Oscillazione Coniugale (Oscillazione del Regime Patrimoniale) negli Immobili: Vantaggi, Svantaggi e Rischi
Con il cosiddetto “Ehegattenschaukel,” comunemente noto come “oscillazione coniugale” o “oscillazione del regime patrimoniale,” un metodo di acquisto e vendita reciproca di immobili in affitto tra parenti di primo grado, è possibile risparmiare sulle tasse generando un nuovo potenziale di ammortamento al valore di mercato con ogni vendita.
L'”Ehegattenschaukel” è particolarmente adatto ai parenti di primo grado e, in alcuni casi, di secondo grado, che si fidano l’uno dell’altro e possiedono più immobili. In questo schema, ciascuna delle due parti coinvolte detiene solitamente circa la metà dell’intero portafoglio immobiliare.
Prima (diretta) e seconda (collaterale) linea – Con quali parenti è consentita l'”Ehegattenschaukel”?
L'”oscillazione” è possibile tra tutti i parenti diretti, ovvero di primo grado, come tra figli e genitori, tra nipoti e nonni e tra i genitori stessi.
I fratelli non sono parenti in linea diretta, ma appartengono a una linea collaterale. Pertanto, l'”Ehegattenschaukel” non è possibile tra fratelli.
Utilizzo di molteplici vantaggi fiscali
L'”Ehegattenschaukel” combina diversi vantaggi fiscali e finanziari.
- Tra parenti, di solito non c’è un agente immobiliare coinvolto, il che consente di risparmiare commissioni di intermediazione dal 2 all’8 percento. Questo vantaggio non è esclusivo dell'”oscillazione,” ma qui è quasi sempre garantito.
- Non viene applicata l’imposta di trasferimento immobiliare, eliminando costi aggiuntivi dal 3,5 al 6,5 percento a seconda della regione.
- Anche le spese notarili possono essere risparmiate se le transazioni vengono effettuate tramite una società di persone (GbR). Poiché la GbR rimane invariata come proprietaria nel registro fondiario, non è necessario modificarlo. Invece della registrazione nel catasto, viene semplicemente modificato il contratto della GbR per ogni vendita, eliminando la necessità di un notaio. A volte una parte detiene il 100% delle quote della GbR, mentre l’altra ha lo 0%, e poi i ruoli si invertono.
- Nuovo potenziale di ammortamento: La vendita al valore di mercato attuale crea nuovi e maggiori volumi di ammortamento (“Absetzung für Abnutzung”), consentendo all’acquirente di ridurre il proprio carico fiscale.
Requisiti per l'”Ehegattenschaukel”
Per applicare con successo il metodo di risparmio fiscale “Ehegattenschaukel,” devono essere soddisfatte le seguenti condizioni.
- Acquirente e venditore devono essere parenti diretti, come nipoti, figli, genitori o nonni.
- Immobili situati in territorio nazionale: L’immobile non deve trovarsi all’estero.
- Investimento immobiliare invece di utilizzo personale: Come per un normale acquisto immobiliare, l’immobile deve essere affittato per poter beneficiare dell’ammortamento fiscale.
- Condizioni e processo conformi al mercato: Il prezzo di acquisto non deve essere eccezionalmente basso né possono essere regalate parti del prezzo d’acquisto. Entrambe le situazioni equivarrebbero a una donazione mascherata.
Possibili svantaggi dell'”Ehegattenschaukel” / Oscillazione del regime patrimoniale
- Distribuzione diseguale della proprietà immobiliare in caso di divorzio (imprevisto): Idealmente, vengono “oscillati” più immobili, e ciascuna delle due parti (ad es. marito e moglie) detiene costantemente metà del portafoglio immobiliare.
- Non riconoscimento da parte dell’agenzia delle entrate: Se le modalità di acquisto non sono state strutturate in modo conforme al mercato, l’agenzia delle entrate potrebbe non riconoscere lo schema e richiedere il rimborso delle agevolazioni fiscali.