Finanziamento immobiliare: quanto posso ottenere?

Situazione reddituale

Un reddito regolare è importante per il finanziamento di un immobile. Questo reddito dovrebbe essere di almeno 2.500 euro netti. Da un lato, il livello di reddito deve garantire i pagamenti mensili alla banca, dall’altro deve coprire eventuali perdite di affitto o costi di manutenzione.

Le banche vogliono anche vedere che il futuro reddito da locazione non è l’unica fonte di reddito. Almeno per quanto riguarda la prima proprietà, dovrebbero essere disponibili anche altri tipi di reddito. Un contratto di lavoro a tempo indeterminato o diversi anni di lavoro autonomo o freelance di successo sono un buon requisito di base perché la banca approvi un prestito.

Patrimonio netto

Oltre al reddito minimo di cui sopra, è necessario disporre di una certa quantità di capitale proprio. Una volta presentata la domanda di finanziamento immobiliare, l’istituto di credito calcola il valore dell’immobile e può così valutare se il prezzo di acquisto e i costi di costruzione sono ragionevoli. Spesso è l’immobile stesso a fungere da garanzia, per il quale viene iscritta una tassa fondiaria nel registro fondiario.

Più alto è il valore dell’immobile, minore è il rischio dal punto di vista della banca. L’ammontare del capitale proprio richiesto dipende generalmente dal prezzo di acquisto e dai relativi costi accessori. In pratica, questi ultimi ammontano solitamente al 5-8,5% del prezzo d’acquisto (a seconda del rispettivo Stato federale).

Esempio

Un immobile a Monaco di Baviera costa 300.000 euro. I costi accessori di acquisto in Baviera sono pari al 5% del prezzo di acquisto: Spese notarili e iscrizione al registro fondiario 1,5%; imposta sul trasferimento del terreno 3,5%. In questo caso, le spese accessorie all’acquisto ammontano quindi a 15.000 euro.

Se si dispone dei mezzi necessari, può essere sensato apportare più del 10% di capitale proprio:

• Se siete più anziani e volete estinguere il mutuo più rapidamente, può essere consigliabile apportare più capitale proprio.
• Se si è più giovani ma si dispone di un’ampia quota di capitale proprio, si può prendere in considerazione un immobile più grande a un prezzo d’acquisto più elevato.
• Un altro scenario potrebbe essere quello di investire in diversi immobili e quindi utilizzare il capitale proprio nel modo più efficiente possibile, ottenendo un rendimento del capitale proprio significativamente più elevato.

Ad esempio, potremmo mettere insieme un portafoglio composto da due immobili più piccoli. La quantità di capitale proprio investito in un investimento immobiliare dipende esclusivamente dalle vostre idee. Saremo lieti di consigliarvi in merito.

Finanziamento della costruzione senza capitale proprio

In alcuni casi si applicano i seguenti consigli:

Apportare solo la quantità di capitale proprio necessaria e allo stesso tempo il minimo possibile – parola chiave equity leverage.

Il maggior ricorso al capitale di debito nel finanziamento immobiliare può aumentare il rendimento del capitale proprio. Questo può portare alla massimizzazione dei profitti, ma può anche essere classificato come più rischioso a seconda della situazione individuale.

Si distingue tra finanziamento al 100% e al 110%. Nel primo caso, l’intero prezzo d’acquisto dell’immobile viene finanziato tramite un prestito, senza utilizzare alcun capitale proprio. Il prestito copre l’intero prezzo di acquisto. Il finanziamento al 110% comprende anche le spese accessorie all’acquisto. Più l’importo del prestito è vicino al prezzo di acquisto, più il prestito è rischioso per la banca. Non sorprende quindi che le banche richiedano ulteriori condizioni oltre ai requisiti di base per questo tipo di finanziamento. Queste includono:

• un eccellente rating creditizio,
• Un immobile promettente e di valore (buona posizione, condizioni),
• Disponibilità ad accettare tassi di interesse più elevati
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Un rating di credito pulito

Schufa fornisce informazioni sull’affidabilità creditizia di una persona. In questo registro vengono registrati, tra l’altro, i seguenti dati:

• Prestiti esistenti
• Conti correnti
• Crediti aperti
• Contratti esistenti (telefonia mobile, internet…)

Ad ogni nuova richiesta di credito o alla stipula di un altro obbligo continuativo (ad esempio un contratto di telefonia mobile), il venditore interroga regolarmente Schufa per valutare la solvibilità del cliente.

Una registrazione negativa su Schufa, ad esempio sotto forma di un contratto di telefonia mobile annullato per mancato pagamento, peggiora l’affidabilità creditizia. Quanto peggiore è, tanto meno è probabile che una banca finanzi il progetto immobiliare. Le voci negative di Schufa dovrebbero essere evitate il più possibile per dimostrare ai partner contrattuali la propria affidabilità e serietà.

Bilancio positivo

Oltre ai punti sopra citati, una banca di solito esamina anche i movimenti del conto. Ciò riguarda non solo i pagamenti in entrata, ma anche tutto ciò che esce dal conto. Tra questi rientrano i contributi per l’assicurazione sanitaria, le rate del leasing, l’affitto, ecc.

Tuttavia, un reddito elevato non è un buon prerequisito per un finanziamento immobiliare se il reddito è quasi o completamente consumato da costi mensili elevati. Tuttavia, se i requisiti di cui sopra sono soddisfatti, le banche possono solitamente convincersi dell’affidabilità creditizia del mutuatario.

Se non siete sicuri di quello che dicono le vostre finanze, fissate una consulenza gratuita con noi per esaminare passo dopo passo le vostre posizioni. Grazie alla nostra collaborazione con oltre 450 banche, sappiamo esattamente quali sono le condizioni per la concessione di un prestito. Siamo lieti di condividere con voi queste conoscenze nell’ambito di una consulenza sugli investimenti immobiliari.

Conclusione

La giusta strategia di finanziamento è altrettanto individuale quanto la decisione di investimento stessa. Che si tratti di investitori a breve termine che vogliono vendere dopo pochi anni, di investitori a medio termine che vogliono beneficiare di profitti esenti da imposte dopo 10 anni o di investitori a lungo termine che vogliono prendere in mano la propria pensione: Una consulenza competente è fondamentale. Siamo lieti di farlo per voi.