unico capitalizzato all’atto della costituzione di una servitù prediale. I valori di riferimento del terreno sono forniti dai comitati di periti, accessibili centralmente tramite BORIS-D.

Cabina elettrica e diritti di conduttura

Se sul vostro terreno è presente una cabina elettrica del gestore di rete o vi passano condotte di servizio, il gestore di norma paga un’indennità di occupazione per la cabina elettrica o il diritto di conduttura – perlopiù come indennizzo unico all’atto della trascrizione di una servitù personale limitata, commisurato alla superficie, al valore del terreno e alla perdita di valore del terreno stesso.

Diritto di abitazione e morte

Un diritto di abitazione iscritto si estingue con la morte dell’avente diritto (§ 1090 in combinato disposto con il § 1061 BGB) – gli eredi del titolare del diritto di abitazione non possono proseguirlo e devono a loro volta un indennizzo in caso di ulteriore utilizzo. Viceversa: Se il partner superstite continua ad abitare nell’immobile degli eredi senza un diritto iscritto, questi ultimi possono richiedere un pagamento secondo i principi sopra illustrati.

Domande frequenti

Che cosa significa indennità di occupazione?

Un corrispettivo dovuto per legge per l’uso di un immobile in assenza di un contratto di locazione (sussistente) – economicamente un affitto, giuridicamente un diritto autonomo.

Come si calcola un’indennità di occupazione?

Formula base: canone netto di mercato locale × propria quota di proprietà o ereditaria, detraendo i pagamenti computabili dell’occupante (mutuo, oneri). Nell’anno di separazione si applica invece il minore valore abitativo adeguato; in caso di risoluzione dell’acquisto la svalutazione lineare pro quota nel tempo.

Da quando occorre pagare?

Nel diritto locatizio dalla fine della locazione. In caso di separazione, comproprietà e comunione ereditaria solo dalla richiesta formale e dimostrabile di pagamento – perciò: richiederla presto e per iscritto.

Il diritto si prescrive?

Sì, di norma dopo tre anni alla fine dell’anno. Solo la causa o il decreto ingiuntivo interrompono la prescrizione, semplici solleciti no.