Vorkaufsrecht bei Immobilien
Ein etwaiges Vorkaufsrecht der Gemeinde ist wohl das bekannteste der unterschiedlichen Arten von Vorkaufsrechten. Ein Vorkaufsrecht gilt gegebenenfalls nur bei einem Verkauf, nicht aber bei Schenkung, Vererbung, Zwangsvollstreckung, Übertragung von Gesellschaftsanteilen oder Tausch einer Immobilie.
Ausgehebelt wird das Vorkaufsrecht auch bei einem Verkauf zwischen Familienangehörigen und sogar beim Verkauf an einen Haushaltsangehörigen.
Immer Eintritt in bestehenden Kaufvertrag
Es muss immer zunächst ein Kaufvertrag mit einem Dritten bereits abgeschlossen sein. In diesen Kaufvertrag kann der Vorkaufsberechtigte dann zu den gleichen Konditionen eintreten. Der ursprüngliche Käufer hat dann das Nachsehen.
So wird sichergestellt, dass ein Verkäufer z.B. nicht einen überhöhten, nicht ernst gemeinten Preis aufruft, um Vorkaufsberechtigte abzuschrecken.
Verfall des Vorkaufsrechts
Ein Vorkaufsrecht kann verfallen, wenn die berechtigte Person stirbt, verzichtet oder die Frist zur Ausübung nicht einhält.
Bei einem bestehenden Vorkaufsrecht der Gemeinde übermittelt der Notar die Details des Kaufvertrags an die Gemeinde, die dann drei Monate Zeit hat, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. In der Regel wird sie aber verzichten und dies mit einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung oder „Negativzeugnis“ erklären.
Vorkaufsrecht der Gemeinde am häufigsten
Ein Vorkaufsrecht kann auf einem zivilrechtlichen Vertrag zwischen zwei Parteien basieren oder gesetzlich vorgegeben sein.
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist dasjenige, mit dem Immobilienverkäufer und -Käufer am häufigsten in Berührung kommen. Meist nimmt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aber nicht wahr.
Arten von Vorkaufsrechten
Die Arten von Vorkaufsrechten lassen sich in zivilrechtliche und gesetzliche Vorkaufsrechte unterteilen.
- Vertraglich, mit Notar, aber ohne Grundbuch (Schuldrechtliches Vorkaufsrecht): Ein notarieller Vertrag zwischen Eigentümer und der Person, die Vorkaufsrecht haben soll.
- Vertraglich, mit Grundbuch (Dingliches Vorkaufsrecht): Wird in die Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen und gilt somit nicht nur zwischen zwei Personen, sondern das Grundstück selbst wird belastet.
- Gesetzlich, allgemeingültig (Gesetzliches Vorkaufsrecht):
- Das Vorkaufsrecht für Mieter nach §585 BGB gilt dann, wenn das Mietverhältnis bereits bestand und die Wohnung erstmalig während dieses Mietverhältnisses als einzelne Eigentumswohnung (statt das Haus als Ganzes) verkauft werden soll und die Käufer nicht Familien- oder Haushaltsangehörige sind.
- Das Vorkaufsrecht für Erben gilt gegenüber Nichterben und soll verhindern, dass Aussenstehende entgegen dem Willen der Erben in die Erbengemeinschaft eintreten können.
- Gesetzlich, individuell (Öffentlich-Rechtliches Vorkaufsrecht): Dieses Recht steht oftmals Gemeinden zu, wird nicht oft beansprucht und beruht auf einer Vielzahl rechtlicher Grundlagen, von Denkmalschutz über Natur- und Landschaftsschutz, Überschwemmungsschutz, Flächennutzungspläne oder individuelle Satzungen der Gemeinde. Die Gemeinde muss Gründe für das Ausüben des Vorkaufsrechts angeben und es muss dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Ein Verkauf unter Familienangehörigen hebelt das Vorkaufsrecht der Gemeinde aus. Eine Besonderheit gegenüber anderen Vorkaufsrechten ist, dass die Gemeinde nicht den im Kaufvertrag vereinbarten Preis zahlen muss, sondern nur den Verkehrswert. Der Verkäufer kann aber in diesem Fall vom Kaufvertrag zurücktreten.
Mißachtung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts technisch möglich
Wenn der Verkäufer dem schuldrechtlich, also mit Notar, aber ohne Grundbucheintrag abgesicherten Vorkaufsberechtigten den abgeschlossenen Kaufvertrag verschweigt und der Berechtigte auch sonst nichts davon mitbekommt und die Frist abläuft, ist der Kaufvertrag mit dem (nicht vorkaufsberechtigten) Dritten gültig.
Dem so übergangenen Vorkaufsberechtigten bliebe dann nur, auf dem Rechtsweg Schadensersatz einzuklagen.
Daher werden schuldrechtliche Vorkaufsrechte, die keines Grundbucheintrags bedürfen, oftmals sicherheitshalber zusätzlich mit einem dinglichen Vorkaufsrecht, also einem Eintrag ins Grundbuch, abgesichert.