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Ripartizione del Prezzo di Acquisto nell’Acquisto di Immobili

Christoph Weiler
Christoph Weiler

Quando si acquista un terreno edificato, è fondamentale ripartire correttamente il prezzo di acquisto tra edificio (“ammortizzabile”) e suolo (“non ammortizzabile”).

Questa ripartizione ha conseguenze fiscali, in particolare per l’ammortamento (AfA – ammortamento per usura).

Perché è necessaria una ripartizione del prezzo?

Nell’acquisto di un immobile, i costi di acquisizione si suddividono in valore dell’edificio e valore del terreno.

Solo la parte relativa all’edificio può essere ammortizzata fiscalmente secondo il § 7 commi 4–5b della legge sull’imposta sul reddito (EStG). Il valore del terreno non è soggetto a usura e quindi non è ammortizzabile.

Una ripartizione errata comporta un carico fiscale scorretto – spesso con minori deduzioni per ammortamento.

Quadro normativo e giurisprudenza

Giurisprudenza della Corte Federale delle Finanze (BFH)

  • Metodo del valore residuo vietato: La BFH ha stabilito (10.10.2000, sentenza IX R 86/97) che la ripartizione deve basarsi sul rapporto tra i valori di mercato, e non sul metodo del valore residuo.
  • Ripartizione contrattuale ammessa: Secondo la sentenza BFH del 16.09.2015 (IX R 12/14), l’amministrazione finanziaria può rifiutare la ripartizione indicata nell’atto notarile solo se i valori non sono giustificabili economicamente.

Sviluppi nella giurisprudenza tributaria

I tribunali fiscali hanno definito soglie precise per le deviazioni ammissibili:

  • FG Berlino–Brandeburgo: una deviazione superiore al 20% rispetto al valore standard del terreno è motivo sufficiente per rifiutare una ripartizione contrattuale (sentenza del 20.03.2024, 3 K 3137/19)
  • FG Monaco: una deviazione inferiore al 10% è considerata non problematica (10.04.2024, 12 K 861/19)
  • FG Münster e Düsseldorf sono critici nei confronti di deviazioni del 30% o di valori doppi rispetto alle perizie

Strumento del Ministero delle Finanze (BMF) – Di cosa si tratta?

Il Ministero Federale delle Finanze (BMF) mette a disposizione uno strumento Excel gratuito con guida (aggiornato a gennaio 2025). Consente di:

  • Effettuare la ripartizione standardizzata del prezzo secondo metodi comparativi, reddituali o di costo.
  • Verificare la plausibilità di ripartizioni esistenti.
  • Calcolare correttamente i singoli valori.

Vai allo strumento BMF (Excel e Guida)

Metodi utilizzati nello strumento

Metodo del valore comparativo

Per case unifamiliari/bifamiliari o appartamenti, se disponibili fattori comparativi (es. €/m²), è possibile determinare i valori di suolo e edificio.

Metodo del valore reddituale

Usato per immobili a reddito o in assenza di dati comparativi. Secondo il § 28 ImmoWertV, considera eccedenze di affitto, valore standard del terreno, tasso immobiliare e costi di costruzione.

Metodo del valore di costo

Metodo di riserva previsto dai §§ 35 e seguenti ImmoWertV, utilizzato in particolare per immobili a uso misto o con dati insufficienti.

Guida passo-passo al calcolo

  1. Inserire i dati dell’immobile (indirizzo, superficie, anno di costruzione, dotazioni)
  2. Immettere fattori comparativi, tasso immobiliare, valore del terreno
  3. Selezionare il metodo (comparativo, reddituale o di costo)
  4. Calcolare i valori preliminari
  5. Calcolare le percentuali e ripartire il prezzo totale:
    • Quota edificio = (valore edificio / somma valori) × prezzo di acquisto
    • Quota terreno = (valore suolo / somma valori) × prezzo di acquisto

Esempi di calcolo

Esempio: metodo comparativo

Dati:

  • Superficie del terreno: 1.200 m²
  • Valore standard del terreno: 550 €/m²
  • Superficie abitabile: 120 m²
  • Fattore comparativo: 2.880 €/m²
  • Prezzo d’acquisto totale: 600.000 €

Calcolo:

Valore del suolo = 1.200 × 550 = 660.000 €
Valore dell’edificio = 120 × 2.880 = 345.600 €
Totale = 1.005.600 €
Quota edificio = 34,36% → 206.160 €
Quota terreno = 65,64% → 393.840 €

Esempio: metodo del valore di costo (semplificato)

  • Costo standard di costruzione: 1.800 €/m²
  • Indice dei prezzi delle costruzioni: 1,10
  • Deprezzamento per età: (80 – 30)/80 = 62,5%
  • Superficie abitabile: 150 m²
  • Terreno: 500 m², valore: 300 €/m²
  • Prezzo d’acquisto: 500.000 €

Calcolo:

Costo costruzione:
1.800 × 1,10 = 1.980 €/m²
  × 62,5% = 1.237,50 €/m²
  × 150 m² = 185.625 €
Valore terreno = 500 × 300 = 150.000 €
Totale = 335.625 €
Quota edificio = 55,28% → 276.400 €
Quota terreno = 44,72% → 223.600 €

Rischi, sentenze e critiche

  • Valutazione giudiziaria dello strumento BMF: Il tribunale FG Berlino–Brandeburgo lo ritiene generalmente adatto, ma sono state mosse critiche tecniche nella causa BFH IX R 26/19 (Jacoby 2020).
  • Semplificazione vs. precisione: Lo strumento si basa su ipotesi standardizzate che possono trascurare specificità locali.
  • Controllo giudiziario: Una deviazione superiore al 20% dal valore standard può portare a un intervento dell’Agenzia delle Entrate o dei tribunali.

Consigli pratici

  • Prevedere la ripartizione del prezzo direttamente nel rogito notarile (BFH 2015)
  • Utilizzare i valori aggiornati dei terreni (spesso disponibili online presso i comitati peritali)
  • In caso di deviazione superiore al 10–20%, è consigliata una perizia tecnica
  • Usare lo strumento BMF per verificare la plausibilità (CSV & Excel)
  • Giustificare i valori con metodo reddituale o di costo

In caso di dubbio: perizia tecnica

La ripartizione del prezzo garantisce che solo il valore ammortizzabile dell’edificio venga considerato per l’AfA. La normativa e la giurisprudenza richiedono metodi basati su valori reali. Lo strumento BMF è utile, ma non sostituisce una perizia in caso di incertezza. Per evitare svantaggi fiscali: stabilire la ripartizione nell’atto notarile, usare dati aggiornati, verificare con lo strumento – ed eventualmente commissionare una perizia esterna.

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