Ausstattung (EBK, PV-Anlage) bei Immobilienverkauf separat verkaufen
Ist es sinnvoll, die Ausstattung einer Immobilie getrennt zu verkaufen statt in einem Paket? Auf jeden Fall sollte eine etwaige Auftrennung im Kaufvertrag zur Immobilie aufgenommen werden, statt einen separaten Kaufvertrag hierfür aufzusetzen. So kann man sichergehen, dass Probleme bei der Umsetzung einer der beiden Verträge nicht den gesamten Kauf gefährden.
Ausstattung abtrennen, um Grunderwerbsteuer zu sparen
Weist man Ausstatttung wie Einbauküche, Sauna oder PV-Anlage separat aus, wird dafür keine Grunderwerbsteuer fällig.
Dies ist die Hauptmotivation für den Wunsch vieler Immobilienkäufer, Kaufpreise für die Immobilie einerseits und Ausstattung andererseits getrennt aufzuführen.
Ausstattung schneller abschreiben
Immobilien werden in der Regel über 33 bis 50 Jahre abschrieben.
Mobiles Inventar kann hingegen schneller abgeschrieben werden. Für Einbauküche, Sauna und Solaranlage werden in der Regel 10 Jahre Nutzungsdauer und für Photovoltaikanlagen 20 Jahre angesetzt.
Eventuell Nachteile bei Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Weniger Grunderwerbsteuer und schnellere Abschreibung – die Abtrennung der Ausstattung vom Gebäude im Kaufvertrag scheint also durchweg empfehlenswert zu sein. Es gibt aber auch mögliche Nachteile im Hinblick auf die Finanzierung.
Bei den meisten Banken sinkt somit der Beleihungswert der Immobilie, da sie den Immobilienkaufpreis dann getrennt von der Ausstattung betrachten und den günstigeren Kaufpreis als Basiswert für den Beleihungsaulauf rechnen.
Ein steigender Beleihungsauslauf führt zu einer geringeren Machbarkeit und sehr wahrscheinlich zu teureren Konditionen (Zinsaufschlag).
Abtrennung der Ausstattung individuell mit Bank besprechen
Banken haben unterschiedliche Vorgehensweisen, was die separate Ausweisung der Ausstattung im Kaufvertrag angeht. Bei einer Finanzierungsanfrage sollte also gleich auch dieser Punkt besprochen werden und individuell berechnet werden, ob und wie sehr sich eine Aufspaltung von Gebäude und Ausstattung unter dem Strich lohnt.
Wegen der Auswirkungen auf Beleihungswert und Beleihungsauslauf machen viele Banken eine Aufspaltung nicht mit, oder nur zu schlechteren Konditionen.
Gut, wenn Bank den Beleihungswert nicht niedriger ansetzt
Findet man eine Bank, die den Beleihungswert nicht herabsetzt, wenn man Ausstattung separat ausweist, dann ist die Ausweisung der Ausstattung wirtschaftlich sinnvoll.
Andenfalls müsste man das individuell berechnen, indem man die Ersparnisse auf der einen Seite den möglicherweise höheren Finanzierungskosten gegenüberstellt.