Massimizzare i rimborsi anticipati su un mutuo o acquistare ETF?

Rimborso anticipato preferito dalla maggioranza

La riduzione del grande debito di un mutuo è considerata psicologicamente liberatoria da molti proprietari di immobili, che quindi scelgono il rimborso anticipato invece del risparmio in ETF, come risulta dalle discussioni online su questo argomento.

Razionalmente parlando, a seconda dei tassi di interesse, può avere senso acquistare ETF invece di mettere la stessa somma nel rimborso anticipato del mutuo.

Ad esempio, se i tassi di interesse del prestito sono intorno al 4% o meno, investire in ETF sarebbe più redditizio a lungo termine dopo le tasse, generando rendimenti dal 5,5 al 7,2%, sebbene con il rischio che i prezzi possano ristagnare o addirittura diminuire per mesi o anni.

ETF relativamente sicuri, rimborso anticipato molto sicuro

Gli ETF si sono storicamente dimostrati redditizi e stabili. Tuttavia, i periodi di recessione del mercato azionario non mancano e possono durare alcuni anni.

D’altro canto, ripagare il prestito tramite rimborsi anticipati è un’opzione molto sicura. Con il rimborso anticipato, si è certi di aver guadagnato il tasso di interesse corrente del prestito, fino al 4%.

I guadagni degli ETF sono tassabili, i rimborsi anticipati no

I guadagni derivanti dalla vendita di ETF sono soggetti all’imposta sulle plusvalenze, alla tassa di solidarietà (che si applica ancora all’imposta sulle plusvalenze) e, se applicabile, alla tassa ecclesiastica.

Se la quota azionaria dell’ETF è superiore al 50%, il 30% dei guadagni dell’ETF è esente da tasse (Investment Tax Reform Act 2018).

Supponendo che l’ETF sia un ETF azionario, includiamo la parte del 30% esente da tasse nei nostri calcoli. Questo porta alla seguente tassazione complessiva sui guadagni degli ETF:

Mutuo senza rimborso anticipato se si pianificano comunque gli ETF

Un’opzione di rimborso anticipato fino al 5% annuo è relativamente comune e viene spesso concessa dalle banche senza influire sul tasso di interesse.

Alcune banche non offrono il rimborso anticipato. In questo caso, sarebbe necessario pagare per l’opzione di rimborso anticipato con un tasso di interesse più elevato.

Se un’opzione di rimborso anticipato fa parte del mutuo, la banca spesso non riduce il tasso di interesse se si rinuncia a questa opzione.

Se si desidera aumentare l’opzione di rimborso anticipato al 10% annuo, ad esempio, la banca richiederà un tasso di interesse più alto.

Anche con un tasso di interesse più elevato a causa di un’opzione di rimborso anticipato del 10%, esiste ancora un divario (ad agosto 2024) tra il tasso di interesse del prestito (ancora inferiore al 4%) e i rendimenti tipici degli ETF dopo le tasse (oltre il 5,5%).

Se si prevede di risparmiare in ETF anziché optare per il rimborso anticipato, ha senso puntare a un mutuo senza rimborso anticipato e un tasso di interesse corrispondentemente ridotto.

Rischio che i prezzi degli ETF siano bassi quando necessario

A lungo termine, il mercato azionario sale, ma i mercati ribassisti più lunghi si verificano di tanto in tanto.

Gli ultimi periodi di ribasso sono stati lo scoppio della bolla delle dotcom nel 2000 e la crisi finanziaria del 2007/2008.

Queste fasi ribassiste sono durate rispettivamente 30 (2000) e 17 mesi (2007/2008).

Sono concepibili anche periodi di ribasso più lunghi: dopo il crollo della borsa del 1929, ci sono voluti fino al 1954, cioè 25 anni, affinché i prezzi tornassero ai livelli precedenti.

Una fase ribassista di 25 anni come quella di quasi 100 anni fa è improbabile che si ripeta.

Tuttavia, per sicurezza, è ancora consigliabile pianificare fino a due o tre anni di mercato ribassista.

ETF invece di rimborso anticipato: Redditizio ma leggermente rischioso

Non è necessario vendere l’ETF in una data precisa. Poiché un mutuo di solito dura molti anni, dovrebbe essere possibile trovare una data di vendita favorevole e pianificata in anticipo.

