Immobilienkredit Voraussetzungen

Letzte Aktualisierung am 12.06.2023

Wie bei jedem Kredit möchten sich Banken auch bei einem Immobilienkredit, also einer Hypothek, dahingehend absichern, dass sie das verliehene Geld auch wieder zurückbekommen. Eine Garantie gibt es natürlich nie, aber es gibt einige Mindestanforderungen, die ein Kreditnehmer erfüllen muss, um als geeigneter Kandidat für eine Baufinanzierung in Frage zu kommen. Bevor die Finanzierung Ihrer zukünftigen Immobilie als Kapitalanlage bewilligt wird, erfolgt eine eingehende Kreditprüfung. Bei einer Finanzierung für eine vermietete Immobilie liegen die Anforderungen etwas höher als bei einer selbstgenutzten Immobilie.
Welche Anforderungen das sind, möchten wir Ihnen in diesem Artikel näher bringen.

Einkommensverhältnisse

Für die Finanzierung einer Immobilie ist es wichtig, dass Sie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Dieses Einkommen sollte mindestens 2.500 Euro Netto betragen. Die Höhe des Einkommens soll zum einen die monatlichen Zahlungen an die Bank sicherstellen. Und zum anderen sollen mögliche Mietausfälle und/oder Instandhaltungskosten abgedeckt sein.
Banken möchten außerdem sehen, dass die zukünftigen Mieteinnahmen nicht Ihre einzige Einkommensquelle sind. Zumindest, wenn es sich um Ihre erste Immobilie handelt, sollten Sie noch andere Einkommensarten aufzeigen können. Ein fester Arbeitsvertrag oder eine seit mehreren Jahren erfolgreiche freiberufliche oder selbständige Tätigkeit sind eine gute Grundvoraussetzung für die Kreditbewilligung des Geldgebers.

Eigenkapital

Neben dem genannten Mindesteinkommen sollte außerdem ein gewisses Eigenkapital vorhanden sein.

Sobald Ihr Antrag auf eine Immobilienfinanzierung gestellt wird, berechnet das Kreditinstitut den Immobilienwert und kann dadurch einschätzen, ob der Kaufpreis sowie die Baukosten angemessen sind. Als Sicherheit dient jedoch oftmals das Objekt selbst, bei dem in das Grundbuch eine Grundschuld eingetragen wird. Je höher der Wert des Objektes, umso geringer ist das Risiko aus der Sicht des Geldgebers. 

Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals richtet sich grundsätzlich nach der Höhe des Kaufpreises und der entsprechenden Kaufnebenkosten. Diese belaufen sich in der Praxis meist auf 5 bis 8,5% des Kaufpreises (abhängig vom jeweiligen Bundesland).

Nun kann es aber sein, dass Sie über mehr Eigenkapital verfügen.

Dann kann es unter Umständen Sinn machen, mehr als 10 % Eigenkapital einzubringen, allerdings sollten Sie sich zunächst überlegen, was Ihre Zielsetzung ist. Zudem spielen viele Faktoren eine ausschlaggebende Rolle bei der Frage, wie viel Eigenkapital beim Kauf einer Immobilie eingebracht werden sollte. Nachfolgend verschiedene Situationen und Denkansätze:

Wenn Sie bereits älter sind und die Hypothek schneller abbezahlt haben möchten, kann es ratsam sein, mehr Eigenkapital zu verwenden.

Wenn Sie jünger sind, Sie aber über viel Eigenkapital verfügen, könnte es auch interessant für Sie sein, eine größere Immobilie zu einem höheren Kaufpreis zu erwerben.

Ein anderes Szenario könnte sein, in mehrere Immobilien zu investieren und das Eigenkapital somit möglichst effizient einzusetzen, was eine deutlich höhere Eigenkapitalrendite zur Folge hat.

So könnten wir Ihnen ein Portfolio zusammenstellen, das beispielsweise aus zwei kleineren Immobilien besteht. 

