Hausverkauf: Immobilie an Investor verkaufen

Vorteile des Immobilienverkaufs an professionelle Käufer

Private Käufer haben gelegentlich Probleme, zeitnah eine Finanzierungszusage ihrer Bank zu erhalten. Auch gibt es öfter Sonderwünsche, wie etwa den, das Objekt bereits betreten und mit der Renovierung beginnen zu dürfen, obwohl der Kaufbetrag noch nicht geflossen ist. Bei einem professionellen Käufer ist das Potential für Überraschungen geringer. Den Kaufpreis begleicht dieser oftmals aus eigenen Mitteln, ohne auf eine Finanzierungszusage von Dritten warten zu müssen.

Ist beim Verkauf an einen professionellen Investor ein Makler beteiligt?

Ob ein Makler beim Verkauf involviert ist, hängt vom Verkäufer ab, da in der Regel der Verkäufer bestimmt, ob das Objekt mit oder ohne Makler verkauft wird. Prinzipiell ist es aus Verkäufersicht sinnvoll, sich bei einer so bedeutenden Transaktion wie einem Immobilienverkauf professionelle Hilfe in Form eines Immobilienmaklers zu holen. Bei einem Verkauf an ein Immobilienunternehmen ist das aber weniger notwendig. Bei einem Privatverkauf muss der Verkäufer oft mit zahlreichen Interessenten kommunizieren und verhandeln, und ein Makler kann hier sehr hilfreich sein. Wird das Objekt jedoch Unternehmen angeboten, dann ist der Gesamtumfang an Kommunikation und Verhandlungen geringer, und es kann auf einen Makler verzichtet werden.

Verkaufserlös wieder anlegen, auch in Immobilien

Ist das Geld, das durch den Immobilienverkauf eingenommen wird, nicht fest verplant, stellt sich die Frage, wie es angelegt werden soll. Mit den erzielten Einnahmen aus dem Hausverkauf erneut eine Immobilie zu kaufen, mag auf den ersten Blick kontraproduktiv erscheinen, ganz nach dem Motto: Warum eine Immobilie verkaufen, um dann gleich anschließend wieder eine, diesmal eine andere, zu kaufen? Ein solches Vorgehen kann aber sehr sinnvoll sein. Der erneute Immobilienkauf hat mit dem vorherigen Verkauf nichts zu tun. Die neue Immobilie ist eine Kapitalanlage und unterscheidet sich insofern nicht von anderen Geldanlagen.

Neue Immobilie vom Käufer der ersten Immobilie kaufen

Jetzt wird es noch abstruser, könnte man meinen. Gibt es Umstände, die es sinnvoll erscheinen lassen, eine Anlageimmobilie von dem gleichen Investor zu kaufen, an den man zuvor eine Immobilie verkauft hat? Ja, das ergibt durchaus Sinn, denn, erstens, besteht bereits ein Kontakt zu dem Unternehmen und es wurde bereits ein Deal abgeschlossen. Dabei konnte der Verkäufer das Unternehmen kennenlernen. Es liegt also nahe, wenn die Zusammenarbeit beim vorherigen Verkauf überzeugt hat, auch bei einem Kauf zur Geldanlage wieder mit dem gleichen Unternehmen zusammenzuarbeiten.

Immobilie verkaufen oder vermieten?

Doch ist ein Verkauf überhaupt empfehlenswert? Was ist sinnvoller, eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten? Kommt darauf an, lautet die so unbeliebte wie zutreffende Antwort. Vor- und Nachteile im Überblick:

Vorteile des Immobilienverkaufs

• Großer Liquiditätszufluß
• Verantwortung los für Mieter, Gebäude, Behörden, Versicherungen

Vorteile der Vermietung

• Langfristige, stabile Einnahmequelle
• Option zu späterem Verkauf bleibt unbenommen

Umstände, die für einen Verkauf sprechen

• Eigentümer hat keinen akuten Geldbedarf, aber jemand bietet einen sehr hohen Kaufpreis
• Eigentümer braucht das Geld, und es kann ein akzeptabler Verkaufpreis erzielt werden
• Eigentümer möchte sich nicht mehr mit Mietern beschäftigen und eine Hausverwaltung eignet sich nicht aufgrund der Objektart, -Größe oder -Lage.
• Finanzierungszinsen sind niedrig für Käufer, was für höhere Verkaufspreise spricht

Umstände, die für eine Vermietung sprechen

• Verkäufer will einst Vermögen an Familienmitglieder verschenken oder vererben
• Das Objekt erzielt gute Mieteinnahmen
• Bauzinsen sind hoch, womit potentiellern Käufern weniger Geld für den Kaufpreis bleibt

Immobilie steuerfrei verkaufen

Beim Verkauf von Wohnung und Haus fällt die umgangssprachlich „Spekulationssteuer“ genannte Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte an. Die Höhe dieser Steuer ist weder als Prozentsatz noch als absolute Summe fix, sondern bemisst sich nach dem persönlichen Steuersatz gemäß der anderen Einnahmen, wie etwa Arbeitseinkommen. Grob gerechnet erhöhen die Einnahmen durch den Immobilienverkauf das Gesamteinkommen, und entsprechend steigt sowohl der prozentuale Steuersatz als auch die absolute Steuerschuld in Euro. Verdient der Verkäufer beispielsweise 50.000 pro Jahr und verkauft ein Haus für 350.000 EUR, dann wird dies steuerlich so behandelt, als hätte er in dem Jahr 400.000 EUR verdient. Natürlich können diverse Ausgaben abgesetzt werden und schmälern die Steuerschuld etwas, aber im Großen und Ganzen verhält es sich so wie beschrieben.

Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf umgehen

Neben der berühmten 10-Jahres-Frist beim Immobilienverkauf gibt es noch die 3-Jahres-Frist. Beide haben Einfluss auf die Spekulationssteuer.

10-Jahres-Frist

Die Frist von 10 Jahren zwischen Immobilienkauf und -verkauf, bei deren Einhaltung die Spekulationssteuer entfällt, gilt für den privaten Immobilienverkauf zwischen beliebigen Personen und unabhängig davon, ob der Verkäufer die Immobilie zuvor selbst bewohnt hat.

3-Jahres-Frist

Die Frist von lediglich 3 Jahren zwischen Kauf und Verkauf, um die Befreiung von der Spekulationssteuer zu erreichen, gilt dann, wenn der Verkäufer die zu verkaufende Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat.

Zählt ein Hausverkauf als Einkommen?

Ein Hausverkauf ist ein privates Veräußerungsgeschäft wie jedes andere auch und zählt insofern als zusätzliches Arbeitseinkommen, das zum persönlichen Steuersatz versteuert werden muss. Als Besonderheit gibt es, wie erwähnt, speziell bei Immobilien die Möglichkeit, die „Spekulationssteuer“ genannte Einkommenssteuer, die auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis fällig wird, zu umgehen. Dabei müssen entweder 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf liegen, oder der Verkäufer muss im Verkaufsjahr und den zwei vorangegenangenen Jahren das Objekt selbst bewohnt haben.

Hausverkauf mit Wohnrecht

Eine Wohnung oder ein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben – ist das möglich und empfehlenswert? Möglich ist das auf jeden Fall. Es gibt die Nachfrage nach solchen Konstrukten von Verkäuferseite. Aus Käufersicht ist der Kauf etwas heikel, da das Wohnrecht mutmaßlich bis zum Lebensende gelten soll, was naturgemäß nicht vorhergesagt werden kann. Auch aus Verkäufersicht ist die sich bei einem solchen Verkauf ergebende Konstellation etwas gewöhnungsbedürftig. Logischerweise wäre der Käufer einem baldigen Ableben des wohnberechtigten Verkäufers gegenüber nicht abgeneigt. Daher bietet sich eine solche Vertragsgestaltung wohl eher im Familienkreis an, wo der Verkäufer darauf hoffen kann, dass sich die neuen Eigentümer jederzeit über die robuste Gesundheit des Verkäufers und nunmehrigen Mieters freuen.

Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf?

Früher bezahlte in der Regel der Käufer den Makler. Mit dem nunmehr geltenden „Bestellerprinzip“ sind Makler verpflichtet, mindestens die Hälfte ihrer Provision dem Verkäufer zu berechnen und maximal die andere Hälfte dem Käufer. In der Regel zahlen also Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte der Maklerprovision.

Bei einem Verkauf an ein Immobilienunternehmen ist meist kein Immobilienmakler beteiligt, sodass sich die Frage dort gar nicht stellt.

Immobilie unter Wert verkaufen – an Fremde oder Familie

Gleich ob an Fremde oder an Familienmitglieder – das Finanzamt schaut genau hin, wenn der Verkaufspreis verdächtig niedrig ist. Wäre das nicht so, könnte man Immobilien für 1 Euro verkaufen, um auf diese Weise dem „Käufer“ einen großen Vermögenswert steuerfrei zukommen zu lassen. Nicht nur beim Verkauf, auch bei der Vermietung gilt das gleiche Prinzip: Das Finanzamt erkennt Mietpreise unter Marktwert nicht an und behandelt diese quasi als Versuch, Vermögen unversteuert von Person A zu Person B zu transferieren.

Daher ist es allenfalls möglich, eine Immobilie am unteren Rand dessen zu verkaufen, was noch als Marktwert gelten kann. Den vermeintlich niedrigen Wert würde man nötigenfalls mit Gutachten untermauern müssen. Generell ist der Gedanke, eine Immobilie unter Wert zu verkaufen, kein guter Ansatz, um Steuern zu sparen. Die Erfolgsaussichten sind gering, und es gibt rund um Immobilien eine Reihe steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten, die – im Gegensatz zum Verkauf unter Wert – tatsächlich umgesetzt werden können.