Immobilien­finanzierung: Voraussetzungen für einen Immobilienkredit

Einkommensverhältnisse

Für die Finanzierung einer Immobilie ist ein regelmäßiges Einkommen wichtig. Dieses Einkommen sollte mindestens 3.000 Euro netto betragen.

Die Höhe des Einkommens soll zum einen die monatlichen Zahlungen an die Bank sicherstellen, zum anderen sollen mögliche Mietausfälle oder Instandhaltungskosten abgedeckt sein.

Banken möchten außerdem sehen, dass die zukünftigen Mieteinnahmen nicht die einzige Einkommensquelle sind. Zumindest, wenn es sich um die erste Immobilie handelt, sollten noch andere Einkommensarten vorhanden sein.

Ein fester Arbeitsvertrag oder eine seit mehreren Jahren erfolgreiche, freiberufliche oder selbständige Tätigkeit sind gute Voraussetzungen für eine Kreditzusage.

Eigenkapital

Neben einem Mindesteinkommen sollte außerdem Eigenkapital vorhanden sein. Sobald der Antrag auf Immobilienfinanzierung gestellt ist, berechnet das Kreditinstitut den Immobilienwert.

Mit dem errechneten Immobilienwert kann die Bank einschätzen, ob der Kaufpreis sowie die Baukosten angemessen sind. Als Sicherheit dient oftmals das Objekt selbst, für das eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird.

Je höher der Wert des Objektes, umso geringer ist das Risiko aus Sicht der Bank. Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals richtet sich grundsätzlich nach der Höhe des Kaufpreises und der entsprechenden Kaufnebenkosten.

Diese belaufen sich in der Praxis meist auf 5 bis 8,5% des Kaufpreises (abhängig vom jeweiligen Bundesland).

Beispiel

Eine Immobilie in München, die 300.000 Euro kostet. Die Kaufnebenkosten in Bayern betragen 5 Prozent des Kaufpreises: Notarkosten und Grundbucheintrag 1,5%; Grunderwerbsteuer 3,5%. In diesem Fall betragen die Kaufnebenkosten somit 15.000 Euro.

Wer über die Mittel verfügt, für den kann es sinnvoll sein, mehr als 10 % Eigenkapital einzubringen:

• Wer bereits älter ist und die Hypothek schneller abbezahlen möchte, für den kann es ratsam sein, mehr Eigenkapital einzubringen.
• Wer jünger ist, aber über viel Eigenkapital verfügt, könnte eine größere Immobilie zu einem höheren Kaufpreis in Betracht ziehen.
• Ein anderes Szenario wäre, in mehrere Immobilien zu investieren und das Eigenkapital somit möglichst effizient einzusetzen, was eine deutlich höhere Eigenkapitalrendite zur Folge hat.

So könnten wir Ihnen ein Portfolio zusammenstellen, das beispielsweise aus zwei kleineren Immobilien besteht. Wie viel Eigenkapital in eine Renditeimmobilie letztlich eingebracht wird, hängt ganz von Ihren Vorstellungen ab. Wir beraten Sie hierzu gerne.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

In gewissen Fällen gilt folgender Rat:

Bringe gleichzeitig nur so viel wie nötig und so wenig wie möglich Eigenkapital ein – Stichwort Fremdkapitalhebel.

Der Einsatz von Fremdkapital bei der Immobilienfinanzierung kann die Eigenkapitalrendite erhöhen. Dies kann zu einer Gewinnmaximierung führen, ist aber auch, je nach individueller Situation, risikoreicher.

Man unterscheidet hierbei zwischen der 100%- und der 110%-Finanzierung. Bei Ersterer wird der gesamte Kaufpreis der Immobilie über ein Darlehen finanziert – ganz ohne Einsatz von Eigenkapital. Das Darlehen deckt den gesamten Kaufpreis ab.

Eine 110%-Finanzierung schließt, zusätzlich zum Kaufpreis, auch die Kaufnebenkosten ein. Banken wollten daher weitere Sicherheiten:

• Eine ausgezeichnete Bonität,
• Eine vielversprechende und wertvolle Immobilie (gute Lage, Zustand),
• Die Bereitschaft, höhere Zinsen in Kauf zu nehmen.

Eine saubere Schufa

Die Schufa führt folgende Daten über eine Person:

• Bestehende Kredite
• Girokonten
• Offene Forderungen
• Bestehende Verträge (Handy, Internet…)

Bei jeder neuen Kreditanfrage oder Abschluss eines anderen Dauerschuldverhältnisses (z. B. eines Handyvertrages) wird der Verkäufer regelmäßig die Schufa abfragen, um die Kreditwürdigkeit des Kunden zu beurteilen.

Ein negativer Schufa-Eintrag, beispielsweise in Form eines gekündigten Handyvertrags wegen nicht geleisteter Zahlungen, verschlechtert die Kreditwürdigkeit.

Je schlechter diese ist, umso unwahrscheinlicher ist es, dass eine Bank das Immobilienvorhaben finanziert.

Negative Schufa-Einträge gilt es möglichst zu vermeiden, um Vertragspartnern Vertrauenswürdigkeit und Zuverlässigkeit zu demonstrieren.

Positive Vermögensbilanz

Die Bank schaut oft auch auf die Kontobewegungen, insbesondere auch auf die Ausgaben, etwa Beiträge für Krankenversicherung, Leasingraten, Miete und ähnliches.

Ein hohes Einkommen ist keine gute Voraussetzung für eine Immobilienfinanzierung, wenn es von hohen monatlichen Kosten aufgezehrt wird.

Werden die oben genannten Anforderungen jedoch erfüllt, können Banken üblicherweise von der Bonität des Kreditnehmers überzeugt werden.

Wenn Sie nicht ganz sicher sind, welche Aussagekraft Ihre Finanzen haben, vereinbaren Sie ein kostenloses Gespräch, in dem wir Ihre Positionen Schritt für Schritt durchgehen.

Aufgrund unserer Zusammenarbeit mit mehr als 500 Banken wissen wir genau, welche Bedingungen an eine Kreditvergabe geknüpft werden. Dieses Wissen stellen wir im Rahmen einer Beratung zum Investment in Immobilien gerne zur Verfügung.

Fazit

Genauso individuell wie eine Investmententscheidung an sich ist auch die richtige Finanzierungsstrategie.

Ob kurzfristige Anleger, die nach wenigen Jahren verkaufen möchten, mittelfristige Anleger, die vom steuerfreien Gewinn nach 10 Jahren profitieren wollen oder langfristige Anleger, die ihre Altersvorsorge in die eigenen Hände nehmen möchten:

Entscheidend ist eine kompetente Beratung. Diese übernehmen wir gerne für Sie.