Un possibile approccio potrebbe essere quello di investire inizialmente il denaro disponibile in ETF e, alcuni anni prima della scadenza del mutuo, spostarlo progressivamente in depositi fissi o a vista o utilizzare direttamente le opzioni di rimborso anticipato disponibili.

Inizia con gli ETF, sposta verso rimborsi anticipati e depositi fissi/a vista verso la fine

Si potrebbe investire in ETF per i primi 7 anni e rinunciare ai rimborsi anticipati. Tre anni prima del diritto di recesso legale, che si applica dopo 10 anni, si inizia a massimizzare i rimborsi anticipati se previsti nel contratto di prestito.

Una volta esauriti i rimborsi anticipati, i fondi ETF rimanenti possono essere trasferiti in depositi a vista o fissi per evitare il rischio di un forte calo dei prezzi degli ETF poco prima della data di recesso legale (dopo 10 anni di durata del prestito).

ETF invece di rimborso anticipato: Ancora più interessante con bassi tassi di interesse

Dato che i tassi di interesse sui mutui sono attualmente relativamente alti rispetto alla fase di bassi tassi di interesse che abbiamo avuto per lungo tempo, la decisione per gli ETF invece del rimborso anticipato è leggermente impegnativa.

Se i tassi di interesse fossero nuovamente vicini all’1%, questo favorirebbe ancora di più gli ETF.

Attualmente, la decisione a favore degli ETF è piuttosto per investitori finanziariamente e psicologicamente forti la cui capacità di finanziamento non è compromessa anche se inaspettatamente subiscono perdite con gli ETF invece del rimborso anticipato.

La differenza tra il rimborso anticipato e un “guadagno” quasi sicuro di quasi il 4% e un probabile ma non sicuro guadagno degli ETF dopo le tasse di circa il 5,5% al 7% è di circa 1,5 a un massimo di 3,5 punti percentuali.

Esempio di calcolo: Rimborso anticipato rispetto a risparmio ETF

Consideriamo i primi 10 anni di un mutuo. Il tasso di interesse è fisso per la durata; dopo di ciò, tutto viene rinegoziato con il diritto di recesso speciale, il che significa che è possibile rifinanziare o rimborsare integralmente se si hanno i fondi.

Osserviamo inizialmente quanto accumulano i risparmi in ETF in 10 anni ai tassi di interesse sopra indicati. Presumiamo che, analogamente al rimborso anticipato, un importo fisso venga investito in ETF una volta all’anno.

Presumiamo inoltre che l’acquisto di ETF o il rimborso anticipato avvenga all’inizio di ogni anno per consentire un confronto accurato.

Il primo acquisto di ETF genera interessi per 10 anni, il secondo acquisto di ETF per 9 anni e così via.

Ora confrontiamo il debito residuo dopo 10 anni senza e con rimborso anticipato, nonché alternativamente con risparmio in ETF e un rendimento ETF del 8,64%, 7,42%, 6,17% e 4,94%. Il tutto quindi con un tasso di rimborso annuale iniziale dell’1 o del 2%:

L’importo del prestito è di 386.280 EUR dall’esempio sopra.

Come si vede, anche un rendimento dell’ETF del 6,17% batte il rimborso anticipato di circa 7.000 EUR dopo 10 anni (debito residuo di 206.000 rispetto a 213.000 o 159.000 rispetto a 166.000 EUR).

Se i risparmi in ETF ottengono in media il 7,41% prima delle tasse, gli ETF superano di 15.000 EUR.

E se l’ETF performa a un ancora realistico 8,64% annuo, il vantaggio dell’ETF dopo 10 anni è di ben 23.000 EUR.

Solo quando il rendimento dell’ETF scende al 5%, la variante del piano di risparmio ETF è più o meno in linea con i rimborsi anticipati annuali dello stesso importo.

Svantaggio ETF in caso di sussidi sociali

Un prestito per un immobile ad uso proprio può continuare anche durante il periodo di sussidio sociale. Gli interessi sul prestito sono coperti dall’ente, poiché l’alternativa sarebbe coprire il costo dell’affitto.

Uno svantaggio degli ETF rispetto al rimborso anticipato è che il patrimonio ETF al di sopra della soglia esente sarebbe conteggiato nel calcolo dei sussidi sociali.

Al contrario, la sola opzione di rimborso anticipato non è considerata un patrimonio che potrebbe essere conteggiato. Poiché si effettuano rimborsi annuali piuttosto che accumulare capitale per diversi anni, probabilmente ci sarebbe meno capitale accumulato all’inizio della necessità di assistenza.