Wie viel Eigenkapital in eine Renditeimmobilie letztlich eingebracht wird, hängt ganz von Ihren Vorstellungen ab. Wir beraten Sie hierzu gerne.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

In gewissen Fällen ist es empfehlenswert, folgenden rat zu beherzigen: Bringe gleichzeitig nur so viel wie nötig und so wenig wie möglich Eigenkapital ein – Stichpunkt Fremdkapitalhebel. Durch den vermehrten Einsatz von Fremdkapital bei der Finanzierung einer Immobilie ist es möglich, die Rendite zu maximieren, indem die Eigenkapitalrendite erhöht wird. Dies kann zu einer Gewinnmaximierung führen, ist aber auch, je nach individueller Situation, als risikoreicher einzustufen.

Man unterscheidet hierbei dann zwischen der 100% und der 110% Finanzierung. Bei Ersterer wird der gesamte Kaufpreis der Immobilie über ein Darlehen finanziert, ganz ohne Einsatz von Eigenkapital.

Das Darlehen deckt den gesamten Kaufpreis ab. Eine 110% Finanzierung schließt zusätzlich die Kaufnebenkosten ein.

Je näher die Kreditsumme am Kaufpreis ist, desto risikoreicher ist die Vergabe für das Kreditinstitut. Nicht verwunderlich also, dass Banken bei dieser Art der Finanzierung neben den Grundvoraussetzungen noch weitere fordern. Hierzu zählen: 

• eine ausgezeichnete Bonität,
• eine vielversprechende und wertvolle Immobilie (gute Lage und Zustand, etc.),
• die Bereitschaft höhere Zinsen in Kauf zu nehmen.

Eine saubere Schufa

Bei der Schufa handelt es sich um die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Sie gibt Auskunft über die Kreditwürdigkeit beziehungsweise Bonität einer Person. In diesem Verzeichnis werden unter anderem

• bestehende Kredite,
• Girokonten,
• offene Forderungen und
• bestehende Verträge (Handy, Internet, etc.)

geführt. Bei jeder neuen Kreditanfrage oder auch bei Abschluss eines anderen Dauerschuldverhältnisses (z. B. eines Handyvertrages) wird Ihr Vertragspartner regelmäßig die Daten der Schufa abfragen, um Ihre Kreditwürdigkeit beurteilen zu können.

Ein negativer Schufa-Eintrag, beispielsweise in Form eines gekündigten Handyvertrags wegen nicht geleisteter Zahlungen Ihrerseits, verschlechtert Ihre Kreditwürdigkeit. Je schlechter diese ist, desto unwahrscheinlicher ist es, dass eine Bank Ihr Immobilienvorhaben finanziert.
Sie sollten negative Schufa-Einträge möglichst vermeiden, um Ihrem Vertragspartner zu signalisieren, dass Sie vertrauenswürdig sind und Ihren Verpflichtungen nachkommen.

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Positive Vermögensbilanz

Neben den oben genannten Punkten schaut eine Bank in der Regel auch auf Ihre Kontobewegungen. Dabei kommt es nicht nur darauf an, welche Einnahmen Sie haben, sondern auch darauf, was alles von Ihrem Konto abgeht. Hierzu gehören unter anderem die Beiträge für Ihre Krankenversicherung, Leasingraten, Miete, etc.

Wenn Sie ein hohes Einkommen haben, dieses aber fast vollständig von Ihren Kosten verschluckt wird, sind dies keine guten Voraussetzungen für eine Finanzierung einer Immobilie.

Werden die obigen Anforderungen erfüllt, können Sie Banken üblicherweise von Ihrer Bonität überzeugen.

Wenn Sie nicht ganz sicher sind, welche Aussagekraft Ihre Finanzen haben, vereinbaren Sie mit uns ein kostenloses Gespräch, in dem wir Ihre Positionen Schritt für Schritt durchgehen.

Aufgrund unserer Zusammenarbeit mit mehr als 300 Banken wissen wir sehr genau, an welche Bedingungen eine Kreditvergabe geknüpft wird. Dieses Wissen stellen wir im Rahmen einer Immobilien Investment Beratung gerne zur Verfügung.

Fazit

Genauso individuell wie eine Investmententscheidung an sich ist auch die richtige Finanzierungsstrategie eines Immobilieninvestments. Ob kurzfristige Anleger, die nach wenigen Jahren verkaufen möchten, mittelfristige Anleger, die vom steuerfreien Gewinn nach 10 Jahren profitieren wollen oder langfristige Anleger, die ihre Altersvorsorge in die eigenen Hände nehmen möchten: Entscheidend ist eine kompetente Beratung. Diese übernehmen wir gerne für Sie.

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