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Denkmal-AfA: Abschreibung bei Denkmalschutz-Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien sind aus Sicht des Kapitalanlegers eine Spezialform der Renditeimmobilie. Denkmalimmobilien sind steuerlich noch interessanter als gewöhnliche Renditeobjekte und eignen sich vor allem für Besserverdiener mit hohem Steuersatz.

Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es einige Besonderheiten

Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es einige Besonderheiten

Was sind denkmalgeschützte Immobilien?

Immobilien unter Denkmalschutz sind Bauwerke wie Brücken, Bahnhöfe oder Häuser, die als schützenswertes Denkmal eingeordnet und auf eine Denkmalliste gesetzt wurden.

Jedes Bundesland hat sein eigenes Denkmalschutzgesetz mit eigenen Kriterien und seine eigene Denkmalliste.

Was muss ich als Anleger beim Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie beachten?

Grundstücksanteil am Gesamtwert möglichst niedrig

Generell ist es vorteilhaft, wenn der Gebäudeanteil am Gesamtwert der Liegenschaft möglichst hoch ist und der Bodenwert einen entsprechend geringen Anteil ausmacht. Denn der Prozentsatz der jährlichen Abschreibung bezieht sich immer nur auf den Gebäudewert, nicht auf das Grundstück.

Mit einem hohen Gebäudeanteil am Gesamtwert steigen die Abschreibebeträge, die bei Denkmalschutzimmobilien bereits erhöht sind, noch weiter an und verstärken somit die steuerlichen Vorteile.

In Lagen mit hohen Bodenwerten, wie etwa München, sind denkmalgeschützte Immobilien tendenziell weniger als lukrative Kapitalanlage geeignet.

Zustand

Aus der Kapitalanlegersicht ist es sinnvoll, die denkmalgeschützte Immobilie umfassend zu sanieren. Die Sanierung kann in Form einer Sonderabschreibung steuerlich geltend gemacht werden.

Das macht Denkmäler attraktiv für Gutverdiener. Bevor Sanierungsmaßnahmen geplant werden, verschafft sich der Investor einen Überblick über die vorhandene historische Bausubstanz, den sogenannten materiellen Bestand, anhand der beim Denkmalamt erhältlichen Unterlagen.

Energieeffizienz

Je besser das Gebäude oder die Wohnung saniert wird, umso besser ist die Energieeffizienz und damit die Vermietbarkeit des Objekts.

Checkliste beim Kauf von denkmalgeschützten Immobilien

Gutachter

Ein in Denkmälern versierter Spezialist sollte die Immobilie begutachten und die voraussichtlichen Kosten der Sanierung abschätzen.

Genehmigungspflichtige Sanierungen

Folgende Sanierungsmaßnahmen müssen von den zuständigen Behörden genehmigt werden:

  • Erneuerung von Sanitäranlagen
  • Fußbodenbelag wechseln
  • Dachboden, Dachstuhl und Keller umbauen und auffrischen
  • Fenster und Türen austauschen
  • Die Wände in den Innenräumen sowie die Fassade eines Hauses streichen
  • Eventuell die Räume umbauen und die Nutzung dort verbessern

Weitere Erkenntnisse im Grundbuch

Im Grundbuch stehen wichtige Informationen zu möglichen Verschuldungen und etwaigen Baulasten des Objekts, die der Investor kennen sollte.

Denkmalschutz-Nachweis

Ob das Haus oder die Wohnung unter Denkmalschutz stehen, kann man in der Denkmalliste prüfen. Diese findet man bei der entsprechenden Denkmalschutzbehörde beziehungsweise beim Landesamt für Denkmalpflege in jedem Bundesland.

Verkäufer muss auf Denkmalschutz hinweisen

Wenn das Objekt auf der Liste steht oder die Aufnahme bevorsteht, muss der Verkäufer den Käufer darauf hinweisen (BGH 2021 Az. V ZR 158/19). Nichtsdestotrotz sollten Investoren immer auch selbst akribisch recherchieren.

Die Vorteile einer Immobilie mit Denkmalschutz

  1. Ein wesentlicher Vorteil von denkmalgeschützten Immobilien ist eine sehr gute Steuerersparnis.
  2. Beim Kauf von Denkmalimmobilien kann man vom Staat bestimmte Förderungen erhalten.
  3. Immobilien unter Denkmalschutz sind meist günstiger als Neubauten. Bei bereits sanierten Objekten gilt dies nicht unbedingt.
  4. Aufgrund der hohen Nachfrage und der Exklusivität sind Altbauten sehr begehrt. Für den Vermieter ist es deswegen besonders vorteilhaft, da die Mieteinnahmen relativ hoch sind. Hinzu kommt die Wertsteigerung, die mit der Zeit höher wird. Aber auch eine gute Lage des Objekts spielt bei der Wertsteigerung eine große Rolle.
  5. Mit dem Erhalt einer Denkmalimmobilie bekommt der Anleger eine schützenswerte, historisch bedeutsame Besonderheit. Das birgt noch mehr Charme als eine herkömmliche Renditeimmobilie.

Steuerliche Abschreibung: AfA bei denkmalgeschützten Immobilien

Es können neben dem Gebäudewert alle Sanierungskosten abgeschrieben werden. Das ist beispielsweise der Umbau von Fenstern, eine neue Heizung, eine modernisierte Fassade, ein neues Dach oder neue Toiletten.

Vermieter können 100 % (Selbstbezieher immerhin 90%) der Kosten im Laufe von 10 Jahren absetzen (8 Jahre x 9 % und 4 Jahre x 7 %).

Finanzierung von denkmalgeschützten Immobilien

Sie können zinsgünstige Förderkredite bei der KfW, der Kreditanstalt für Wiederaufbau, in sechsstelliger Höhe für Sanierungsmaßnahmen und dazugehörige Beratung erhalten.

Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz kümmert sich um die Rettung von Denkmalgebäuden, die dringend repariert werden müssen. Als Anleger können Sie Unterstützung von dieser Stiftung erhalten, wenn Ihr Objekt förderungswürdig ist.

Gerne unterstützen wir Sie bei Suche, Kauf und Finanzierung einer geeigneten Denkmalimmobilie. Durch unser Netzwerk aus über 500 Banken ist es uns möglich, für Sie die besten Konditionen auszuhandeln.

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