Meinung zu Rundum-Sorglos-Anbieter bei Immobilieninvestments

„Rendite im Vergleich zu ETFs“

„Kann ein solches Immobilieninvestment bei aktueller Zinslage (4–5 %) eine ähnliche oder sogar bessere Rendite erzielen als ein ETF-Sparplan, z. B. auf den MSCI World?“

Antwort

Renditen wie beim MSCI World – und darüber hinaus – sind mit Renditeimmobilien spätestens dann möglich, wenn man die langfristige Eigenkapitalrendite vergleicht, also über den Zeitpunkt hinaus, ab dem die Immobilie abbezahlt ist.

P.S.: Bauzinsen lagen zum 15.11.2024 nicht bei 4-5, sondern bei 3,3 für 10 Jahre und 3,4 für 15 Jahre.

„Welche realistischen Renditen kann man nach Abzug von Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und möglichen Leerständen erwarten?“

Antwort

Die Verwaltung abzugeben, kostete nicht viel. Instandhaltung ist in jeder Finanzierung eingepreist und nicht das Schreckgespenst, zu dem es in Internetforen gelegentlich gemacht wird. Leerstände sind bei gut ausgewählten Objekten in Ballungsgebieten kaum jemals ein Thema.

Immobilien sind im Gegensatz zu ETFs sehr individuelle Kapitalanlagen mit individueller Rendite. Diese kann durchaus höher sein als bei ETFs – insbesondere auf lange Sicht. Das wird von uns für jeden Interessenten und jedes Anlageobjekt einzeln berechnet, auch unter Berücksichtigung des Fremdkapitalhebels und steuerlicher Aspekte.

„Kann man bei einem Kauf über solche Anbieter überhaupt ein Investment erwarten welches sich selbst trägt?“

Antwort

Ja. Wir haben bereits mehr als 200 Objekte für unsere Kunden realisiert. Mal mit anfänglich positivem, mal mit negativem und mal mit neutralem Cashflow. Im Laufe der Jahre werden die Cashflows positiver, da die Mieten steigen und die Kreditrate nominal gleich bleibt, bei zudem steigendem Tilgungsanteil an der Kreditrate.

Diese Art von Immobilien sind doch so gefragt und vermutlich nicht das was dort angeboten wird.

Antwort

Diese Aussage müssen wir interpretieren: Offenbar gibt es nach Meinung des Fragestellers gefragte Immobilien eher nicht bei professionellen Anbietern.

Es stellt sich die Frage, warum das so sein soll und auf welchen Wegen gefragte Immobilien denn sonst den Eigentümer wechseln.

Im Kern geht es wohl darum, dass dem Fragesteller der Nutzen eines Anbieters wie Meine-Renditeimmobilie unklar ist bzw. er den Aufwand für Suche, Akquise, Finanzierung, Renovierung, Möblierung, Vermietung und Verwaltung unterschätzt.

Wer sich das zutraut und den Aufwand nicht scheut, kann eine Renditeimmobilie auch in Eigenregie anschaffen und betreiben. Das kann wunderbar funktionieren, wenn die Rahmenbedingungen passen.

Die in der Frage möglicherweise eingeschlossene Annahme, man würde doch sicherlich besser fahren, wenn man ein Immobilieninvestments selbstständig tätigt, geht davon aus, dass ein Anbieter unnötige Kosten verursacht oder sogar Rendite vereinnahmt, die man selbst hätte realisieren können.

Bei Meine-Renditeimmobilie koordinieren wir die ganzen Stakeholder, kommunizieren intensiv mit Banken, um Ihre Finanzierung durchzubekommen, begleiten Sie persönlich beim Notartermin, kümmern uns um Handwerker, Möbel und auf Wunsch auch um die Mieter.

Im Übrigen wird Ihnen bei Meine-Renditeimmobilie nicht irgendein Objekt übergestülpt, sondern Sie können aus unserem Bestand auswählen oder auch verzichten, wie bei einem Kauf ohne professionelle Hilfe auch.

„Gewinnmodell der Anbieter“

„Diese Anbieter müssen ja auch Geld verdienen. Wo stecken hier typischerweise die Kosten für den Anleger?“

Antwort

Bei Meine-Renditeimmobilie haben Sie keine Kosten, also keine Maklergebühr, Provision an uns oder Ähnliches. Wie wir Geld verdienen – siehe weiter unten.

„Gibt es versteckte Gebühren oder Aufschläge (z. B. durch Provisionen, hohe Margen auf den Kaufpreis oder teure Verwaltungsgebühren)?“

Antwort

Bei Meine-Renditeimmobilie kaufen wir selbst an und Sie kaufen das fertige, ganze Objekt (Wohnung oder Haus) direkt von uns. Wir erzielen unseren Gewinn also aus der Differenz aus unserem Ankaufspreis plus unseren Kosten, z.B. für Renovierung und Einrichtung, und dem Verkaufspreis an Sie.

Auswahl, Prüfung der Bausubstanz, Renovierung und Möblierung haben wir also bereits für Sie erledigt. Dass Sie das selbst besser oder preiswerter machen könnten, halten wir für sehr unwahrscheinlich.

Nebenbei entfällt bei Meine-Renditeimmobilie die Maklerprovision. Bei Objekten in, zum Beispiel, Bayern liegen Sie somit bei weniger als 6% Kaufnebenkosten.

„Steuervorteile“

„Oft wird betont, dass Immobilieninvestments steuerlich attraktiv sind. Wie groß sind diese Vorteile tatsächlich?“

Antwort

Eine vermietete Immobilie in guter Lage erwirtschaftet drei Arten von Rendite:

• Mieteinnahmen
• Wertsteigerung
• Steuerersparnis

Die Steuerersparnis trägt unter diesen drei Renditearten den kleinsten Teil zur Gesamtrendite bei. Je höher die persönliche Steuerlast, umso bedeutender die Steuerersparnis. Aber auch mit hoher persönlicher Steuerlast bleibt der monetäre Effekt der Steuerersparnis üblicherweise hinter den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung zurück.

„Wenn das Ziel ist, eine Immobilie zu finden, die sich durch Mieteinnahmen komplett selbst finanziert, sind dann die Steuervorteile nicht sehr gering?“

Antwort

Auch bei – im Vergleich zu den Kosten – sehr hohen Mieteinnahmen wirken die Steuervorteile unvermindert. Schließlich müssten Sie, wenn Sie nicht Kosten gegenrechnen dürften, mehr Steuern auf diese Mieteinnahmen zahlen.

Das Limitierende bei der Steuerersparnis ist nicht die Höhe der Mieteinnahmen und sonstiger Einnahmen, sondern die Höhe der Steuerlast. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) für den Gebäudeanteil der Immobilie sowie sonstige Kosten der Immobilie bilden zusammen das Steuerersparnis-Potential, das sie „heben“ können, indem Sie es mit Mieteinnahmen verrechnen.