Onere edilizio nel registro degli oneri edilizi o come servitù nel registro fondiario?

Indennizzo per oneri edilizi

Un onere edilizio a svantaggio del proprio terreno e a favore del terreno confinante può costituire un cosiddetto “arricchimento senza causa” del vicino, e il proprietario del terreno gravato avrebbe buone possibilità di ottenere un indennizzo finanziario una tantum o periodico.

Ciò sembra contraddittorio. Dopotutto, gli oneri edilizi sono imposti dalle autorità edilizie. Allora è tutto legittimo, giusto? In realtà le autorità edilizie non si occupano delle eventuali conseguenze di diritto civile, e gli interessati devono far valere autonomamente eventuali pretese.

Un’argomentazione tipica è la diminuzione di valore del proprio terreno a causa dell’onere edilizio, eventualmente in combinazione con un aumento di valore per il vicino.

Sebbene quindi le autorità edilizie abbiano imposto l’onere edilizio e sembri dunque che “sia tutto legittimo”, rimane comunque una possibile perdita di valore per il proprietario gravato, per la quale egli può richiedere un adeguato indennizzo al vicino.

Tipi di oneri edilizi

Questi sono i tipi più comuni di oneri edilizi:

• Onere di distanza: Distanza minima dall’immobile confinante
• Onere di costruzione in aderenza: Il proprio edificio deve essere costruito in aderenza, senza interruzioni, all’edificio confinante.
• Onere di urbanizzazione: Garantisce l’accesso di un altro terreno, attraverso il proprio, a strade e reti di approvvigionamento
• Onere per area giochi per bambini: In caso di più di cinque appartamenti locati deve essere prevista un’area giochi per bambini.
• Onere di destinazione d’uso: Limita l’utilizzo di un terreno, ad esempio per quanto riguarda l’uso abitativo o commerciale o la predisposizione di posti auto
• Onere di stabilità strutturale: Serve a garantire la statica di più edifici su terreni diversi. In caso di demolizione, ad esempio, alcune mura devono rimanere in piedi, ad esempio un muro tagliafuoco.
• Onere per posti auto: Se sul proprio terreno non vi è spazio sufficiente per posti auto, può essere istituito – con il consenso del proprietario e di solito dietro compenso – un corrispondente onere su un altro terreno.
• Onere di passaggio carrabile: Un terreno difficilmente accessibile deve poter essere raggiunto attraverso un altro terreno, ad esempio per vigili del fuoco e ambulanze.
• Onere di unificazione: Garantisce che un edificio possa essere costruito su più terreni contigui.

Onere edilizio o servitù prediale?

Gli oneri edilizi si distinguono dalle servitù prediali come segue:

• L’onere edilizio è un obbligo nei confronti di un’autorità, mentre la servitù prediale è un obbligo tra privati.
• L’onere edilizio viene iscritto nel registro degli oneri edilizi, salvo in Baviera, dove viene iscritto nel registro fondiario. Le servitù prediali vengono iscritte nel registro fondiario.
• L’onere edilizio viene fatto iscrivere dal proprietario per il proprio terreno (presumibilmente per ottenere un permesso di costruire che altrimenti verrebbe negato). La servitù prediale viene iscritta nel registro fondiario del terreno gravato previo accordo tra vicini e serve a garantire un accordo di natura privatistica tra due proprietari fondiari.
• L’onere edilizio può essere cancellato solo con il consenso delle autorità edilizie. La servitù prediale può essere cancellata in diversi modi e normalmente non è necessario il coinvolgimento dell’autorità edilizia. Vedi anche Modificare o cancellare una servitù prediale.
• Solo l’onere edilizio, e non la servitù prediale, garantisce dal punto di vista delle autorità la situazione esistente sul posto. Una servitù prediale può, in determinate circostanze, essere utile o addirittura necessaria in aggiunta all’onere edilizio per garantire gli accordi tra i proprietari fondiari tra loro. Per l’autorità, tuttavia, conta soprattutto l’onere edilizio.

Il vicino si rifiuta di acconsentire all’iscrizione di un onere edilizio

In linea di principio è necessario il consenso del proprietario del terreno da gravare, e si dovrebbe cercare di raggiungere un accordo amichevole con quest’ultimo. Ciò può includere pagamenti una tantum o ricorrenti.

Le autorità edilizie possono aiutare imponendo un obbligo di tolleranza edilizia, se ciò è nell’interesse pubblico.

In tribunale vi sono possibilità solo se il comportamento del vicino non collaborativo viene considerato sproporzionato.

Permanenza degli oneri edilizi dopo l’esecuzione forzata

Gli oneri edilizi rimangono in vigore anche dopo un’asta giudiziaria, mentre per le servitù prediali rileva il grado della servitù nel registro fondiario. Di conseguenza, le servitù prediali possono estinguersi o meno in caso di asta giudiziaria; ciò deve essere verificato nel singolo caso.